房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的挑戰(zhàn)及對策

張秀敏

摘要：近年來全面預算管理已漸成為房地產(chǎn)企業(yè)管理的一項重要工具。市場競爭加劇，宏觀調控加碼，金融環(huán)境波詭云譎，切實有效地實施全面預算管理顯得至關重要，但在管理實踐中仍面臨諸多挑戰(zhàn)。本文擬通過分析房地產(chǎn)企業(yè)在全面預算管理中面臨的挑戰(zhàn)與問題，探討相應的解決對策。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);全面預算管理;挑戰(zhàn)與對策

一、全面預算管理在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的必要性

2016年末開始，宏觀政策收緊，金融降杠桿，帶給資本密集型的房地產(chǎn)企業(yè)重大沖擊，部分中小房企面臨資金斷裂，嚴重的轉讓項目或是終止經(jīng)營。嚴峻的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)轉型升級迫在眉睫，對企業(yè)內部精細化管理、抗風險能力提出了更高的要求。全面預算管理向上承接企業(yè)戰(zhàn)略，向下統(tǒng)籌監(jiān)控日常經(jīng)營活動，始終圍繞企業(yè)戰(zhàn)略目標動態(tài)跟蹤控制，將戰(zhàn)略規(guī)劃、目標分解、經(jīng)營計劃、財務預算、績效考核各個維度全面鏈接，保障經(jīng)營有序運轉，實現(xiàn)戰(zhàn)略目標。房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理，可以在分析宏觀調控、市場環(huán)境的基礎上，匹配戰(zhàn)略規(guī)劃，將企業(yè)長短期目標有效地協(xié)調，確保在項目篩選、投資決策、項目立項、規(guī)劃設計、營銷策略、開發(fā)建設、運營管理、資金統(tǒng)籌、財務預算、稅收籌劃等各方面有機結合，增強市場、運營、資金、財稅風險應對能力，保障企業(yè)穩(wěn)中求進。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理實踐的主要問題與挑戰(zhàn)

（一）企業(yè)“全面”管理意識程度

企業(yè)領導層重視不足，認識片面，讓全面預算管理局限在成本費用控制方面，僅是作為項目成本，管理費用控制。加之缺乏全員參與，僅作為財務總監(jiān)、財務部門的日常職責，以致根本上喪失了全面預算管理的實際控制意義。

挑戰(zhàn)之一，如何普及并強化企業(yè)全面與全員管理意識。企業(yè)全員、全力、全心投入，共同協(xié)作。特別是企業(yè)決策層，真正意識全面預算管理的核心價值，主動運用企業(yè)文化與管理策略，充分調動全員積極主動性，共同挖掘預算管理為企業(yè)為員工帶來的效益。

（二）全面預算管理體系構建的“完整”程度

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務具有一定的復雜性、多變性。項目性質、設計定位、客群類別、產(chǎn)品類型、營銷策略不同，管理體系的構建也會存在差異。企業(yè)若習慣外部照搬行業(yè)通用管理體系，缺乏自身的深度分析診斷，缺乏對企業(yè)不同發(fā)展階段管理模式的研究，則將導致全面預算管理體系框架在頂層設計時缺乏科學性與適用性。

挑戰(zhàn)之二，如何結合實際，制定科學有效的管理體系。全面預算管理在客觀、全面、高效的基本原則之外，還應兼具靈活性。企業(yè)組織架構、管理層級設計要權責明晰，保障執(zhí)行;管理職責與權限分配合理，能有效監(jiān)督、有序銜接;制度規(guī)范，指導合理編制預算，管理流程順暢，高效運行;配套管理模板表單設計合理，完整反映管理各環(huán)節(jié)，并提示關注要點、風險點等。以上各模塊能構成一套行之有效、持之有據(jù)的完整體系，是支撐全面預算管理實際落地執(zhí)行的基本要素。

（三）信息化系統(tǒng)“軟”環(huán)境的支撐力度

部分企業(yè)在實際執(zhí)行中，缺乏數(shù)據(jù)庫支撐，預算編制時“拍腦袋”;預算調整時，數(shù)據(jù)更新準確性低;預算實時控制時難度較大，信息反饋時效性不強;預算考核時，輸出的分析數(shù)據(jù)不夠全面;項目結束后復盤，無法形成完整的項目管理數(shù)據(jù)庫。

挑戰(zhàn)之三，如何實現(xiàn)全面預算管理與ERP系統(tǒng)的有機結合。企業(yè)全面預算的編制與監(jiān)控、分析與調整、目標考核與運用，需要大量的數(shù)據(jù)模型支撐。借助信息化系統(tǒng)的軟環(huán)境，打通項目開發(fā)各階段管理系統(tǒng)的平臺接口，加強數(shù)據(jù)反饋的及時性、完整性、準確性，實現(xiàn)財務與業(yè)務各管理層級的融合，逐步形成數(shù)據(jù)庫，將加強全面預算管理實施的持續(xù)性。

（四）考核和激勵機制的執(zhí)行力度

企業(yè)考核意識薄弱，考核制度缺乏，考核依據(jù)不足，僅基于結果進行流程化的評價，以致考核流于形式;傳統(tǒng)的業(yè)績考評方式僅以財務指標為核心，缺乏全面性，短期行為有悖企業(yè)長期目標。

挑戰(zhàn)之四，如何制定考核與激勵措施，確保長期目標達成。設定專門的考核機構全程跟進，強化目標評價與獎懲機制，收集考核評價所需資料，實現(xiàn)過程監(jiān)督與結果考核相結合。一來檢查企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的方向，目標不偏移;二來考核與薪酬掛鉤，增強全員的執(zhí)行力;三來通過激勵機制，調動全員積極主動性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的解決對策

（一）重視組織架構設計，強化全員協(xié)同意識

建立分層管理組織架構，落實具體職責與管理權限。頂層決策機構，預算管理委員會為非常設機構，可虛擬組成，但必須強化決策成員的權限配置，能充分調動或配置企業(yè)資源，做好管理體系的頂層設計。日常管理機構，預算管理辦公室作為常設機構，由分管財務的副總或是財務總監(jiān)負責，按需求配置人員，各施其責，同時設置專門的考核機構加強考核的全程監(jiān)控。執(zhí)行機構，企業(yè)各部門或下屬公司為最終責任單位，具體執(zhí)行預算管理的各項工作。采用集團化管控的企業(yè)，還需要在集團層面設計類似的管理組織，實行分級歸口指導。

（二）結合實際業(yè)務，建設科學適用的體系

1.體系閉環(huán)，環(huán)環(huán)相扣

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目周期長、建設體量大、涵蓋面廣、對宏觀政策與市場環(huán)境敏感性高，體系構成應以權責明確的組織架構、規(guī)范的制度流程作為保障，以經(jīng)營計劃、專項預算、財務預算的編制模板、編制假設、編制原則及編制說明等具體管理工具作為體系基礎，通過戰(zhàn)略規(guī)劃到經(jīng)營目標分解，指導各項預算編制，監(jiān)督預算執(zhí)行，適時分析、調整、反饋，直至最后的績效考核環(huán)節(jié)共同構成管理閉環(huán)。體系中各個環(huán)節(jié)缺一不可，前后銜接環(huán)環(huán)相扣。

2.管理流程清晰，編制有序

在實際操作過程中，建立完整的管理流程，包括年度戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營目標制定流程、年度預算啟動流程、編制審核流程、執(zhí)行管理流程、預算調整流程、差異分析流程、執(zhí)行評估流程、考核流程。通過每個流程的詳細規(guī)定，確保預算編制原則統(tǒng)一，編制有數(shù)據(jù)支撐，層層遞進。

3.模型標準化，內容完整

全面預算管理從戰(zhàn)略規(guī)劃到經(jīng)營目標，到預算的編制分析與調整，離不開模型載體。主要模型包括工作表單及相應的編制假設、表單編制說明等。模型設計上，企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃、經(jīng)營目標，應進行詳實的SWOT分析，反映經(jīng)營目標的推導過程;各項指標項的選擇，配合指標解釋與考核原則;經(jīng)營計劃表單則完整體現(xiàn)管理活動的各方面;預算編制與分析表單，統(tǒng)一并固定重點關注項目;成本編制科目應盡量保證與財務會計科目一致，取數(shù)完整可靠。項目全周期的資金預算，根據(jù)開發(fā)周期的變化，調整滾動預算的周期和頻率，完整反映項目現(xiàn)金流狀況。

（三）加強信息化系統(tǒng)支持

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的項目開發(fā)周期較長，涵蓋了工程建設管理、成本控制、財務管理、運營管理系統(tǒng)。全面預算管理的統(tǒng)籌協(xié)調，要將管理體系的組織架構、制度流程、模板表單三大模塊嵌入到各個信息化系統(tǒng)平臺中，實現(xiàn)線上接口與融合。企業(yè)應結合項目開發(fā)體量，項目運營模式、資產(chǎn)管理要求選擇相應的信息化系統(tǒng)，或者系統(tǒng)中的有效模塊。而對于成熟、穩(wěn)定的大型復合型企業(yè)可以按需定制，實現(xiàn)系統(tǒng)間、模塊間的有機協(xié)調。

（四）強化績效考核，獎懲到位

考核評價體系的設計，須結合企業(yè)戰(zhàn)略導向，反映管理意圖，區(qū)分集團化、項目化管理模式，匹配適合的考核指標與考核辦法?？己藢蛎鞔_，考核方式透明，考核標準統(tǒng)一，考核制度健全，考核評價有理有據(jù)，考核落實到人。目標分解時，明確各考核指標的選取要求，詳細列明指標達成情況與評分辦法，規(guī)定相應取數(shù)來源。目標考核時要有相應的獎懲措施，細化考核結果運用，獎罰到位，與員工職位升降，經(jīng)濟效益直接掛鉤，有效激勵。

四、結語

房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理，應切實結合自身需求，保持靈活不斷創(chuàng)新，保障全面預算管理有序穩(wěn)步推行，最終達到綜合管理能力提升，促進企業(yè)轉型升級。

參考文獻：

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