淺談房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險管理

摘要：近年來，城市化進程的不斷加快，使得房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險也在逐漸增加。房地產(chǎn)的財務(wù)管理工作最重要的內(nèi)容是現(xiàn)金流，現(xiàn)金流管理是促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的有效手段。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，其項目運行需要使用大量資金，并且占用資金的時間較長，會給企業(yè)帶來一定的風(fēng)險，所以使用現(xiàn)金流風(fēng)險管理是很有必要的。當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對現(xiàn)金流風(fēng)險管理方式進行深入研究，針對其中存在的問題，仔細分析，同時制定出合理的解決方案，及時規(guī)避現(xiàn)金流風(fēng)險，希望為相關(guān)工作帶來一定的借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);現(xiàn)金流;風(fēng)險管理;對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流在企業(yè)發(fā)展中的重要性

促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素就是現(xiàn)金流，不論何種企業(yè)，現(xiàn)金流都是企業(yè)發(fā)展的核心要點?，F(xiàn)金流管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的深遠意義不容忽視，現(xiàn)金流是企業(yè)實現(xiàn)良好經(jīng)營的基礎(chǔ)，它可以支持企業(yè)的各類項目開展，是其擴大發(fā)展規(guī)模的關(guān)鍵因素?，F(xiàn)金流體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)以及償還債務(wù)的能力，大部分債權(quán)人在考量房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)運營情況時，最主要的考察標準就是現(xiàn)金流。但是房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流與一般的企業(yè)有所不同，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)初期就需要投入大量的現(xiàn)金，由于項目完工需要較長時間，所以房地產(chǎn)企業(yè)要在銷售階段才能收回部分現(xiàn)金。房地產(chǎn)企業(yè)等待資金收回的過程極易出現(xiàn)現(xiàn)金流風(fēng)險問題，對企業(yè)發(fā)展所造成的影響較為嚴重。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險管理存在的問題

（一）現(xiàn)金流風(fēng)險管理體系不完善

完善的現(xiàn)金流風(fēng)險管理體系是相關(guān)工作順利開展的重要前提，但實際工作當(dāng)中，很多企業(yè)有關(guān)體系建設(shè)依舊存在一定的缺陷，在一定程度上制約現(xiàn)金流管理質(zhì)量的有效提升。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投入資金數(shù)量大且占用時間較長，而且在企業(yè)項目開展過程中，現(xiàn)金流會隨著各種因素發(fā)生變化，現(xiàn)金管理存在許多不可控因素。房地產(chǎn)企業(yè)相較于一般企業(yè)，其對現(xiàn)金流的要求也相對較高，這些情況就導(dǎo)致了現(xiàn)金流風(fēng)險。就目前情況來講，部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險管理體系尚未完善，或多或少的存在一些不足，而且對于現(xiàn)金風(fēng)險管理的意識比較薄弱。盡管部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)正視現(xiàn)金風(fēng)險管理，但是由于不健全的管理體系，使得風(fēng)險管理不能完全落實。

（二）企業(yè)償債能力不足

將強的償債能力是房地產(chǎn)企業(yè)順利運行是基礎(chǔ)，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)都存在內(nèi)部資金緊張，資金周轉(zhuǎn)效率較低，導(dǎo)致企業(yè)的償債能力不足。少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中出現(xiàn)現(xiàn)金流為負的情況，這對于企業(yè)償還債務(wù)難度較大，許多企業(yè)為了解決困境，往往會拆東墻補西墻，長此以往，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中會面臨極大的風(fēng)險，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到嚴峻考驗。

（三）經(jīng)濟收益落差明顯，獲取現(xiàn)金能力不足

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷擴張，行業(yè)競爭越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟收益明顯縮水。此外，國家陸續(xù)出臺了多項調(diào)控政策.制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。受到國家政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)之間的經(jīng)濟收益差距越來越明顯，一些實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)能獲得較好的經(jīng)濟效益，而一些初具規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)因為自身管理能力和其他因素的限制，獲取的經(jīng)濟效益較少。房地產(chǎn)項目在現(xiàn)金流的投入上與一般企業(yè)有很大的不同，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)初期投人資金，直到項目完工進入銷售階段，資金才得以逐漸收回，企業(yè)獲取現(xiàn)金的能力因為企業(yè)性質(zhì)的影響而減弱，增加企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險。

（四）企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險意識淡薄

樹立起充足的風(fēng)險防范意識是企業(yè)，現(xiàn)金流風(fēng)險管控工作順利開展的保障。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險的形成原因很大一部分都是風(fēng)險防范意識淡薄，缺少風(fēng)險防范機制，房地產(chǎn)企業(yè)決策者對于現(xiàn)金流風(fēng)險管理的認識仍有不足之處，風(fēng)險意識還未進行全員滲透，對于現(xiàn)金流風(fēng)險不能及時預(yù)測并制定合理的解決措施。

三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險管理的策略

（一）完善現(xiàn)金流風(fēng)險管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)完善現(xiàn)金流風(fēng)險管理體系最主要的就是專門組建一個現(xiàn)金流管理機構(gòu)，通過這個機構(gòu)來進行現(xiàn)金流風(fēng)險管理。在現(xiàn)金流風(fēng)險管理體系中應(yīng)當(dāng)涵蓋風(fēng)險分析識別、評估、預(yù)防以及應(yīng)對，房地產(chǎn)企業(yè)要安排專業(yè)人員進行現(xiàn)金流風(fēng)險管理工作，提前預(yù)測現(xiàn)金流風(fēng)險，為企業(yè)發(fā)展保駕護航。

（二）重視現(xiàn)金流風(fēng)險管理

房地產(chǎn)企業(yè)不論是管理層還是普通員工都應(yīng)該正確認識現(xiàn)金流風(fēng)險管理對企業(yè)發(fā)展的重要性，重視現(xiàn)金流風(fēng)險管理，這有利于這項工作的順利開展。房地產(chǎn)企業(yè)首先要做的工作就是加強建立收回資金的管理制度，以考核為導(dǎo)向，增加銷售回款在考核中的比重，提升企業(yè)獲取資金的能力，避免投入項目的資金產(chǎn)生不必要的浪費，減少現(xiàn)金流風(fēng)險的發(fā)生。

（三）強化現(xiàn)金流預(yù)算控制

房地產(chǎn)企業(yè)通過現(xiàn)金流預(yù)算工作來決定投入項目的資金數(shù)量，財務(wù)部門嚴格按照預(yù)算管理的要求，執(zhí)行各項預(yù)算，對于現(xiàn)金流的支出，財務(wù)人員要進行嚴格審批，對于不符合財務(wù)管理制度以及違反審批程序的項目，要拒絕現(xiàn)金支付。財務(wù)部門對資金預(yù)算目標落實情況嚴格審查，定期檢查，對于目標落實程度要能完全掌握。對于項目開展過程中出現(xiàn)的預(yù)算超支或者過少的現(xiàn)象，需要及時查清原因，妥善解決。強化現(xiàn)金流預(yù)算控制，合理規(guī)劃項目占用的資金，做好現(xiàn)金流滾動預(yù)算，及時規(guī)避現(xiàn)金流風(fēng)險。通過現(xiàn)金流滾動預(yù)測，企業(yè)可以隨時得知自身現(xiàn)金流的動態(tài)變化，在經(jīng)營過程中能提前預(yù)測會出現(xiàn)的資金缺口，及時采取措施進行處理，避免影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常運營。

（四）加強現(xiàn)金流預(yù)算執(zhí)行力

房地產(chǎn)企業(yè)進行現(xiàn)金流預(yù)算編制工作需要專業(yè)的財務(wù)人員，以及其他相關(guān)部門的人員參與。加強現(xiàn)金流預(yù)算的執(zhí)行力，使其可以真正發(fā)揮作用，房地產(chǎn)企業(yè)要將動態(tài)的預(yù)算指標作為依據(jù)，對企業(yè)開展項目中的現(xiàn)金支出和收人進行嚴格核查，盡量避免與預(yù)算出現(xiàn)出人。房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流入管理時，要將經(jīng)營重點放在房產(chǎn)質(zhì)量上，合理規(guī)劃銷售方案，既要讓投入的資金盡快收回，也要為下一次的項目準備資金。在進行現(xiàn)金流出管理時，企業(yè)要對項目預(yù)算進行準確評估，要保證支出的每一筆資金都可以獲得相應(yīng)的收益，避免資金浪費。

（五）提升企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險意識

房地產(chǎn)企業(yè)的管理者以及普通員工都應(yīng)該提升企業(yè)現(xiàn)金風(fēng)險管理意識，具有一定的風(fēng)險意識有利于進行風(fēng)險預(yù)測、識別和應(yīng)對。大部分風(fēng)險產(chǎn)生的原因就是風(fēng)險防范意識淡薄，比如少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開展項目時合同制定不合規(guī)范，對項目進行資金投入時，未進行充分考察，這些情況都是風(fēng)險意識淡薄所造成的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理層乃至普通員工都必須強化風(fēng)險意識，重視現(xiàn)金流風(fēng)險管理。

（六）建立現(xiàn)金流風(fēng)險預(yù)警體系

房地產(chǎn)企業(yè)除了要樹立風(fēng)險防范意識之外，還需要建立健全的現(xiàn)金流風(fēng)險預(yù)警體系，利用這一體系可以對房地產(chǎn)企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)、經(jīng)營效益等情況進行實時監(jiān)管。針對現(xiàn)金流風(fēng)險問題設(shè)置上限，對風(fēng)險進行預(yù)測，出現(xiàn)現(xiàn)金流風(fēng)險預(yù)警后，由專業(yè)人員進行深入分析，并且制定出合理的解決方法，盡量減少現(xiàn)金流風(fēng)險為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營帶來的不利影響。現(xiàn)金流風(fēng)險預(yù)警體系要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況來制定，使其可以更精準的預(yù)測和分析現(xiàn)金流風(fēng)險，為應(yīng)對企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險提供充足的時間。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)需要提高對現(xiàn)金流風(fēng)險管理的重視程度，正確認識現(xiàn)金流風(fēng)險對企業(yè)未來的影響。房地產(chǎn)企業(yè)要設(shè)置專門的現(xiàn)金流風(fēng)險管理部門，配備專業(yè)人員進行企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險管理工作，快速有效地發(fā)現(xiàn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險管理中存在的問題，分析其形成的主要原因，強化現(xiàn)金流預(yù)算控制，加強現(xiàn)金流預(yù)算執(zhí)行力，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際發(fā)展情況，不斷改善現(xiàn)金流風(fēng)險管理的策略，減少房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中出現(xiàn)的現(xiàn)金流風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)通過現(xiàn)金流風(fēng)險管理可以增強自身的市場競爭力，穩(wěn)固其在行業(yè)中的地位，促進自身可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：

吳文霏，深圳華僑城股份有限公司，廣東深圳。