淺析不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件

李灌南

摘要：善意取得制度是物權(quán)法中的一項重要制度。它在維護第三方人的信賴?yán)婧途S護正常的交易秩序方面起著重要的作用。本文主要探討和澄清不動產(chǎn)善意取得制度的定義，法理基礎(chǔ)和構(gòu)成要件，以期對完善善意取得制度有所幫助。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn) 善意取得 構(gòu)成要件

一、不動產(chǎn)善意取得制度概述

善意取得制度是指無權(quán)處分人將其財產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓給第三人， 如果受讓人取得該財產(chǎn)時出于善意， 且履行了相關(guān)公示程序， 則受讓人依法取得對該財產(chǎn)的所有權(quán)的一種法律制度。動產(chǎn)善意取得即該制度在動產(chǎn)上的適用。善意取得制度這一原則意指財產(chǎn)權(quán)利人在財產(chǎn)被他人無權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下， 只能向侵犯其權(quán)利的相對人要求返還或賠償， 而不能向第三人要求返還， 不知情的第三人對于財產(chǎn)的受讓占有， 其有轉(zhuǎn)移所有權(quán)的效力。近代各國市場經(jīng)濟之要求保障市場交易的安全與便捷的客觀事實， 是促成近代各國民法最終確立善意取得制度的根本緣由。作為近現(xiàn)代各國物權(quán)法的一項重要法律制度， 善意取得作為所有權(quán)取得方式的一種， 在穩(wěn)定社會經(jīng)濟秩序方面起著重要作用。

據(jù)我國《物權(quán)法》106條的規(guī)定， 善意取得制度的適用對象主要包括動產(chǎn)與不動產(chǎn)， 而動產(chǎn)與不動產(chǎn)的一個重要區(qū)別是它們的公示方式不同。不動產(chǎn)以登記作為公示方式， 而動產(chǎn)則以交付作為公示方式。實踐中， 不動產(chǎn)的善意取得僅有兩種情況：一是由于登記機關(guān)的錯誤登記而導(dǎo)致不動產(chǎn)信息登記錯誤， 第三人因信賴登記而對無權(quán)處分人不知情， 從而善意取得不動產(chǎn)所有權(quán);二是不動產(chǎn)由數(shù)人共有但登記在一人名下， 登記人未經(jīng)其他共有人同意， 擅自將不動產(chǎn)處分給第三人， 第三人同樣因信賴登記而善意取得不動產(chǎn)所有權(quán)。

我國《物權(quán)法》對不動產(chǎn)物權(quán)變動采登記生效要件主義， 因此對于交易相對人來說， 登記簿上的權(quán)利主體才是其最為關(guān)心的。基于此， 就要求以國家信用為信賴保障的不動產(chǎn)登記具有公信力， 保證登記簿上的權(quán)利人與真實權(quán)利人存在高度的一致性。但登記終究是人為的制度設(shè)計， 錯誤登記在所難免， 這就為善意取得制度在不動產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的適用提供了前提條件。因為在存在錯誤登記的情況下， 若交易相對人在查閱登記簿且盡到了合理的注意義務(wù)的情況下從登記權(quán)利人處取得物權(quán)后仍要擔(dān)心有被追及的危險的可能， 就會嚴(yán)重危及交易安全。而善意取得制度的適用恰好解決這一問題， 只要第三人是善意的， 且盡到了合理的注意義務(wù)， 在取得物權(quán)后就會受到法律的保護， 保有其取得的不動產(chǎn)物權(quán)。綜上， 不動產(chǎn)登記簿存在登記錯誤的可能是不動產(chǎn)適用善意取得制度的原因。

二、不動產(chǎn)善意取得制度的理論基礎(chǔ)

學(xué)理上對不動產(chǎn)善意取得制度的理論基礎(chǔ)存在著“無權(quán)處分說”和“登記簿權(quán)利推定說”。主張“無權(quán)處分說”的認(rèn)為， 不動產(chǎn)善意取得制度的目的在于賦予善意第三人一個對抗真實權(quán)利人的抗辯權(quán)， 切斷真實權(quán)利人的追及。主張“登記簿權(quán)利推定說”的認(rèn)為善意取得的最終指向都是取得人對什么信賴錯了， 從而構(gòu)成善意， 因我國不動產(chǎn)物權(quán)變動采用登記生效主義， 即所有不動產(chǎn)的權(quán)屬狀況都要求在登記機關(guān)予以登記， 而登記的目的正是在于使第三人在交易時知曉不動產(chǎn)的權(quán)屬狀況， 并以國家信用作為保障， 推定登記簿上記載的權(quán)利人為真正的不動產(chǎn)權(quán)利人， 降低第三人的交易成本， 維護交易秩序。

三、不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件

《物權(quán)法》第106條規(guī)定了不動產(chǎn)和動產(chǎn)的善意取得制度， 包括四個構(gòu)成要件：處分人無權(quán)處分， 受讓人善意， 合理價格轉(zhuǎn)讓， 轉(zhuǎn)讓的動產(chǎn)或不動產(chǎn)已登記或交付。但物權(quán)法對動產(chǎn)和不動產(chǎn)的善意取得制度并沒有加以區(qū)分， 而是統(tǒng)一規(guī)定在第106條之中。不動產(chǎn)和動產(chǎn)的物權(quán)的特征不同， 取得或轉(zhuǎn)讓的方式不同， 公示的方法不同， 諸多的區(qū)別使得不動產(chǎn)和動產(chǎn)構(gòu)成善意取得的要求不同， 不加以區(qū)別的規(guī)定導(dǎo)致理論界和司法實踐中對不動產(chǎn)善意取得的判斷存在分歧。

（一）、關(guān)于無權(quán)處分

善意取得制度是指處分人無權(quán)處分動產(chǎn)或不動產(chǎn)時， 受讓人取得物權(quán)的情形。所以， 無權(quán)處分是善意取得的前提， 是善意取得制度的一個構(gòu)成要件。筆者認(rèn)為，不動產(chǎn)善意取得中無權(quán)處分應(yīng)指存在登記簿錯誤的情形， 登記權(quán)利人處分了實際上不屬于自己的不動產(chǎn)， 實際上是無權(quán)處分， 為了保護交易安全， 保護善意第三人對登記簿公信力的信賴， 法律讓其取得不動產(chǎn)物權(quán)。從另一方面來說， 在登記簿不存在錯誤時， 登記簿上記載的權(quán)利人是真實權(quán)利人， 其處分不動產(chǎn)是有權(quán)處分， 不適用善意取得。登記簿記載以外的人處分不動產(chǎn)， 因為處分人不是登記簿記載的權(quán)利人， 所以第三人不能謂之善意， 且登記機關(guān)也不會進(jìn)行登記， 即也不適用善意取得制度。也就是說， 在登記簿不存在錯誤時， 善意取得沒有適用的空間。所以， 此處的無權(quán)處分應(yīng)該指登記簿錯誤時， 登記簿記載的權(quán)利人處分實際上不屬于自己的不動產(chǎn)的行為。

（二）、善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)

物權(quán)法并沒有具體規(guī)定何為善意， 對善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)， 存在不同的觀點， 一種觀點認(rèn)為， 善意指不知情且無重大過失。另一種觀點認(rèn)為， 不動產(chǎn)善意取得中的善意指受讓人信賴登記簿， 當(dāng)?shù)怯洿嬖阱e誤時， 受讓人被推定為是善意的， 但是若能夠證明其明知登記錯誤或存在異議登記則可以推翻對于善意的推定。筆者同意第二種觀點， 對于善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)， 動產(chǎn)和不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)區(qū)分對待， 物權(quán)法雖然沒有明確表示動產(chǎn)與不動產(chǎn)善意取得中的“善意”含義不同， 但也并不代表理論上二者應(yīng)該相同。

判斷善意的時間點即受讓人何時為善意才能善意取得。《物權(quán)法》第106條規(guī)定， 受讓人受讓時為善意， 何為受讓？ 動產(chǎn)以交付作為公示手段， 則應(yīng)以交付作為判斷善意的時間點， 不動產(chǎn)以登記作為公示手段， 則應(yīng)以登記時作為判斷善意的時間點。動產(chǎn)以交付作為取得物權(quán)的標(biāo)志， 不動產(chǎn)多以登記作為取得物權(quán)的標(biāo)志。所以， 以登記作為物權(quán)取得標(biāo)志的不動產(chǎn)應(yīng)以登記作為判斷善意的時間點， 如果僅僅是交付， 并未進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記， 則受讓人并未取得該物權(quán)， 此時， 若受讓人了解到登記簿存在錯誤的事實， 因其尚未取得該物權(quán)， 則沒有必要舍棄對真實權(quán)利人物權(quán)的保護， 轉(zhuǎn)而保護受讓人。如果說， 以最終登記為善意的判斷時間是將風(fēng)險無辜地分配給了受讓人， 那么， 提前判斷善意的時間點至申請時也是將風(fēng)險分配給了無辜的真實權(quán)利人。若提出申請后其知曉登記錯誤可以撤回申請， 若其沒有撤回申請， 應(yīng)視為其知情， 則不能構(gòu)成善意。

（三）、支付合理價格

善意取得須是交易行為?！段餀?quán)法》規(guī)定善意取得的構(gòu)成要件之一是受讓人支付合理對價， 因此無償轉(zhuǎn)讓不能適用善意取得。善意取得制度目的是為了保護交易安全， 因此， 基于交易行為的受讓才能善意取得。

交易行為須合法有效。善意取得是否要求交易行為合法有效， 即例如在房屋轉(zhuǎn)讓行為中， 是否要求轉(zhuǎn)讓合同有效。合同無效的情形包括違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，?違反公序良俗等情形， 若合同無效， 則自始無效， 絕對無效。

如何確定合理價格？相對來說， 商品房交易有可以作為參照的市價， 因此在商品房轉(zhuǎn)讓交易中， 可以用市價作為合理價格判斷標(biāo)準(zhǔn)。但判斷合理價格不能僅僅考慮市場價格， 還要考慮房屋的位置、朝向、布局結(jié)構(gòu)等因素， 綜合判斷房屋的合理價格。交易價格在以市場價格為中心的一定范圍內(nèi)浮動可以認(rèn)為是合理價格， 對于這個浮動范圍， 鑒于實際交易的復(fù)雜性， 筆者認(rèn)為不宜過于苛刻， 可以以市場價格的70%作為一個基本的判斷標(biāo)準(zhǔn)， 交易價格低于市場價格的70%時， 可以認(rèn)定為是不合理價格。根據(jù)具體案情， 也可以由法官自由心證。對于沒有明確市場價格的不動產(chǎn)物權(quán)， 也應(yīng)該參照同類型的交易價格， 根據(jù)客觀標(biāo)準(zhǔn)確定合理價格。

合理價格是否需要實際支付。首先， 僅僅是約定了價款， 尚未支付， 不宜適用善意取得。因為此時， 如果真實權(quán)利人要求受讓人返還財產(chǎn)， 受讓人不會有實際的損失。所以， 相對于受讓人， 法律應(yīng)該保護真實權(quán)利人已有的利益， 防止真實權(quán)利人受損。在未實際支付款項的情況下， 受讓人返還物權(quán)給真實權(quán)利人， 雙方都沒有損失。反之， 如果讓受讓人善意取得， ， 那么真實權(quán)利人則需要向無權(quán)處分人要求損害賠償， 而無權(quán)處分人又需要向受讓人請求支付價款， 這樣一來就使問題變得相當(dāng)復(fù)雜和麻煩。

（四）、轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)已經(jīng)按照法律規(guī)定登記或交付

對于以登記作為對抗要件的物權(quán)來說， 完成登記不應(yīng)該作為其善意取得的構(gòu)成要件。雖說不動產(chǎn)登記具有推定力和公信力， 但是這應(yīng)該僅適用于那些以登記作為生效要件的不動產(chǎn)物權(quán)， 對于那些以登記為對抗要件的物權(quán)， 法律如此規(guī)定就說明了登記對于這些物權(quán)的推定力和公信力是打折扣的， 可能占有更能作為其權(quán)利表象。如土地承包經(jīng)營權(quán)， 在一個小范圍的熟人社會中， 登記顯得不是十分必要。對于這些物權(quán)， 物權(quán)的設(shè)立以合同生效為標(biāo)志， 法律規(guī)定登記不是其物權(quán)生效要件， 則也不應(yīng)該作為善意取得的構(gòu)成要件。未經(jīng)登記不能對抗善意第三人， 并不意味著必然不能對抗真實權(quán)利人。因為不能對抗善意第三人是為了保護交易安全， 這與保護真實權(quán)利人的價值選擇并不相同。其次， 在法律已經(jīng)規(guī)定了未經(jīng)登記不得對抗善意第三人的情況下， 真實權(quán)利人怠于登記， 也應(yīng)該承受由此帶來的物權(quán)被他人被善意取得的風(fēng)險。

四、結(jié)語

《物權(quán)法》雖然規(guī)定了不動產(chǎn)的善意取得制度， 但是關(guān)于不動產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件的規(guī)定不甚具體， 也有不合理之處， 導(dǎo)致理論上和實踐中都存在諸多爭議。立法者應(yīng)當(dāng)根據(jù)近些年司法實踐中的問題以及理論中的不同觀點， 不斷完善立法， 合理保護真實權(quán)利人以及善意受讓人的合法利益， 合理平衡不動產(chǎn)物權(quán)靜態(tài)安全與動態(tài)交易安全， 使不動產(chǎn)善意取得制度成為真正既保護交易安全， 同時又兼顧公平與效率、維護道德價值與法律公平的良法。

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