土地供應及其對房地產(chǎn)市場價格的影響

摘要：房地產(chǎn)市場通常都有一個固定的波動周期，由于房地產(chǎn)市場的波動，會導致國民經(jīng)濟和人民生活受到影響。所以為了使得人民生活和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定，必須要保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，而影響房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的重要因素就是土地資源的供應和分配。主要面向的是土地供應量以及土地供應方式和結(jié)構(gòu)等多個方面對房地產(chǎn)市場價格的影響做出分析研究，從分析的結(jié)論可以知道，土地供應和房地產(chǎn)市場之間是相互影響的關系，因此，兩者之間必須要找出一個平衡點。本文將對兩者之間的影響關系進行研究。

關鍵詞：土地供應：房地產(chǎn)：市場價格

一、引言

每個地方的經(jīng)濟發(fā)展都與土地和房地產(chǎn)有關，房地產(chǎn)市場的發(fā)展可以很好地帶動地方經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)市場的運行狀態(tài)與國民經(jīng)濟息息相關，它的好壞直接決定人們的生活水平，而土地的合理分配也決定房地產(chǎn)市場的運行。一般而言，房地產(chǎn)商品都有積極方面和消極方面，而房地產(chǎn)的發(fā)展，通常與地方的土地政策密切相關，通過合理的分配土地資源，可以有效提升土地利用率，促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展，從而提高人民生活水平。

二、土地供應和房地產(chǎn)市場狀況

改革開放以來，我國的住房制度發(fā)生了很大的變化，市場需求越來越大，使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展非?？?。同時，與房地產(chǎn)市場相關的行業(yè)也得到了較好的發(fā)展，這就使得我國的經(jīng)濟增長了很大一部分，所以房地產(chǎn)市場是我國的一個支柱產(chǎn)業(yè)。不過從最近幾年的情況來看，房地產(chǎn)市場的發(fā)展出現(xiàn)了一些問題，很多投資方大量投資建設，導致房價增長，對于這些問題，國家也實施了一些策略，來控制房價的過度增長。比如2003年出臺了一些土地政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場，解決現(xiàn)實中出現(xiàn)的問題。但是，土地才是房地產(chǎn)市場發(fā)展的根源，所以每一個對策的實施都會與土地相關聯(lián)，基于這個問題，通過對土地供應量以及土地供應結(jié)構(gòu)和供應方式等方面的調(diào)整來對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。

三、土地供應量現(xiàn)狀

就現(xiàn)在的情況而言，土地供應量基本都是政府出臺一些土地供應計劃來進行控制和調(diào)整的。土地資源不是無限的，如何讓土地供應達到最優(yōu)化，一個很好的辦法就是有計劃、有步驟地對土地資源進行供給。城市土地供應制度包含了城市土地供應計劃，國家根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，對相關城市的土地供應采取一個系統(tǒng)的安排措施。城市土地供應計劃通常分為長期規(guī)劃、中期規(guī)劃和年度規(guī)劃。長期規(guī)劃大多數(shù)是以幾年為一個單位，進行土地供應計劃的制定，中期大多是以年為單位進行制定土地供應計劃的，年度規(guī)劃的內(nèi)容就相對多一點，主要包括土地供應總量、編號、位置、用途、出讓方式和占用面積等等，并且其相關信息要及時盡快地向社會公布出來。土地年度規(guī)劃的根本目的是控制土地經(jīng)濟供應的總量，所以一定要制定科學合理的規(guī)劃，且要強制性的實施，只有強制實施，才能將土地供應的總量控制在一定的范圍內(nèi)。

四、土地供應的結(jié)構(gòu)

一般來說，土地的供應結(jié)構(gòu)就是指土地供應的分配占比。土地供應結(jié)構(gòu)一定要與經(jīng)濟、社會、生態(tài)相協(xié)調(diào)，對住房用地、工業(yè)用地和基礎設施用地采取科學合理的分配方法。首先，對于房地產(chǎn)用地、工業(yè)用地和公共設施用地的分配要根據(jù)發(fā)展需要來展開。對于一些富有潛力的企業(yè)和行業(yè)，不要因為土地問題導致發(fā)展不起來，所以盡量防止出現(xiàn)由于供地過剩導致的土地資源低效、粗放利用情況的發(fā)生。其次，不同類型用地的內(nèi)部供應結(jié)構(gòu)也要進行一定的控制。例如辦公樓和商業(yè)服務等，這些地方的用地供應比例一定要嚴格按照安排進行，以促進房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。對于住宅用地市場，按照房地產(chǎn)性質(zhì)的不同，國家可將土地供應分為高檔商品房用地、普通商品房用地和中低價商品房用地。這幾種用地的數(shù)量結(jié)構(gòu)分配也要滿足大部分居民的基本居住需求。

五、土地供應的方式

目前，土地供應方式大致可分為有償供應和劃撥供應兩種。對我國國內(nèi)的情況來說，土地使用權(quán)的有償出讓大部分都是采取拍賣、招標、掛牌、協(xié)議等幾種方式。協(xié)議出讓為一種不是公開平等的交易行為，這種方式下的土地價格全部由談判的兩方來決定的，不能夠很好地把土地的價值給展示出來，特別容易產(chǎn)生以權(quán)謀私和胡亂交易等行為。不同的土地供應方式會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生不同的影響，目前，爭議最大的是招標、拍賣、掛牌這種土地出讓方式是不是使得土地價格上漲的原因，從而使得房地產(chǎn)的價格大幅上漲。一般來說，招標、拍賣、掛牌土地出讓方能夠很好地體現(xiàn)出市場的作用，它讓市場中的競爭一直存在，不滿足市場要求的將會被淘汰，滿足市場需求的被留下來，這樣就使得土地資源的利用率提高了。招標、拍賣、掛牌土地出讓方式能夠一直讓房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)的處于一個競爭狀態(tài)，可有效提高土地利用率。在當今的市場經(jīng)濟下，房地產(chǎn)跟一般的商品沒有什么太大區(qū)別，它的價格不僅僅取決于其成本，還跟供需關系有很大的關系，因此，房地產(chǎn)價格更大程度上是由供需關系決定，所以，不同的土地供應方式也會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不同的影響。招標、拍賣、掛牌土地出讓方式使得國家對土地的控制作用更大，確保了土地的利用效率，從而使得房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展得到了保障。

六、土地資源配置對房地產(chǎn)市場平衡的影響

土地的儲備規(guī)模是土地資源配置的主要部分，因此，其規(guī)模是否合理是非常重要的。要知道其儲備規(guī)模，就要對市場的需求量進行統(tǒng)計。土地需求主要是房地產(chǎn)的需求較大，所以，房地產(chǎn)的需求量是非常關鍵的。在實際的經(jīng)濟活動中，要想保證活動一直處在經(jīng)營的狀態(tài)，那么久必須有充足的庫存。通常情況下，為了使得房地產(chǎn)市場運行處于一個平衡的狀態(tài)，同時防止土地供應不足引起的房地產(chǎn)市場波動問題，這就要求土地儲備必須有相應的安全儲備量。在這樣的條件下，利用計量經(jīng)濟學，通過安全庫存量理念對土地安全儲備量加以確定。明確了土地的儲備規(guī)模以后，根據(jù)住房建造的要求，考慮其范圍合不合理，通過這種方式來確定土地需求的范圍。另外，如果房地產(chǎn)價格上漲，而且企業(yè)的存貨很多，那么這樣就可以更好的抵抗風險，在房價下降的時候也能夠很好的應對。因此可以知道，政府最關心的問題是怎樣把房地產(chǎn)企業(yè)自身的存量商品釋放出來。與此同時，為了防止風險事件的出現(xiàn)，還要加強調(diào)控房地產(chǎn)市場價格的力度，保證其存儲量足夠多。要非常嚴格的控制儲備的程度，最大限度地使用信息存儲的方式，只有使用這種方式，才可以在更好地滿足需求的條件下，最大可能的降低成本。因此，土地資源配置是非常重要的一個環(huán)節(jié)，它影響著房地產(chǎn)市場的平衡。七、合理的土地資源配置可有效促進房地產(chǎn)市場的均衡發(fā)展

土地資源相較于其他資源來說是比較珍貴的資源，它也是房地產(chǎn)市場的主要供給因素，因此，土地資源的配置要是有了一些變化，肯定會讓土地的價格也有了一定的變化，然后又會影響房地產(chǎn)市場。除此之外，土地資源還有一個特點就是它非常稀少，在一定的區(qū)域范圍內(nèi)，土地供應總量基本上不會由太大變化的，所以，一定要高效合理的利用有限的土地資源，只有這樣，對土地資源的統(tǒng)一規(guī)劃和調(diào)配才能更好地執(zhí)行下去。一般來說，市場的調(diào)節(jié)作用大多都是盲目的，如果僅僅只用市場調(diào)控來對房地產(chǎn)的波動幅度進行控制，那么就不能很好地進行有效控制。房地產(chǎn)市場的波動范圍有一個最高點和最低點，例如土地資源和資金都屬于上限因素。下限因素要求與人們住房生活需求相符。對土地資源進行科學合理的分配，可以很好地控制房地產(chǎn)市場由于波動而帶來的影響，從而推動房地產(chǎn)市場的均衡高效發(fā)展。國家也提出并實施了很多不同的策略來對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，目的是想利用土地儲備的合理化以及土地市場的規(guī)范化，從而對房價來進行控制，保證房價不發(fā)生較大的波動，以此來實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的均衡發(fā)展，這樣才能夠使得民心穩(wěn)定，同時也可以使社會更加穩(wěn)定和諧，實現(xiàn)國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。如果對土地資源進行科學合理的分配，就可以對房地產(chǎn)市場進行科學調(diào)控，要想對其進行科學合理的調(diào)控，就得做好以下兩點。①對土地儲備機構(gòu)的定位要清晰明確，而且機構(gòu)責任也要有一個清晰的了解，不僅要對地方政府經(jīng)濟效益非常重視，而且對社會效益同樣要重視。②進一步對土地儲備規(guī)模、供應時機、供應結(jié)構(gòu)等一些因素進行分析，充分考慮合理分配土地資源對房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展的影響程度。通過這種方式來確定土地儲備的規(guī)模，確定土地供應的最好時間節(jié)點。做好了這些工作，才能對我國房地產(chǎn)市場的運行提供應有的幫助。

八、小結(jié)

合理的土地供給結(jié)構(gòu)能夠與城市的總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，確保城市的健康發(fā)展，也能夠控制高檔商品房的數(shù)量，提高普通商品房的供應。但是，由于地方政府非常依賴土地出讓收入，以及開發(fā)主體盲目的對房地產(chǎn)市場看漲，導致新的土地出讓方式間接抬高了土地價格，從而使得房價上漲。

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作者簡介：

陳麗珍，順昌縣土地整理中心，福建南平。