房地產(chǎn)融資收緊對(duì)當(dāng)下經(jīng)濟(jì)的影響

摘要：目前，我國出臺(tái)了關(guān)于房地產(chǎn)融資的一系列政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了諸多變化，作為我國支柱產(chǎn)業(yè)，它對(duì)我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了重要影響。本文從宏觀、微觀的角度分析了房地產(chǎn)融資收緊對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，研究了在融資收緊對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長遠(yuǎn)意義，同時(shí)對(duì)目前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的困境進(jìn)行了闡析，希望為關(guān)注這一話題的人們提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)：融資收緊：經(jīng)濟(jì)

2019年已接近尾聲，然而持續(xù)到今天的房地產(chǎn)融資收緊情況并未得到緩解。目前，我國正處于“轉(zhuǎn)型攻堅(jiān)”發(fā)展階段，在“調(diào)結(jié)構(gòu)”的關(guān)鍵時(shí)期，必須理性看待房地產(chǎn)融資收緊對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的影響。國家對(duì)房地產(chǎn)融資采取收緊政策，雖然房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到限制，但是更多的資金流向新產(chǎn)業(yè)，在我國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，也不失為促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)新發(fā)展的政策。

一、房地產(chǎn)融資收緊對(duì)當(dāng)下經(jīng)濟(jì)的影響——宏觀視角

2019年5月，銀保監(jiān)會(huì)下達(dá)新政策，銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)必須切實(shí)落實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策。2019年6月，上海陸家嘴論壇上，銀保監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)人明確了避免房地產(chǎn)行業(yè)搶占銀行信貸資源的理念。2019年7月，我國監(jiān)管相關(guān)部門相繼針對(duì)房地產(chǎn)信貸、信托下達(dá)一系列政策。進(jìn)一步收緊了房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道，包括信托、私募等，該舉措較為罕見。南于房地產(chǎn)行業(yè)是我國支柱產(chǎn)業(yè)之一，其發(fā)展對(duì)我同經(jīng)濟(jì)具有重要影響，引起了社會(huì)各界人士的重視.、

具體而言，通過對(duì)目前國家宏觀政策方面的分析，結(jié)合相關(guān)研究資料，實(shí)則，國家對(duì)房地產(chǎn)融資渠道仍留有余地，絕非全面收緊，整體融資環(huán)境比之前幾年雖然有所收緊，但是考量到國家經(jīng)濟(jì)，我圍國內(nèi)已經(jīng)釋放了1.5億資金，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有回籠之勢(shì)，從當(dāng)下我國土地市場(chǎng)現(xiàn)狀可見一斑。

從房地產(chǎn)融資收緊政策愿景的角度看，該政策直接針對(duì)的是我國經(jīng)濟(jì)，它對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的影響巨大。從宏觀層面分析，主要體現(xiàn)在下述兩個(gè)方面。一方面：通過穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)這一經(jīng)濟(jì)支柱，進(jìn)而穩(wěn)定我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，避免經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅度波動(dòng);另一方面，實(shí)行房地產(chǎn)融資收緊政策，在影響房地產(chǎn)企業(yè)選擇融資渠道的同時(shí)，促進(jìn)了多種融資方式的發(fā)展，還有助于防范經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

首先，國家把目光放在了房地產(chǎn)融資方面，強(qiáng)調(diào)信托與外債的主要原因有以下兩個(gè)方面：一是我國信托、外債融資制度、方式等尚不健全，存在缺陷，容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn);二是我國當(dāng)下市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，信托、外債融資自身隱含著較高的兌付風(fēng)險(xiǎn)，若不加以控制，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，特別容易產(chǎn)生“蝴蝶效應(yīng)”，出現(xiàn)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，影響我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性。

其次，國際社會(huì)房地產(chǎn)行業(yè)信托、外債發(fā)展已經(jīng)十分成熟，但是，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)融資在這兩個(gè)領(lǐng)域中還處于初級(jí)階段，雖然我國國家對(duì)此也持支持態(tài)度，但為了我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，人民安居樂業(yè)，社會(huì)秩序穩(wěn)定，在實(shí)踐中，仍秉持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度。2019年5月，為了執(zhí)行國家政策，我國各地監(jiān)管部門加強(qiáng)了對(duì)違法信托機(jī)構(gòu)的管理。另外，我國房地產(chǎn)外債以美元為主，美元債供給良莠不齊，準(zhǔn)入門檻低，呈現(xiàn)出“期短利高”的發(fā)展趨勢(shì)，其自身信用度較低。因此，為了我國經(jīng)濟(jì)安全性，對(duì)其進(jìn)行收緊無可厚非。

最后，國家對(duì)房地產(chǎn)融資收緊的政策還體現(xiàn)在提高門檻、加強(qiáng)限制等方面，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展而言雖然提高企業(yè)生存難度，但是對(duì)我國經(jīng)濟(jì)整體而言卻有正面價(jià)值與意義。據(jù)媒體報(bào)道，我國產(chǎn)業(yè)不斷整合，優(yōu)勝劣汰形勢(shì)明顯。業(yè)內(nèi)人士反映，根據(jù)最新政策，60%左右房地產(chǎn)項(xiàng)目將止于審核，這表示國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有了更高的期盼，且有利于房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)走向現(xiàn)代化。

不難發(fā)現(xiàn)，收緊的房地產(chǎn)融資政策，從宏觀角度看，對(duì)經(jīng)濟(jì)具有積極影響，這是對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)的“過濾”，也是我國積極推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的實(shí)踐。不但有助于優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，還有助于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)多元發(fā)展。但是，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性，為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，國家仍需要考慮為房地產(chǎn)融資創(chuàng)設(shè)更多渠道，例如，定向優(yōu)惠（租賃、保障等）、附條件的降息（限價(jià)），以鞏同房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)自身發(fā)展以及對(duì)國家經(jīng)濟(jì)的信心。

二、房地產(chǎn)融資收緊對(duì)當(dāng)下經(jīng)濟(jì)的影響——微觀視角

（一）房地產(chǎn)向金融化推進(jìn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，2019年6月，房價(jià)較好，新房價(jià)格整體提高，有媒體結(jié)合以往的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析也表示2019年6月房價(jià)整體較好。這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)在收緊下的融資也或多或少有所影響。從詳細(xì)來看，我國部分城市在2019年6月的良好局面引起了監(jiān)管部門的注意，這進(jìn)一步收緊了房地產(chǎn)融資。根據(jù)媒體報(bào)道，監(jiān)管人士反映加強(qiáng)了對(duì)激進(jìn)拿地的房地產(chǎn)開發(fā)商的監(jiān)督與管理，對(duì)不符合最新審核條件的開發(fā)商進(jìn)行嚴(yán)肅處理，包括暫停公開發(fā)債、收緊融資渠道等。房地產(chǎn)融資陷入困境，在直接融資方面，部分計(jì)劃處于停滯狀態(tài)。除了居民房產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)管力度加大外，辦公大樓、職工宿舍等項(xiàng)目的融資也從嚴(yán)審核。實(shí)踐中，諸多案例顯示，為了通過審核，順利融資，存在轉(zhuǎn)讓控股權(quán)的情況，為了杜絕違法向房地產(chǎn)行業(yè)投入資金，國家對(duì)上市公司也進(jìn)行了與房地產(chǎn)相關(guān)的上市融資控制。

2019年6月，部分城市人民銀行分行下達(dá)了對(duì)本區(qū)域銀行的指導(dǎo)，新房產(chǎn)首套房按揭貸款利率需高于上浮的15%，第二套需高于上浮的20%，2019年7月銀保監(jiān)局相關(guān)罰單逐漸增多，這說明國家政策對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)一步收緊。罰單包括工行、建行、農(nóng)行等多家銀行。中央黨委、銀保監(jiān)會(huì)對(duì)我國房地產(chǎn)金融化問題分外重視。房地產(chǎn)金融化道路走不通，數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年信托產(chǎn)品2954款進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)，為總發(fā)行的39.43%。2019年7月，銀保監(jiān)會(huì)警示了信托業(yè)務(wù)，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示信托風(fēng)險(xiǎn)、信托合規(guī)需要進(jìn)行管理，至此，銀保監(jiān)會(huì)把監(jiān)督信托作為了常態(tài)化工作，積極引導(dǎo)其在正確的道路上不斷發(fā)展。現(xiàn)就其影響做如下分析。第一，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)融資收緊促使其轉(zhuǎn)向信托融資，國家因而提高了對(duì)信托融資的重視，加強(qiáng)了對(duì)信托發(fā)展的關(guān)注與引導(dǎo)。具體而言，信托豐富了我國經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，隨著我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型不斷深入，信托能夠滿足企業(yè)多樣化的融資需求，通過信托業(yè)務(wù)聯(lián)系各個(gè)部門、籌措資金、實(shí)現(xiàn)目的。有助于搞活我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)百花齊放，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。第二，房地產(chǎn)融資收緊，銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)閑散資金增加，為了謀求自身發(fā)展必將著眼于更多新領(lǐng)域的投資，依據(jù)國家相關(guān)政策，把資金投向科研、學(xué)會(huì)、新型產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)我國更多企業(yè)發(fā)展。第三，促進(jìn)我國金融市場(chǎng)成長，我國銀行對(duì)房地產(chǎn)融資的門檻提高，會(huì)激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)探索更多融資渠道，這直接影響了我國金融結(jié)構(gòu)，單一的融資路徑已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需要，企業(yè)必須提高自己獨(dú)立籌資的能力，同時(shí)引起了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金、成本管理的重視度，有利于其帶領(lǐng)更多企業(yè)調(diào)整內(nèi)部結(jié)構(gòu)。此外，金融機(jī)構(gòu)可支配資金增多，更多的閑置資金可以探索開發(fā)更多的應(yīng)用路徑，轉(zhuǎn)變單一結(jié)構(gòu)，促進(jìn)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響

房地產(chǎn)企業(yè)包括大、中、小三種類型，其中大企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中小企業(yè)，但是，中小企業(yè)無論是數(shù)量，還是受收緊政策的影響都是最多的，在收緊的融資政策下，中小房地產(chǎn)企業(yè)為了順利融資采取了一系列措施，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)也有所影響。具體而言，甩賣資產(chǎn)是中小企業(yè)主要應(yīng)用的獲取資金的方法，大量中小房地產(chǎn)企業(yè)采取出讓股權(quán)的方式助力房地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年7月22日前，近2019年就有45條左有的房地產(chǎn)項(xiàng)目出讓信息，2019年5月中旬，出讓信息為33條左右，即是說，平均算來每2日就有1個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目出讓。根據(jù)相關(guān)調(diào)查了解到世茂房地產(chǎn)旗下5家房地產(chǎn)企業(yè)均簽署了房地產(chǎn)項(xiàng)目出讓協(xié)議書，總交易額達(dá)到了63.97億元人民幣，此外，卓星集團(tuán)轉(zhuǎn)讓的交易額也達(dá)到了43.97億元人民幣。除了分析房地產(chǎn)項(xiàng)目出讓數(shù)據(jù)外，在我國人民法院網(wǎng)也可以發(fā)現(xiàn)，2019年我國有271家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)是我國支柱產(chǎn)業(yè)之一，在此時(shí)的大環(huán)境下，倒下271家，不是小數(shù)目，必須重視其對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響。從數(shù)據(jù)中探求，去年，恒大地產(chǎn)負(fù)債151.9%，佳兆地產(chǎn)更是高達(dá)236%。

從我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度看，長期以來，我國都是“房地產(chǎn)+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，也就是說，經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了舉足輕重的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的TOP10表示，影響房地產(chǎn)融資的并非現(xiàn)金流，而是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)拿地的預(yù)判，在普遍沒錢的情況下，房產(chǎn)開發(fā)商就不會(huì)競拍地了。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年上半年，我國土地出讓交易額為26725億元人民幣，同比低于2018年0.8%，為2016～2019年期問的初次下滑。在本文的第一部分與第二部分分析了房地產(chǎn)融資收緊對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的積極影響，那么在這一部分重點(diǎn)討論房地產(chǎn)融資收緊對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的隱患。

我國土地出讓交易初次下滑，土地財(cái)政難以為繼，直接影響我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。中國社會(huì)科學(xué)院報(bào)告表示，我國房價(jià)收入比能夠直接放映出購買力與房價(jià)的關(guān)系，具體而言，房價(jià)收入比不到9的情況下，房地產(chǎn)能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房價(jià)收入比超過9的情況下，房地產(chǎn)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)不但不會(huì)起到促進(jìn)作用，還會(huì)有所阻礙。截至2019年上半年，我國平均房價(jià)收入比均超過了9，一線城市如深圳高達(dá)34.2，廣州為17.5，而二、三、四線城市也不容樂觀，平均比值均高于9，這可以說明我國經(jīng)濟(jì)正在遭受房地產(chǎn)融資收緊的負(fù)面影響。同時(shí)，金融專家郭樹清表示，我國近幾年家庭負(fù)債率難以持續(xù)，社會(huì)儲(chǔ)蓄資金大量投向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)擠占融資，資金使用率較低，助長了投機(jī)行為。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)，重要付出代價(jià)，希望在收緊的情況下，我國其他行業(yè)能夠積極承擔(dān)自身的使命，快速發(fā)展，幫助我國經(jīng)濟(jì)渡過難關(guān)，市場(chǎng)順利轉(zhuǎn)型。

三、結(jié)論

我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)想要謀求長遠(yuǎn)發(fā)展，必須從內(nèi)部開始，進(jìn)行創(chuàng)新調(diào)整，積蓄力量，在未來的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮其力量。同時(shí)我國其他產(chǎn)業(yè)，特別是高新產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)抓住這一發(fā)展機(jī)遇，為國家經(jīng)濟(jì)環(huán)境注入活力，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

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作者簡介：

郭曉云，綠城樂居建設(shè)管理集團(tuán)有限公司，浙江杭州。