美國險企怎樣玩轉養(yǎng)老社區(qū)

易名

在美國，房地產產業(yè)已經高度細分：土地的開發(fā)任務由土地開發(fā)商負責；地塊的規(guī)劃與設計由地塊劃分提供者進行負責；對于市場的策劃以及銷售，則主要由中介經紀進行負責；對于其中所涉及的災害風險和信用風險以及產權風險等則由保險公司負責；客戶進行抵押貸款而產生的后續(xù)問題則由抵押服務商進行負責。

美國保險公司投資養(yǎng)老地產的渠道以間接投資為主，大都不直接參與養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)建設，主要通過投資房地產信托投資基金和運營商的方式擁有養(yǎng)老地產。

美國養(yǎng)老社區(qū)基金模式運作的主體多為上市公司。其主要模式為：在上市前先發(fā)起并且建立私募基金，對于管理則由發(fā)起人成立專門的監(jiān)管公司來實施。同時，雙方協(xié)作進行養(yǎng)老項目的相關問題，例如投資和開發(fā)以及運營、管理等。在運作初期，分別與健康、醫(yī)療等機構合資成立運營公司，打造綜合養(yǎng)老服務的集團公司，并最終通過整合進行整體上市。這種模式的可控性較好，適用性較廣。

產品端與投資端分離

美國從1970年代開展長期護理保險制度，當時美國的老齡化程度與我國現(xiàn)在一致。目前，美國長期護理資金的來源有商業(yè)保險公司、老年醫(yī)療輔助計劃、低收入家庭醫(yī)療輔助計劃、自付等。該制度建設和改革的方向是鼓勵私人購買商業(yè)保險。聯(lián)邦政府和州政府會給予稅收優(yōu)惠政策，另外還有國家基金資助的營銷活動、老年醫(yī)療輔助計劃的合作等。當被保險人進入需要護理的階段，入住保險公司認可的養(yǎng)老社區(qū)，其護理費用將得到保險公司的報銷，或者保險公司直接提供護理服務。保險公司雖然不自建養(yǎng)老社區(qū)，但是一般與多家養(yǎng)老社區(qū)合作，為保戶提供多地區(qū)、多類別的護理和住宅選擇。

所以，與國內的產品掛鉤、自建社區(qū)的商業(yè)模式不同，美國保險公司大多不進行自建，而是將產品端和投資端分開?；谄鋬蓚€市場的成熟和充分競爭，這種模式也是必然之選。

養(yǎng)老社區(qū)市場盈利模式

美國養(yǎng)老地產的盈利來源主要有五個方面：開發(fā)收入、租金收入、服務收入、管理收入和增值收入。最主要的收入來源是開發(fā)收入和租金收入，即通過銷售或者出租的方式獲得回報。此外，開發(fā)商還通過提供各類服務和輸出管理獲得服務收入和管理收入，通過開發(fā)并經營物業(yè)使物業(yè)本身價值得到提升。

開發(fā)收入：美國養(yǎng)老社區(qū)中，有一種模式是在養(yǎng)老社區(qū)完成開發(fā)后將其直接出賣給客戶，通過房地產買賣獲取利潤。顯而易見，這種開發(fā)模式的運作過程較為簡便，社區(qū)售出后所需精力較少。同時，在資金方面也具有投資小并且回流較快等一系列優(yōu)點。

租金收入：美國養(yǎng)老社區(qū)中，也有長期租賃的方式，每個月使用現(xiàn)金支付房租。在澳大利亞，“住宿債券”也可以進行支付。這種模式會一直擁有比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這是其最主要的優(yōu)點，但是也面臨著投資回流慢以及投資量較大等問題。有護理或者特殊需要的老年人是這種模式下養(yǎng)老社區(qū)的主要目標。同時，在大多數(shù)情況下，這種盈利模式的養(yǎng)老社區(qū)在取得租金的同時也會獲得一定的政府補貼。這類養(yǎng)老社區(qū)的主要代表是一些房地產信托投資基金型養(yǎng)老社區(qū)。

服務收入：在美國的養(yǎng)老社區(qū)，服務收入是后續(xù)收入的主要組成部分。但與此同時，這也占了其絕大多數(shù)的運營成本。這里的后續(xù)服務主要是針對老人的，例如看護、就餐以及康體等。生活服務收入約占總服務收入的六成以上，是最重要的收入。

管理收入：在美國，對于一些沒有控股權的相關養(yǎng)老社區(qū)，管理收入就是其最為重要的盈利模式。通過對管理的輸出，管理公司向被服務的養(yǎng)老社區(qū)收繳管理費。這種盈利模式最為突出的優(yōu)勢就是，開始時無需較大的資金投入，存在的風險也就小很多。但也存在很多缺點，最為主要的是后期投入高，總的利潤率較低。

增值收入：由于初期發(fā)展拿地價格較低，并受到一定的稅收優(yōu)惠，投資養(yǎng)老地產行業(yè)會因為后期地產價格上升、養(yǎng)老服務業(yè)需求旺盛帶來增值收入。隨著老齡化的加劇，養(yǎng)老產業(yè)后期持續(xù)增值收益將不可估量。

實現(xiàn)多機構合作發(fā)展

美國的養(yǎng)老社區(qū)不是一種收費模式，而是一個由投資方和承建商以及運營商三者整合的生態(tài)體系。相比之下，我國目前處于起步階段，各家公司對于各自的定位不清晰，彼此之間更沒有有效的合作，這就導致在養(yǎng)老社區(qū)的實際開發(fā)、運營過程中，專業(yè)運營商以及投資人都非常缺乏。要想中國的養(yǎng)老地產行業(yè)得到快速健康的發(fā)展，一個合理并且有效的養(yǎng)老金融生態(tài)體系是必須的前提。

美國養(yǎng)老社區(qū)運作模式對對我國保險公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)有如下借鑒意義：

養(yǎng)老社區(qū)運作模式借鑒。由于我國的法律政策存在很多不足，保險公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)在投資初期多以“項目公司”的模式運行。隨著養(yǎng)老社區(qū)不斷發(fā)展成熟，應轉變成為“信托基金”的模式。這種方式較為簡便，資金進出較為方便，更具靈活性。通過逐步過渡、不斷發(fā)展，能夠保證養(yǎng)老社區(qū)實現(xiàn)價值最大化，最終可以建成集開發(fā)、管理與資本運作一體化的全方位養(yǎng)老市場平臺。

多機構合作方式借鑒。與監(jiān)管機構的積極溝通、協(xié)調是保險公司面臨的一大挑戰(zhàn)。養(yǎng)老產業(yè)股權投資基金模式的報批需要積極爭取，項目審核后，保險公司可以組建正式的養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)以及管理公司來實行專業(yè)運營。

我國應該建設一個合理、有效的養(yǎng)老地產金融生態(tài)鏈。要達到這個目的，需要各方角色的分離以及金融系統(tǒng)的健全發(fā)展。這種發(fā)展可以是現(xiàn)在的機構之間的合作，例如保險公司和房地產公司之間的合作；同時，也可是從同一個機構分化出的許多主體之間的合作，例如房地產公司與自身分化出的私募基金或專業(yè)運營公司之間的合作?？偠灾磥肀ｋU公司開拓養(yǎng)老社區(qū)，應該實現(xiàn)由單一化經營向多機構合作發(fā)展的轉變。 ■