2019年，樓市站在新起點(diǎn)

高榮偉

在“房住不炒”的大方向下，2018年樓市調(diào)控進(jìn)一步深化。調(diào)控政策多管齊下，聯(lián)動(dòng)政策穩(wěn)定市場(chǎng)，有效壓制著不斷涌入的投機(jī)購(gòu)房需求?？偟膩?lái)看，房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到有效抑制，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)積極變化。

在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸理性狀態(tài)這一趨勢(shì)下，對(duì)于一些依然抱著“黃金時(shí)代”運(yùn)營(yíng)模式，習(xí)慣了房地產(chǎn)開發(fā)和銷售“躺著大把大把賺錢”的房企而言，2018年或許是過(guò)往十年里最為難過(guò)的一年。然而，“青山遮不住，畢竟東流去。”展望2019年，中國(guó)樓市站在了一個(gè)全新的起點(diǎn)。

樓市已經(jīng)不同于以往

由中國(guó)社科院、華夏時(shí)報(bào)、58同城、安居客聯(lián)合發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)報(bào)告（2018）》顯示，全國(guó)房?jī)r(jià)在2018年經(jīng)歷了由漲轉(zhuǎn)跌，但一線城市和準(zhǔn)一線城市房?jī)r(jià)仍處于高位。

不過(guò)，當(dāng)下中國(guó)的樓市已經(jīng)不同于以往?！耙酝?，調(diào)控只會(huì)讓二線三線城市打個(gè)哆嗦，如今看來(lái)，一線城市也有些扛不住了。”有房地產(chǎn)專業(yè)人士指出。日前，在貝殼研究院2019全流通會(huì)議上，貝殼研究院發(fā)布了《2018年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度報(bào)告》。貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，2018年是房地產(chǎn)市場(chǎng)深刻調(diào)整的一年。在報(bào)告里，他把2018年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)概括為“新房增勢(shì)終止，二手低溫運(yùn)行”，“新房市場(chǎng)達(dá)巨量頂峰，且現(xiàn)回落趨勢(shì)，拐點(diǎn)將至?！?/p>

早前媒體報(bào)道：北京、上海、深圳一些樓盤已經(jīng)開始降價(jià)打折，開發(fā)商對(duì)回款和清盤要求越來(lái)越高，有的推出限時(shí)特價(jià)房，有的開始簡(jiǎn)配降價(jià)，甚至一些開發(fā)商為了營(yíng)造噱頭，喊出買房送車。在貨幣化棚改等強(qiáng)力去庫(kù)存政策的作用下，三四線城市新建商品住房總體庫(kù)存水平較低，導(dǎo)致了2018年上半年三四線城市房?jī)r(jià)的持續(xù)快速上漲。2018年進(jìn)入下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控開始向三四線城市延伸，致使三四線城市房?jī)r(jià)漲速持續(xù)回落。此外，商品房限購(gòu)、限售、限價(jià)等措施也對(duì)房?jī)r(jià)起到了很好的引導(dǎo)作用。

多元的手段，加上分類調(diào)控的政策，“可以說(shuō)中國(guó)樓市已經(jīng)總體可控，上漲勢(shì)頭得到有效遏制?！薄岸磥?lái)也依然不會(huì)出現(xiàn)根本性、全局性的松動(dòng)?！薄敦?cái)經(jīng)周刊》日前發(fā)文指出。

毋庸諱言，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)。房地產(chǎn)政策空間有限的背景下，若想達(dá)到“住房不炒”目標(biāo)，除了宏觀政策調(diào)整以外，房企需要新思路、新作為。正是認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)，眾多房企紛紛謀求轉(zhuǎn)型，尋找合適自己的發(fā)展方向。

作為頭部房企的萬(wàn)科也一直在嘗試多元化的轉(zhuǎn)型策略，比如商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)、物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、住宅租賃、養(yǎng)老、教育等等。近日，萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮在華南區(qū)域媒體交流會(huì)上表示，中國(guó)住宅短缺時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，如果今天的房地產(chǎn)企業(yè)還在延續(xù)過(guò)去的思維，幻想“躺贏”是不行的。他認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極行動(dòng)起來(lái)，為市場(chǎng)去創(chuàng)造價(jià)值，才是未來(lái)的房企生存之道。

“穩(wěn)”字當(dāng)頭，“微”調(diào)為主

近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)周期與中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期始終密切相關(guān)，每輪“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策離不開房地產(chǎn)政策的放松。展望2019，房地產(chǎn)政策是否會(huì)在服務(wù)“穩(wěn)增長(zhǎng)”前提下再度有所松動(dòng)？

一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議往往是下一年政策制定的風(fēng)向標(biāo)。在12月21日結(jié)束的2018中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)了“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，同時(shí)增加了“因城施策、分類指導(dǎo)”的意見。從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議來(lái)看，2019年房地產(chǎn)政策仍沿用了“房住不炒”、“構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”的表述，意味著當(dāng)前決策層不會(huì)啟動(dòng)全面放松房地產(chǎn)以達(dá)到“穩(wěn)增長(zhǎng)”目標(biāo)。

數(shù)據(jù)表明，最近十年，尤其是近兩年，居民杠桿率增速加快。從1993年到2008年，居民杠桿率從8.3%增長(zhǎng)至17.9%;從2008年到2017年，居民杠桿率9年增長(zhǎng)了31個(gè)百分點(diǎn)，由17.9%增長(zhǎng)至49%。相關(guān)專家指出，“居民杠桿率快速提高，增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)如果延續(xù)下去，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展將產(chǎn)生負(fù)面影響?！?/p>

如何抑制快速增長(zhǎng)的居民杠桿率？

第一，加快房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，就必須轉(zhuǎn)變之前房地產(chǎn)市場(chǎng)主要依靠單一的商品房供應(yīng)加上少量政府保障房這樣的市場(chǎng)模式，而是通過(guò)多渠道供給方式，形成商品房、保障房、合作建房、集體土地租賃住房等多種形式并存的住房市場(chǎng)模式。此外，還要加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、戶籍制度改革、土地制度改革、財(cái)稅制度改革、住房金融改革以及新型城鎮(zhèn)化等房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的配套建設(shè)。

第二，加強(qiáng)相關(guān)金融監(jiān)管。2019年房地產(chǎn)政策的主基調(diào)仍將采取“因城施策、分類指導(dǎo)”方式。中國(guó)人民銀行發(fā)布的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告（2018）》指出，隨著信息科技等新技術(shù)不斷發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)金融等新業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，地方監(jiān)管的機(jī)構(gòu)和平臺(tái)借助互聯(lián)網(wǎng)開展交易，進(jìn)一步隱蔽其違規(guī)行為，大幅提高風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散速度和涉眾規(guī)模。但地方金融監(jiān)管的相對(duì)寬松，以及跨區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)防范和監(jiān)管責(zé)任上的不明確，導(dǎo)致針對(duì)此類風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管應(yīng)對(duì)極為滯后，風(fēng)險(xiǎn)防控存在明顯不足。

鑒于此，當(dāng)前及今后較長(zhǎng)時(shí)期，防控和化解區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)是地方金融監(jiān)管工作的重中之重。各地要根據(jù)實(shí)際情況，健全信用體系，加大金融違法違規(guī)行為處罰力度，切實(shí)加強(qiáng)金融監(jiān)管。建立健全中央與地方金融監(jiān)管、風(fēng)險(xiǎn)處置、信息共享、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)等協(xié)作機(jī)制，防范區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管空白和監(jiān)管套利。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上指出：2019年，“要加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，繼續(xù)深入開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)亂象專項(xiàng)行動(dòng)。”會(huì)議也強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。

第三，積極引導(dǎo)可持續(xù)消費(fèi)觀。積極倡導(dǎo)適度消費(fèi)和理性消費(fèi)，倡導(dǎo)消費(fèi)與家庭支付能力相適應(yīng)。積極引導(dǎo)青少年群體對(duì)“消費(fèi)就是美德”、“揮霍就是氣派”的消費(fèi)觀念進(jìn)行理性判斷，避免奢侈浪費(fèi)之風(fēng)過(guò)度泛濫。

2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將以“微”調(diào)為主?？紤]到房地產(chǎn)泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)的諸多風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)全國(guó)范圍內(nèi)不會(huì)迎來(lái)大規(guī)模放松的政策調(diào)整，因城施策的“微”調(diào)預(yù)料將會(huì)是2019年房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵。“房住不炒”的關(guān)鍵是穩(wěn)住房?jī)r(jià)，穩(wěn)住房?jī)r(jià)的手段最直接的就是抑制杠桿。

“抑制住了杠桿，房地產(chǎn)未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，經(jīng)濟(jì)也不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)畸形發(fā)展而受到拖累。這應(yīng)該是未來(lái)樓市的走勢(shì)?！备２妓菇鹑诶碡?cái)師評(píng)審委員劉磊指出。

中國(guó)樓市正處在巨變的前夜

無(wú)獨(dú)有偶，在“房住不炒”定位和“因城施策、分類指導(dǎo)”精神指導(dǎo)下，住建部提出了“三穩(wěn)”目標(biāo)。

2018年12月24日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開。住建部在會(huì)上提出，2019年要以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽明確表示，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，著力建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

“穩(wěn)”字當(dāng)頭，并不意味著調(diào)控政策絲毫都不放松。1月4日晚，央行開年后釋放政策大禮包。全面降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)，釋放資金1.5萬(wàn)億，考慮到一季度到期的中期借貸便利不再續(xù)做的因素，凈釋放長(zhǎng)期資金約8000億元。此次降準(zhǔn)的力度超出以往，凸顯經(jīng)濟(jì)下行壓力與民營(yíng)企業(yè)運(yùn)行困境。最近宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)仍呈下行態(tài)勢(shì)，如2018年12月PMI是自2016年8月以來(lái)首次低于50;11月工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)增速由正轉(zhuǎn)負(fù);11月76項(xiàng)主要工業(yè)產(chǎn)品的產(chǎn)量負(fù)增長(zhǎng)33項(xiàng)。央行這一操作，既與春節(jié)前資金緊張有關(guān)，也凸顯了經(jīng)濟(jì)下行背景下的政策放松趨勢(shì)。這次降準(zhǔn)表明，房地產(chǎn)在過(guò)去兩年過(guò)于嚴(yán)格的調(diào)控政策之后，也將逐步落實(shí)因城施策，有望迎來(lái)邊際放松。

當(dāng)下，“房?jī)r(jià)—收入—購(gòu)房”螺旋式上漲這樣的模式已難以為繼。與以往不同的是，中國(guó)的房?jī)r(jià)已達(dá)世界頂端，而且已處于由高速收入增長(zhǎng)向中高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變的新常態(tài)時(shí)期，未來(lái)收入很難延續(xù)以往兩位數(shù)的較高增長(zhǎng)，甚至可能由于轉(zhuǎn)型，出現(xiàn)短期的結(jié)構(gòu)性失業(yè)。在國(guó)際國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生深刻變化的大背景下，深化改革仍然是經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的關(guān)鍵所在。雖然宏觀政策可以起到對(duì)沖和托底的作用，但在貨幣政策有效性遞減，財(cái)政政策面臨債務(wù)約束的情況下，破解當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)乏力困局的根本方法仍是繼續(xù)深化改革開放。深化房地產(chǎn)改革，創(chuàng)新思路，建立基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制是題中應(yīng)有之義。

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制猶如希望的朝陽(yáng)噴薄欲出。財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷發(fā)表《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度》文章稱，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施，這可以視作房地產(chǎn)稅加速的信號(hào)。房產(chǎn)稅、租售同權(quán)、土地供給等將使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)告別短期波動(dòng)劇烈，走出房?jī)r(jià)屢控屢漲的怪圈。當(dāng)下，供給側(cè)已到了攻堅(jiān)階段，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已涉及到財(cái)稅、土地、公共服務(wù)均等化等方面。相比于以往的進(jìn)展緩慢，十九大后，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制正在加快推進(jìn)，有望破冰。

發(fā)改委副主任寧吉喆表示，“房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制正在緊鑼密鼓制定，會(huì)適時(shí)出臺(tái)”。這也驗(yàn)證了新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷所說(shuō)，樓市未來(lái)以“穩(wěn)”為主，市場(chǎng)會(huì)在2019年觸底回暖。具體表現(xiàn)為：土地流拍明顯減少，房企降價(jià)促銷減少，二手房降價(jià)明顯減少，整個(gè)市場(chǎng)處于一個(gè)成交量和價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，但并不火熱的底部狀態(tài)。

綜上所述，十九大之后，中國(guó)房地產(chǎn)已處于十字路口。未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要降低對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴，要求在創(chuàng)新中尋找中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新動(dòng)能。在這樣的時(shí)代背景下，中國(guó)樓市站在一個(gè)全新的起點(diǎn)。

毫無(wú)疑問(wèn)，2019年，中國(guó)的樓市將更加注重質(zhì)量的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)稅的加快落地，以及地方與中央財(cái)權(quán)與事權(quán)的理順，將從根本上擺脫土地財(cái)政的羈絆。有專家指出：“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)處于巨變的前夜，或迎來(lái)新時(shí)代?！?/p>

雖然，2019年樓市仍然是一片朦朧的剪影，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策已經(jīng)明確，前進(jìn)的目標(biāo)已經(jīng)清晰可見，中國(guó)房地產(chǎn)新時(shí)代已經(jīng)呼之欲出。