民法典物權(quán)編草案居住權(quán)制度評述

方一治

摘 要：我國民法典規(guī)定居住權(quán)制度值得肯定。該制度在我國有現(xiàn)實需求，適用范圍較廣且不可替代。居住權(quán)的設(shè)計應(yīng)當兼顧保障基本生活和促進物盡其用的需要。此為出發(fā)點，民法典物權(quán)編草案應(yīng)對居住權(quán)的主體、內(nèi)容、取得和權(quán)利期限等作進一步規(guī)定。

關(guān)鍵詞：居住權(quán);居住利益;制度設(shè)計

《中華人民共和國民法典各分編草案（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）物權(quán)編以第十四章共計四個條文規(guī)定了居住權(quán)，將其作為用益物權(quán)的一種。這一立法安排符合我國社會經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實需要，值得肯定。但草案中的規(guī)定未能清晰地體現(xiàn)出居住權(quán)的制度定位，需要進一步完善。

一、在民法典物權(quán)編中規(guī)定居住權(quán)制度的合理性

（一）居住權(quán)制度的立法需求

居住權(quán)制度起源于古羅馬。古羅馬出現(xiàn)該制度是因為當時民事主體權(quán)利能力不平等條件，導致部分家庭成員沒有繼承權(quán)且缺乏生活來源而需要救濟①。居住權(quán)在羅馬法上是人役權(quán)，以“地役權(quán)——人役權(quán)”的二元結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)，居于“用益權(quán)——（使用權(quán)）——居住權(quán)”的權(quán)利梯隊中②。我國設(shè)立居住權(quán)制度，屬于對外來法律制度的繼受。法律的繼受往往伴隨著取舍和創(chuàng)新。在我國當下的社會需求下，居住權(quán)的功能不僅限于社會保障，其根本價值在于以法律形式保障居住利益。

物權(quán)的功能最契合居住利益的性質(zhì)。“居住”作為一種利益，其客觀屬性要求其必然具有支配性和對抗性：因為居住作為一種行為，意味著對房屋的專屬的、排他的利用;而為了保證這種利用的專屬性和排他性，必然要求對抗性，以對抗任何可能危及這一利益的相對人。這些要求與物權(quán)的權(quán)利性質(zhì)和制度設(shè)計天然契合。事實上居住利益也一直在物權(quán)或者與之近似的制度的庇護之下，其典型就是所有權(quán)和物權(quán)化的房屋租賃權(quán)。

當居住者為房屋的所有權(quán)人時，不動產(chǎn)所有權(quán)的登記公示能夠充分保障所有者對房屋持久而安定的利用，無需單獨的法律制度來保障居住利益。當居住者不是房屋的所有權(quán)人時，其仍然需要保障自己持續(xù)、安定地占有和使用房屋的利益，但其不是房屋的所有權(quán)人，無法通過所有權(quán)的公示對抗不特定的第三人。因此，法律必須另行賦予居住者某種對抗第三人的手段。在房屋租賃合同中，這種手段即為“買賣不破租賃”制度：在租賃期間房屋所有權(quán)發(fā)生變動的，除有法律規(guī)定的例外，物權(quán)變動不影響房屋租賃合同的效力。該制度的適用不以租賃情況的登記為前提，縱使房屋的租賃狀況沒有登記公示，買受人不得而知，也不免除其承受租賃合同的義務(wù)。由此，租賃人的居住利益即使不對外公示，也足以對抗買受人。由于被租賃房屋可能的買受人即“不特定的第三人”，租賃權(quán)也就獲得了與被公示的所有權(quán)相近的保護，這就是“租賃權(quán)的物權(quán)化”——與其說是“租賃權(quán)”的“物權(quán)化”，不如說是披著“租賃權(quán)”外衣的居住利益必須找到某種對抗第三人的手段，而這種手段的特征和物權(quán)最為契合而已。從這個角度而言，物權(quán)法設(shè)立居住權(quán)，在立法原理上，也不過是在“租賃權(quán)物權(quán)化”這一認識的基礎(chǔ)上深入一步，將居住利益所涉及的對房屋的占有和使用（視制度的安排而定也可能包括收益權(quán)）分離出來，單獨確認為一種權(quán)利而已。

隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，居住利益獲得單獨制度保護的需求日益凸顯。

首先是因約定而產(chǎn)生的各種經(jīng)濟性居住利益，其中分時度假合同具有代表性。在典型的分時度假合同中，買方一次性支付價款，向賣方購買特定房屋在多年內(nèi)每一年的特定時間段的使用權(quán)，同時有權(quán)將該使用權(quán)轉(zhuǎn)贈他人或用于交換其他分時度假設(shè)施的使用權(quán)。在未規(guī)定居住權(quán)的前提下，現(xiàn)有的物權(quán)體系不能完滿地解釋這種權(quán)利安排：共有作為所有權(quán)形式的一種，通常不附期限，但分時度假的權(quán)利一般有確定的期限。此外，共有還無法解釋多個分時度假權(quán)利人彼此的相互不知情的情況下，如何成立共有關(guān)系的問題;③但若僅以債權(quán)認定，則在賣方破產(chǎn)時買方的利益難以得到充分保護，此外，如果買方必須一次性為多年的使用權(quán)付清價款，債權(quán)關(guān)系的定性將使買方承受過重的風險。事實上，早有學者提出“投資型居住權(quán)”的權(quán)利定性④。在其他通過約定產(chǎn)生居住利益的情形中也存在類似的情況：例如，在合作建房的協(xié)議中以居住為主要目的的出資者，和以房產(chǎn)實現(xiàn)財富保值為主要目的的出資者，前者的主要目的是取得居住權(quán)，后者的主要目的則是取得所有權(quán)⑤。在這種情況下，同樣存在以居住為目的的出資者一次性出資以獲取長期居住利益的情況，若不采用居住權(quán)制度，該出資者的利益同樣無法得到充分的保障。

其次，居住權(quán)還可以作為養(yǎng)老保障手段，以物權(quán)的效力保障老人的居住利益。

設(shè)立居住權(quán)有利于將子女的養(yǎng)老義務(wù)明確化。同樣是子女對父母的贍養(yǎng)義務(wù)，如果不賦予父母居住權(quán)，那么父母所享有的居住利益就包含于贍養(yǎng)請求權(quán)中，僅為債權(quán)，其相對性使得父母僅能對子女主張該權(quán)利，在房屋被轉(zhuǎn)售時無法對抗第三人。而若在該房屋上為父母設(shè)立居住權(quán)，并使該權(quán)利通過登記為第三人所知，父母就能得到更好的贍養(yǎng)。規(guī)定居住權(quán)制度和以社會保障制度解決養(yǎng)老、住房問題并不沖突，兩者一屬私法，一屬社會法，可以互為補充。從現(xiàn)實情況來看，我國的社會保障體系尚屬薄弱，不足以獨立解決養(yǎng)老問題，而養(yǎng)老院等社會化養(yǎng)老途徑的經(jīng)濟負擔并非每個家庭都能夠承受。在老齡化加速、全社會養(yǎng)老負擔驟增的情況下，為老人設(shè)立居住權(quán)不失為解決養(yǎng)老問題的有效手段。

當老人以自有房屋解決養(yǎng)老問題時，和訂立保留所有權(quán)的房屋買賣合同、遺贈扶養(yǎng)協(xié)議或附條件的抵押貸款合同相比，居住權(quán)制度也有其優(yōu)勢。（1）和保留所有權(quán)的房屋買賣合同相比。在保留所有權(quán)的房屋買賣中，賣方為保有居住利益保留所有權(quán)，買方因此僅取得債權(quán)，且該債權(quán)可能因賣方向第三人出售房屋而無法實現(xiàn)。這種所有權(quán)的保留，若以賣方的壽命為限，則處于相對不確定的狀態(tài);即使約定，期限也頗長。而若雙方訂立以為賣方享有房屋居住權(quán)為條件的合同，買方取得所有權(quán)，并將其物權(quán)對外登記公示，則可實現(xiàn)利益和風險的平衡;（2）和遺贈扶養(yǎng)協(xié)議相比。此時被扶養(yǎng)人的財產(chǎn)在其死后才轉(zhuǎn)歸扶養(yǎng)人所有，被扶養(yǎng)人在生前享有對其財產(chǎn)的完全處分權(quán)，若其于生前將作為主要財產(chǎn)的房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，則扶養(yǎng)人在明確該房屋被明確約定為遺贈財產(chǎn)時，僅能向其主張違約責任，且此時扶養(yǎng)人的損失能否得到有效救濟頗有疑問;在雙方對遺贈財產(chǎn)范圍約定不明時，扶養(yǎng)人甚至可能無法主張任何權(quán)利。此時，采用附條件房屋買賣協(xié)議，為賣方設(shè)立居住權(quán)，同時為買方設(shè)立生養(yǎng)死葬的義務(wù)可將房屋的所有權(quán)及時轉(zhuǎn)移給買方并登記公示，且買方違約時，其承擔違約責任的可能性大于在遺贈扶養(yǎng)協(xié)議下被扶養(yǎng)人承擔責任的可能性，總體而言利益和風險的分攤較遺贈扶養(yǎng)協(xié)議更優(yōu);（3）和住房反向抵押貸款合同相比。在住房反向抵押貸款合同下，作為抵押人的老人通過向銀行等機構(gòu)抵押房屋，獲得銀行定期支付的款項作為生活的經(jīng)濟來源，銀行在抵押人去世后獲得房屋的所有權(quán)，將其出售以還本付息，并獲得房屋的增值收益。此時抵押人事實上通過合同獲得了居住權(quán)。由于有抵押權(quán)登記，因此銀行承受的風險較前兩種情形小。此時，引入居住權(quán)的最大價值在于能夠為雙方提供一種新的選擇，即老人在生前即轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而保留居住權(quán)，使銀行快速回收資金。

再次，對于其他在法律制度上已經(jīng)有解決方案的問題，居住權(quán)也可以為滿足同樣的需求提供一種新的途徑。

和租賃權(quán)相比，居住權(quán)更為靈活。不可否認的是，在租賃權(quán)被物權(quán)化后，居住權(quán)的功能將會和居住權(quán)發(fā)生一定的重合，尤其是在有償設(shè)立居住權(quán)時，居住權(quán)和租賃權(quán)將高度相似。相比法律上已經(jīng)成型的租賃權(quán)，尚處于制度設(shè)計階段的居住權(quán)在安排上更為靈活?！逗贤ā芬?guī)定，房屋租賃的期限不得超過二十年，超過的部分合同無效。而居住權(quán)出于保障生活的需要，在制度設(shè)計上可允許以自然人的壽命為限。此外，租賃合同為有償合同，而居住權(quán)的設(shè)立則可以是無償?shù)摹?/p>

在附條件的遺囑繼承和遺贈中，引入居住權(quán)可以使權(quán)利義務(wù)關(guān)系更明確。遺囑人或遺贈人在其遺囑或遺贈中，以保障特定自然人的居住利益作為繼承人繼承財產(chǎn)或受遺贈人獲得遺贈的條件，實際上是希望將該特定自然人的居住利益設(shè)立為某種權(quán)利。將該居住利益明確界定為居住權(quán)更有利于法律保護該利益。

（二）居住權(quán)制度的立法成本

制度成本應(yīng)當從以下兩個方面來考慮：立法成本和立法后制度的適用、解釋空間。

通過民法典編纂實現(xiàn)居住權(quán)入典，可避免今后為創(chuàng)設(shè)此項權(quán)利而專門修改法律，立法成本最低。在一般情況下，保護某種現(xiàn)行法沒有規(guī)定的民事利益，可以通過民事習慣和法官的自由裁量權(quán)來實現(xiàn)，而未必要通過立法來保護。但如上述所述，居住利益具備的屬性要求其得到物權(quán)性質(zhì)的保護，而物權(quán)由于其強大的效力必須遵循法定原則。借制定民法典的機會，將居住利益上升為由法律明文規(guī)定的權(quán)利，無疑最符合物權(quán)法定原則。

居住權(quán)制度在確立后的適用和解釋空間，取決于其在我國的具體制度設(shè)計。比較法上規(guī)定的居住權(quán)受本國的歷史因素影響較深，在繼承傳統(tǒng)的同時自然也受其局限。這些局限包括具有很強的人身依附性，不得轉(zhuǎn)讓、繼承、出租，也不得在居住權(quán)上設(shè)立抵押權(quán)及其他任何權(quán)利負擔。⑥這些限制極大地限制了權(quán)利人的自由意志，不利于充分發(fā)揮房屋的效用，因此采用了居住權(quán)制度的國家在不同程度上改造了居住權(quán)，以使之符合當代社會的需求：以德國為例。德國于1951年頒布《住宅所有權(quán)及長期居住權(quán)法》，規(guī)定了可以轉(zhuǎn)讓、繼承、出租的長期居住權(quán);⑦1997年又制定了《分時段居住法》，確立分時段居住權(quán)制度，其中具有用益物權(quán)特征的分時段居住權(quán)可歸屬于物權(quán)法下。德國的立法轉(zhuǎn)變說明，將新形式的居住利益上升為物權(quán)并非中國獨有的現(xiàn)象，而采納居住權(quán)制度的民法也可以針對新的需求做出制度調(diào)整，只要把握居住利益的物權(quán)性質(zhì)，并在此基礎(chǔ)上準確把握當下社會對居住權(quán)的制度需求，中國的居住權(quán)制度可以避開傳統(tǒng)大陸法國家走過的彎路，獲得廣泛而長久的適用性。

事實上，大陸法系國家中也有制度設(shè)計較為靈活因而得以包容居住權(quán)的廣泛適用性的立法例，其典型是意大利。根據(jù)《意大利民法典》第980條及相關(guān)規(guī)定，房屋的所有權(quán)人可設(shè)定不動產(chǎn)用益物權(quán)，并將其用途限定于僅供居住，并且這一用益物權(quán)具有法定的可轉(zhuǎn)讓性，但可這種可轉(zhuǎn)讓性可以由當事人通過約定排除⑧。意大利的立法例表明，合理的定位和設(shè)計完全可以使居住權(quán)融入物權(quán)法體系中。

二、民法典物權(quán)編制度的不足及其修改建議

（一）我國居住權(quán)制度的定位

從上述的論證和示例中可看出，當代對居住權(quán)的需求在于促進財產(chǎn)的多樣化利用。這種多樣化利用，不僅表現(xiàn)為生活休閑的需要，還表現(xiàn)為投資需要。我國的居住權(quán)在功能定位上應(yīng)當兼顧這兩種不同層次的需求，有針對性的設(shè)計具體制度。

（二）我國居住權(quán)制度立法的完善

《征求意見稿》基本兼顧了保障基本生活和促進物盡其用這兩種不同的需要，但仍有不足。認為《征求意見稿》做到了“兼顧”，是因為該意見稿規(guī)定，居住權(quán)是為滿足生活居住需要，由當事人通過合同設(shè)立，法律默認不得轉(zhuǎn)讓、繼承，以居住權(quán)人死亡為權(quán)利消滅事由，所涉及的住宅不得出租，但以當事人的約定為例外。這種以保障生活需要為出發(fā)點，同時尊重當事人自由約定的立法模式，保障了制度的靈活性，值得肯定。其不足在于僅未承認法定居住權(quán)的地位。

居住權(quán)的制度設(shè)計需要考慮法定權(quán)利的一般要素：主體、客體、取得、權(quán)利人及相對人的權(quán)利和義務(wù)、權(quán)利的存續(xù)、消滅，以及該權(quán)利和民法典其他制度的協(xié)調(diào)，下文就這些方面給出建議。

居住權(quán)的主體。《征求意見稿》雖然沒有明確指出，但從其條文文義可以看出，居住權(quán)的權(quán)利主體僅限于自然人?？紤]到法人對房屋并沒有基本生活的居住需要，而其投資需求可以通過其他制度解決，這種安排是合理的。

在確定居住權(quán)的主體為自然人的基礎(chǔ)上，需考慮以下問題：

第一個問題是，居住權(quán)的權(quán)利主體是否應(yīng)當根據(jù)權(quán)利取得方式不同做區(qū)分規(guī)定？當居住權(quán)的主要目的在于促進財產(chǎn)充分利用，實現(xiàn)財富保值增值時，房屋所有權(quán)人當然可以隨意選擇締約對象設(shè)立居住權(quán)。但當居住權(quán)的目的是保障基本生活需要時，指向的是社會的弱勢群體，一方面該群體協(xié)商締約能力較弱，而其居住利益往往和親屬的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)等義務(wù)相聯(lián)系，需要法律予以強制保障;但另一方面，對該群體的義務(wù)確實構(gòu)成房屋所有權(quán)人的經(jīng)濟負擔，若法律對其范圍不加限定，將陷房屋所有權(quán)人于不利的境地。

該類弱勢群體主要指向親屬，涉及的部門法為親屬法和繼承法。在親屬法上，應(yīng)當考慮的因素是房屋所有權(quán)人的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)。能夠取得居住權(quán)的，應(yīng)當僅限于房屋所有權(quán)人的配偶和對房屋所有權(quán)人其負有贍養(yǎng)、撫養(yǎng)義務(wù)的人，且考慮到房屋所有權(quán)人的居住安寧，以上述方式要求房屋所有權(quán)人在其房屋上設(shè)立居住權(quán)的，要以其無能力或者不愿意以其他方式為上述自然人提供住所為前提。

繼承法要考慮的問題和親屬法近似，要求被繼承人盡到對法定繼承人以及現(xiàn)行《繼承法》第十二條、第十四條（《征求意見稿》繼承編第十三條）規(guī)定的特定人群的生存保障義務(wù)，這在制度上體現(xiàn)為遺產(chǎn)的必留份制度。在物權(quán)編引入法定居住權(quán)后，繼承法上對上述自然人的利益保障應(yīng)做相應(yīng)的調(diào)整，被繼承人的父母等對被繼承人盡了撫養(yǎng)教育義務(wù)的人、盡到贍養(yǎng)義務(wù)的被繼承人的兒媳、女婿或繼子女，以及被繼承人的配偶，在被繼承人死亡后沒有自己的住所的，法律應(yīng)當為其設(shè)立居住權(quán)⑨。

第二個問題是，居住權(quán)人是否可以讓其他和自己關(guān)系密切的自然人入住其享有居住權(quán)的房屋？對此有幾種不同的方案：不承認居住權(quán)以外的人有入住的權(quán)利、由居住權(quán)人自由決定、⑩承認特定情形下特定人的入住權(quán)利。

支持由居住權(quán)人自主決定入住人員的理由主要有：（1）居住權(quán)人通常并非一個人居住，在其居住時往往需要維持基本的人際關(guān)系，因此與其關(guān)系密切的特定人員有權(quán)入住;（2）比較以居住為目的的租賃合同，縱使全家入住，但實際締約而明確享有租賃權(quán)者往往僅為家庭成員之一，居住人數(shù)多少不會顯著影響房屋性狀;（3）通過規(guī)制居住權(quán)人形使權(quán)利的方式，以及為其設(shè)立維護房屋的義務(wù)，能夠有效保護所有權(quán)人的利益。

支持由房屋所有權(quán)人決定入住人員的理由主要有：（1）房屋的所有權(quán)人對房屋享有最完整的物權(quán)，有權(quán)決定允許何人入住;（2）若居住權(quán)人以外的人也享有入住的權(quán)利，那么其事實上就繞過了房屋所有權(quán)人的同意而享有了居住權(quán)，架空了該制度安排。如果特定人員需要入住，完全可以在和所有權(quán)人訂立合同時成為當事人，而非直接自行入住;（3）“居住人數(shù)多少不會影響房屋性狀”的說法與實際不符。生活中的租賃關(guān)系中，租賃人不同，對房屋及其內(nèi)部設(shè)施的維護乃至使用壽命將產(chǎn)生重大影響，故出租人在條件允許時，往往事先了解、考察租賃人。以此推之，在設(shè)立居住權(quán)時，房屋所有權(quán)人當對何人入住有決定權(quán);（4）完全由居住權(quán)人自主決定入住人員，其有違背所有權(quán)人的意愿可能以“允許入住”之名，行出租房屋之實。

綜合考慮雙方的理由，應(yīng)當由房屋的所有權(quán)人保留允許除居住權(quán)人以外的特定人員入住的權(quán)利。作為例外，居住權(quán)人的配偶和居住權(quán)人對其負有贍養(yǎng)、撫養(yǎng)義務(wù)之人，居住權(quán)人可以自主決定，但應(yīng)當及時通知房屋所有權(quán)人。除上述理由外，補充如下：在房屋租賃中，租賃人有妥善使用房屋的義務(wù)，若租賃人完全履行這一義務(wù)，出租人就沒有必要挑選承租人。生活中出租人挑選租賃人的情況仍不少見，這表明，對租賃人科以義務(wù)的實際作用更多在于損害發(fā)生后作為追究租賃人責任的法律依據(jù)，預防損害發(fā)生的作用有限。以此類推，對居住人科以義務(wù)也很可能不足以保護房屋。但居住權(quán)畢竟有保障基本生活的功能，為便于居住權(quán)人履行義務(wù)，應(yīng)當允許居住權(quán)人自主決定。

居住權(quán)的取得。對此《征求意見稿》僅規(guī)定了意定方式，不足以保障基本生活。為實現(xiàn)居住權(quán)的社會保障功能，應(yīng)當允許特定自然人通過法定方式，即依據(jù)法律規(guī)定以及法院判決取得居住權(quán)，但在社會保障功能以外，應(yīng)當排除法定取得方式的適用。此外，除通過法定方式取得居住權(quán)外，居住權(quán)的取得應(yīng)以登記為生效要件。

居住權(quán)人和所有權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)。首先，根據(jù)用益物權(quán)的基本原理，居住權(quán)人有合理利用房屋，不得損毀的義務(wù)。原則上，只要居住權(quán)的行使沒有危及所有權(quán)人的利益，所有權(quán)人就不得干涉。居住權(quán)人得負責房屋的日常維護，但重大修繕當屬房屋所有權(quán)人的義務(wù)，居住權(quán)人為此支出費用的，有權(quán)要求所有權(quán)人償還。對于可能危及房屋安全以及侵害房屋所有權(quán)的事項，居住權(quán)人應(yīng)當及時向所有權(quán)人報告。因其報告不及時導致所有權(quán)人遭受的損害擴大或者導致?lián)p失無法挽回的，居住權(quán)人應(yīng)承擔賠償責任。當居住權(quán)人的行為嚴重危及房屋所有權(quán)時，所有權(quán)人有權(quán)采取以下措施：（1）要求居住權(quán)人立即停止該行為;（2）要求居住權(quán)人提供擔保;（3）以合同設(shè)立居住權(quán)的，解除合同;（4）通過法律規(guī)定或法院判決方式設(shè)立居住權(quán)的，以居住權(quán)人故意為限，要求解除居住權(quán)。在上述最后一種情形下，由于所有權(quán)人對居住權(quán)人負有贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)，其仍需解決居住權(quán)人的住所問題，得以給付金錢方式為之。

居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓、繼承以及居住權(quán)涉及房屋的出租?！墩髑笠庖姼濉芬?guī)定，在當事人另有約定的情況下，居住權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、繼承，設(shè)立居住權(quán)的房屋可以出租。這一開放性規(guī)定應(yīng)被保留，且其適用對象不應(yīng)限于通過合同和遺囑設(shè)立的居住權(quán)以及該居住權(quán)所涉及的房屋，通過其他方式設(shè)立的居住權(quán)及該居住權(quán)所涉房屋均得通過約定解除轉(zhuǎn)讓、繼承和房屋出租的限制。

居住權(quán)的存續(xù)期限。通過法律規(guī)定或者法院判決的方式設(shè)立的居住權(quán)，其目的在于保障基本生活需要，因此其存續(xù)期間為房屋所有權(quán)人對居住權(quán)人的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)的存續(xù)期間;通過合同或遺囑設(shè)立的居住權(quán)，當事人得自由確定其存續(xù)期間。

居住權(quán)的消滅。此項內(nèi)容根據(jù)用益物權(quán)的一般原理和上述各種事由即可確定，無需單獨規(guī)定。

三、結(jié)語

對房屋的功能和價值應(yīng)當從兩個角度來認識：一方面，房屋作為住所，是滿足基本生活需要的物質(zhì)條件;另一方面，社會經(jīng)濟發(fā)展，使得房屋居住功能越來越成為創(chuàng)造財富的源泉。與這種變化相伴，居住利益除體現(xiàn)為基本生存保障之外，越來越多地具備休閑，娛樂以及投資的性質(zhì)。在民法典物權(quán)編中規(guī)定居住權(quán)時，只有在價值取向上兼顧居住權(quán)的兩重性質(zhì)，并在設(shè)計制度時適當區(qū)分對待，才能夠保居住權(quán)障制度的開放性和生命力，真正以法律制度促進社會發(fā)展。

注 釋：

① 參見蔣懿：《對我國居住權(quán)的立法思考》，載《時代法學》2016年第5期;陳信勇、藍鄧駿：《居住權(quán)的源流及其立法的理性思考》，載《法律科學（西北政法學院學報）》2003年第3期。

② 房紹坤：《居住權(quán)立法不具有可行性》，載《中州學刊》2005年第4期;所謂“東西方習慣不同”，為臺灣“民法典”物權(quán)編立法理由書的說法。參見王澤鑒：《民法物權(quán)》，北京大學出版社2010年版，第324頁。

③ 參見劉家安：《“分時度假”及相關(guān)法律范疇之厘清》，載《廣東社會科學》2013年第5期。

④ 參見崔建遠主編：《我國物權(quán)立法難點問題研究》，清華大學出版社2005年版，第216-218頁。

⑤ 參見薛軍：《地役權(quán)與居住權(quán)問題——評<物權(quán)法草案>第十四、十五章》，載《中外法學》2006年第1期。

⑥ 參見王效賢，夏建三：《用益物權(quán)制度研究》，法律出版社2006年版，第153-154頁。

⑦ 參見[德]鮑爾著，張雙根譯《德國物權(quán)法》，法律出版社2004年版，第665-666頁;汪華亮：《居住權(quán)問題檢討》，載《河北法學》2007年第7期。

⑧ 參見《意大利民法典》第980條，費安玲等譯：《意大利民法典》，中國政法大學出版社2004年版，第241頁;陶鐘太朗，楊環(huán)：《論居住權(quán)制度在近現(xiàn)代的發(fā)展——以西歐主流民法國家為考察對象》，《西南農(nóng)業(yè)大學學報（社會科學版）》2011年第7期。

⑨ 具體情形的分類討論，參見馬新彥：《居住權(quán)立法與繼承編的制度創(chuàng)新》，《清華法學》2018年第2期。

⑩ 參見前引⑤薛軍文。

參見李莉、梁鵬：《關(guān)于我國居住權(quán)立法的理性思考》，《廣西社會科學》2006年第2期。

參考文獻：

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[4] 王澤鑒.民法物權(quán)[M].北京大學出版社，2010：324.

[5] 劉家安.“分時度假”及相關(guān)法律范疇之厘清[J].廣東社會科學，2013，（5）：237-243

[6] 崔建遠.我國物權(quán)立法難點問題研究[C].清華大學出版社.2005：216-218.

[7] 薛軍.地役權(quán)與居住權(quán)問題——評<物權(quán)法草案>第十四、十五章[J].中外法學2006，（1）：92-103.

[8] 王效賢，夏建三.用益物權(quán)制度研究[M].法律出版社，2006：153-154.

[9] [德]鮑爾.德國物權(quán)法[M].法律出版社，2004，665-666.

[10] 汪華亮.居住權(quán)問題檢討[J].河北法學，2007，（7）：84-88.

[11] 費安玲等譯.意大利民法典.中國政法大學出版社，2004，241.

[12] 陶鐘太朗，楊環(huán).論居住權(quán)制度在近現(xiàn)代的發(fā)展——以西歐主流民法國家為考察對象[J]，西南農(nóng)業(yè)大學學報（社會科學版），2011，（7）：47-52.

[13] 馬新彥.居住權(quán)立法與繼承編的制度創(chuàng)新[J].清華法學，2018（2），163-178.

[14] 李莉，梁鵬.關(guān)于我國居住權(quán)立法的理性思考.廣西社會科學.2006，（2）：78-82.