房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的建筑工程項(xiàng)目管理的應(yīng)用

彭建東

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們對居住環(huán)境的提出了更高的要求，加快了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。本文從建筑工程的管理實(shí)踐中出發(fā)，從協(xié)調(diào)管理、施工、規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)等幾個方面對建筑工程項(xiàng)目管理的含義和實(shí)質(zhì)進(jìn)行了闡述和分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項(xiàng)目規(guī)劃;項(xiàng)目施工;建筑工程;

項(xiàng)目管理;應(yīng)用 房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)是系統(tǒng)化的復(fù)雜工程，具有風(fēng)險多、投資金額大和開發(fā)周期長的特點(diǎn)。應(yīng)該將建筑工程的項(xiàng)目管理劃分為項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目設(shè)計和項(xiàng)目策劃等階段。項(xiàng)目開發(fā)商是管理的主體，能夠?qū)φ麄€建設(shè)項(xiàng)目的策劃和驗(yàn)收工作進(jìn)行組織、實(shí)施，并對整個項(xiàng)目負(fù)責(zé)。本文對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理之中平衡協(xié)調(diào)銜接問題進(jìn)行闡述。

1 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)管理 開發(fā)管理指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了工程項(xiàng)目的順利完成，對企業(yè)的后勤部門、銷售、工程、財務(wù)和人事進(jìn)行管理和組織，同時也是企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理、施工管理和規(guī)劃管理而實(shí)行的經(jīng)營模式。項(xiàng)目工程開發(fā)商的代表是工程部門，能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行管理，包括報建、變更細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計、合同管理、施工進(jìn)度控制、施工質(zhì)量控制、確定施工企業(yè)、協(xié)調(diào)施工企業(yè)、物料的庫存、物料的采購等。財務(wù)部門負(fù)責(zé)管理企業(yè)的資金，對企業(yè)的經(jīng)營成果和財務(wù)狀況以定期報表的形式進(jìn)行顯示，主要有三個方面的工作內(nèi)容：項(xiàng)目工程的財務(wù)計劃、發(fā)放施工企業(yè)的工程款和企業(yè)自身的行政費(fèi)用。銷售部門的工作是負(fù)責(zé)賣出企業(yè)建設(shè)的產(chǎn)品，在工作過程中，涉及以下幾個方面的內(nèi)容：選擇促銷方式、制定銷售價格、建立銷售渠道等。企業(yè)人事部門應(yīng)該不斷優(yōu)化項(xiàng)目相關(guān)人員的工作、管理人員資料，建立完善的激勵體系和績效考核。后勤部門為工程建設(shè)的生活提供保障。

2 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的規(guī)劃管理 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的設(shè)計可以分成兩個主要的階段，分別是設(shè)計施工圖階段和設(shè)計方案階段，最終形成了施工圖的藍(lán)圖和方案的報建文本。規(guī)劃管理指的是管理設(shè)計規(guī)劃的過程，開發(fā)企業(yè)將樓盤的設(shè)計和規(guī)劃托付給相關(guān)的單位來完成，對設(shè)計規(guī)劃的目標(biāo)、進(jìn)度和成本進(jìn)行管理和控制。房地產(chǎn)企業(yè)可以采用或者建立完善的管理系統(tǒng)對設(shè)計規(guī)劃進(jìn)行管理，使用相應(yīng)的設(shè)計規(guī)劃軟件和管理軟件，從兩個相對獨(dú)立的方向進(jìn)行管理，即從“設(shè)計”和“管理”兩個方面，對專業(yè)化的軟件進(jìn)行使用。計劃階段是在報建文本中產(chǎn)生的，由于事先已經(jīng)確立了方案，工作的流程相對有序、簡單，因此在這個階段應(yīng)該首先進(jìn)行項(xiàng)目知識積累、資源管理、質(zhì)量控制和執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)。對組織結(jié)構(gòu)的執(zhí)行相對單一，相關(guān)人員包括：設(shè)計總監(jiān)、項(xiàng)目工程經(jīng)理、建筑人員、結(jié)構(gòu)人員、設(shè)備人員和概算人員，最終形成一個完善的矩陣管理模式。管理流程十分簡單，主要包括：委托設(shè)計、制定技術(shù)措施、過程質(zhì)量、進(jìn)度控制、技術(shù)交底、成果報建、成果審查。

3 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工管理 施工管理指的是對施工建設(shè)進(jìn)行管理。房地產(chǎn)企業(yè)通過工程管理部門對施工負(fù)責(zé)，整體工程的承包模式和管理模式應(yīng)該針對企業(yè)的實(shí)際情況和項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行指定。常規(guī)的承包、發(fā)包模式主要有：分別發(fā)包、施工總承包的管理模式等。我國的項(xiàng)目施工建設(shè)一般使用上述兩種方式進(jìn)行，將工程發(fā)包給相關(guān)的施工單位進(jìn)行，針對不同的市政管線、建筑設(shè)備、綠化、建筑結(jié)構(gòu)等建筑項(xiàng)目的特征，發(fā)包給相關(guān)的施工單位進(jìn)行。在一些大型的項(xiàng)目或者高檔樓盤之中，可以使用項(xiàng)目總承包模式進(jìn)行管理，對整個項(xiàng)目的管理和組織負(fù)責(zé)，mc單位不直接參與到工程的施工中，然后再進(jìn)行分包和招標(biāo)，使用這種管理模式能夠提高施工的速度和進(jìn)度，按照一定的比例對費(fèi)用進(jìn)行提取，使用快速路徑的組織生產(chǎn)方式，對施工進(jìn)行管理，直接對施工進(jìn)行指揮，對設(shè)計活動產(chǎn)生影響，它和開發(fā)商建立合同，使施工和設(shè)計相聯(lián)系，最大程度的保證工程項(xiàng)目的順利實(shí)施。

4 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的開發(fā)管理、規(guī)劃管理和施工管理三者的協(xié)調(diào)發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理主要包括施工管理、規(guī)劃管理和開發(fā)管理，應(yīng)該不斷協(xié)調(diào)、發(fā)展這三者之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)三者之間的合作和促進(jìn)，提高企業(yè)的競爭能力。不斷提高工程的可施工性，使施工具有容易性和可行性，對勞動成本、時間氣候、施工設(shè)備和場地大小等因素進(jìn)行考慮，對設(shè)計的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行探討、改進(jìn)和分析。開發(fā)商和施工單位應(yīng)該及時和設(shè)計單位進(jìn)行協(xié)調(diào)、溝通，使規(guī)劃設(shè)計和竣工后的成果相一致。因此，設(shè)計的精準(zhǔn)施工應(yīng)該滿足以下幾個條件。

首先，應(yīng)該取得開發(fā)企業(yè)的大力支持。房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資者，應(yīng)該重視對設(shè)計和施工性的研究，在進(jìn)行設(shè)計的初始階段對施工的相關(guān)人員、施工人員和設(shè)計人員進(jìn)行全盤的考慮，定期召開會議探討人員的協(xié)調(diào)工作，使用高效的討論和交流溝通，配合專業(yè)化、系統(tǒng)化和集成化的手段完成項(xiàng)目工程。

第二，盡早實(shí)施可施工性研究。在項(xiàng)目工程實(shí)施的初期，決策花費(fèi)的成本較少，但是卻可以對成本產(chǎn)生很大的影響。對可施工性的研究可以對工程的造價產(chǎn)生影響，使物業(yè)管理階段、施工階段、設(shè)計階段和規(guī)劃階段的造價明顯減少，經(jīng)濟(jì)效益和社會效益不斷增多。但是在設(shè)計說明和施工圖紙?zhí)峤恢?，對決策進(jìn)行更改十分困難，因此，施工單位和開發(fā)企業(yè)應(yīng)該盡快參與到可施工性研究之中。

第三，保證研究能夠持續(xù)開展。對可施工性的研究應(yīng)該在整個項(xiàng)目實(shí)施的過程中進(jìn)行，使相關(guān)人員的經(jīng)驗(yàn)和知識充分的發(fā)揮出來，將設(shè)計研究和可施工性研究相結(jié)合，成為項(xiàng)目總體規(guī)劃中的一部分。使用知識管理的方式，通過總結(jié)和計劃，對研究中的教訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行升華和記錄，將業(yè)務(wù)之中零散的知識進(jìn)行整合，使之成為系統(tǒng)化的知識體系，最終使知識成為可再生資源，實(shí)現(xiàn)知識的循環(huán)利用和共享。

為了與工程項(xiàng)目融資規(guī)模增大和風(fēng)險分散等發(fā)展方向相適應(yīng)，工程項(xiàng)目管理不斷產(chǎn)生信息化、集成化和國籍化的發(fā)展趨勢。在組織方面，使用專業(yè)的管理公司對業(yè)主進(jìn)行代表，加強(qiáng)集成化管理的水平。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全球化趨勢和我國社會主義經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，海外經(jīng)營和海外投資的項(xiàng)目不斷增多。同時，隨著知識經(jīng)濟(jì)時代和網(wǎng)絡(luò)時代的不斷發(fā)展，信息化的項(xiàng)目管理已經(jīng)成為了眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。應(yīng)該重視協(xié)調(diào)進(jìn)度、造價和質(zhì)量三者之間的關(guān)系，針對項(xiàng)目工程的不同特點(diǎn)，選擇相應(yīng)的管理方式。因?yàn)楣こ添?xiàng)目在每個階段都有不同的任務(wù)和實(shí)施主體，因此產(chǎn)生類型各異的項(xiàng)目管理。同時，還應(yīng)該對項(xiàng)目管理進(jìn)行明確的分類，提高企業(yè)的管理水平，將承包責(zé)任制落實(shí)到實(shí)處，提高成本管理水平，對招標(biāo)方式進(jìn)行完善，聘請專業(yè)的管理人員進(jìn)行管理，不斷使施工人員的水平得到提高。在項(xiàng)目工程中，應(yīng)該完善約束、監(jiān)督、競爭和激勵等機(jī)制，不斷對資源進(jìn)行優(yōu)化配置，提高信息化建設(shè)的水平，使施工不斷向文明、安全的方向發(fā)展。

5 結(jié)語

總之，隨著社會的不斷發(fā)展，項(xiàng)目工程的管理面臨著新的挑戰(zhàn)和困難，應(yīng)該使用先進(jìn)的管理體系，提高管理手段的科學(xué)性和系統(tǒng)性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該將現(xiàn)代管理理念、房地產(chǎn)需求和對市場的把握相結(jié)合，使用現(xiàn)代化的施工技術(shù)和創(chuàng)新的管理模式，在經(jīng)營的過程中提高顧客的滿意程度，在物業(yè)管理、施工建設(shè)、開發(fā)運(yùn)營、設(shè)計規(guī)劃等方面堅(jiān)持控制質(zhì)量、控制進(jìn)度和控制成本的原則，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理進(jìn)行改善，提高管理水平，提供讓顧客滿意的服務(wù)和產(chǎn)品。

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