上海市房產(chǎn)稅（試點(diǎn)）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的動(dòng)態(tài)分析

摘要：本文通過建立向量自回歸模型，對(duì)上海市2001年至2015年房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)和租金的動(dòng)態(tài)影響作用進(jìn)行了分析，利用脈沖響應(yīng)函數(shù)分析房產(chǎn)稅收入的增加對(duì)房?jī)r(jià)和租金的沖擊效應(yīng)得到結(jié)論如下。（1）總體上房產(chǎn)稅收入的增加對(duì)房?jī)r(jià)和租金價(jià)格水平能夠起到短期抑制的作用，長(zhǎng)期來看其調(diào)控能力減弱。（2）分別分析房?jī)r(jià)和租金對(duì)征收房產(chǎn)稅沖擊的反應(yīng)來看，房?jī)r(jià)的受影響程度更大，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅試點(diǎn);房?jī)r(jià);租金;VAR模型

一、引言

自國(guó)家在上海、重慶進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)以來已經(jīng)8年有余，在此之前，我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅政策主要針對(duì)房產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)，在稅費(fèi)征收范圍、計(jì)稅依據(jù)、稅率設(shè)計(jì)和稅收優(yōu)惠方面都還不夠完善與規(guī)范，與發(fā)達(dá)國(guó)家的差距較大，這次房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革加大了對(duì)房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的征稅力度，進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控手段的改革方向——“房子是用來住的不是炒的”。那么，這一針對(duì)個(gè)人的房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革是否已經(jīng)初具成效呢？目前已有不少學(xué)者對(duì)房產(chǎn)稅改的影響進(jìn)行了研究與分析，其中理論政策的研究多于實(shí)證分析（這與房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)施不久，可得數(shù)據(jù)樣本量較少難以實(shí)證有關(guān)），而實(shí)證分析中，大多數(shù)研究聚焦于房產(chǎn)稅改對(duì)于房?jī)r(jià)問題的影響上，作為房?jī)r(jià)水平的另一重要度量指標(biāo)“租金”較少被學(xué)者關(guān)注。

二、試點(diǎn)現(xiàn)狀

一直以來，房產(chǎn)稅都是政府財(cái)政收入的一個(gè)很大的分支，根據(jù)（文莉萍，2014）對(duì)美國(guó)、日本、新加坡三個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家房產(chǎn)稅的分析，發(fā)現(xiàn)發(fā)達(dá)國(guó)家的房產(chǎn)稅制更完善，房產(chǎn)稅的目的聚焦于收入分配。而我國(guó)的房產(chǎn)稅制的不完善顯然落后于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得進(jìn)一步的優(yōu)化。

從2011年起，國(guó)家在上海、重慶進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，在參考了（曹童心，2012）根據(jù)滬渝房地產(chǎn)稅改政策制作出的房地產(chǎn)稅改方案對(duì)比后，本文認(rèn)為：（1）兩地稅改對(duì)存量房征稅均采取較保守的態(tài)度。上海房地產(chǎn)稅改政策對(duì)于存量房全部未采取征稅，而重慶僅對(duì)獨(dú)棟商品房進(jìn)行征稅。這可能是考慮到原有住房人口的新增稅負(fù)問題可能會(huì)導(dǎo)致居民收支比的突發(fā)性變動(dòng)從而導(dǎo)致居民的幸福水平下降，另一方面，也是房地產(chǎn)稅改試行階段的保守性的表現(xiàn)。（2）征收對(duì)象主要針對(duì)城市外來人口。這里需要注意的是，重慶原本的稅改政策為本市“無戶籍、無企業(yè)、無工作”的“三無”人員的第二套住房，這相比上海的非本市戶籍的首套住房相比，打擊力度更小。自2019年1月起，重慶市人民政府發(fā)布修改決定，將“三無”人員的第二套住房修改為首套住房，提升了打擊力度。（3）用戶稅率偏低、減免面積較大。這一點(diǎn)上，上海相比重慶的稅率更低，人均60平方米的減免力度更大。重慶按照原有住房和新購(gòu)住房區(qū)分減免，也就是說，無論首套住房面積如何，新購(gòu)住房但凡超過100平方米（按一戶三口人折算，人均不到34平方米），就必須征稅。在這方面，推測(cè)由于上海作為全球金融中心，其房?jī)r(jià)水平對(duì)于我國(guó)其他城市的房?jī)r(jià)水平具有風(fēng)向標(biāo)的影響，采取了更為保守的稅改政策。

三、模型設(shè)計(jì)與實(shí)證分析

本文在對(duì)上海市房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)和租金的動(dòng)態(tài)影響研究中，選取的內(nèi)生變量：（1）2001年至2015年上海市房產(chǎn)稅收入（tax），2001年至2004年數(shù)據(jù)來源于國(guó)研網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)，2005年至2016年數(shù)據(jù)來源于上海市稅務(wù)局;（2）體現(xiàn)上海市房?jī)r(jià)和租金價(jià)格的房屋居住價(jià)格指數(shù)（price）和租金價(jià)格指數(shù)（rent）。數(shù)據(jù)來源于國(guó)研網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)，該指標(biāo)的核算來源于《中國(guó)城市（鎮(zhèn)）生活與價(jià)格年鑒》，具有可信度。

根據(jù)單位根檢驗(yàn)結(jié)果可以看出，PRICE、RENT、LnTAX的ADF檢驗(yàn)值小于各自顯著性水平下的臨界值，可以拒絕原假設(shè)，序列是平穩(wěn)的，可以建立VAR模型;根據(jù)LR檢驗(yàn)、AIC信息準(zhǔn)則、SC準(zhǔn)則確定模型最優(yōu)滯后階數(shù)滯后階數(shù)為1階，建立VAR模型后，對(duì)模型的穩(wěn)定性進(jìn)行檢驗(yàn)，模型所有根都位于單位圓內(nèi)，模型是穩(wěn)定的，因此可以在此基礎(chǔ)上對(duì)模型進(jìn)行進(jìn)一步的分析。

此后對(duì)模型變量PRICE、RENT、LnTAX之間是否存在格蘭杰因果關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)，選取LnTAX對(duì)PRICE和RENT的結(jié)果匯總至表格所示。根據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果顯示，房產(chǎn)稅收入與房屋銷售價(jià)格指數(shù)和租賃價(jià)格指數(shù)之間均存在雙向格蘭杰因果關(guān)系。

根據(jù)模型結(jié)果，本文對(duì)模型進(jìn)行脈沖響應(yīng)分析，判斷當(dāng)房產(chǎn)稅收入發(fā)生變化時(shí)，對(duì)房?jī)r(jià)、租金造成的沖擊及是否存在一定的實(shí)質(zhì)影響。

根據(jù)脈沖響應(yīng)圖我們可以發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅收人對(duì)房?jī)r(jià)和租金的影響在期初就立即形成了負(fù)向沖擊，房產(chǎn)稅每上升1個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)水平就下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，租金水平就下降2.1個(gè)百分點(diǎn)，這一點(diǎn)可以印證，房產(chǎn)稅的征收對(duì)房?jī)r(jià)和租金存在著短期的抑制效應(yīng)的理論且對(duì)租金的抑制作用大于房?jī)r(jià);但在第2期，房產(chǎn)稅就失去了抑制作用，并且產(chǎn)生了一定的提升作用，這一點(diǎn)上，房?jī)r(jià)的上升程度更顯著，房產(chǎn)稅每提升1個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)水平就上升0.6個(gè)百分點(diǎn);總體上看，房產(chǎn)稅的沖擊對(duì)房?jī)r(jià)和租金的影響存在一定的滯后效應(yīng)，但不明顯，于3期后就逐漸削弱為零并趨于穩(wěn)定收斂。

四、結(jié)論

（一）總體上房產(chǎn)稅收入的增加對(duì)房?jī)r(jià)和租金價(jià)格水平存在著一定的影響

在短期內(nèi)，房產(chǎn)稅的征收會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)和租金價(jià)格水平產(chǎn)生較大幅度的負(fù)面沖擊，起到抑制房?jī)r(jià)和降低租金的作用，為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫;隨著時(shí)間的推移，在房產(chǎn)稅征收的擠出效應(yīng)和替代效應(yīng)的作用下，對(duì)房?jī)r(jià)市場(chǎng)和租金市場(chǎng)產(chǎn)生了推動(dòng)成交金額上漲的影響效應(yīng);而從長(zhǎng)期來看，房產(chǎn)稅收對(duì)房?jī)r(jià)和租金的調(diào)整作用逐漸減弱，房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的能力減弱。

（二）分別分析房?jī)r(jià)和租金對(duì)征收房產(chǎn)稅沖擊的反應(yīng)來看，房?jī)r(jià)的反應(yīng)程度更大，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定

在房產(chǎn)稅增收的初期，對(duì)租金的抑制效用大于房?jī)r(jià)的抑制效用，中期時(shí)，房?jī)r(jià)的反彈上升區(qū)間大于租金的上升區(qū)間，所以，房產(chǎn)稅對(duì)于房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的調(diào)整作用大于買賣市場(chǎng)。

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作者簡(jiǎn)介：

葛亦喬，上海師范大學(xué)，上海。