房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司融資決策分析

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的速度一直都較快，但是在其不斷發(fā)展壯大的過(guò)程中，融資是維持其資金運(yùn)營(yíng)的必要條件。因此對(duì)房地產(chǎn)融資方面具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，對(duì)其他很多領(lǐng)域的企業(yè)也都具備一定的借鑒參考價(jià)值。本文運(yùn)用籌資結(jié)構(gòu)理論，采用比較分析等方法，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題及解決對(duì)策等進(jìn)行研究，并總結(jié)出房地產(chǎn)現(xiàn)有的融資方式及各自特點(diǎn)，頃優(yōu)化改進(jìn)方案可供房地產(chǎn)融資決策者進(jìn)行參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);房地產(chǎn);融資結(jié)構(gòu);資本結(jié)構(gòu)

一、引言

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)占有重要的地位，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱之一。當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正面臨轉(zhuǎn)型發(fā)展期，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)要想求得生存與發(fā)展，必須轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾十年發(fā)展，目前已經(jīng)步入多元化、以產(chǎn)品為主的狀態(tài)。本文將結(jié)合房地產(chǎn)現(xiàn)有融資方式研究所面臨的困境，提出適合房地產(chǎn)乃至我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的有效的融資結(jié)構(gòu)，有著較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

二、融資相關(guān)理論概述

（一）融資概念

融資即是一個(gè)企業(yè)的資金籌集的行為與過(guò)程。公司根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要，通過(guò)科學(xué)的預(yù)測(cè)和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權(quán)人去籌集資金，組織資金的供應(yīng)，以保證公司正常生產(chǎn)需要，經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)需要的理財(cái)行為。

（二）融資分析的意義

融資的意義是解決企業(yè)的生存問(wèn)題。解決企業(yè)的發(fā)展問(wèn)題，不僅有利于企業(yè)自身的發(fā)展壯大，更是實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新型國(guó)家之必需。

（三）融資的渠道與方式

公司所選擇籌措資金的方法和其所選擇的籌集資金的途徑是相互關(guān)聯(lián)的。當(dāng)公司選擇債務(wù)性籌措資金時(shí)，它可以通過(guò)向金融機(jī)構(gòu)借款，發(fā)行企業(yè)債券，簽發(fā)應(yīng)付票據(jù)或者延時(shí)支付該付的應(yīng)付賬款，與業(yè)務(wù)單位簽署欠款授信，等等。

三、房地產(chǎn)融資來(lái)源和存在的問(wèn)題分析

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段融資方式分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目初期資金來(lái)源及融資方式

根據(jù)國(guó)家規(guī)定，項(xiàng)目初期購(gòu)買(mǎi)土地的資金不能通過(guò)借款形式獲得，所以一般房地產(chǎn)企業(yè)靠?jī)?nèi)部融資或股權(quán)融資方式獲取資金購(gòu)買(mǎi)土地。房地產(chǎn)企業(yè)投資一個(gè)項(xiàng)目時(shí)會(huì)先對(duì)該項(xiàng)目的資金做可行性研究分析。一般而言，初期的資金需求應(yīng)占整個(gè)建設(shè)期建安成本的20%～30%。這部分資金主要用于購(gòu)地成本，前期設(shè)計(jì)勘察費(fèi)等。

2.房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)期主要資金來(lái)源及融資方式

在房地產(chǎn)企業(yè)在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證.國(guó)有土地使用證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證后，通常向銀行申請(qǐng)項(xiàng)目貸款。建設(shè)期一般采用外部借款等債權(quán)融資方式。在借款融資時(shí)應(yīng)注意資本結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，合理籌措資金是目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的主要內(nèi)容。隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款收緊，房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試新的籌資工具，拓寬籌資渠道，以滿足資金的需求。

3.房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)后期竣工期的資金來(lái)源及主要融資方式

竣工期后建造成本的資金需求開(kāi)始下降，銀行提款可用額度減少，取而代之的還款利息的增加和歸還本金的資金需求增加。這時(shí)候就需要靠房產(chǎn)預(yù)收款或預(yù)收租金的回籠緩減資金壓力。

4.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工后可采用融資方式

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工后，取得房地產(chǎn)證，可以通過(guò)銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的方式置換建設(shè)期的項(xiàng)目貸款。如果本身項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)也可以通過(guò)ABS項(xiàng)目融資獲取資金。

（二）房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)存在的問(wèn)題

一是資本結(jié)構(gòu)中，負(fù)債所占比重過(guò)大，負(fù)債權(quán)益比偏高，并且全部負(fù)債都是流動(dòng)負(fù)債，這在很大程度上給公司的短期償債能力造成壓力。公司在拓展業(yè)務(wù)的過(guò)程中，隨著業(yè)務(wù)量的逐步釋放，銀行的授信額度日益緊張，成為制約規(guī)模擴(kuò)張的瓶頸，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、合理籌措資金就成了目前公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的主要內(nèi)容。

二是短期借款比重較高。從總體上來(lái)看，有息負(fù)債總額占權(quán)益總額的比重隨著有息負(fù)債總額的變化而變化。由于較短期限的外債一直是在增長(zhǎng)的，與此同時(shí)該企業(yè)沒(méi)有向相關(guān)單位進(jìn)行長(zhǎng)期限的借款，這導(dǎo)致較短期限的借款就是所有的金融負(fù)債。房地產(chǎn)企業(yè)的短期借款期限通常是一年的，所以公司面臨著較大的償還債務(wù)本息的壓力，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，這就使企業(yè)形成較大的短期償債壓力，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨之上升。

三是公司現(xiàn)有的傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理多屬“事務(wù)型”管理，履行籌資職能、投資職能、分配職能、監(jiān)督職能等，主要是依靠經(jīng)驗(yàn)來(lái)實(shí)施財(cái)務(wù)管理工作，在財(cái)務(wù)分析上也是以歷史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為邏輯起點(diǎn)，多采用簡(jiǎn)單趨勢(shì)分析法來(lái)規(guī)劃財(cái)務(wù)計(jì)劃。對(duì)于項(xiàng)目的分析和預(yù)期，業(yè)務(wù)的拓展方面都缺乏一個(gè)科學(xué)合理完善的評(píng)價(jià)體系，這就在風(fēng)險(xiǎn)控制方面增加了不確定性。

四、房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)問(wèn)題對(duì)策分析

（一）優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債率

最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)是指利用最低的企業(yè)資本成本發(fā)揮最大的企業(yè)價(jià)值，還能實(shí)現(xiàn)各個(gè)利益相關(guān)者積極性上的最大調(diào)動(dòng)的資本結(jié)構(gòu)。

計(jì)算企業(yè)最優(yōu)資本機(jī)構(gòu)時(shí)，需要對(duì)下述情形做出假設(shè)：企業(yè)為公開(kāi)上市形式，且對(duì)應(yīng)的資本結(jié)構(gòu)中只有借入資本和自有資本兩大部分;上述企業(yè)借入資本和自有資本分別指的是上市債券和普通股票的市值;資本市場(chǎng)是完全的，即企業(yè)發(fā)行股票和債券除正常經(jīng)營(yíng)成本外，不受任何限制;企業(yè)股票市盈率與負(fù)債率不存在任何關(guān)系。

計(jì)算企業(yè)最優(yōu)資本機(jī)構(gòu)時(shí)，需要對(duì)下述情形做出假設(shè)：

（1）企業(yè)為公開(kāi)上市形式，且對(duì)應(yīng)的資本結(jié)構(gòu)中只有借入資本和自有資本兩大部分。

（2）上述企業(yè)借入資本和自有資本分別指的是上市債券和普通股票的市值。

（3）資本市場(chǎng)是完全的，即企業(yè)發(fā)行股票和債券除正常經(jīng)營(yíng)成本外，不受任何限制。

（4）企業(yè)股票市盈率與負(fù)債率不存在任何關(guān)系。

由前述四條假設(shè)，經(jīng)過(guò)相關(guān)數(shù)學(xué)推導(dǎo)過(guò)程，最終得出計(jì)算企業(yè)最佳資本結(jié)構(gòu)方程是：

其中，V—總資產(chǎn)，r—資產(chǎn)收益率，I—利息，F(xiàn)—固定成本，b—最優(yōu)負(fù)債率。

（二）提高預(yù)期收益率

房地產(chǎn)應(yīng)該繼續(xù)加快在建項(xiàng)目的完工進(jìn)度，及時(shí)地了解和掌握市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)趨勢(shì)，實(shí)行以需定購(gòu)的思想，增加公司的銷(xiāo)售額，加快預(yù)收賬款、應(yīng)付賬款的減少，以提高公司的市場(chǎng)適應(yīng)能力和競(jìng)爭(zhēng)能力，多渠道增加銷(xiāo)售收入，以提高公司總資產(chǎn)的預(yù)期收益率。

在資金短缺上面，房地產(chǎn)可以采用融資租賃與互聯(lián)網(wǎng)融資等新型融資方式。融資租賃指的是房地產(chǎn)公司能根據(jù)出租人、承租人的具體要求以及相互之間合同的要求，通過(guò)對(duì)出租人固定資產(chǎn)所有權(quán)的維護(hù)，選用支付租金等使用相對(duì)應(yīng)的固定資產(chǎn)，還可將每一類(lèi)資金投入限度保持在一個(gè)合理的區(qū)間內(nèi)。

在具體的融資結(jié)構(gòu)組成中，房地產(chǎn)還可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)融資的方式在網(wǎng)絡(luò)時(shí)代中發(fā)揮很大作用，以P2P為代表的互聯(lián)網(wǎng)融資新形勢(shì)逐漸得到越來(lái)越多房地產(chǎn)商的喜愛(ài)，借助互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行融資，全程網(wǎng)絡(luò)化技術(shù)運(yùn)作，簡(jiǎn)化審批手續(xù)，審批時(shí)間大為縮短，相關(guān)服務(wù)流程同時(shí)也大為簡(jiǎn)化，可審批的貸款額度更大.所以可以更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)于資金的需要，以此讓房地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)多元化。

（三）增加長(zhǎng)期負(fù)債比率

長(zhǎng)期負(fù)債比率是指長(zhǎng)期負(fù)債與企業(yè)資產(chǎn)總額的比例，它是衡量企業(yè)債務(wù)狀況的應(yīng)該重要指標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，資金的使用期限較長(zhǎng)，增加短期資金在一定程度上增加了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，因此為了匹配房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，需要增加一定程度的長(zhǎng)期負(fù)債。長(zhǎng)期負(fù)債可以使得企業(yè)在短期時(shí)間內(nèi)不會(huì)面臨較大的負(fù)債資產(chǎn)壓力，他與流動(dòng)負(fù)債相比較財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也同樣較小。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)長(zhǎng)期負(fù)債的方式來(lái)增加企業(yè)的固定資產(chǎn)，擴(kuò)大房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，但是，若長(zhǎng)期處于過(guò)高水平的負(fù)債比率，則代表股東權(quán)益比率處于較低水平，公司資本結(jié)構(gòu)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定性較差，若處于經(jīng)濟(jì)衰退期間公司則會(huì)經(jīng)手其他附加風(fēng)險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)在增加長(zhǎng)期負(fù)債的同時(shí)，也要控制好企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債占企業(yè)負(fù)債總額的比例。

（四）綜合選擇各種籌資方式

房地產(chǎn)集團(tuán)須安排融資期限，去選擇合理的融資方式，并且能夠合理安排資本結(jié)構(gòu)，去把融資成本控制在合理的范圍內(nèi)。一般來(lái)說(shuō)，在融資過(guò)程中，作為該企業(yè)必須去認(rèn)真選擇融資的渠道和方式，根據(jù)它們?nèi)ミM(jìn)行綜合考慮，使得融資額成本降到最低。該企業(yè)應(yīng)該堅(jiān)持著“先進(jìn)行內(nèi)部的投資，然后進(jìn)行外部的融資，先進(jìn)行負(fù)債的融資，然后進(jìn)行股權(quán)的融資”的原則，盡可能地去降低融資成本，提高企業(yè)融資的效率。

五、結(jié)論

本文立足于融資理論，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段的融資理論基礎(chǔ)進(jìn)行了分析，介紹了房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的融資現(xiàn)狀，將導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)陷入融資困境的根源揭示了出來(lái)。本文針對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)在融資活動(dòng)中存在的問(wèn)題，分析了房地產(chǎn)集團(tuán)融資活動(dòng)中存在問(wèn)題的原因及解決對(duì)策，以及如何結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況選擇最合理、有效的融資方案，從而為房地產(chǎn)企業(yè)融資困境提供一些解決對(duì)策，緩解企業(yè)融資過(guò)程中的困難.促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步發(fā)展壯大。

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作者簡(jiǎn)介：

畢靜，上海臨港奉賢經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司，上海。