淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目中經(jīng)營管理的作用

【摘要】：如今現(xiàn)代化的步伐高調(diào)推進。城市購房需求逐年增加。推進房地產(chǎn)項目應(yīng)實現(xiàn)最佳的開發(fā)和管理模式，以滿足人們?nèi)找嬖鲩L的生活環(huán)境和品味要求。改善房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是降低房地產(chǎn)成本和最大盈利能力的第一步，所以總結(jié)，來說質(zhì)量和管理至關(guān)重要，應(yīng)該引起我們的重視。

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營管理 組織管理 計劃管理

一、房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的主要內(nèi)容

1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理

這是指通過職責分工、授權(quán)、合同簽訂和執(zhí)行，以及根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)制定各種規(guī)章制度，制定各種規(guī)章制度，是一個整套的繁瑣過程，不應(yīng)該出現(xiàn)過多的差錯，順利完成所有計劃并最終實現(xiàn)項目目標，才能促成經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)開發(fā)管理機構(gòu)，進行良好的開發(fā)項目管理，組織進行合理的銷售。以取得最大的經(jīng)濟利潤。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理使項目的開發(fā)和建設(shè)能夠有計劃有序地進行。也就是說，通過動態(tài)計劃管理，項目的整個過程和所有開發(fā)活動都包含在規(guī)劃軌道中，項目有序地實現(xiàn)了預(yù)期的總體目標。重要的是控制項目的質(zhì)量，持續(xù)時間和成本，并獲得最大的綜合效益。

控制管理主要采取規(guī)劃，決策，反饋和調(diào)整等措施，采用項目分解，各項指標，人員培訓配額和里程目標的實施，以及項目質(zhì)量，建設(shè)周期，建設(shè)籌劃資金使用和成本等措施。有效控制成本等，以確保開發(fā)項目使用最少的投資來獲得最大的經(jīng)濟，社會和環(huán)境效益，做到資源節(jié)約和環(huán)境友好。進行良好的計劃管理。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目中的經(jīng)營管理對于房地產(chǎn)的銷售有著莫大的作用，良性的經(jīng)營管理更是有著化腐朽為神奇的作用。營銷策略是我們應(yīng)該重點投入的地方之一，將好的產(chǎn)品通過恰當?shù)氖侄瓮其N出去，會獲得更高的經(jīng)濟效益，也會促成整個房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營管理的成功。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目中經(jīng)營管理的基本要求

2.1了解其本質(zhì)特征

房地產(chǎn)商品是與其他經(jīng)濟商品不同的特殊商品。它們具有一般商品的共性和特殊性。所以需要引起經(jīng)營者的注意。這一特點總結(jié)如下：第一，房地產(chǎn)商品性別的結(jié)合，包括土地和住房的結(jié)合，不變性和多樣性的結(jié)合，消費品和投資產(chǎn)品的結(jié)合；其次是市場定位，區(qū)域市場強勢，根據(jù)區(qū)域規(guī)劃進行營銷簡介。房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)更加注重本地市場的研究；第三是房地產(chǎn)產(chǎn)品。在不同的市場中，沒有財產(chǎn)缺乏的調(diào)整；第四是房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，即個性，需要有良好的個性；五是房地產(chǎn)商品價值的巨大價值；六是限制性房地產(chǎn)開發(fā)政策，發(fā)展周期長，相關(guān)產(chǎn)業(yè)較多。

2.2房地產(chǎn)項目的基本要素融合

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略是基于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展以及經(jīng)濟能力和市場環(huán)境來決定產(chǎn)品的種類，規(guī)格和生產(chǎn)比例。 通常根據(jù)產(chǎn)品組合的寬度，長度，深度和粘度來確定。產(chǎn)品寬度指產(chǎn)品類型要素；產(chǎn)品深度是指每個產(chǎn)品提供的款式，建筑風格的數(shù)量；產(chǎn)品粘度是指每種產(chǎn)品在最終用途，開發(fā)和建造條件，銷售渠道或其他方面的相互關(guān)系程度。

2.3土地政策、房地產(chǎn)信貸政策與現(xiàn)代化管理方法

隨著中國社會主義市場經(jīng)濟的建立和社會經(jīng)濟環(huán)境的進步，房地產(chǎn)處于穩(wěn)中求進的態(tài)勢，房地產(chǎn)市場隨著整個國民經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)展。 住房制度改革和土地制度改革使房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，為房地產(chǎn)市場的形成和發(fā)展開辟了廣闊的前景。 應(yīng)該說，經(jīng)過近十年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)體系，市場運行機制和政策法規(guī)框架已經(jīng)形成。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目中經(jīng)營管理的作用

在競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，做好開發(fā)項目中經(jīng)營管理的工作不僅能夠協(xié)調(diào)好最新的房地產(chǎn)政策來協(xié)調(diào)經(jīng)營規(guī)劃，還可調(diào)動企業(yè)各個要素之間的合作。

3.1有利于調(diào)動最新政策進行經(jīng)營

房地產(chǎn)開發(fā)市場的競爭日趨激烈。市場競爭的外部環(huán)境給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了新的挑戰(zhàn)。市場經(jīng)濟最基本的規(guī)則是適者生存。隨著中國城市化進程的不斷深入，房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，以及政府對土地市場的壟斷，優(yōu)質(zhì)土地資源日益稀缺，土地價格以超過房價的速度快速增長。同時，土地政策對企業(yè)資質(zhì)，企業(yè)資金和企業(yè)資質(zhì)的要求也越來越嚴格，土地政策對企業(yè)征地的影響越來越大。在信貸政策方面，企業(yè)必須嚴格執(zhí)行差別化的住房信貸政策。所以這些要素也需要被納入我們的經(jīng)營考慮之中，而且這些新變化將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)公司應(yīng)該調(diào)整策略并跟進這種結(jié)構(gòu)性監(jiān)管。

3.2有利于調(diào)動生產(chǎn)要素聯(lián)合協(xié)作

為了贏得國有土地流轉(zhuǎn)項目的招標，除了具備企業(yè)的資質(zhì)和綜合實力外，還必須具備施工技術(shù)，質(zhì)量，施工管理等方面的優(yōu)勢，企業(yè)可以實現(xiàn)最合理的科學生產(chǎn)要素。配置，運用現(xiàn)代管理方法，合理配置人力資源，保證質(zhì)量，降低消耗，挖掘內(nèi)部潛力，依靠科技進步，實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，根據(jù)項目的特點，預(yù)測和控制整個項目建設(shè)活動所需的最小人力，物力和財力，從而實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益，現(xiàn)代管理項目的內(nèi)在動力。特別是在市場經(jīng)濟中的企業(yè)建設(shè)中，經(jīng)濟運行規(guī)律將不斷檢驗現(xiàn)代科學管理方法的應(yīng)用，這是企業(yè)在競爭中取得的巨大成功或失敗的因素。現(xiàn)代管理方法的應(yīng)用已成為項目管理的重中之重。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)項目管理的實際運作過程中仍有許多未知因素。我們必須正確對待，評估和處理這些問題，以期達到最優(yōu)結(jié)果。我們必須站在項目管理的戰(zhàn)略層面，從項目啟動組織到實施過程管理，并全方位控制，做好全局規(guī)劃。同時要明白加強風險管理是確保項目目標和項目目標的關(guān)鍵，也是實現(xiàn)中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必由之路。

【參考文獻】：

【1】周艷軍.淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理[J].城市建設(shè)理論研究，2014（12）.

【2】張軍明.淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理重點[J].科技創(chuàng)新與應(yīng)用，2014（14）.

作者簡介：姓名：翟天睿 出生年月：1997.8 性別：男 民族：漢籍貫：江蘇南通 學歷：本科 研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)宇管理