中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀投資環(huán)境與要素分析

史澤鵬

【摘要】：市場(chǎng)環(huán)境分析是房地產(chǎn)企業(yè)謀劃發(fā)展的重要依據(jù)和基本前提，可以幫助企業(yè)在市場(chǎng)尋找投資發(fā)展機(jī)遇，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境可以分為宏觀和微觀兩種環(huán)境。微觀環(huán)境體現(xiàn)在對(duì)企業(yè)產(chǎn)生直接影響，容易把握和改變。而宏觀環(huán)境是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生間接作用的社會(huì)力量。本文將從宏觀投資環(huán)境的幾大要素出發(fā)，分析當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)宏觀投資環(huán)境的要素及其影響。

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)市場(chǎng) 投資環(huán)境 宏觀投資環(huán)境 投資要素

一、宏觀投資環(huán)境的內(nèi)容及要素

宏觀投資環(huán)境是指在經(jīng)濟(jì)、文化、政治等方面影響社會(huì)資本活動(dòng)的各種宏觀要素構(gòu)成的環(huán)境。投資流向、投資總量以和投資結(jié)構(gòu)都會(huì)受到宏觀投資環(huán)境的影響，且更不容易受到企業(yè)主體改變。筆者接下來(lái)會(huì)著重分析幾個(gè)重要宏觀投資環(huán)境因素中對(duì)投資產(chǎn)生的作用。

1.宏觀經(jīng)濟(jì)情況。宏觀經(jīng)濟(jì)情況主要包括經(jīng)濟(jì)體制、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況、經(jīng)濟(jì)周期三大方面。經(jīng)濟(jì)體制就是一個(gè)國(guó)家采取的基本經(jīng)濟(jì)制度，對(duì)投資目標(biāo)和運(yùn)行過(guò)程及管理規(guī)則等有著直接的影響。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況主要體現(xiàn)在社會(huì)供求關(guān)系上，供求平衡時(shí)，投資保持不變;供大于求時(shí)，若是投資需求引起的，則對(duì)投資有一定刺激作用。反之，則有抑制作用;供小于求時(shí)，對(duì)投資產(chǎn)生激勵(lì)作用。經(jīng)濟(jì)周期指的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的規(guī)律。在經(jīng)濟(jì)周期中，上升階段投資容易收益，經(jīng)濟(jì)剛開(kāi)始回升時(shí)是最好的投資時(shí)期，上升階段后期投資風(fēng)險(xiǎn)大，收益降低。

2.財(cái)政和金融政策。通?？梢苑譃榫o縮型政策和寬松型政策。目標(biāo)為增加財(cái)政收入或降低財(cái)政支出的財(cái)政政策稱為緊縮型政策，反之，則為寬松型財(cái)政。一般來(lái)說(shuō)，寬松型政策會(huì)起到促進(jìn)投資的作用，降低利率可以引導(dǎo)投資流向。緊縮型政策則相反，而且如果長(zhǎng)期采用緊縮型財(cái)政政策，對(duì)投資的制約作用就更加明顯?！?】還有一種重要的財(cái)政手段就是稅率，一般來(lái)說(shuō)，提高稅率會(huì)抑制投資，不僅不能吸引國(guó)際資本流入，還可能引發(fā)國(guó)內(nèi)資本流出。

3.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和地區(qū)投資環(huán)境。一定時(shí)期內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了一個(gè)國(guó)家的合力資源配置和資源轉(zhuǎn)化功能，因此，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)運(yùn)行機(jī)制越好，全社會(huì)的投資需求就越少。地區(qū)投資環(huán)境包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α⒄叻ㄒ?guī)、服務(wù)管理水準(zhǔn)、物質(zhì)人力資源、地理交通、基礎(chǔ)設(shè)施等要素，構(gòu)成了地區(qū)的綜合實(shí)力。

二、房地產(chǎn)投資的內(nèi)容及特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資顧名思義，就是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中進(jìn)行的為了得到一定收益的投資活動(dòng)。房地產(chǎn)投資形式有很多，目前主要有開(kāi)發(fā)交易、出租經(jīng)營(yíng)、地產(chǎn)金融等三種。

中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)具備幾種特點(diǎn)，一是高成本性。中國(guó)土地資源相對(duì)稀缺，所以開(kāi)發(fā)土地成本非常高。開(kāi)發(fā)過(guò)程中，大量的物資和人力產(chǎn)生的成本也很巨大，再加上房地產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)，資金回流慢，運(yùn)作環(huán)節(jié)多，產(chǎn)生費(fèi)用就相對(duì)高昂造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)投資體量大，成本高的特點(diǎn)。第二個(gè)特點(diǎn)是房地產(chǎn)投資周期性長(zhǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是非常復(fù)雜，受到社會(huì)方方面方的制約，投資者將資金投入市場(chǎng)中要經(jīng)過(guò)土地市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)市場(chǎng)、建筑施工市場(chǎng)、交易市場(chǎng)等幾個(gè)市場(chǎng)完整運(yùn)作才能獲得利潤(rùn)。

三、2017年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀投資環(huán)境要素分析與未來(lái)展望

根據(jù)本文在第一部分和第二部分中的論述，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資由于涉及多部門、周期長(zhǎng)、流動(dòng)性差、高成本、高風(fēng)險(xiǎn)等特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必要受到宏觀投資環(huán)境相對(duì)更為深刻的影響。

（一）分析方法

為了使投資環(huán)境分析評(píng)價(jià)更具有科學(xué)性，本文采用了重點(diǎn)要素分析法、對(duì)比法、調(diào)查法、投入產(chǎn)出法、動(dòng)態(tài)模擬等一系列國(guó)內(nèi)外投資環(huán)境研究所常用的方法。并且會(huì)從人文角度進(jìn)行綜合分析。房地產(chǎn)投資環(huán)境有著一定的個(gè)性，本文會(huì)結(jié)合研究對(duì)象本身進(jìn)行一定的側(cè)重。

（二）2017年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀投資環(huán)境要素分析

1.經(jīng)濟(jì)體制與結(jié)構(gòu)指明了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向。習(xí)近平總書(shū)記在十九大報(bào)告中指出，中國(guó)要堅(jiān)持社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革方向，加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。樂(lè)見(jiàn)，完善市場(chǎng)的各方面制度是必然趨勢(shì)。隨著一系列房產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺(tái)，從短期看，這些變化對(duì)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)是有反作用的，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)投資來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在政策引導(dǎo)下發(fā)展得更加良性、健康、穩(wěn)定。

2.經(jīng)濟(jì)增速影響房地產(chǎn)行業(yè)投資熱度。李克強(qiáng)總理在柬埔寨出席瀾滄江-湄公河合作第二次領(lǐng)導(dǎo)人會(huì)議時(shí)發(fā)表了“2017年，中國(guó)延續(xù)了穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，整體形勢(shì)好于預(yù)期，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)增長(zhǎng)6.9%”的說(shuō)法。上市大型房企的銷售額增長(zhǎng)幅度也都非常巨大，其中，融創(chuàng)中國(guó)達(dá)到143%的驚人增幅。值得注意的是，地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，但高額的房地產(chǎn)成本也給企業(yè)帶來(lái)了人工成本的壓力。

3.金融政策收緊降低房地產(chǎn)行業(yè)熱度。在近兩年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理政策不斷收緊的同時(shí)，財(cái)政金融政策加入了調(diào)控的隊(duì)伍。2016年10月，央行召集17家銀行開(kāi)會(huì)，要求各行理性對(duì)待樓市，強(qiáng)化房貸管理。銀監(jiān)會(huì)、上交所、深交所、發(fā)改委等部門陸續(xù)出臺(tái)新政策，繼續(xù)緊縮房地產(chǎn)信貸環(huán)境。這些金融政策在一定程度上給企業(yè)融資帶來(lái)了羈絆。

4.差異化財(cái)政政策調(diào)控不同區(qū)域維穩(wěn)房市。在稅收政策方面，一線和二線城市由于人口流入大于流出，為了降低房市熱度，房地產(chǎn)稅政策向增加稅收的方向發(fā)展，同時(shí)加快租賃市場(chǎng)改革，實(shí)現(xiàn)租售并舉。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，從中國(guó)房地產(chǎn)宏觀投資環(huán)境來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的轉(zhuǎn)型發(fā)展的是必然的，從地區(qū)投資來(lái)看，經(jīng)濟(jì)增速高和發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡貐^(qū)仍然受到房地產(chǎn)資本的青睞，熱度不減。從房產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，雖然企業(yè)從國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)融資增加了困難，但地產(chǎn)企業(yè)為了發(fā)展與擴(kuò)張不會(huì)坐以待斃。

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