互聯(lián)網(wǎng)金融背景下中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資渠道研究

張譯尹

摘 要：在我國(guó)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的大背景下，金融投資模式逐漸興起，為各地商業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)提供了更多的資金。但對(duì)于中小型商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資過(guò)程相對(duì)較為困難，受到多方面因素的限制，如融資渠道少、成本高，內(nèi)源融資不足等問(wèn)題。本文探討了在互聯(lián)網(wǎng)金融的背景下，中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道，從而促進(jìn)企業(yè)更好的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)金融背景;中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè);融資渠道

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目越來(lái)越多，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，為確保項(xiàng)目的進(jìn)行，它們需要大量的資金作為保障。而對(duì)于中小型企業(yè)，融資過(guò)程存在過(guò)度依賴傳統(tǒng)模式，融資速度慢等問(wèn)題，嚴(yán)重影響了中小型地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。但如我國(guó)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展迅猛，為中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)充了融資渠道，更加有利于新型融資模式的推廣，從而更好的促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

一、互聯(lián)網(wǎng)金融對(duì)中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的影響

目我，國(guó)傳統(tǒng)的融資渠道較為復(fù)雜，如：銀行貸款、國(guó)家預(yù)算資金、企業(yè)自籌資金、債券等。而在互聯(lián)網(wǎng)快速發(fā)展的帶動(dòng)下，企業(yè)的融資模式也越發(fā)變得多樣化。將業(yè)務(wù)和信息進(jìn)行了充分的融合，促進(jìn)了行業(yè)的整體發(fā)展?；ヂ?lián)網(wǎng)所帶來(lái)的融資模式越來(lái)越多，改造了傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)流程，金融機(jī)構(gòu)逐漸得到完善。所來(lái)帶的新型模式有：第一眾籌模式，向互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)友籌募自身，以團(tuán)購(gòu)預(yù)購(gòu)的方式來(lái)進(jìn)行群眾籌集資金。企業(yè)將項(xiàng)目提交給眾籌平臺(tái)進(jìn)行審核后，在網(wǎng)站上建立自己的頁(yè)面，來(lái)向公眾介紹項(xiàng)目從而籌得資金。企業(yè)拿到錢后建好項(xiàng)目、交房，無(wú)須再擔(dān)心資金的問(wèn)題。第二是P2P網(wǎng)貸模式，企業(yè)通過(guò)第三方平臺(tái)找到愿意出借的人群，借到資金，一同分擔(dān)借款風(fēng)險(xiǎn)，幫助借款人選擇有利的條件。這種模式變價(jià)適合資金需求較少的小型地產(chǎn)企業(yè)。第三是互聯(lián)網(wǎng)小額貸款，利用互聯(lián)網(wǎng)對(duì)借款和貸款人的信息進(jìn)行登記，相對(duì)監(jiān)督，保證了小額貸款的安全性。第四是第三方支付模式，一些有實(shí)力的非銀行金鉤，通過(guò)信息技術(shù)與銀行簽約，建立系統(tǒng)的電子支付模式，保障企業(yè)和銀行間借款的暢通。

互聯(lián)網(wǎng)金融模式將信息技術(shù)，大數(shù)據(jù)、金融行業(yè)有效的結(jié)合在一起，將資金的需求通過(guò)平臺(tái)相連接，保證借貸雙方資金的暢通，促進(jìn)行業(yè)的更好發(fā)展。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，互聯(lián)網(wǎng)更好的解決了資金的問(wèn)題，滿足了企業(yè)的需求。但這種模式對(duì)企業(yè)的影響有積極的，也有消極的。積極的影響有：有效的降低了企業(yè)融資的成本，更好推動(dòng)了利率的發(fā)展，使得傳統(tǒng)融資的利率有了相應(yīng)的降低。更好的實(shí)現(xiàn)資金需求信息的共享，保證了信息的有效流通，更好的促進(jìn)融資和投資活動(dòng)的發(fā)展，保障產(chǎn)品流通性。與傳統(tǒng)抵押式的金融模式相比，使得信息溝通的更加便利。擴(kuò)展了新的融資渠道，更好的為商業(yè)地產(chǎn)提供大量資金。同時(shí)，門(mén)檻相對(duì)較低，有效避免了局限性，提升了可投資性。而帶來(lái)的消極影響有：互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展在時(shí)間和空間上均比傳統(tǒng)融資業(yè)有一定的優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)生了一定的替代效應(yīng)，降低了傳統(tǒng)金融業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)方面的需求。

互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展更好的提高了企業(yè)融資的能力，擴(kuò)寬了融資的渠道。但在融資金額方面比起傳統(tǒng)的金融渠道略有遜色，唯有兩者相輔相成共同發(fā)展，才能更好促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)[1]。

二、中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道

我國(guó)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)處于相對(duì)完善的狀態(tài)，大型的地產(chǎn)企業(yè)的上升空間有限，而中小型地方企業(yè)則有更大的發(fā)展機(jī)會(huì)。而今零售業(yè)的發(fā)展快速，為中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)起到了一定的促進(jìn)作用。

中小型企業(yè)現(xiàn)有的集中融資渠道，一是政府財(cái)政撥款。我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為迅速，這與國(guó)家政府機(jī)構(gòu)是分不開(kāi)的，有效的提高的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，我國(guó)政府采取了政策上的支撐和優(yōu)惠，提供了稅收減免和資金的補(bǔ)貼。最大程度的幫助商業(yè)地產(chǎn)公司提升了綜合實(shí)力。二是房地產(chǎn)自身資金的積累。在企業(yè)運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，內(nèi)部的機(jī)構(gòu)也對(duì)資金的擴(kuò)大起到一定的支撐作用。根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況，制定了發(fā)展的計(jì)劃的目標(biāo)，并通過(guò)自身累計(jì)資金的方減輕財(cái)務(wù)的負(fù)擔(dān)。三是售后回租。房地產(chǎn)開(kāi)放商在投資的項(xiàng)目出售之后，將物業(yè)委托給他人經(jīng)驗(yàn)，從而進(jìn)行回租。開(kāi)放商將物業(yè)的所有權(quán)讓出，減少資金的占用，取得第二次利潤(rùn)的營(yíng)業(yè)額。同時(shí)，回租的方式，使得開(kāi)放商對(duì)物業(yè)的使用權(quán)得到了保留，幫助其在以后的租賃過(guò)程中，受到較高的收益。四是房地產(chǎn)信托融資。信托投資公司根據(jù)市場(chǎng)中委托人的委托，通過(guò)信托合同的方式，匯集所需要的資金。在貸款之后，開(kāi)發(fā)商需要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向信托公司歸還本金和相應(yīng)的利息。信托公司同時(shí)將受益的情況及時(shí)反應(yīng)給投資者，此類模式具有一定的靈活和快捷性。但與銀行的貸款相對(duì)，利率相對(duì)較高，對(duì)企業(yè)的盈利情況要求的較為嚴(yán)格。五是民間貸款方式，受房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大的影響，企業(yè)在開(kāi)發(fā)初期需要大量資金來(lái)購(gòu)置土地，但對(duì)中小型企業(yè)來(lái)說(shuō)其內(nèi)部資金不足，而且銀行的貸款金額有限。為了快速的籌得資金，部分企業(yè)選擇了門(mén)檻比較低，容易借貸的民間借貸。但自此同時(shí)也要支付相對(duì)較高的利率。這個(gè)方式的形式透明性不高，集中行不強(qiáng)，而且貸款沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，范圍有限。缺少標(biāo)準(zhǔn)的借貸合同，同時(shí)利率較高。六是私籌投資基金，對(duì)象多為一些特定的投資人，利用較為隱蔽的方式，籌到資金用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)目的。當(dāng)投資模式達(dá)成之后，投資企業(yè)將進(jìn)行上市，把相關(guān)的股份拋出，或通過(guò)轉(zhuǎn)讓的方式售出股權(quán)，或在投資的成熟暑期，將基金收回，以達(dá)到產(chǎn)業(yè)基金退出的目的。

目前，我國(guó)中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存在著諸多問(wèn)題，融資渠道狹窄，成本高。中小型企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，其融資的渠道多以傳統(tǒng)的同時(shí)為主，如銀行貸款。中小型企業(yè)的項(xiàng)規(guī)模普遍比較小，在市場(chǎng)中的信譽(yù)度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，因而在申請(qǐng)銀行貸款的過(guò)程中主力重重。獲取的貸款較為困難，同時(shí)銀行的申請(qǐng)過(guò)程復(fù)雜，審核時(shí)間長(zhǎng)，在一定程度上降低了貸款的時(shí)速。若銀行貸款的申請(qǐng)不成功，將對(duì)中小型企業(yè)的發(fā)展、健身產(chǎn)生惡劣的影響。除了銀行之外另一個(gè)渠道是民間的借貸，但這類融資方式的利率相對(duì)較高，因而也增加了中小型企業(yè)的融資成本。缺乏互聯(lián)網(wǎng)的融資渠道，部門(mén)中小型企業(yè)的融資仍采用了傳統(tǒng)的模式，而它們所需要的資金少于大型商業(yè)地產(chǎn)公司，更加適合互聯(lián)網(wǎng)金融融資[2]。

三、擴(kuò)寬中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的對(duì)策

（一）整合生產(chǎn)實(shí)力

目前，部分中小型企業(yè)由于自身實(shí)力的不足和經(jīng)營(yíng)管理能力的欠缺，并未對(duì)新型融資渠道有充分的了解，而導(dǎo)致融資的困難。相對(duì)發(fā)展規(guī)模大的大型企業(yè)而言，其有較為完善的管理運(yùn)營(yíng)模式，獲取資金的渠道相對(duì)較多。因此，中小型企業(yè)應(yīng)當(dāng)整合自身的實(shí)力，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的管理，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，完善財(cái)務(wù)信息。引進(jìn)在融資方面的專業(yè)人才，為企業(yè)量身定做相對(duì)的戰(zhàn)略計(jì)劃，更好的建立企業(yè)的獲取資金渠道。在謀內(nèi)在的同時(shí)，更注重與外資的合作，在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上提高自身的知名度。提升外在的認(rèn)可度，才能更好的獲得開(kāi)發(fā)和建設(shè)的資金來(lái)源。

（二）培養(yǎng)專業(yè)的融資專業(yè)團(tuán)隊(duì)

中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)只有通過(guò)不同的模式案例吸引融資，才能實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展。傳統(tǒng)的銀行貸款已經(jīng)不能滿足現(xiàn)狀，因此企業(yè)要培養(yǎng)出專業(yè)的融資團(tuán)隊(duì)，不斷的進(jìn)行企業(yè)品牌的宣傳，更好的吸引融資。首要對(duì)企業(yè)進(jìn)去全面、專業(yè)的分析，發(fā)揮凝聚力，打造出與眾不同的品牌。擴(kuò)張發(fā)展策略，并推出相對(duì)的適用，進(jìn)行品牌的優(yōu)質(zhì)化，加大異化的推廣。其實(shí)是提升品牌的知名度，從而獲得更多投資方的認(rèn)可。其次是發(fā)展企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，尋求多企業(yè)的合作性發(fā)展，擴(kuò)寬多元化的發(fā)展模式，走在吸引投資的第一梯隊(duì)中。最后是實(shí)時(shí)專注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，了解市場(chǎng)發(fā)展的方面，勇于創(chuàng)新，加強(qiáng)品牌設(shè)計(jì)，利用市場(chǎng)中新型的工具來(lái)擴(kuò)寬融資渠道。

（三）加強(qiáng)與高榮譽(yù)企業(yè)合作

由于中小型企業(yè)的資金較為有限，發(fā)展規(guī)模小，在融資過(guò)程中信任度不高，投資方很難關(guān)注到。想要改變這一問(wèn)題，就需要中小型企業(yè)多余知名度大的大企業(yè)合作，因?yàn)榇笮推髽I(yè)的實(shí)力和知名度相對(duì)較高。中小企業(yè)應(yīng)該抓住發(fā)展的契機(jī)，多向大企業(yè)展示自身的實(shí)力，幫助其獲得融資資金。在房地產(chǎn)開(kāi)放領(lǐng)域，中小型企業(yè)多為沒(méi)有重組的開(kāi)發(fā)成本、強(qiáng)大的招商能力和良好的發(fā)展規(guī)劃。而且地產(chǎn)行業(yè)多是一個(gè)大規(guī)模，周期性較長(zhǎng)的行業(yè)，對(duì)中小企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)較為困難的挑戰(zhàn)。因此中小型企業(yè)應(yīng)該發(fā)揮自身靈敏的優(yōu)勢(shì)，增加和大企業(yè)合作的機(jī)會(huì)，具體的方法有合作開(kāi)發(fā)或股權(quán)轉(zhuǎn)讓。在合作的過(guò)程中不僅能學(xué)到開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，提高自身實(shí)力，更能有效的規(guī)避自身的缺點(diǎn)。綜上和大型企業(yè)的合作，對(duì)于中小型企業(yè)獲得融資資金有一定的益處[3]。

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資周期長(zhǎng)、成本較高，需要多元化的渠道進(jìn)行融資。我國(guó)目前的金融環(huán)境，對(duì)于中小型房產(chǎn)企業(yè)而言，融資渠道單一，傳統(tǒng)的模式不能有效的解決融資方面的問(wèn)題。同時(shí)，中小型企業(yè)仍有管理能力弱、信用等級(jí)低、規(guī)模小等缺點(diǎn)的存在。因此，在互聯(lián)網(wǎng)金融的背景下，應(yīng)擴(kuò)展中小型企業(yè)融資的渠道，整合生產(chǎn)實(shí)力，培養(yǎng)專業(yè)的融資專業(yè)團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)與高榮譽(yù)企業(yè)合作等方式來(lái)擴(kuò)寬融資渠道。

參考文獻(xiàn)：

[1]藏波，滕永樂(lè)，謝剛.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與商業(yè)銀行融資機(jī)遇[J].新金融，2017（08）：41-48.

[2]李俊生，臧瑩.我國(guó)資產(chǎn)證券化稅制問(wèn)題探討[J] 稅務(wù)研究，2017（07）：81-86.

[3] 王慶德，閆妍.我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金稅收制度的問(wèn)題與建議[J].稅務(wù)研究，2017（08）：102-104.