商品房預(yù)售預(yù)告登記制度之管見

涂玲娜

浙江工商大學(xué)法碩中心，浙江 杭州310000

商品房預(yù)售預(yù)告登記制度之管見

涂玲娜

浙江工商大學(xué)法碩中心，浙江 杭州310000

《物權(quán)法》第20條采取科學(xué)的態(tài)度，確立不動產(chǎn)預(yù)告登記制度力求從根本上解決房地產(chǎn)市場中諸如“一房數(shù)賣”等問題，從而買受人可以將其請求權(quán)納入預(yù)告登記，使其請求權(quán)具有物權(quán)的排他效力。與預(yù)售合同備案登記相比較，預(yù)告登記制度具有更長遠(yuǎn)的法律價(jià)值，尤其在防范預(yù)購人風(fēng)險(xiǎn)方面。然而關(guān)于商品房預(yù)告登記的有關(guān)制度設(shè)計(jì)尚存在著不足，應(yīng)在立法與實(shí)踐中明確預(yù)告登記后中間處分行為的性質(zhì)，完善預(yù)告登記關(guān)于申請主體的規(guī)定，并設(shè)立完整的預(yù)售預(yù)告登記效力，妥善處理預(yù)告登記的程序性闕如問題。

預(yù)告登記;物權(quán)法;備案登記;法律效力;制度完善

在我國商品房買賣分現(xiàn)房買賣和預(yù)售買賣，與商品房現(xiàn)售實(shí)現(xiàn)權(quán)利的現(xiàn)實(shí)取得和義務(wù)的現(xiàn)實(shí)履行所不同，商品房預(yù)售是將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給預(yù)購人。在2007年《物權(quán)法》出臺以前，商品房預(yù)售僅靠備案登記制度的規(guī)制，而備案登記作為一項(xiàng)純粹的行政管理手段，它對規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序作用并不大;《物權(quán)法》出臺后，首次確立了商品房預(yù)售的預(yù)告登記制度，對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有重大意義。

一、預(yù)告登記制度的基本內(nèi)涵

(一)預(yù)告登記制度的淵源

預(yù)告登記是指為保全債權(quán)的實(shí)現(xiàn)、保全物權(quán)的順位的請求權(quán)等而進(jìn)行的提前登記。預(yù)告登記制度發(fā)源于普魯士早期法律所規(guī)定的異議登記，后來為德日所繼受發(fā)展，成為民法中一項(xiàng)重要的物權(quán)制度。我國的預(yù)告登記制度與德日有所不同，不僅涉及現(xiàn)房交易，還涉及期房交易?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！?/p>

(二)預(yù)告登記性質(zhì)之再定位

關(guān)于預(yù)告登記的性質(zhì)，國內(nèi)學(xué)者主要有三種觀點(diǎn):一是請求權(quán)保全制度說，認(rèn)為預(yù)告登記系于土地登記簿上公示，以保全對不動產(chǎn)物權(quán)之請求權(quán)為目的，具有若干物權(quán)效力的制度。二是準(zhǔn)物權(quán)說，認(rèn)為預(yù)告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)。三是物權(quán)債權(quán)化說，持此觀點(diǎn)的學(xué)者居多。如梁慧星教授認(rèn)為，預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力，其實(shí)質(zhì)是限制現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利人處分其權(quán)利。

筆者認(rèn)為，預(yù)售商品房經(jīng)預(yù)告登記后的物權(quán)變動請求權(quán)仍為債權(quán)。分析該請求權(quán)的特征可知:第一，該請求權(quán)的效力最特殊在于經(jīng)預(yù)告登記后它便具有了對抗任意第三人的法律效果，對于第三人所為的阻礙該物權(quán)變動請求權(quán)實(shí)現(xiàn)的行為歸于無效;第三，該請求權(quán)有時(shí)效性，預(yù)告登記后，如該債權(quán)因某種原因消滅或時(shí)效屆滿仍未申請登記的，該請求權(quán)當(dāng)然確定地失效;第四，債務(wù)人對該請求權(quán)的抗辯權(quán)不因預(yù)告登記而消滅，預(yù)購人有權(quán)要求預(yù)售人在條件具備時(shí)移轉(zhuǎn)商品房所有權(quán)，同時(shí)，預(yù)售人也有要求預(yù)購人付清房款，在條件未具備時(shí)拒絕交房的權(quán)利;第五，要與優(yōu)先購買權(quán)相區(qū)分，該請求權(quán)是基于已經(jīng)發(fā)生的購買行為而產(chǎn)生的直接請求當(dāng)事人履行給付行為的權(quán)利，而優(yōu)先購買權(quán)是在購買行為尚未現(xiàn)實(shí)出現(xiàn)而允許權(quán)利人在同等條件下享有選擇買與不買以及如果權(quán)利選擇買則優(yōu)先與其交易的權(quán)利，二者有很大區(qū)別。

(三)預(yù)告登記的效力問題

作為物權(quán)法原理向債法領(lǐng)域擴(kuò)張的產(chǎn)物，預(yù)告登記的制度價(jià)值集中在它的效力或者功能上。通說提出預(yù)告登記具有權(quán)利保全效力、順位保全效力、破產(chǎn)保護(hù)效力三種效力。此外，日本學(xué)者還提出了第四種效力，即預(yù)警的效力。第一，權(quán)利保全效力，指經(jīng)預(yù)告登記后預(yù)售人或第三人所為的有損或可能妨害預(yù)告登記目的實(shí)現(xiàn)的處分行為無效。第二，順位保全效力，預(yù)告登記不僅保全這項(xiàng)物權(quán)變動請求權(quán)，而且還賦予其排斥后續(xù)登記的效力。第三，破產(chǎn)保護(hù)效力，也即完善的效力，在預(yù)售人瀕臨破產(chǎn)時(shí)，排斥預(yù)告登記的標(biāo)的列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，對抗其他債權(quán)人以保障請求權(quán)這一將來權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。第四，預(yù)警效力，預(yù)告登記通過公示的方式向社會公開，任何人都得在登記簿上翻閱知悉該項(xiàng)登記，第三人不得無視預(yù)告登記的存在，也不得以不知為由進(jìn)行善意抗辯。

二、商品房預(yù)售合同備案登記與預(yù)告登記的比較

實(shí)踐中，商品房預(yù)售登記是與商品房預(yù)售預(yù)告登記最為密切也是公眾最易混淆的一項(xiàng)登記。商品房預(yù)售備案登記作為一種備案，只是對預(yù)售合同內(nèi)容的確認(rèn)，屬于行政管理手段之一，并不能產(chǎn)生登記后的私法效果。盡管備案登記制度成立較早，但對防范風(fēng)險(xiǎn)作用不大，難以遏制典型的如“一房二賣”、“爛尾房”現(xiàn)象的發(fā)生。

比較商品房預(yù)售合同備案登記制度與商品房預(yù)售預(yù)告登記制度，可以發(fā)現(xiàn)二者的差異:其一，性質(zhì)不同。商品房預(yù)售合同備案登記制度實(shí)質(zhì)為一種行政管理手段，屬于公法范疇;而預(yù)告登記制度賦予物權(quán)變動請求權(quán)以保全的效力，規(guī)范的是預(yù)售人和預(yù)購人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，屬于私法范疇。其二，適用范圍不同，備案登記制度僅適用于商品房;而預(yù)告登記則適用于所有的不動產(chǎn)。其三，效力不同。備案登記與否對買賣合同的效力不造成任何影響，且不影響第三人的善意抗辯，僅為對買賣合同的一種確認(rèn);而預(yù)告登記賦予物權(quán)變動請求權(quán)以排他的物權(quán)效力，可以對抗任意第三人，使所有權(quán)人或其他物權(quán)人及第三人所為的妨害權(quán)利人請求權(quán)范圍內(nèi)的處分行為歸于無效。其四，是否強(qiáng)制不同。備案登記更多的具有行政管理的公法性，是預(yù)售人的一項(xiàng)強(qiáng)制義務(wù);而預(yù)告登記根據(jù)《物權(quán)法》第20條規(guī)定，可由當(dāng)事人進(jìn)行約定，給予了充分的自由選擇權(quán)。

三、我國商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的缺陷及完善

(一)預(yù)告登記的制度缺陷

參考國內(nèi)外立法例，綜合分析我國相關(guān)法律規(guī)定，可以發(fā)現(xiàn)我國商品房預(yù)售預(yù)告登記制度，也即《物權(quán)法》第20條存在著以下缺陷:其一，申請主體不明確。法律僅指名由當(dāng)事人申請，那么預(yù)告登記的申請主體是當(dāng)事人一方即可還是必須雙方申請，甚至允許的申請事項(xiàng)范圍也未明確。其二，預(yù)告登記制度的效力不全面。我國立法僅明文規(guī)定了權(quán)利保全效力，對于其它效力未作出明確規(guī)定。其三，關(guān)于預(yù)告登記的程序性規(guī)定闕如。盡管《房屋登記辦法》和《土地登記辦法》對預(yù)告登記的發(fā)生程序及申請人應(yīng)當(dāng)提交的材料做出了規(guī)定，但未提及預(yù)告登記的轉(zhuǎn)讓和消滅程序以及當(dāng)條件成就時(shí)如何將預(yù)告登記推進(jìn)為本登記程序。

(二)我國商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的補(bǔ)足

1．完善預(yù)告登記關(guān)于申請主體的規(guī)定

對于《物權(quán)法》第20條規(guī)定的申請人為“當(dāng)事人”應(yīng)該如何理解，筆者認(rèn)為，應(yīng)以買受人為登記申請人為主，同時(shí)也應(yīng)賦予當(dāng)事人一方在滿足一定條件時(shí)，享有單方申請預(yù)告登記的權(quán)利。商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的建立目的應(yīng)該不僅在于保障買受人將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，同時(shí)也應(yīng)兼顧出賣人的利益，當(dāng)然以前者為主。簡而言之，即為了商品房的現(xiàn)實(shí)流轉(zhuǎn)，規(guī)范并兼顧保障預(yù)售人和預(yù)購人的利益。

2．設(shè)立完整的預(yù)售預(yù)告登記效力

《物權(quán)法》僅明文規(guī)定了預(yù)告登記的權(quán)利保全效力，而順位保全效力和破產(chǎn)保護(hù)效力沒有提及。對于預(yù)告登記后所為的中間處分行為性質(zhì)應(yīng)歸于相對無效，理由前文已闡述詳細(xì)，在這里不再贅述。立法應(yīng)明文規(guī)定下列兩個(gè)效力，力求完善。

第一，順位保全效力。根據(jù)物權(quán)與債權(quán)區(qū)分原則，商品房所有權(quán)人也就是預(yù)售人有權(quán)和除預(yù)告登記申請人以外的其他人簽訂買賣合同，且合法有效。但是，當(dāng)?shù)谌似髨D獲得商品房上的物權(quán)或者預(yù)售人已經(jīng)和第三人辦理了過戶登記手續(xù)時(shí)，此時(shí)如果之前有預(yù)告登記，該妨害預(yù)購人物權(quán)變動請求權(quán)的處分行為歸于無效。第三人只能向預(yù)售人主張違約責(zé)任，而不能實(shí)現(xiàn)合同目的。預(yù)告登記的本質(zhì)就是借助于順位制度來實(shí)現(xiàn)所保全的請求權(quán)的優(yōu)先地位。

第二，破產(chǎn)保護(hù)效力。當(dāng)預(yù)售人破產(chǎn)時(shí)，預(yù)購人有權(quán)依先前的預(yù)告登記向法院主張?jiān)摵贤瑯?biāo)的不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，從而保障請求權(quán)發(fā)生預(yù)期的效力。同樣的，如果相對人死亡，其繼承人不得拒絕履行先前預(yù)告登記后所產(chǎn)生的義務(wù)。其實(shí)破產(chǎn)保護(hù)效力并非基于預(yù)告登記背后的債權(quán)請求權(quán)，而是基于期待權(quán)——受讓人因預(yù)告登記而獲得的一項(xiàng)受保護(hù)的法律地位。該項(xiàng)期待權(quán)是物權(quán)的前期形態(tài)，是一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)利，在破產(chǎn)程序中當(dāng)然具有物權(quán)般的效力(享有取回權(quán)和別除權(quán))。

3．妥善處理預(yù)告登記的程序性闕如

預(yù)告登記的程序大致分為三步:發(fā)生、變更、涂銷。對于發(fā)生程序，《物權(quán)法》第20條、《土地登記辦法》第62－69條、《房屋登記辦法》第68－73條都規(guī)定了詳細(xì)的根據(jù)，基本構(gòu)建了我國預(yù)告登記的發(fā)生程序。但是對于變更和涂銷程序在立法上仍存在空白。

(1)擴(kuò)大預(yù)購人權(quán)利——允許預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓。國務(wù)院依《中華人民共和國城市的房地產(chǎn)管理法》第四十六條的授權(quán)，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。但筆者認(rèn)為，經(jīng)預(yù)告登記后所保全的物權(quán)變動請求權(quán)作為一項(xiàng)期待權(quán)，當(dāng)預(yù)購人將房款付清以后，當(dāng)然可以獨(dú)立享有將未竣工商品房再行轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。當(dāng)然，轉(zhuǎn)讓的程序必須加以嚴(yán)格規(guī)定，防范房地產(chǎn)市場中私下交易現(xiàn)象泛濫，以免危及房地產(chǎn)市場安全。

根據(jù)債權(quán)讓與的一般原理，從權(quán)利依附于主權(quán)利，預(yù)告登記本身作為一項(xiàng)期待權(quán)，自然可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但是預(yù)告登記的轉(zhuǎn)讓，必須以被保全的物權(quán)變動請求權(quán)轉(zhuǎn)讓為前提;債權(quán)請求權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，預(yù)告登記作為從權(quán)利自動發(fā)生移轉(zhuǎn)。同時(shí)，需要對預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓的相關(guān)程序予以完善，包括轉(zhuǎn)讓登記的申請人(單方還是雙方)，申請時(shí)間及屆滿期限，登記機(jī)關(guān)的核準(zhǔn)程序，以及違反相應(yīng)義務(wù)當(dāng)事人要承擔(dān)的法律責(zé)任。

(2)明確預(yù)告登記的涂銷程序。商品房一經(jīng)預(yù)告登記，預(yù)購人所獲得的這項(xiàng)特殊債權(quán)可能因預(yù)購人自身自動放棄權(quán)利或到期不履行而消滅;也可能因?yàn)榉蠗l件時(shí)本登記的完成而消滅等。如果不對預(yù)告登記的涂銷程序加以規(guī)定，那么具有公信力的不動產(chǎn)登記簿上所表征的權(quán)利狀態(tài)在外觀上必然和現(xiàn)實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不相符。此時(shí)因允許當(dāng)事人提出涂銷預(yù)告登記的申請，或者利害關(guān)系人有足夠的理由證明其自身對標(biāo)的物商品房所主張的權(quán)利合法有效時(shí)，也應(yīng)賦予其申請涂銷的權(quán)利。綜合國外立法例，理論上，預(yù)告登記的涂銷依據(jù)有:其一，商品房預(yù)售預(yù)告登記所擔(dān)保的債權(quán)請求權(quán)因履行、無效、被撤銷、被解除而消滅的;其二，因預(yù)購人主動放棄其物權(quán)變動請求權(quán)或三個(gè)月到期而不行使其權(quán)利而消滅的;其三，條件具備時(shí)預(yù)購人申請本登記的;其四，預(yù)售人行使排除性抗辯權(quán)而消滅的;其五商品房因某種原因滅失或被征收。同時(shí)，包括涂銷的申請主體、登記機(jī)關(guān)的通知與公告、審查與批準(zhǔn)程序等也應(yīng)加以詳細(xì)規(guī)定。

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D913

A

2095－4379－(2015)13－0196－02

涂玲娜(1993－)，女，漢族，江西南昌人，浙江工商大學(xué)法碩中心2014級碩士研究生，研究方向:經(jīng)濟(jì)法。