房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控政策探析

范文娟

【摘 要】近年來，房地產(chǎn)經(jīng)濟為促進我國經(jīng)濟發(fā)展做出巨大貢獻，但其形成的經(jīng)濟泡沫也越來越多，若房地產(chǎn)經(jīng)濟鏈條崩裂，會嚴重影響社會發(fā)展。為解決上述隱患，政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控，各地政府結(jié)合當?shù)胤康禺a(chǎn)實際情況，按照政策進行相應調(diào)控，房地產(chǎn)經(jīng)濟狀況有所改善，但泡沫未完全消除。鑒于此，文章對宏觀調(diào)控的相關(guān)政策進行總結(jié)，并羅列目前政策的缺陷，同時提出相應的解決措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);經(jīng)濟泡沫;宏觀調(diào)控;解決措施

【中圖分類號】F293 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2019）08-0184-02

0 引言

在我國經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，人均消費水平不斷提升，房地產(chǎn)的大量開發(fā)，對消費者的潛在需求產(chǎn)生巨大刺激。據(jù)最新數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，國民對住宅的需求量呈現(xiàn)連年增長趨勢，但房地產(chǎn)的實際發(fā)展并未保持平衡態(tài)勢。各地區(qū)都存在房屋空置現(xiàn)象，居民有錢卻買不起房，雖然國家對房價已經(jīng)進行宏觀調(diào)控，但房產(chǎn)滯銷現(xiàn)象仍然存在，因此相關(guān)部門要加快調(diào)控步伐。

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟現(xiàn)狀探析

1.1 盲目投資

投資主體是房產(chǎn)購買者，在國家介入干預前，并未對個人名下房產(chǎn)量進行約束，因此很多人將購房當做一種投資，造成大量房產(chǎn)閑置，真正有住房需要的居民買房非常困難，甚至有些投資商直接看準房價上升空間，利用這點進行投資，房地產(chǎn)出現(xiàn)經(jīng)濟壟斷現(xiàn)象，投資商可能會惡意提升房價。上述行為屬于盲目投資，對房地產(chǎn)潛在風險認識不清，極易導致房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)危機。

1.2 “購房熱”現(xiàn)象嚴重

在社會快速發(fā)展下，房產(chǎn)已成為象征人們身份的一種標志，掀起民眾購房熱潮。房產(chǎn)售賣的本質(zhì)目的是為群眾提供棲身場所，同時提升其生活質(zhì)量，但房產(chǎn)銷售方在實際工作中并未遵循這一原則，多數(shù)開發(fā)商為追求較高利潤，每年都會提升房價，導致群眾購房困難。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，超過半數(shù)的國民都不具備自主購房能力，購房熱持續(xù)時間不會長久，房地產(chǎn)行業(yè)有可能會面臨危機。

1.3 金融風險不斷增長

金融與房地產(chǎn)行業(yè)相伴相生，房產(chǎn)售賣有資金保障，但其中隱藏的金融風險巨大[1]。為刺激群眾的購房欲望，銀行放寬房貸條件，因此很多購房者都通過按揭貸款購買房子，目前按揭房貸群體占購房群體的95%，銀行放出的貸款量不斷增加，其風險也隨之提升。除國有銀行之外，近年來又出現(xiàn)很多商業(yè)銀行，業(yè)界競爭非常激烈，甚至出現(xiàn)不良競爭現(xiàn)象，在利益的驅(qū)使下，房價嚴重偏離正常軌道，對房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展造成巨大影響。從短期發(fā)展來看，在金融行業(yè)的輔助下，房地產(chǎn)發(fā)展勢頭較好，若繼續(xù)按照這種發(fā)展模式，會加劇金融風險，銀行面臨的資金鏈斷裂風險會逐漸加大，進而影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

2 國家調(diào)控房產(chǎn)經(jīng)濟的相關(guān)政策

現(xiàn)階段，多項調(diào)控政策并行，房地產(chǎn)市場規(guī)范程度逐漸提升，房屋將供求間存在的矛盾也得到有效緩解，可見，宏觀調(diào)控政策對房產(chǎn)經(jīng)濟的影響還是比較大的。政府干預房產(chǎn)經(jīng)濟，只能從大方向上加以引導，逐步消除經(jīng)濟泡沫，求得房產(chǎn)銷售和居民住宅需求的平衡，合理把控房價，讓國民真正買得起房，從而降低金融、房地產(chǎn)等多個行業(yè)的風險。為降低市場風險，促進行業(yè)快速發(fā)展，國家現(xiàn)行的調(diào)控政策主要包括以下幾類。

（1）貨幣政策。此項政策是從國家銀行的角度出發(fā)，利用相關(guān)工具和手段對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，一方面，銀行利用價格工具，即調(diào)整利率實現(xiàn)宏觀調(diào)控;另一方面，銀行可利用數(shù)量工具，對存款準備金、信貸等進行調(diào)整。兩種調(diào)控手段并行，再將國家相關(guān)政策落實到位，就能實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控。

貨幣由國家統(tǒng)一發(fā)行使用，央行有權(quán)對貨幣利率進行調(diào)整，控制利率能有效控制資金流向，與財政政策相似，房地產(chǎn)商所持資金數(shù)量有限，不會對市場經(jīng)濟造成較大影響[2]。此外，針對商業(yè)銀行，央行對貸款再貼現(xiàn)率進行調(diào)整，減少銀行的貨幣供應量，將資金均勻分配到房產(chǎn)建設、售賣等多個參與方中，實現(xiàn)利益合理分配，同時也將房地產(chǎn)的經(jīng)濟風險分散出去。財政大權(quán)始終掌握在國家手中，房地產(chǎn)的經(jīng)濟風險也大大降低，有利于行業(yè)長期發(fā)展，協(xié)調(diào)社會供需矛盾，群眾安居樂業(yè)，社會大環(huán)境也朝著和諧方向不斷前進。

（2）財政政策。此政策包含內(nèi)容較多，由國家財政部門負責經(jīng)濟調(diào)控任務，不同地區(qū)的發(fā)展情況不同，采用的調(diào)控政策也存在明顯差異?，F(xiàn)行的財政政策，稅收是其最常用的調(diào)控工具，為降低房產(chǎn)銷售價格，財政部擬定一套完整的稅收政策，營業(yè)稅、土地增值稅等都是附加在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上的，企業(yè)一味哄抬房價，在國家強制性的稅收政策下，開發(fā)商實際所得利潤減少，為增加房產(chǎn)售賣利潤，相關(guān)單位自然會降低房價，財政政策在此調(diào)控過程中的作用得到充分發(fā)揮。

社會的穩(wěn)定發(fā)展，與國家財政部采取的一系列調(diào)節(jié)措施密不可分，針對房地產(chǎn)行業(yè)，財政部主要通過稅收調(diào)整方式，提高社會就業(yè)率，同時對居民收入結(jié)構(gòu)進行調(diào)整。在房價上漲過快的時期，財政部會根據(jù)市場情況適當提升稅收，進而消除市場泡沫，稅收增加使開發(fā)商所得利潤減少，資金向社會的其他行業(yè)流動，市場經(jīng)濟資金處于流通狀態(tài)，打破房地產(chǎn)對市場資金的壟斷現(xiàn)象。若房價增長緩慢，財政部會降低稅收，吸引開發(fā)商向房產(chǎn)行業(yè)投資，進而開發(fā)更多功能性住宅，滿足居民更多元化的住房要求。

（3）土地政策。隨著人口數(shù)量的不斷增多，我國土地資源一直處于緊缺狀態(tài)，建筑占用一大部分國土面積，因此經(jīng)濟調(diào)控可從把控土地資源入手。首先，國家將閑置土地售賣，加快城中村拆遷速度，將土地資源價值充分發(fā)揮出來。其次，調(diào)查開發(fā)商土地所有量，避免出現(xiàn)囤地現(xiàn)象，對投機倒把行為進行嚴厲打擊。最后，制定完善的土地供應制度，對開發(fā)商購買土地數(shù)量加以限制，防止出現(xiàn)土地資源壟斷現(xiàn)象，并不斷調(diào)整市場供求關(guān)系，最大限度地保證購房者權(quán)益[3]。

（4）行政政策。此政策與法律直接對接，從購房者角度出發(fā)，國家對其購房數(shù)量進行限制，并嚴格控制地方房貸金額，發(fā)放貸款前需要對其風險進行計算，若風險過高不予以發(fā)放。從售賣者角度出發(fā)，允許開發(fā)商獲得一定利潤，但房價不能超出國家規(guī)定的范圍，若存在超額售賣行為，行政部門有權(quán)對售賣方問責。

3 現(xiàn)行調(diào)控政策存在的缺陷

（1）雙重目標沖突?，F(xiàn)階段，國家主張社會經(jīng)濟快速發(fā)展，房價提升遵循經(jīng)濟增長的效率目標，但房價增長過快會提升群眾購房門檻，買不起房的情況比比皆是，這與社會資源公平分配目標相沖突。富人房產(chǎn)多數(shù)閑置，不富裕人群整日為住房問題發(fā)愁，因此必須盡快找到兩個目標間的平衡點，從根本上解決沖突問題。

（2）貨幣供應量過大。不僅購房者過度依賴銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)商也負擔高額負債，房產(chǎn)售賣不出去，開發(fā)商就不能償還銀行貸款，社會就業(yè)率低，購房者償還房貸更加困難，在這樣的惡性循環(huán)下，銀行對外的貨幣供應量逐漸增大，銀行承擔的金融風險隨之增加。

（3）對土地財政過于依賴。這一問題在地方政府比較突出，政府每年的收入來源主要依靠土地資源開發(fā)，并未制定全面的房產(chǎn)稅收體制，部分房產(chǎn)開發(fā)商存在嚴重的偷稅漏稅現(xiàn)象。

4 優(yōu)化調(diào)控政策的相關(guān)建議

（1）健全查詢體系，登記住房信息。為實現(xiàn)房價和社會資源分配處于相對平衡的狀態(tài)，政府首先要對購房者的房產(chǎn)信息進行登記，并限制其房產(chǎn)數(shù)量，在辦理房產(chǎn)證時對購房者房產(chǎn)情況進行查詢，若超出限定數(shù)量，駁回其購房申請，這一舉措依靠完善的查詢系統(tǒng)實現(xiàn)。其次要控制房價上漲速度，讓更多人至少能購置一套房，在房價平穩(wěn)增長階段，炒房、囤房等現(xiàn)象明顯減少。最后要對住房實行物業(yè)稅收繳工作，房產(chǎn)越多，每年需要繳納的物業(yè)稅也越多。在查詢系統(tǒng)及各項政策的輔助下，社會資源按需分配，社會經(jīng)濟也處于穩(wěn)步增長狀態(tài)。

（2）改革金融體系。在開發(fā)房地產(chǎn)過程中，企業(yè)最好直接進行自主融資，不能一味依賴銀行貸款，自主融資能降低房地產(chǎn)資金積壓風險，同時減輕銀行負擔。國家應加大對商業(yè)銀行的扶持力度，讓中小房地產(chǎn)商直接向商業(yè)銀行申請貸款，從而轉(zhuǎn)移大銀行的金融風險。此外，還要為房地產(chǎn)投資營造良好的環(huán)境，減少投資詐騙現(xiàn)象，吸引更多投資商進軍房地產(chǎn)行業(yè)。

（3）改進土地處理政策。在處置閑置土地時，需要將增值稅加到土地開發(fā)過程中，開發(fā)商必須按照國家規(guī)定利率，按期向財政部門支付稅收，換言之，開發(fā)商囤地越多，每年向國家貢獻的稅收金額也越大。在實行土地稅收政策后，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利現(xiàn)象被消除，社會資本被強制分散。

（4）制度創(chuàng)新。創(chuàng)新主體主要是財政制度，財權(quán)上移中央，事權(quán)落實到地方，是以前實行的分稅制。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的崛起，這一制度面臨改革。中央應該將權(quán)力下放，讓地方政府兼具財權(quán)和事權(quán)，土地稅、房產(chǎn)稅等多種稅收都歸地方所有，拓寬政府收入渠道。在評價經(jīng)濟增長情況時，不能以單一的財政收入作為判斷標準，而應建立更加科學、合理的評價體系。

5 結(jié)語

目前，房地產(chǎn)行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型的重要時期，宏觀調(diào)控政策是其轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵，本文對調(diào)控政策進行總結(jié)，并針對政策缺陷提出相關(guān)建議。打擊囤房、囤地等行為，調(diào)節(jié)資源分配和經(jīng)濟增長目標沖突，是宏觀調(diào)控的最終目的，相信在各項調(diào)控政策的不斷完善下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會越來越好。

參 考 文 獻

[1]唐黎標.房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控政策探析[J].上海房地，2017（1）：17.

[2]周本權(quán).基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展與管理[J].消費導刊，2017（12）：136-137.

[3]孟鶯.房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控下的管理模式[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2018（23）：283.

[責任編輯：高海明]