淺談市場比較法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

摘要：隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，進(jìn)一步完善了現(xiàn)有的房地產(chǎn)評括理論，市場機(jī)制逐步走向成熟，交易量也進(jìn)一步擴(kuò)大。與過去相比，房地產(chǎn)評估中的市場比較法應(yīng)用范圍逐步擴(kuò)大，但在傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場中，比較法評估由于案例缺少，會使評估結(jié)果合理性、客觀性出現(xiàn)偏差。因此，本文對市場比較法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用進(jìn)行淺析，希望能夠?yàn)橄嚓P(guān)從業(yè)者提供參考意見。

關(guān)鍵詞：市場比較法;房地產(chǎn)評估;應(yīng)用

隨著社會不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升，我國房地產(chǎn)行業(yè)獲得了更為廣闊的發(fā)展空間，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)中越來越重要的組成部分。房地產(chǎn)評估也受到社會的廣泛關(guān)注，相關(guān)學(xué)者對評估理論進(jìn)行了深入研究。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)使用最多的評估方法一般包括收益法、成本法、市場比較法等等，與其他兩種評估方法相比，市場比較法使用最為普遍，而且原理簡單明了，能夠在評估中有效反映市場狀態(tài)。

一、市場比較法的理論依據(jù)和特點(diǎn)

（一）理論依據(jù)

市場比較法，是以經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理為理論依據(jù)。在目前的市場經(jīng)濟(jì)體系下，經(jīng)濟(jì)主體行為大多遵循這個原則，希望能夠得到最大化效益，購買商品的行為是為了獲得效用需求，如果市場上出現(xiàn)相同效用的商品，二者就能夠相互進(jìn)行替代，但價格又出現(xiàn)差異，使購買者往往更加青睞于價格低的一方;如果商品價格一致，但效用不同時，購買者更希望購買效用更大的一方。因此，市場這種競爭與供求機(jī)制相互作用的情況下，效用相同的商品能夠相互替代，這樣會使經(jīng)濟(jì)市場中效用相同的兩件商品能夠產(chǎn)生一致的市場價格。如果將此替代原理應(yīng)用到我國房地產(chǎn)行業(yè)中，具體表現(xiàn)為價格條件相似，效用相仿的產(chǎn)品能夠相互練習(xí)，價格趨于一致，所以對市場價值的對象進(jìn)行評估，一般是由短時間內(nèi)出售的相似商品的價格來左右的。換句話說，選擇和評估對象相同類型的商品能夠?qū)灰讓?shí)例價格進(jìn)行替代，并且對房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的市場價格進(jìn)行推算，這也就是我國房地產(chǎn)行業(yè)中市場比較法的思路由來。

（二）房地產(chǎn)評估特點(diǎn)

房地產(chǎn)評估的主要對象是房地產(chǎn)價值，而不是房地產(chǎn)價格。在經(jīng)濟(jì)哲學(xué)中，價格能夠彰顯價值外在表象，通過價值的波動，可以通過評估報告將評估結(jié)果作數(shù)據(jù)參考。但是在房地產(chǎn)評估中。不可避免地會出現(xiàn)誤差，若誤差波動在允許范圍內(nèi)。市場比較法就是準(zhǔn)確的評估，結(jié)果也較為科學(xué)，若存在較大波動，會導(dǎo)致評估結(jié)果與實(shí)際情況不符。房地產(chǎn)評估需要工作人員具有較高的技術(shù)水平.而且要以科學(xué)的方法和理論依據(jù)為基礎(chǔ)，通過將影響評估結(jié)果的因素和工作人員的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合，能夠得到最終的房地產(chǎn)市場價格。

二、市場比較法評估的一般程序

（一）收集類似交易實(shí)例資料

通過收集大量交易成功的資料，能夠讓市場比較法更有說服力和實(shí)用性，而且所收集的材料實(shí)例范圍較廣，包括房屋布局、房屋結(jié)構(gòu)、房屋周邊環(huán)境、買方出價、售方出價、成交價格等等。

（二）選中可比交易實(shí)例

在所收集的類似交易時，工作人員要在海量的資料中匹配出與需要評估的房源在多方面條件比較相似的實(shí)例，在選擇的交易成功實(shí)例中，一般選擇四到八個為最佳。不僅如此評估人員在選擇交易實(shí)例中，還要注意以下幾點(diǎn)。首先，選擇的實(shí)例要能夠和需要評估的房源具有相同作用;其次，選擇的實(shí)例要和需要評估的房源在結(jié)構(gòu)上保持相同;再次，選擇的實(shí)例要和評估的房源在位置上比較接近;最后，選擇的實(shí)例是正常情況下進(jìn)行的交易。

（三）對交易實(shí)例中各因素進(jìn)行修正

工作人員在海量的數(shù)據(jù)中，雖然所挑選的交易實(shí)例與需要評估的房源在一些特征上十分相似，但也不能100%保證一致，因此就要對出現(xiàn)差異的因素進(jìn)行修正。在修正過程中，涉及的范圍非常廣，具體包括對交易情況進(jìn)行修正，對區(qū)域因素進(jìn)行修正，對交易日期進(jìn)行修正，對個別因素進(jìn)行修正，對房屋使用期限進(jìn)行修正，對容積率進(jìn)行修正。不僅如此要將實(shí)例和需要評估的房源在房屋面積單位和價格單位上實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一。

（四）計算評評估值

在對所選擇的交易實(shí)例進(jìn)行交易價格修正后，就能夠得到可比價格，但這個可比價格只是一個大概率范圍，會存在一定偏差。因此可以選擇統(tǒng)計學(xué)計算方法對評估結(jié)果進(jìn)行計算，使用最為普遍的方法有中位算法、中數(shù)法、平均值法等等。

三、市場法比較法實(shí)際應(yīng)用時存在的問題

（一）評估理念不能與實(shí)際國情相匹配

如果要想市場比較法得到良好應(yīng)用，最主要取決于兩個方面因素：第一，專業(yè)人員;第二，信息。如果將市場比較法看作計算機(jī)的系統(tǒng)，那么人就是硬件，信息數(shù)據(jù)就是軟件，二者相輔相成，缺一不可。系統(tǒng)的評估理念能夠讓市場比較法在房地產(chǎn)評估中得到良好使用，但我國在這方面的研究比較晚，與發(fā)達(dá)國家相比有一定差距。雖然近些年我國經(jīng)濟(jì)勢頭發(fā)展比較穩(wěn)定，但是房地產(chǎn)評估卻沒有與時俱進(jìn)，我們在經(jīng)驗(yàn)和閱歷上還稍顯不足，更多的是選擇模仿西方發(fā)達(dá)國家的評估方法，創(chuàng)新精神比較欠缺，即便房地產(chǎn)評估表面看起來在不斷發(fā)展，但在實(shí)際過程中和我國實(shí)際國情難以匹配，因此在評估中不可避免地會存在偏差。

（二）信息流通不暢

在評估過程中，往往會遇到信息流動不暢的情況，這也是工作人員比較難以應(yīng)對的問題。交易市場需要更為透明、更為公開，但目前我國并沒有建立完善的房地產(chǎn)信息平臺，這就導(dǎo)致工作人員只能通過房屋中介掛牌價格、房地產(chǎn)廣告、新聞等途徑對評估進(jìn)行參考，對成交價格缺少深入分析和調(diào)查。而且近些年我國房地產(chǎn)投資愈演愈烈，人民群眾希望通過投資不動產(chǎn)來提升房地產(chǎn)價值，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫，使評估值出現(xiàn)了嚴(yán)重偏差，會受到多種客觀因素影響。而且不同的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)間存在激烈的競爭關(guān)系，每個機(jī)構(gòu)都有自己獨(dú)特的信息收集方式，評估機(jī)構(gòu)之間根本不存在信息交流、互幫互助的情況，而且為了獲得更大利潤，往往對交易數(shù)據(jù)進(jìn)行故意封鎖，這種惡性循環(huán)也使評估人員工作產(chǎn)生巨大阻礙。

（三）各主管部門要求不統(tǒng)一

我國在1993年誕生了第一批房地產(chǎn)評估師，1994年頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》，賦予了房地產(chǎn)評估師的法律地位，使房地產(chǎn)評估才真正被人們所熟知。房地產(chǎn)評估行業(yè)是新興行業(yè)，一般是對建筑物、土地等進(jìn)行評估，在目前一些規(guī)章制度還有待完善。負(fù)責(zé)管理房地產(chǎn)評估市場一共有三個部門，分別是財政部、國土部和住建部，這三個部門要求不一致評，估對象不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同。如果對房屋資產(chǎn)進(jìn)行評估，那么就會依照住建部的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)，如果對土地資產(chǎn)進(jìn)行評估，那么就會按照國土部的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)。正因如此，個體戶和企業(yè)對這些規(guī)則了解不清楚，只能在部門和評估機(jī)構(gòu)間來回奔走，這也給評估效率造成了嚴(yán)重影響。

四、問題的解決措施

（一）政府應(yīng)加大力度健全房地產(chǎn)市場機(jī)制建設(shè)

為了使我國房地產(chǎn)行業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展和完善，避免市場出現(xiàn)價格虛高等問題，政府應(yīng)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，建立健全市場預(yù)警機(jī)制，完善信息披露制度，對房地產(chǎn)發(fā)展趨勢進(jìn)行判斷和監(jiān)測.讓開發(fā)商能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)進(jìn)行理性投資，對消費(fèi)者進(jìn)行正確指導(dǎo)，防止我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，讓房地產(chǎn)行業(yè)獲得更為廣闊的發(fā)展空間。而且要根據(jù)我國實(shí)際情況，采取有針對性地評估理念，緊跟時代發(fā)展步伐，創(chuàng)新評估機(jī)制，使房地產(chǎn)評估能夠與我國接軌。

（二）房地產(chǎn)市場交易信息流程傳播

我們已經(jīng)進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)時代，評估機(jī)構(gòu)需要通過更為專業(yè)的方式采集資料信息。我國房地產(chǎn)交易市場越來越龐大，信息交流更新速度快，通過對信息進(jìn)行公開，能夠減輕評估人員工作負(fù)擔(dān)，并使所采集的信息資料更為實(shí)用，能夠?qū)π畔㈩愋瓦M(jìn)行分類，便于快速查找。而且還能夠便于社會公眾、行業(yè)內(nèi)部監(jiān)督，避免出現(xiàn)違規(guī)操作、吃回扣等違法現(xiàn)象。要徹底打破信息閉塞以及惡意封鎖交易信息的行為，各地方可建立信息交易數(shù)據(jù)庫，通過第三方監(jiān)督能夠讓評估更具實(shí)用性，對于我國房地產(chǎn)的發(fā)展具有積極的促進(jìn)作用。

（三）政府部門加強(qiáng)協(xié)作統(tǒng)一管理

由于管理部門多，使得房地產(chǎn)評估市場亂收費(fèi)現(xiàn)象比較嚴(yán)重，所以要對目前的評估機(jī)構(gòu)逐一審查，看其是否具備營業(yè)資格，對評估實(shí)力和人員編制等因素進(jìn)行審核。如果評估機(jī)構(gòu)不達(dá)標(biāo)，就要對其進(jìn)行停業(yè)整頓，還可以對評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)褒獎，頒布榮譽(yù)證書或進(jìn)行星級評價，這樣能夠使房地產(chǎn)評估行業(yè)實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)轉(zhuǎn)。主管部門要統(tǒng)一評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，建立一套完善的規(guī)章制度，可以避免個人和企業(yè)在評估機(jī)構(gòu)和主管部門之間浪費(fèi)太多時間，能夠進(jìn)一步提升評估工作效率。

五、結(jié)束語

綜上所述，在目前在房地產(chǎn)評估中使用最為廣泛的就是市場比較法，但由于我國相關(guān)方面研究較晚，導(dǎo)致出現(xiàn)一些問題，例如信息不暢、評估理論與國情不符、主管部門要求不一致等等，使得市場評估難以有序進(jìn)行。通過本文的分析，希望能夠引起相關(guān)部門重視，制定統(tǒng)一的規(guī)章制度，建立完單的信息交易平臺，讓我國房地產(chǎn)行業(yè)能夠獲得更廣闊的發(fā)展空間。

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作者簡介：

王函，眉山市彭山區(qū)房地產(chǎn)服務(wù)中心，四川眉山。