當(dāng)前集體土地祖賃住房項(xiàng)目建設(shè)與管理存在的問題及對策研究

摘要：城市發(fā)展迅速，具有更多就業(yè)機(jī)會，諸多務(wù)工人員涌入城市之中，人流量的增加，不僅導(dǎo)致住房價格上漲，房屋租賃價格更是水漲船高。國家為了控制、緩解這一問題，全面構(gòu)建購租并舉的全新住房體系。但是，在集體土地租賃住房項(xiàng)目建設(shè)與管理過程中，依舊存在不同問題。本文對存在的問題進(jìn)行研究，希望能夠?yàn)榧w土地租賃住房項(xiàng)目建設(shè)提供參考意見，使惠民工程順利開展。

關(guān)鍵詞：集體土地;租賃住房;建設(shè)與管理;問題與對策

集體土地租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，意味著土地制度的重大變革，也意味著國家向社會轉(zhuǎn)讓土地紅利，這是一項(xiàng)惠民政策。政府部門根據(jù)地方自愿，最終確定了北京、上海、南京等第一批13個試點(diǎn)城市。在這些城市中，利用集體土地進(jìn)行租賃住房項(xiàng)目建設(shè)。該項(xiàng)政策的落實(shí)，具有重要社會意義，也推動土地改革工作進(jìn)展。優(yōu)惠的政策、巨大的利益，部分資本主義，為了謀取不當(dāng)利益，利用多種方式，獲得土地資源，導(dǎo)致集體土地租賃住房項(xiàng)目建設(shè)面臨較大困境，下面對其進(jìn)行具體分析。

一、集體土地建租賃住房項(xiàng)目建設(shè)存在的問題

2011年9月，國家就已經(jīng)頒布《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》，并在其中，重點(diǎn)關(guān)注的租賃住房進(jìn)行具體的闡述。同時，為了解決市場租賃住房價格上漲以及租賃住房存在的問題，國土資源部門，根據(jù)地方自愿原則，選取不同的一線城市，進(jìn)行集體土地租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)建設(shè)。該項(xiàng)目建設(shè)初期，不僅得到社會的廣泛關(guān)注，也獲得巨大社會效益。部分的城市郊區(qū)農(nóng)民，在集體土地租賃住房建設(shè)上，獲得持久性經(jīng)濟(jì)效益，不僅緩解租賃住房緊張的市場現(xiàn)象，也為在外務(wù)工人員提供低廉租賃價格。但是，在第一期公租房建設(shè)完成后，卻面臨停工問題。部分已經(jīng)建好的住房甚至存在現(xiàn)象爛尾，主要由以下幾點(diǎn)因素導(dǎo)致。

（一）集體土地租賃與現(xiàn)行法律政策不符

根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，集體土地租賃住房項(xiàng)目建設(shè)的同時與現(xiàn)行法律發(fā)生沖突。在農(nóng)村集體土地的利用上，對其建設(shè)途徑進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定。其中部分土地只能應(yīng)用在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施建設(shè)以及公益事業(yè)建設(shè)上。此種不符現(xiàn)行出現(xiàn)，直接導(dǎo)致集體土地租賃住房項(xiàng)目建設(shè)受阻。所以，要對存在的問題進(jìn)行具體分析，找到影響集體土地租賃住房建設(shè)的首要原因，并針對當(dāng)前的問題制定詳細(xì)解決措施，才能推動集體土地租賃住房建設(shè)工作開展，緩解當(dāng)前租賃市場壓力，為大眾提供良好、穩(wěn)定居住環(huán)境。

（二）集體土地租賃相關(guān)配套政策存在缺失

雖然集體土地的租賃政策早已下達(dá)，但是在實(shí)際的集體土地住房項(xiàng)目建設(shè)上，由于相關(guān)配套政策存在缺失，在項(xiàng)目建設(shè)的審核過程中，也存在諸多問題。部分相關(guān)政策的缺失，導(dǎo)致集體土地租賃住房項(xiàng)目建設(shè)受阻，也導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)遲遲得不到批復(fù)。以x區(qū)集體土地租賃住房項(xiàng)目建設(shè)為例，該區(qū)域的土地建設(shè)規(guī)劃中，集體土地房屋建設(shè)并不存在，其中農(nóng)村集體土地建設(shè)用地，在原計劃中為鄉(xiāng)村的產(chǎn)業(yè)用地。而公租房建設(shè)，在土地的用途上，屬于居住范圍。該區(qū)域的集體土地租賃，無論是在舊計劃上，還是在新計劃上，由于手續(xù)復(fù)雜、涉及部門諸多，都導(dǎo)致項(xiàng)目的建設(shè)難以得到批復(fù)。再加上集體土地租賃住房建設(shè)，難以通過國土部門的審批，每年的土地建設(shè)具有指標(biāo)限制，如果將集體土地租賃住房建設(shè)用地加入有限的指標(biāo)當(dāng)中，一定會占據(jù)其他土地建設(shè)的指標(biāo)。根據(jù)相關(guān)的政策規(guī)定，租賃住房的建設(shè)只能在國有土地之上，建設(shè)公租房不符合規(guī)定。由于相關(guān)配套政策的缺失，導(dǎo)致集體土地租賃建設(shè)不具備明確的指導(dǎo)意見，也導(dǎo)致項(xiàng)目無法順利進(jìn)展。這些存在的問題，直接導(dǎo)致集體土地租賃住房項(xiàng)目建設(shè)面臨困境。

（三）集體土地租賃住房項(xiàng)目投資大

由于集體土地租賃住房建設(shè)具有特殊性，其項(xiàng)目的規(guī)模大、資金投入高，屬于長期經(jīng)濟(jì)回收項(xiàng)目，具有較高的風(fēng)險性。在集體土地租賃住房項(xiàng)目建設(shè)中，由于建設(shè)的資金依靠集體經(jīng)濟(jì)組織的資產(chǎn)積累與農(nóng)民自籌，導(dǎo)致項(xiàng)目融資難度大。再加上其中的集體建設(shè)用地不能進(jìn)行抵押，更不能以公租房項(xiàng)目建設(shè)向銀行發(fā)起貸款申請，也難以獲得銀行資金的支持。此外，由于公租房的租金較低，其回收期較長，也難以得到社會資本的支持。這些不同的因素，都導(dǎo)致集體土地租賃住房項(xiàng)目建設(shè)成本投入風(fēng)險高，項(xiàng)目建設(shè)難度大。由于租賃住房建設(shè)項(xiàng)目的合理的收益機(jī)制不完善。在項(xiàng)目建設(shè)完成后，由于沒有完善的分配機(jī)制，在面對巨額的收益后.如何進(jìn)行集體與村民之間的效益分配，也是集體租賃住房項(xiàng)目建設(shè)的難點(diǎn)。

二、集體土地租賃住房建設(shè)問題對策研究

在集體土地租賃住房的建設(shè)中，現(xiàn)有的集體土地租賃住房建設(shè)存在諸多問題，這些存在的問題，不僅影響集體土地租賃住房試點(diǎn)建設(shè)工作進(jìn)展，更導(dǎo)致惠民工程受到阻礙。所以，要針對現(xiàn)存問題，對其進(jìn)行具體分析，并找到解決之策，才能走出當(dāng)前集體土地租賃住房項(xiàng)目建設(shè)存在的困境，使該項(xiàng)政策能夠順利施行，這也是廣大群眾所期盼。集體土地租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，也能夠維護(hù)社會和諧穩(wěn)定發(fā)展，具有重大社會效益以及經(jīng)濟(jì)效益。

（一）對現(xiàn)行法律進(jìn)行完善

根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，集體土地租賃住房項(xiàng)目建設(shè)的同時與現(xiàn)行法律發(fā)生沖突。針對這一問題，已經(jīng)在8月26日舉行的十三屆全國人大常委會第十二次會議決定對《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》做出修改，這兩部新的法律將于2020年1月1日起生效執(zhí)行。其中土地管理法的修改主要側(cè)重于集體經(jīng)營性建設(shè)用地人市交易方面，破除了農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場的法律障礙。這項(xiàng)修改對于激發(fā)我國農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場交易將起到直接的推動作用，從而更多的增加農(nóng)民利益，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化協(xié)同發(fā)展。影響集體土地租賃住房建設(shè)的主要因素，就是土地不同的用途。這些不同的土地用途，在實(shí)際的工作中，導(dǎo)致集體土地租賃住房項(xiàng)目建設(shè)的手續(xù)繁雜，部分的審核工作甚至難以通過。所以，相關(guān)部門要協(xié)調(diào)工作，強(qiáng)化對土地的管理能力，并針對集體土地租賃住房建設(shè)項(xiàng)目，對現(xiàn)行的法律加以完善。只有在完善法律體系支持下，租賃住房的用地管理、審核等工作所存在的問題，才能得到及時解決。所以，在當(dāng)前的集體土地租賃住房項(xiàng)目建設(shè)中，法律要對其進(jìn)行政策放寬，對阻礙集體建設(shè)用地使用范圍進(jìn)行針對性劃分，并在土地的改革試點(diǎn)中，對農(nóng)村集體經(jīng)營土地加以管理類。就當(dāng)前的集體土地租賃住房項(xiàng)目建設(shè)的改革環(huán)境中，在合理范圍內(nèi)，對集體用途加以更改。并在集體經(jīng)營土地之上，進(jìn)行公益性或商業(yè)性項(xiàng)目建設(shè)，使集體土地具有出讓、擔(dān)保、抵押等功能，所以要針對實(shí)際的情況，進(jìn)行法律內(nèi)容的修改與完善。

（二）不斷完善相關(guān)的配套政策

在集體土地租賃住房項(xiàng)目建設(shè)上，由于部分的法律限制，以及相關(guān)配套政策不完善，都導(dǎo)致項(xiàng)目無法順利進(jìn)展。國家管理部門，可以針對當(dāng)前的實(shí)際情況，出臺集體經(jīng)營性、公益性政策。并對不同的建設(shè)用地，制定完善流轉(zhuǎn)交易管理辦法，使項(xiàng)目建設(shè)受到全面管理。租賃住房的建設(shè)，其本質(zhì)就是發(fā)展經(jīng)營性物業(yè)。所以，這些物業(yè)要具備要相應(yīng)地公共配套設(shè)施，這也就涉及其中的集體公益性建設(shè)用地的應(yīng)用。要根據(jù)當(dāng)前的租賃住房項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行分析，并對建設(shè)效果良好經(jīng)驗(yàn)加以分析，只有不斷對各地試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)與探索，并配備完善的相關(guān)政策，才能使其得到合理管控。

（三）解決集體土地租賃住房資金問題

由于集體土地具有特殊性，所以，在集體土地的租賃住房項(xiàng)目建設(shè)中，其融資難度大。所以，首先要解決的就是融資問題?？梢詫r(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行改革，建立股份制。在改革中，要明確集體利益以及權(quán)力的內(nèi)涵以及具體的實(shí)現(xiàn)形式。只有清晰明確組織對土地的使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)、繼承權(quán)以及贈予權(quán)等多種權(quán)力，才能真正實(shí)現(xiàn)集體土地改革制度，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的具有的股權(quán)與財產(chǎn)權(quán)。改革要敢于突破傳統(tǒng)，在集體土地的改革工作中，集體經(jīng)濟(jì)組織股權(quán)可以在股份制合作社的內(nèi)部進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但不能向社會法人個人進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。改革在創(chuàng)新的同時，也要遵守相關(guān)的要求，在合理范圍內(nèi)進(jìn)行改革工作。只有這樣，才能在打破傳統(tǒng)的同時，禁止集體土地向外流出。就當(dāng)前的一線城市發(fā)展來看，集中土地租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，能夠獲得長期經(jīng)濟(jì)效益。集體土地租賃住房進(jìn)行改革，也能夠吸引更多社會資本的投入，使項(xiàng)目建設(shè)能夠獲得申請貸款的資格。就一線城市的鄉(xiāng)村集體效益層面來看，集體土地的利用，相對于土地的征用來說，集體土地獲得的收益更高。同時，在集體土地租賃住房建設(shè)項(xiàng)目完成后，會獲得較大經(jīng)濟(jì)效益。此種經(jīng)濟(jì)效益具有持續(xù)性、穩(wěn)定性特點(diǎn)。如何進(jìn)行利益的劃分，也是集體土地租賃住房項(xiàng)目建設(shè)的重點(diǎn)工作。相關(guān)管理部門，要根據(jù)村民的集體經(jīng)濟(jì)組織意愿進(jìn)行分地塊核發(fā)，也可以根據(jù)當(dāng)前的項(xiàng)目建設(shè)情況，參照相關(guān)的經(jīng)濟(jì)適用房管理?xiàng)l例，根據(jù)每套租賃住房所占的實(shí)際面積，對經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分割并核發(fā)土地的使用權(quán)證，解決當(dāng)前集體租賃房屋建設(shè)融資難問題。

三、結(jié)束語

就當(dāng)前的社會發(fā)展來看，一線城市具有較大的發(fā)展契機(jī)，也吸引大量人口來到城市中。這些不同的群體，對城市發(fā)展具有推動作用。但是，由于人口激增，導(dǎo)致城市的租賃住房呈現(xiàn)緊張現(xiàn)象。所以，集體土地租賃住房項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)運(yùn)而生。該項(xiàng)惠民政策，使一大批低成本土地進(jìn)入市場，這也意味著，高昂的房價能夠得到控制與管理。與此同時，大城市的郊區(qū)戶口價值也大幅度增長，帶動一批新富階層，這部分階層不僅獲得土地紅利的收益，也解決當(dāng)前一線城市巨大的租賃市場需求，對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極意義。

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作者簡介：

高欣欣，北京市豐臺區(qū)建筑行業(yè)管理處，北京。