租賃權的物權性研究

摘 要 隨著我國經濟的不斷發(fā)展，租賃這種現(xiàn)象比較普遍，對于租賃權的概念、性質和效力方面的問題，理論上爭議頗多，本文通過對租賃權的相關內容進行進一步研究，結合現(xiàn)行的法律規(guī)定對租賃權的物權性進行分析，希望對民法典的制定具有借鑒意義。

關鍵詞 租賃 租賃權 物權性

作者簡介：王洪磊，青島大學2018級碩士研究生，法律碩士（法學）。

中圖分類號：D923.2? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.08.347

隨著經濟社會的發(fā)展和房價的升溫，現(xiàn)實中，租賃這種現(xiàn)象十分常見，社會中的大多數(shù)務工人員選擇房屋租賃的方式在一線城市居住，汽車租賃、動產租賃等方式也普遍存在著，經調查，通過租賃使用動產或不動產的現(xiàn)象在現(xiàn)實生活中普遍存在。理論上對于租賃權的性質問題，一直存在爭議，本文著重對租賃權的物權性進行探究，希望對理論和實踐均具有指導意義。

一、租賃權的概念

租賃權又稱“使用收益權”，按照《法學大辭典》的定義為“承租人依照財產租賃合同，在租賃物交付之后，對租賃物享有的為使用收益目的所必要的占有權利的總稱” 。按照《法學大辭典》的定義來看，租賃權的成立條件比較嚴格，只有租賃合同還不一定有租賃權，必須具有交付完成之后，才有租賃權。由此可見，租賃權的應當有以下幾層意思和幾個方面的內容：一是必須要存在有效的租賃合同，這是租賃權成立的必備前提和基礎，只有合法的租賃合同存在，才能使得租賃權成立;二是要存在租賃物交付這個行為，毋庸置疑，這是成立租賃權非常重要的必要條件;三是承租人要對租賃物占有，這是又一個重要的方面。類比動產所有權的轉移規(guī)則，我們查找了《德國民法典》，從《德國民法典》中，我們可以看到，其在法典中強調了“交付”這一必要的行為，這樣承租人才享有物權化了的租賃權。 我國《物權法》中的現(xiàn)實交付、簡易交付、指示交付都可實現(xiàn)，不包括占有改定。換句話說，租賃物的轉移占有，是租賃權成立的最關鍵一步，使得租賃權由期待權轉為實有權。

通過以上分析可以得出，租賃的標的物的交付十分關鍵，具有重要的意見，交付之前，我們稱之為租賃權的期待權，交付之后我們才可以稱之為租賃權，只有交付之后，才有物權性這一特點。從租賃權的性質來看，租賃權交付前后相比，承租人所享有的權利差別很大，我們本文所要探討的內容為交付之后的性質，所以文章重點闡述租賃物交付于承租人之后產生的權利義務關系和性質研究。

二、租賃權性質的學說

關于租賃權的性質問題，在理論上眾說不一，就其性質而產生的爭論存在著很多種，許多物權法領域的專家對此爭議較多，本文中重點介紹三種學說。

1.債權說。此學說認為，承租人對租賃物收益、使用的權利因租賃物的交付而取得，此權利是從屬于租賃權的權能，并非如物權之直接支配標的物的獨立的權利。 因此可以說，租賃權其實就是債權，而不是物權，按照“債權說”的觀點，租賃權只具有債權的效力，沒有物權的效力;按照債的相對性的原理，因此產生的糾紛，只能向出租人主張權利，不能對抗第三人。通過結合民法理論，我們發(fā)現(xiàn)債權說是《羅馬法》以來確立的舊說，漸漸地被近現(xiàn)代的立法中的規(guī)定取代，民法理論中的“買賣不破租賃”制度，就是有力的駁斥“債權說”的典型案例。

2.物權說。這個學說認為，租賃權具有物權一樣的效力，想物權一樣，承租人基于對租賃物的占有，享受使用租賃物，對租賃物收益的權利;實質上，這是對債權說進行否定，認為租賃權里面的支配行為實際上是租賃權的應有的內容。 承租人雖然對租賃物的享有一定的支配權，但是承租人對租賃物的權利具有一定的限制性，同時承租人可以對出租人要求一部分權利，比如，承租人依照租賃合同要求出租人修繕租賃物的權利，承租人要求出租人按照合同的要求繳納水電費、物業(yè)費等。故該說也失之武斷，被現(xiàn)代理論進行否定。

3.租賃權物權化說。筆者認為，此學說實際上是對“債權說”和“物權說”的折中，這個學說認為，承認租賃權債權性的前提下，肯定了法律上賦予租賃權部分物權效力，使得租賃權這個債券物權化。物權化其實是一個“動態(tài)”的過程，即租賃權的部分權能從原處債權向物權轉化及其自身所包含的權能逐漸被法律賦予物權效力的過程。物權性是一個“靜態(tài)”的過程的描述，即顯示的租賃權本身所享有的物權特性和物權效力 。

本人認為第三種學說，即“租賃權的物權化說”最具有說服力，前文已經提到，債權說和物權說都有一定的局限性，這個局限性隨著經濟社會的發(fā)展，逐漸被現(xiàn)行世界各國的立法和現(xiàn)實中發(fā)生的案例所否認，因此，租賃權的物權化說最能解釋租賃權的性質。

三、租賃權的物權效力及法律體現(xiàn)

租賃權的物權效力非常明顯，我們從現(xiàn)行的法律中均可以找得到，租賃權的物權效力主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是租賃權具有對抗物權變動的效力，近現(xiàn)代民法規(guī)定了“買賣不破租賃”的，這一原則實質上是對羅馬法中“買賣破除租賃”原則的否定，逐漸形成了租賃物在轉移時不破除租賃的規(guī)則，這個規(guī)則其實是由社會發(fā)展和共識催生的?！百I賣不破租賃”規(guī)則，實質上承認了租賃權因為租賃關系的存在，享有對抗物權變動的效力。在租賃關系存續(xù)期間，承租任可以依據租賃關系，對租賃物的繼受人主張租賃關系的延續(xù)。二是承租人可以打破債的相對性原理，在其租賃權受到侵害時，承租人可以直接向第三人主張權利，按照傳統(tǒng)民法的理論，租賃權為債權，具有相對性，不得對抗第三人。但是，按照現(xiàn)代民法理論，承租人因為租賃關系的存在，占有使用租賃物的行為，具有物權的部分效力，這樣承租人就可以直接向第三人主張權利，可以請求排除妨礙和損害賠償。三是承租人享有有限的處分權，承租人在租賃期間，經過出租任同意，可以讓與租賃物，也可將租賃物轉租，通過這一規(guī)定，承租人就被賦予了處分租賃物的部分權能，但是這種權能受到了限制，必須以出租人的同意為前提條件。四是對出租人進行限制，出租人一旦簽訂租賃合同，將租賃物出租之后，必須按照債權的基本原理，不得隨意收回租賃物，但是有法定的客觀正當理由并經過正當程序除外。這一規(guī)定承認了租賃權的永續(xù)性。

查遍了我國的法律，但是沒有發(fā)現(xiàn)租賃權這個概念，說明我國法律并未規(guī)定租賃權，但是，通過法律的規(guī)定來看，有關于租賃權的規(guī)定，《民法通則》對租賃及租賃權沒有規(guī)定，但是在《合同法》等法律規(guī)范中，規(guī)定了租賃以及租賃權物權性質等方面的內容。下面，重點介紹租賃權的物權效力在我國法律中的幾個重點的表現(xiàn)。

1.買賣不破租賃。我國的1981年《經濟合同法》、1988年最高院出臺的《關于貫徹執(zhí)行（中國人民共和國民法通則）若干問題的意見（試行）》、1999年《中華人民共和國合同法》等法律中，都規(guī)定了“買賣不破租賃”這一制度，以上這些可以規(guī)定，可以認為是“買賣不破租賃”在我國法律中的體現(xiàn)?！百I賣不破租賃”制度，換句話說，就是指租賃物的所有權發(fā)生變動的，不影響現(xiàn)存租賃關系的存在，承租人與受讓人之間依然存在租賃關系。筆者認為，“買賣不破租賃”的構成，需要具備以下三個條件：一是要有合法有效的租賃關系，二是出租人已經將租賃物交付給承租人，三是出租人將租賃物所有權轉移給第三人。這三個條件中，租賃物的交付顯得至關重要，因為，只有發(fā)生交付之后，租賃權才成立，這樣使得租賃權的公示性具備。

2.出租人在租賃物上設定物權的，不影響現(xiàn)行的租賃關系。我國臺灣地區(qū)的“民法”第426條規(guī)定：“出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人之使用收益者，準用前條之規(guī)定”?！兜聡穹ǖ洹返?77條也對出租的土地設定負擔進行了規(guī)定，也規(guī)定了對于出租人就租賃物設定的物權不影響現(xiàn)行租賃關系 。從上面可以看出，租賃權雖然不是物權，但是承租人實際占有租賃物，并且對租賃物行使的收益的權利，具有物權的效力，按照“一物一權”的原則，需要對其保護，從此可以看出，租賃權有對抗他物權的物權效力。

3.承租人享有對租賃物的優(yōu)先購買權。最高人民法院于1984年出臺《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》，其中在第56條規(guī)定了優(yōu)先購買權。1988年，最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行（中國人民共和國民法通則）若干問題的意見（試行）》第118條，也規(guī)定了優(yōu)先購買權。1999年《中華人民共和國合同法》第230條規(guī)定：出租人出賣房屋時，承租人有優(yōu)先購買的權利。因為租賃關系的存在，承租人實際使用著房屋，這就導致了承租人在出租人出賣房屋時，在同等條件下，比其他第三人有優(yōu)先購買權，這其實就是在物權取得的方面規(guī)定了承租人的優(yōu)先權。這里的優(yōu)先購買權有人認為是債權，有人認為是物權，本文認為兩種觀點都值得商榷，優(yōu)先購買權實際上是一種特殊的物權，既有物權的性質，也具有債權的性質。

注釋：

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