王秀華
摘要:近幾年,中小房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭激烈,國家也在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。中小房地產(chǎn)企業(yè)在制度建設(shè)、融資渠道管理、財務(wù)管理規(guī)劃等方面存在諸多困難。文章通過對中小企業(yè)財務(wù)管理中的問題進(jìn)行深入分析,并相應(yīng)提出改進(jìn)措施和解決方案,以提高企業(yè)財務(wù)管理效率,為經(jīng)營者決策提供參考依據(jù),為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造有利條件。
關(guān)鍵詞:中小房地產(chǎn)企業(yè);房地產(chǎn)管理;財務(wù)管理
隨著近幾十年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,截至2018年9月,全國注冊房地產(chǎn)企業(yè)有6萬多家。2018年1~9月大型房企前10名累計銷售額占到百強(qiáng)房企的42.8%。從數(shù)據(jù)可以明顯看出,中小房地產(chǎn)企業(yè)在群雄環(huán)伺的格局下面臨生死挑戰(zhàn)。同時隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)各種調(diào)控政策的密集出臺及金融政策的不斷變化,規(guī)模以上的房地產(chǎn)企業(yè)不斷開疆拓地,中小房地產(chǎn)企業(yè)生存空間被不斷擠壓。長期掩蓋在行業(yè)快速發(fā)展下的管理問題凸顯,尤其財務(wù)管理問題尤為突出。
一、新形勢下中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要意義
企業(yè)財務(wù)管理工作在整個公司管理中處于樞紐位置和中心環(huán)節(jié)。同其他管理相比較,財務(wù)管理工作具有綜合性強(qiáng),聯(lián)系面廣,反應(yīng)迅速準(zhǔn)確三個特點。財務(wù)管理工作包含了整個企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動,企業(yè)經(jīng)營的好壞,能從各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中反映出來??梢苑从称髽I(yè)的資信水平、償債能力等,可以預(yù)見企業(yè)發(fā)展前景,可以根據(jù)這些數(shù)據(jù)信息,發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的問題,以糾正經(jīng)營方針、策略管理,為企業(yè)改善管理提供可靠的資料來源。因此可以說只有抓好財務(wù)管理,才能帶動企業(yè)全面科學(xué)管理,只有以財務(wù)管理為中心,才能適應(yīng)不斷變化的市場狀況。
二、中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題
(一)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)財務(wù)管理觀念淡薄,管理方式比較落后
企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者是企業(yè)的核心,尤其在中小企業(yè)中的家族企業(yè),領(lǐng)導(dǎo)者幾乎主宰了企業(yè)的一切。房地產(chǎn)企業(yè)目前比較高的收益,吸引更多的人員加入這一行業(yè)。中小房地產(chǎn)企業(yè)大部分是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)入甚至更多的是包工頭、建筑隊成立,他們嚴(yán)重缺乏財務(wù)管理理論和實務(wù)知識,管理方式也比較落后,集權(quán)式領(lǐng)導(dǎo)、家族式管理問題比較嚴(yán)重??陬^指示就成為管理工作的標(biāo)尺,勢必造成財務(wù)成本的增加和后期的財務(wù)風(fēng)險。
(二)企業(yè)缺乏專業(yè)管理人才,財務(wù)人員相對水平較低
房地產(chǎn)企業(yè)由于高投入,高風(fēng)險的特點,對資金的需求比較大,尤其中小企業(yè),資金比較困難,對引進(jìn)專業(yè)人才,缺乏相對的資金支持。同時對外來財務(wù)人員的信任度不夠,更愿意讓親戚來擔(dān)任,人才質(zhì)量大大降低,對財務(wù)管理工作造成不利影響。一些中小企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者甚至認(rèn)為,財務(wù)管理不過是就是發(fā)發(fā)工資、記記賬等簡單的計算工作,沒有必要花大價錢引進(jìn)專業(yè)人才,純粹是浪費金錢。同時普遍存在著不依法建賬、兼職記賬、突擊做賬、以票代賬、白條抵現(xiàn)的現(xiàn)象,造成財務(wù)管理的無章、無序和混亂狀態(tài) ,導(dǎo)致暗箱操作、企業(yè)信息失真,給財務(wù)管理工作埋下隱患。
(三)企業(yè)融資比較困難,限制中小企業(yè)的發(fā)展
房地產(chǎn)項目開發(fā)是一個巨額資金投入的過程,動輒上億的地價和開發(fā)過程費用,對房地產(chǎn)企業(yè)實力是一個巨大考驗。開發(fā)周期長,資金周轉(zhuǎn)率低,促使房地產(chǎn)企業(yè)使出渾身解數(shù)來籌集資金。目前來看,中小企業(yè)對銀行貸款和民間融資依賴度較高,受制于資金的壓力,多數(shù)開發(fā)商資金鏈?zhǔn)志o張。同時國家加大控制對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸業(yè)務(wù),中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏信貸支持,籌措資金難上加難,限制中小房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)開拓和發(fā)展。
(四)企業(yè)財務(wù)管理制度不完善,領(lǐng)導(dǎo)專權(quán)比較嚴(yán)重
中小房地產(chǎn)企業(yè)自身管理能力不足,造成財務(wù)管理的流程不完善。對資金的使用方面,不能對成本進(jìn)行合理的規(guī)劃和管理,造成企業(yè)在成本和費用的方面浪費比較嚴(yán)重。對經(jīng)費的管理中,沒有制定相應(yīng)的預(yù)算制度,僅是在各項費用都花費以后對使用情況進(jìn)行核算,不能起到監(jiān)督的作用,造成財務(wù)管理的不足。大部分房地產(chǎn)企業(yè)將財務(wù)管理放在一個較低的層次,制度不健全,管理不完善。在制度執(zhí)行過程中常常流于形式,基本都是領(lǐng)導(dǎo)一支筆說了算。這樣就無法給企業(yè)提供有價值的財務(wù)數(shù)據(jù)和信息資料,無法為企業(yè)管理層提供決策需要,加大公司的決策風(fēng)險。
(五)企業(yè)缺乏長期的財務(wù)管理規(guī)劃,隨意性比較嚴(yán)重
中小房地產(chǎn)企業(yè)由于受自身資金、管理能力和環(huán)境的影響,財務(wù)管理規(guī)劃流于形式,形同虛設(shè)。中小房地產(chǎn)企業(yè)管理者普遍重技術(shù)而輕管理,重銷售輕財務(wù),重短期效益而缺長遠(yuǎn)規(guī)劃,甚至管理規(guī)劃的制定是為了應(yīng)付檢查監(jiān)督。即使有的制定了管理規(guī)劃,隨意更改,束之高閣的也占多數(shù)。
(六)企業(yè)缺乏有效的財務(wù)管理審計體系,缺乏總結(jié)和激勵
財務(wù)管理體系只有完善審計監(jiān)督,有總結(jié)和激勵,才能形成一個正循環(huán)?!皟?nèi)部審計是可有可無的部門,沒有審計,工作一樣做”的錯誤觀念存在于許多的管理者當(dāng)中。其實審計工作是站在第三者的角度上檢查監(jiān)督財務(wù)管理的發(fā)展和運作,它的角度是相對獨立的。財務(wù)管理只有完善審計,加強(qiáng)總結(jié)和激勵,才能更好的促進(jìn)財務(wù)管理體系的制定和實施,確保企業(yè)朝著正確的方向前行,使企業(yè)能有效的利用各種資源,最終實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。
三、中小房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財務(wù)管理的對策建議
(一)強(qiáng)化財務(wù)管理意識,提高綜合管理素質(zhì)
市場競爭的殘酷,促使企業(yè)管理者不斷轉(zhuǎn)變管理理念,改變管理方法。2018年下半年,多個熱點城市出現(xiàn)土地流拍、底價成交等現(xiàn)象,土地市場降溫明顯。知名房企不斷進(jìn)駐三、四線城市,他們憑借強(qiáng)大的集團(tuán)后盾和獨特的商業(yè)模式,“攻城略地”,搶占土地資源,中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨“無米之炊”的尷尬境地。
中小房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)頭人首先要改變管理理念,狠抓財務(wù)管理,延伸到公司的整個部門,在整體上理順管理關(guān)系。同時充分發(fā)揮“領(lǐng)頭羊”的作用,使各個部門團(tuán)結(jié)一致,與公司共進(jìn)退。中小房地產(chǎn)企業(yè)的掌舵者要多走出去,多向知名大型房企學(xué)習(xí)管理經(jīng)驗,開拓眼界,與時俱進(jìn),提高自身的文化修養(yǎng)。要正確處理好各組織機(jī)構(gòu)的關(guān)系,多進(jìn)行宣傳和講解,使相關(guān)部門充分明確各自的職責(zé)、任務(wù),避免相互推諉。
(二)引進(jìn)專業(yè)管理人才,提高財務(wù)人員水平
財務(wù)管理工作是一項復(fù)雜而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鳎菍I(yè)人員是無法擔(dān)任的。中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)狀況,盡量引進(jìn)專業(yè)管理人才。中小房地產(chǎn)企業(yè)要盡量避免任人唯親,大膽引進(jìn)外來優(yōu)秀的管理人才,增加公司的人才儲備。同時公司還可以組織財務(wù)人員集體學(xué)習(xí)培訓(xùn),尤其在新政策不斷更新的“營改增”后。2018年下半年個稅改革、小微企業(yè)稅收優(yōu)惠等,讓財務(wù)人員及時掌握國家政策,讓職工充分享受國家改革紅利。還可以增加財務(wù)人員外出進(jìn)修的機(jī)會,激發(fā)其工作積極性,更好的為企業(yè)財務(wù)管理出謀劃策。
(三)強(qiáng)化信用觀念,拓寬融資渠道
1. 重視企業(yè)信用管理水平
現(xiàn)代社會,對企業(yè)信用管理越來越嚴(yán)格,要求越來越高。如果信用有問題,勢必會嚴(yán)重影響企業(yè)的貸款業(yè)務(wù)、稅務(wù)辦理和其他相關(guān)業(yè)務(wù)。近幾年,國家對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款諸多限制,甚至通過銀行辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款基本沒有可操作性。尤其對中小房地產(chǎn)企業(yè),銀行站在自己利益的位置上,本來就對中小房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模、收入和還款能力有所不安,如果信用有問題,那通過銀行貸款就更難上加難。
2. 積極拓寬融資渠道
中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員要根據(jù)自己公司的實際情況,加強(qiáng)融資業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí),認(rèn)真分析和評價影響企業(yè)融資的各項因素,力求在企業(yè)力所能及的范圍內(nèi)拓寬融資渠道,爭取貸款利率優(yōu)惠,手續(xù)簡便的授信貸款等最好的貸款方法。對政府扶持的改造項目,盡量爭取到政府補(bǔ)貼,這樣就可以為公司節(jié)約一部分資金。
3. 通過聯(lián)合開發(fā)實現(xiàn)風(fēng)險共擔(dān)
可以選擇聯(lián)合開發(fā)模式,充分利用中小房地產(chǎn)企業(yè)在本地“區(qū)域深耕”多年的資源優(yōu)勢,與大型開發(fā)商合作開發(fā),尤其在舊改項目的后續(xù)開發(fā)上,有更多的合作機(jī)會。同時可以得到大型房企的資金支持,這樣就可以利益共享,風(fēng)險共擔(dān)。
(四)加強(qiáng)財務(wù)管理制度建設(shè),完善財務(wù)管理體系
完善財務(wù)管理制度,是過程控制的前提和基礎(chǔ)。財務(wù)管理制度是整個企業(yè)管理的核心,中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本單位的實際情況,制定有針對性、可操作性和強(qiáng)制性原則的財務(wù)管理制度,設(shè)立專門的財務(wù)管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一進(jìn)行管理。
1. 嚴(yán)格制定預(yù)算管理制度
中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算,對企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益起著重要作用。企業(yè)應(yīng)以項目預(yù)算和資本預(yù)算為基礎(chǔ),對資金收入、經(jīng)營成果和分配做出合理的預(yù)算;企業(yè)應(yīng)對項目建設(shè)的可行性、規(guī)劃設(shè)計費、開發(fā)成本、收入、費用等進(jìn)行整體預(yù)算,對預(yù)算的效果進(jìn)行有效的評價、總結(jié),制定激勵措施。
2. 規(guī)范合同管理制度
中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面加強(qiáng)合同管理制度。首先從源頭抓起,參與合同的簽訂和內(nèi)容的審批,著重注意付款和發(fā)票的收回,對以后項目的土地增值稅、所得稅的計算影響重大。其次要加強(qiáng)合同的整理和統(tǒng)計工作,建立合同臺賬,方便以后工程款的支付和數(shù)據(jù)的統(tǒng)計,還有印花稅的計算工作。最后加強(qiáng)銷售合同的統(tǒng)計和保管工作,按每個客戶詳細(xì)記錄客戶資料、首付款、尾款、貸款等情況,定期與銷售部門核對銷控情況和回款情況。
3. 完善資金管理制度
由于資金收支頻繁、數(shù)額較大,企業(yè)對資金管理一定要嚴(yán)格程序,加強(qiáng)管理,提高資金的安全性和合理性。首先要有相應(yīng)的控制和資金使用計劃,合理安排資金使用計劃,保證企業(yè)日常資金的使用需求。資金支出要領(lǐng)導(dǎo)簽字審批后才能付款,嚴(yán)格控制資金的鋪張浪費、費用超支等現(xiàn)象。每日對資金的收支情況進(jìn)行匯總,便于統(tǒng)計數(shù)據(jù)。其次對投資方面,要加強(qiáng)考核與籌劃,避免企業(yè)陷入投資誤區(qū),影響資金的周轉(zhuǎn),影響項目的進(jìn)展。
(五)制度長期財務(wù)管理規(guī)劃,嚴(yán)格執(zhí)行流程
企業(yè)應(yīng)圍繞企業(yè)的利潤目標(biāo)制定公司長期的財務(wù)管理規(guī)劃,在實施過程嚴(yán)格執(zhí)行。財務(wù)管理規(guī)劃,是系統(tǒng)和全面的,不單單涉及財務(wù)部門。銷售規(guī)劃、工程規(guī)劃、后期管理等形成一個循環(huán)體系,息息相關(guān)。這樣就將財務(wù)管理規(guī)劃同企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動緊密結(jié)合起來,促進(jìn)財務(wù)管理職能的充分發(fā)揮,保證企業(yè)正常經(jīng)營運行。在執(zhí)行過程中,要嚴(yán)格按照財務(wù)管理規(guī)劃,分步驟,分部門考核執(zhí)行情況,匯總出現(xiàn)的問題,總結(jié)經(jīng)驗和不足。
(六)完善財務(wù)審計監(jiān)督,制定總結(jié)和激勵措施
企業(yè)應(yīng)制定內(nèi)部審計和外部審計相結(jié)合的審計監(jiān)督體系。中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立專門的審計監(jiān)督小組,對招標(biāo)投標(biāo)、工程管理和結(jié)算、合同簽訂、資金支付等每個環(huán)節(jié)審計監(jiān)督,杜絕舞弊的發(fā)生、不合理行為的發(fā)生。企業(yè)可以根據(jù)經(jīng)營情況和工作需求,不定期的進(jìn)行外部審計。外部審計人員工作經(jīng)驗豐富、專業(yè),能更好的為企業(yè)提供改善意見。在審計監(jiān)督過程中,結(jié)合財務(wù)管理經(jīng)驗總結(jié),對審計問題進(jìn)行匯總分析,找出差異和不足,為進(jìn)一步財務(wù)管理的修訂和執(zhí)行提供數(shù)據(jù)資料。兌現(xiàn)激勵措施,可以實行物質(zhì)和精神激勵,激發(fā)員工的積極性,更好的為公司的發(fā)展積蓄經(jīng)驗。企業(yè)實行內(nèi)外部審計相結(jié)合的體制,更好的完善財務(wù)管理體系,強(qiáng)化監(jiān)管,使整個財務(wù)管理體系更加的科學(xué)規(guī)范。
財務(wù)管理問題已經(jīng)成為制約中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要問題。無論是公開的招拍掛市場,還是更為復(fù)雜的并購領(lǐng)域,留給中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間和機(jī)會并不多。在中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展空間日益狹小的今天,怎樣提高財務(wù)管理水平,促進(jìn)中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,值得我們不斷去思考和研究。
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(作者單位:濟(jì)南嘉拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)