公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用

摘 要：隨著資本證券市場的不斷壯大、金融衍生產(chǎn)品交易的日益活躍，在房地產(chǎn)行業(yè)中，傳統(tǒng)的歷史成本計(jì)量模式會(huì)導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真，投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式會(huì)反映出投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。本文通過公允價(jià)值計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)的影響分析，揭示其在我國運(yùn)用中存在的問題并提出相應(yīng)解決對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；公允價(jià)值計(jì)量模式；投資性房地產(chǎn)

一、前言

公允價(jià)值作為市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，是新興的資產(chǎn)期末計(jì)量模式，它能減值亦能增值，更符合會(huì)計(jì)的相關(guān)性、一致性要求，完整體現(xiàn)了資產(chǎn)負(fù)債觀和全面收益觀。采用公允價(jià)值計(jì)量后，無需每年計(jì)提折舊和攤銷，也不再提減值，在房地產(chǎn)市場價(jià)值波動(dòng)的情況下，可以更好地反映企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。但由于我國資本市場尚不完善，因此，探討公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用對今后的引入有很大的現(xiàn)實(shí)意義。

二、公允價(jià)值計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)的影響

（1）對資本結(jié)構(gòu)的影響

最新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)作為一個(gè)單獨(dú)的報(bào)表項(xiàng)目在資產(chǎn)負(fù)債表列示，資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，在房地產(chǎn)升值的情況下，投資性房地產(chǎn)價(jià)值增值，從而增加企業(yè)凈資產(chǎn)值。由于資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額，那么在負(fù)債總額不發(fā)生改變的情況下，凈資產(chǎn)的增加會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率的降低，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)企業(yè)償債能力和對外再融資能力。

（2）對企業(yè)利潤的影響

投資性房地產(chǎn)選用公允價(jià)值模式計(jì)量，由于不計(jì)提折舊和攤銷，會(huì)減少從當(dāng)期損益中扣除的成本費(fèi)用，提高企業(yè)當(dāng)期的經(jīng)營績效。另外，期末投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值和賬面價(jià)值差形成的公允價(jià)值變動(dòng)損益也會(huì)影響企業(yè)當(dāng)期利潤。若房價(jià)上漲，那么企業(yè)利潤會(huì)增加；相反，若房價(jià)下降，企業(yè)利潤則會(huì)減少。公允價(jià)值變動(dòng)對企業(yè)利潤的影響是雙重的，但從目前房地產(chǎn)市場發(fā)展情況來看房價(jià)呈上升趨勢，因此，企業(yè)若采用公允價(jià)值計(jì)量模式會(huì)增加當(dāng)期利潤。

（3）對每股收益的影響

基本每股收益=歸屬于普通股股東的當(dāng)期凈利潤/當(dāng)期發(fā)行在外普通股的加權(quán)平均數(shù)，由（2）可知現(xiàn)行的房價(jià)走向會(huì)使企業(yè)利潤增加，若已發(fā)行的普通股股數(shù)不變，企業(yè)基本每股收益增加。投資者據(jù)以評價(jià)企業(yè)盈利水平上升，認(rèn)為該企業(yè)具有更大的成長潛力，從而做出相關(guān)的經(jīng)濟(jì)決策。

（4）對股利分配的影響

對于采取固定股利分配率政策的企業(yè)，若獲得公允價(jià)值變動(dòng)收益則會(huì)增加企業(yè)股利支出，但是企業(yè)的現(xiàn)金流并未因投資性房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)而增加，這就會(huì)造成企業(yè)財(cái)務(wù)壓力；相反，投資性房地產(chǎn)價(jià)值下跌，企業(yè)利潤減少，股利支出也會(huì)相應(yīng)減少，可緩解財(cái)務(wù)壓力。

三、公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中存在的問題

（1）公允價(jià)值的確定不可靠

確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值一是根據(jù)所在地活躍房地產(chǎn)市場的交易價(jià)格，二是根據(jù)同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息。該價(jià)值是一個(gè)估計(jì)數(shù)，涉及會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷和主觀估計(jì)。目前房地產(chǎn)市場地區(qū)發(fā)展極不均衡，在欠發(fā)達(dá)地區(qū)企業(yè)無法直接獲得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，采用現(xiàn)值技術(shù)等確定公允價(jià)值會(huì)給企業(yè)進(jìn)行利潤調(diào)節(jié)和盈余管理創(chuàng)造空間。

（2）公允價(jià)值計(jì)量管理成本更高

新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中不允許企業(yè)私自進(jìn)行投資性房地產(chǎn)價(jià)值的評估，應(yīng)聘請獨(dú)立的評估師或評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，這便會(huì)在企業(yè)的日常管理中增加一筆評估費(fèi)用的支出。此外，由于會(huì)稅處理差異，企業(yè)應(yīng)在期末對未實(shí)現(xiàn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷進(jìn)行納稅調(diào)整，雖然它不會(huì)增加企業(yè)實(shí)際稅收負(fù)擔(dān)，但納稅調(diào)整工作量大、工作性質(zhì)復(fù)雜，企業(yè)會(huì)計(jì)人員必然花費(fèi)更多的時(shí)間成本。

四、更好運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式的建議

（1）推進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展

房地產(chǎn)市場在迅速發(fā)展的同時(shí)，也暴露出了諸多發(fā)展隱患，如市場運(yùn)作不規(guī)范、存在一定的泡沫現(xiàn)象，房價(jià)不合理的持續(xù)走高以及企業(yè)對房價(jià)估值過于樂觀會(huì)虛增部分企業(yè)利潤，對投資者的決策不利。因此，政府應(yīng)采取宏觀調(diào)控手段穩(wěn)定房價(jià)，提高公允價(jià)值的準(zhǔn)確性，增強(qiáng)市場信息的透明度，完善市場交易規(guī)則。

（2）建立獨(dú)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)

加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)值評估的準(zhǔn)確度，必須構(gòu)建權(quán)威的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，對投資性房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)進(jìn)行深入研究，建立一套系統(tǒng)可行可靠的評估方法。

（3）提升會(huì)計(jì)人員能力

房地產(chǎn)市場發(fā)展參差不齊，尤其是在缺乏活躍價(jià)格的房地產(chǎn)市場上，更需要會(huì)計(jì)人員利用所能獲知的一切信息準(zhǔn)確評估公允價(jià)值，這就要求會(huì)計(jì)人員具備高水平評估能力。首先，應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員執(zhí)業(yè)技能培訓(xùn)，提高從業(yè)人員專業(yè)能力，強(qiáng)化人才隊(duì)伍建設(shè)；其次，應(yīng)著重培養(yǎng)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德，劃清道德紅線，提升整體從業(yè)素質(zhì)。

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作者簡介：況福敏（1995—），女，漢族，重慶市九龍坡區(qū)人，學(xué)生，重慶理工大學(xué)MPAcc 在讀碩士，單位：重慶理工大學(xué)MPAcc 專業(yè)，研究方向：ICPA。