論物業(yè)管理公司如何做好成本管理控制工作

何春冬

摘 要：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)居民是生活水平得到了較大的提升，房地產(chǎn)企業(yè)也得到了快速的發(fā)展，很多物業(yè)管理公司也紛紛的成立起來(lái)，物業(yè)管理公司之間的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，因此控制好成本已經(jīng)成為物業(yè)管理公司獲得長(zhǎng)期發(fā)展的關(guān)鍵因素之一，物業(yè)管理公司需要做好成本的控制管理工作。本文從物業(yè)成本管理工作的特征出發(fā)，分析了物業(yè)管理公司成本管理控制工作中存在的問(wèn)題，并提出了幾點(diǎn)物業(yè)管理公司做好成本控制工作的建議，目的在于通過(guò)合理控制成本促進(jìn)物業(yè)管理公司的長(zhǎng)期發(fā)展。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理公司；成本管理；控制

一、物業(yè)成本管理工作的特征

（1） 成本分布在不同項(xiàng)目當(dāng)中。物業(yè)管理公司屬于一個(gè)服務(wù)性的行業(yè)，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)涉及到很多成本，例如安全檢查、維護(hù)治安、建設(shè)區(qū)域環(huán)境、消防設(shè)備的配備、養(yǎng)護(hù)公路等方面對(duì)費(fèi)用的需求量較大，因此可以看出物業(yè)成本分布在各個(gè)項(xiàng)目環(huán)節(jié)當(dāng)中。

（2）成本的分布地域較廣。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，很多物業(yè)管理公司在各地都成立了子公司，業(yè)務(wù)覆蓋面也變得更加廣泛，發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用也越來(lái)越多，成本分布的地域也較廣。

（3） 監(jiān)控成本線較長(zhǎng)。隨著物業(yè)管理公司的快速發(fā)展，其提供服務(wù)的范圍也越來(lái)越廣泛，這就意味著在每一個(gè)服務(wù)范圍之內(nèi)的工作都要做得仔細(xì)、到位，并且在時(shí)間上要保證不能出現(xiàn)間斷的現(xiàn)象，這就會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理公司成本監(jiān)控的覆蓋面較廣，加大了物業(yè)管理公司的工作成本。

二、物業(yè)管理公司成本管理控制工作存在的問(wèn)題

（1）較高的組織成本。組織成本在物業(yè)管理公司總成本中占了較大的比例，其中導(dǎo)致組織成本較高的原因有以下幾個(gè)方面：一方面物業(yè)管理公司缺乏合理的組織結(jié)構(gòu)，管理者的權(quán)限并沒(méi)有得到集中，管理層次不夠明晰，在物業(yè)管理公司內(nèi)部設(shè)置了一些閑置的崗位，這就提高了物業(yè)管理公司的人力資源成本，加大了成本管理控制的難度。另一方面物業(yè)管理公司內(nèi)部組織管理者之間素質(zhì)水平有明顯的差距，需要較長(zhǎng)時(shí)間才能做到有效的組織決策，一些組織決策并不能得到及時(shí)的落實(shí)，嚴(yán)重影響到了物業(yè)管理公司成本控制工作的水平。

（2） 缺乏先進(jìn)的成本管理方法。在進(jìn)行成本管理控制過(guò)程中，很多物業(yè)管理公司采用的是責(zé)任成本法和標(biāo)準(zhǔn)成本法，雖然這兩種方法可以有效的控制成本，但是主要還是通過(guò)差額來(lái)管理成本，具體說(shuō)來(lái)是企業(yè)在確定一項(xiàng)工作目標(biāo)之后，對(duì)工作成本進(jìn)行的事先估算，然后根據(jù)目標(biāo)成本與實(shí)際費(fèi)用之間的差額進(jìn)行的計(jì)算，通過(guò)分析和評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)及時(shí)找出存在差異的原因，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效控制。這樣的成本管理方法并沒(méi)有從業(yè)主的角度來(lái)對(duì)成本進(jìn)行衡量，忽略了與業(yè)主之間的相互配合，不利于物業(yè)管理公司未來(lái)的長(zhǎng)期發(fā)展。

（3）成本管理主體比較單一。在很多行業(yè)的企業(yè)當(dāng)中都已經(jīng)設(shè)立了成本管理小組或部門來(lái)負(fù)責(zé)成本管理控制工作，這些成本管理控制人員大部分具備專業(yè)的職業(yè)素質(zhì)，可以根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和企業(yè)的實(shí)際情況，制定出合理的成本管理控制方案。然而在很多物業(yè)管理公司中成本管理控制人員只是一般的財(cái)務(wù)人員，與專業(yè)的成本管理控制人員相比缺乏判斷和應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的能力，這就好大大的降低成本管理控制的工作效率

三、物業(yè)管理公司做好成本控制工作的建議

（1）優(yōu)化物業(yè)組織管理結(jié)構(gòu)，降低組織成本。一方面物業(yè)管理公司要對(duì)管理結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，簡(jiǎn)化成本管理控制人員，設(shè)置專門的成本管理控制部門，集中成本管理控制人員的工作權(quán)限，保證成本管理控制決策的合理性、準(zhǔn)確性。另一方面在物業(yè)管理公司為了提高成本信息的及時(shí)性與流動(dòng)性，應(yīng)該在內(nèi)部設(shè)置垂直的成本管理控制機(jī)構(gòu)，提高成本管理控制的工作效率。

（2） 創(chuàng)新成本管理方法。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)模式也在不斷的創(chuàng)新當(dāng)中，物業(yè)管理公司在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，如果想要得到健康穩(wěn)定的發(fā)展，就必須適應(yīng)時(shí)代變化的需要來(lái)創(chuàng)新成本管理方法。首先，物業(yè)管理公司要結(jié)合所在社區(qū)的實(shí)際情況，制定出科學(xué)合理的成本管理方法，這樣既可以降低管理成本工作的難度，又可以提高成本管理控制的工效率；其次，物業(yè)管理公司要定期對(duì)相關(guān)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)和維護(hù)，盡可能的避免進(jìn)行大修的次數(shù)，如果自身維護(hù)能力有限，可以聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)，例如對(duì)電梯的維護(hù)就需要專業(yè)的部門來(lái)進(jìn)行，這樣可以大大的降低維修設(shè)備的成本；再次物業(yè)管理公司需要通過(guò)科學(xué)技術(shù)來(lái)降低成本，提高物業(yè)服務(wù)水平，例如在繳納物業(yè)管理費(fèi)方面，一些物業(yè)管理公司采用的是設(shè)置專業(yè)的人員來(lái)收取，這樣就加大了物業(yè)管理公司的人工成本，有時(shí)業(yè)主不在家，物業(yè)管理人員就不能及時(shí)的收取物業(yè)費(fèi)用，在周末也會(huì)由于繳納人數(shù)較多，降低繳納工作的效率，因此物業(yè)管理公司可以通過(guò)物業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的繳費(fèi)終端來(lái)實(shí)現(xiàn)繳費(fèi)，這樣既可以節(jié)約大量人工成本，業(yè)主也可以足不出戶的隨時(shí)繳納相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)，為業(yè)主提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)。也可以根據(jù)實(shí)際情況采用無(wú)人機(jī)進(jìn)行巡邏，這樣可以減少一定數(shù)量的保安人員，降低人工成本等；最后物業(yè)管理公司也要結(jié)合上一年度的實(shí)際成本，做出下一年度的成本預(yù)算，將重點(diǎn)放在固定費(fèi)用的分?jǐn)傤A(yù)算上，最終目的是通過(guò)預(yù)算來(lái)降低單位成本。

（3） 充分發(fā)揮出集中化的優(yōu)勢(shì)。在進(jìn)行成本管控制過(guò)程中，物業(yè)管理公司要以總公司為工作核心，集中下設(shè)的分理處，發(fā)揮出集中化的優(yōu)勢(shì)，這樣就可以有效的避免車根本管理控制部門之間相互分裂的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)成本信息資源共享的目的。例如物業(yè)管理公司在采購(gòu)一些使用頻率高、使用速度快的材料，可以由總部統(tǒng)一采購(gòu)數(shù)量集中進(jìn)行采購(gòu)，這樣既可以通過(guò)集中采購(gòu)來(lái)降低采購(gòu)成本，還可以由總部統(tǒng)一進(jìn)行分配發(fā)放，也減少了下設(shè)部門的庫(kù)存成本，實(shí)現(xiàn)了對(duì)成本的有效控制。同時(shí)在人工成本方面，物業(yè)管理公司的人力成本大約占了總成本的60%，物業(yè)管理公司總部可以建立起一個(gè)統(tǒng)一調(diào)度人員的體系，維修人員、保潔人員、保安人員在一定時(shí)間內(nèi)會(huì)發(fā)生不同的產(chǎn)能，因此應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況由各個(gè)分理處來(lái)對(duì)現(xiàn)有物業(yè)人員進(jìn)行調(diào)配，通過(guò)人力資源的合理配置來(lái)控制人工成本。

（4）采用作業(yè)成本 控制成本?，F(xiàn)階段我國(guó)很多物業(yè)管理公司將標(biāo)準(zhǔn)成本控制和責(zé)任會(huì)計(jì)控制作為成本管理控制的重心，在對(duì)各個(gè)部門進(jìn)行成本控制的過(guò)程中，僅僅是從表面來(lái)進(jìn)行控制，并且一些物業(yè)管理公司成本管理控制系統(tǒng)也比較復(fù)雜，不利于合理的控制成本。因此物業(yè)管理公司可以通過(guò)作業(yè)成本法來(lái)控制成本，是以提高客戶價(jià)值、增加企業(yè)利潤(rùn)為目的，基于作業(yè)成本法的新型集中化管理方法。它通過(guò)對(duì)作業(yè)及作業(yè)成本的確認(rèn)、計(jì)量，最終計(jì)算產(chǎn)品成本，同時(shí)將成本計(jì)算深入到作業(yè)層次，對(duì)企業(yè)所有作業(yè)活動(dòng)追蹤并動(dòng)態(tài)反映。通過(guò)作業(yè)成本法物業(yè)管理公司可以將作業(yè)為中心來(lái)設(shè)置成本控制責(zé)任中心，將作業(yè)責(zé)任成本控制與作業(yè)員的工資績(jī)效掛鉤，調(diào)動(dòng)起物業(yè)員工參與成本管理控制的工作積極性。

四、總結(jié)

綜上所述，物業(yè)管理公司成本管理有著自身獨(dú)特的特點(diǎn)，因此為了提高物業(yè)管理公司的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，物業(yè)管理公司就要認(rèn)識(shí)到自身成本管理控制工作中的不足之處，積極采用科學(xué)合理的方法提高成本控制的水平，這樣才能充分的發(fā)揮出成本管理控制的重要性作用，提高物業(yè)管理公司的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，為業(yè)主提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)。

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