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    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司拆遷房屋存在的問(wèn)題及對(duì)策

    2019-09-01 12:24:17郭愛(ài)玲
    財(cái)會(huì)學(xué)習(xí) 2019年23期
    關(guān)鍵詞:對(duì)策分析現(xiàn)狀問(wèn)題

    郭愛(ài)玲

    摘要:近年來(lái),隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,我國(guó)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)越來(lái)越完善,其中房屋拆遷就是提高居民生活水平和改善城市風(fēng)貌的有效措施,人們的利益和日常生活與房屋拆遷息息相關(guān)。但是目前城市房屋拆遷中存在一些問(wèn)題,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與居民之間的矛盾不斷激化,導(dǎo)致出現(xiàn)了越來(lái)越多的房屋拆遷糾紛問(wèn)題。因此,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司拆遷房屋中存在的問(wèn)題及對(duì)策進(jìn)行探究具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

    關(guān)鍵詞:房屋拆遷;現(xiàn)狀;問(wèn)題;對(duì)策分析

    目前,我國(guó)城市房屋拆遷制度尚不完善,政府部門(mén)分工不明確,缺乏相關(guān)法律法規(guī)。另外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與居民之間的矛盾也越來(lái)越大,甚至容易出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)利益糾紛等問(wèn)題,不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的發(fā)展以及社會(huì)的穩(wěn)定。在此背景下,本文對(duì)城市房屋拆遷現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題進(jìn)行分析,并提出了相應(yīng)的解決策略。

    一、城市房屋拆遷工作的特征

    在實(shí)際的房屋拆遷工作中,我們可以總結(jié)出如下特點(diǎn):首先,各種矛盾的集中導(dǎo)致拆遷糾紛的增多。近年來(lái),城市房屋拆遷的規(guī)模不斷增加、數(shù)量一直在增長(zhǎng),各種各樣的社會(huì)問(wèn)題愈加尖銳和突出,這就使房屋拆遷的糾紛率越來(lái)越高。比如說(shuō),在拆遷過(guò)程中,很多財(cái)產(chǎn)所有者和債務(wù)人的行蹤不明,想要進(jìn)行協(xié)商非常困難;一部分拆遷戶(hù)在拆遷的過(guò)程中,由于失業(yè)、就業(yè)難等社會(huì)問(wèn)題,提出過(guò)多的賠償要求,導(dǎo)致拆遷工作難以進(jìn)行;少部分拆遷戶(hù)存在不愿意參與拆遷的問(wèn)題,想要進(jìn)行疏導(dǎo)和勸解十分困難。其次,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和住房市場(chǎng)之間存在差距也是城市房屋拆遷工作難以順利進(jìn)行的原因之一。目前我國(guó)的房屋拆遷主要參考的法律法規(guī)為《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》,其中明確的指出拆遷賠償款數(shù)額由房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估方確定,然而實(shí)際上,中國(guó)的經(jīng)濟(jì)不斷取得新的發(fā)展,建筑市場(chǎng)價(jià)格不斷提升,拆遷戶(hù)在拆遷以后拿到的賠償款遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以他們購(gòu)買(mǎi)相同的住房面積,這就使他們產(chǎn)生心理不平衡等問(wèn)題,這也是房屋拆遷的難點(diǎn)。最后,城市房屋拆遷呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。進(jìn)入二十一世紀(jì)以后,中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)取得了前所未有的進(jìn)步,城市化進(jìn)程不斷推進(jìn),因此在進(jìn)行城市規(guī)劃的時(shí)候通常都會(huì)按照未來(lái)城市需求進(jìn)行,但是很多小城市的老房子仍然存在,這使得城市化進(jìn)程受阻,所以說(shuō)在可見(jiàn)的未來(lái),城市房屋拆遷工作的規(guī)模和數(shù)目將會(huì)進(jìn)一步提升。

    二、我國(guó)城市房屋拆遷過(guò)程中存在的主要問(wèn)題

    第一,城市房屋拆遷制度不完善,政府監(jiān)督管理不到位。從根本上來(lái)說(shuō),城市房屋拆遷是社會(huì)發(fā)展的必然需求,我們必須要在法律法規(guī)的管理下確保其穩(wěn)步推進(jìn),換而言之,我們所進(jìn)行的每一個(gè)拆遷活動(dòng)都必須要合乎法律規(guī)定,假如法律法規(guī)存在不足之處,那么拆遷工作將難以為繼。在城市房屋拆遷工作中,相關(guān)的法律法規(guī)在不斷的完善和重構(gòu)之中,然而由于發(fā)展時(shí)間較短且無(wú)先例可參考,目前我國(guó)的法律法規(guī)還存在很多漏洞,在拆遷安置工作出現(xiàn)問(wèn)題或者是賠償款數(shù)目不能盡如人意的時(shí)候,拆遷戶(hù)可能會(huì)對(duì)政府部門(mén)產(chǎn)生不滿(mǎn)情緒,導(dǎo)致拆遷工作難以為繼。另外,我們還發(fā)現(xiàn)一個(gè)重要的問(wèn)題就是,政府部門(mén)之間的分工不合理,這直接導(dǎo)致了拆遷過(guò)程中的諸多手續(xù)和證明無(wú)法第一時(shí)間批復(fù),拆遷補(bǔ)償不夠公開(kāi)透明,使一些拆遷戶(hù)在拆遷過(guò)程中猶豫不決。如此一來(lái),房屋拆遷的進(jìn)度必定會(huì)受到耽誤,城市建設(shè)效率無(wú)法得到保障的同時(shí),拆遷戶(hù)的合法所得也會(huì)受到一定的影響,這顯然是我們不愿意看到的。最后一個(gè)問(wèn)題在于,政府監(jiān)督管理的力度不足以保障拆遷工作順利進(jìn)行。政府權(quán)力最終是要為人民服務(wù)度存在的,但是在實(shí)際工作中,很多地方政府為拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步,不考慮普通人的利益,給地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以政策便利,甚至對(duì)老百姓的問(wèn)題置之不理,視而不見(jiàn),更有甚者以強(qiáng)制措施幫開(kāi)發(fā)商進(jìn)行拆遷,造成社會(huì)矛盾的激化。第二,房屋拆遷過(guò)程中存在利益沖突。房屋拆遷涉及到拆遷戶(hù)和開(kāi)放商雙方的利益,二者的考慮角度不同,因此在利益分配中稍有不合理,二者間的矛盾就會(huì)被激化。在各個(gè)地區(qū)的拆遷工作中,補(bǔ)償款數(shù)額不足是雙方?jīng)_突最大的原因,經(jīng)濟(jì)利益上的不和諧,使開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)拓展受到負(fù)面影響,也會(huì)使拆遷戶(hù)的應(yīng)有利益受到影響。第三,拆遷部門(mén)沒(méi)有對(duì)拆遷中的困難和問(wèn)題進(jìn)行全面、有效的評(píng)估,也是最嚴(yán)重的問(wèn)題之一?,F(xiàn)實(shí)中拆遷過(guò)程中存在的問(wèn)題,超出拆遷官員的預(yù)期,如:戶(hù)籍制度在改革中沒(méi)有進(jìn)行全面的調(diào)查分析,居民無(wú)法充分把握被拆遷的主流輿論;安置拆遷戶(hù)的住房數(shù)目不充足,使居民的需求無(wú)法得到滿(mǎn)足;進(jìn)行拆遷工作以前,沒(méi)有做好宣傳工作,很多拆遷戶(hù)對(duì)拆遷工作產(chǎn)生誤解,不愿意配合工作等等,都是因?yàn)闇?zhǔn)備工作不充分。

    三、解決我國(guó)城市拆遷問(wèn)題的對(duì)策

    (一)改變行政觀念,定義政府權(quán)力

    政府部門(mén)存在的意義就在于,能夠?yàn)楣娞峁﹥?yōu)質(zhì)的公共服務(wù),為大多數(shù)人的利益保駕護(hù)航。而我們之所以要進(jìn)行拆遷,也是為了促進(jìn)城市環(huán)境的發(fā)展和進(jìn)步,為老百姓謀福利。但是,目前很多地方政府行政觀念存在一定的問(wèn)題,在拆遷中為了某些特殊原因,忽視大部分人的利益,這就導(dǎo)致了拆遷工作的巨大問(wèn)題。想要解決這個(gè)問(wèn)題,我們首先需要做的就是,要隔斷行政權(quán)力參與拆遷的渠道,確定政府在拆遷中的正確職能,從宣傳工作入手,為拆遷活動(dòng)做好引導(dǎo),還應(yīng)該對(duì)拆遷工作進(jìn)行監(jiān)管,使拆遷工作在合法、穩(wěn)定的條件下進(jìn)行。

    (二)建立有效的管理工具

    ①實(shí)現(xiàn)了搬遷的全程實(shí)時(shí)監(jiān)控。嚴(yán)格管理和實(shí)時(shí)監(jiān)控每一個(gè)拆遷合同(拆遷對(duì)象)的調(diào)查階段。②建立了拆遷問(wèn)題的預(yù)警機(jī)制。通過(guò)問(wèn)題預(yù)警機(jī)制,在初始階段消除拆遷問(wèn)題,也使拆遷檢查具有針對(duì)性和有效性,迫使拆遷工作按照科學(xué)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和程序進(jìn)行。③建立科學(xué)的拆遷補(bǔ)償制度。通過(guò)補(bǔ)償(貿(mào)易和房地產(chǎn))的不斷積累歷史數(shù)據(jù)形成一個(gè)大型數(shù)據(jù)庫(kù)的基礎(chǔ)上,建立科學(xué)的薪酬體系提供了基礎(chǔ),基于賠償案件的數(shù)量和價(jià)格的形成,使各種各樣的房屋,附屬物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以依賴(lài)。

    (三)在評(píng)估中引入市場(chǎng)機(jī)制,建立強(qiáng)制性的評(píng)估程序

    法律應(yīng)明確確定的價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估的過(guò)程中組織投票或負(fù)責(zé)彩票,拆遷人或拆遷管理部門(mén)合法的組織者,如果不履行義務(wù)停止拆遷工作,組織和法律責(zé)任追究責(zé)任。為了保證公正,在拆遷機(jī)構(gòu)建立公證程序的過(guò)程中,應(yīng)引入評(píng)議機(jī)構(gòu)的程序,讓被拆遷的公證機(jī)關(guān)投票或者拆遷當(dāng)事人證明彩票,做出公證契約。評(píng)價(jià)結(jié)果負(fù)責(zé)拆遷方雙方有關(guān)人員和機(jī)構(gòu)的評(píng)估以避免出現(xiàn)問(wèn)題,應(yīng)借鑒民事訴訟法的規(guī)定法官和其他研究者為了避免建立自愿撤回和當(dāng)事人申請(qǐng)撤銷(xiāo)程序,明確評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)避免具體情況,申請(qǐng)回避適用的部門(mén),可以肯定的是,在那之后已經(jīng)開(kāi)始評(píng)估應(yīng)用程序的有效性也應(yīng)該清楚,他們應(yīng)當(dāng)回避,沒(méi)有避免,應(yīng)當(dāng)建立嚴(yán)格的懲罰制度,所以可以產(chǎn)生威懾評(píng)估,有效遏制評(píng)估員濫用他們?yōu)E用權(quán)力,規(guī)范操作和評(píng)估市場(chǎng)秩序。

    (四)拆遷方給予相應(yīng)的賠償措施

    實(shí)際上,絕大多數(shù)的拆遷沖突都是因?yàn)檠a(bǔ)償款不足導(dǎo)致的,所以說(shuō)想要避免這些不必要的沖突,開(kāi)發(fā)商應(yīng)該根據(jù)實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)格,給拆遷戶(hù)以足夠的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,并且進(jìn)行合理的協(xié)商,從而和拆遷戶(hù)達(dá)成協(xié)議,使拆遷工作順利進(jìn)行。也就是說(shuō),在進(jìn)行拆遷的過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商需要對(duì)該片區(qū)域的拆遷數(shù)、賠償情況做好調(diào)查,從根本上避免拆遷沖突。

    四、結(jié)語(yǔ)

    總而言之,城市房屋拆遷是城市化進(jìn)程推進(jìn)的必然步驟,怎樣才能做好拆遷房屋工作是我們必須要研究的課題之一。據(jù)目前的實(shí)際情況來(lái)看,拆遷沖突出現(xiàn)的原因多種多樣,政府部門(mén)、拆遷戶(hù)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都有一定的責(zé)任,因此在今后的拆遷中,三方都應(yīng)該改變思路、采取措施,為促進(jìn)我國(guó)城市建設(shè)而做出調(diào)整。

    參考文獻(xiàn):

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    [2]李曉明.關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的分析與探討[J].現(xiàn)代國(guó)企研究,2016,0 (4).

    [3]肖元真,郝祥民,夏群.解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中"動(dòng)拆遷難"的對(duì)策[J].上海企業(yè),2015 (5): 55-57.

    [4]呂亮.談解決當(dāng)前農(nóng)村征地拆遷問(wèn)題的對(duì)策[J].山東工業(yè)技術(shù),2015 (9): 246.

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