房地產(chǎn)項目現(xiàn)金流全過程管理思路探析

何穎

摘要：隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)異軍突起。而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，如何解決房地產(chǎn)項目的現(xiàn)金流問題，也成為現(xiàn)在房地產(chǎn)項目管理中的一個重要方面。本文重點分析了在房地產(chǎn)項目中現(xiàn)金的全過程管理，深入研究房地產(chǎn)項目中的資金流入和流出的環(huán)節(jié)，為保證房地產(chǎn)項目的順利進行提供了重要依據(jù)。

關鍵詞：房地產(chǎn)項目 ?現(xiàn)金流 ?全過程 ?管理

我國改革開放以來，隨著人民生活水平的提高，大家對住房的要求也越來越高，房地產(chǎn)的建筑數(shù)量也不斷呈現(xiàn)上升趨勢。去年全年新房GMV達到了12萬億元，同比增長10%。房地產(chǎn)建設普遍存在前期投入大、建設周期長、銷售受政策影響大、現(xiàn)金支出與回籠時點不匹配等特點。為了保證房地產(chǎn)項目建設的順利完工，做好現(xiàn)金流的合理預測有效管理是關鍵。本文從房地產(chǎn)項目的各個階段分別對房地產(chǎn)項目中現(xiàn)金流的管理進行深入研究，提出了更為合理的現(xiàn)金流管理方案，對房地產(chǎn)現(xiàn)金流全過程管理的意義及有效途徑進行了詳盡分析。

一、房地產(chǎn)現(xiàn)金管理的意義

現(xiàn)金流的管理，貫穿了整個房地產(chǎn)項目的始終?，F(xiàn)金流管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的基礎，是保證房地產(chǎn)項目目標得以實現(xiàn)的資金基礎?，F(xiàn)金流管理作為房地產(chǎn)項目管理的重心，在管理過程中要兼顧整個的施工過程，合理安排資金的使用，這是對房地產(chǎn)管理體系中資金使用數(shù)量和使用時間上的預測，并結(jié)合施工計劃進行資金的控制與合理劃分，保證房地產(chǎn)建設進度得到有效的保障，避免資金鏈斷裂所帶來的嚴重后果。

二、房地產(chǎn)現(xiàn)金管理的途徑

（一）對項目前期現(xiàn)金的計劃

在房地產(chǎn)項目的前期準備階段，我們要對現(xiàn)金流進行預測和計劃。我們要根據(jù)項目的總體要求，分析各項數(shù)據(jù)，確定合理的現(xiàn)金使用，做到既不浪費資金，也不會造成資金不足。要充分考慮到房地產(chǎn)項目在建設的過程中所可能遇到的一切與資金相關的問題和風險，把資金的使用計劃做到完善、周密。

（二）對項目中期現(xiàn)金的控制

在房地產(chǎn)項目的施工過程中，是對項目資金的控制階段。如何有效的使用資金，使資金的使用與工程進度相結(jié)合，是項目中期現(xiàn)金流管理的重點。由于房地產(chǎn)項目的工期都比較長，其中的資金使用分為很多方面，例如：設備的租賃支出、建筑工人的人工支出、建筑材料的購進支出，以及一些合理的或者計劃外的損耗等，都對現(xiàn)金流的管理提出了嚴格的要求。所以，合理控制與安排資金的使用就不能是靜態(tài)的，而是要不斷進行動態(tài)的調(diào)整，符合建筑施工過程的實際需求，發(fā)現(xiàn)問題，及時調(diào)整，保證項目的順利實施。項目中期的現(xiàn)金流管理是整個項目期間現(xiàn)金流管理的最重要的一個階段。

（三）對項目結(jié)束后現(xiàn)金的管理

房地產(chǎn)項目工期結(jié)束以后，并不代表著現(xiàn)金流的管理的結(jié)束。房地產(chǎn)項目結(jié)束后，要對整個項目進行綜合分析，總結(jié)出經(jīng)驗，看現(xiàn)金流的使用過程中，是否有沒有達到標準的地方。發(fā)現(xiàn)問題要及時反饋，并進行快速處理。房地產(chǎn)項目結(jié)束后，還涉及到項目的銷售環(huán)節(jié)，這也是現(xiàn)金流管理中的一個重要環(huán)節(jié)。在這個環(huán)節(jié)中，現(xiàn)金流區(qū)別于工程建設期的流出狀態(tài)，呈現(xiàn)先進的流入狀態(tài)。只有將兩個階段的現(xiàn)金流綜合分析，才能得出整個項目的盈利水平。而項目結(jié)束后的這個期間的現(xiàn)金管理，也要從幾個方面進行。首先，現(xiàn)金收入的金額管理，這是房地產(chǎn)項目盈利的關鍵;其次，現(xiàn)金流入的速度管理，這也影響了房地產(chǎn)項目的貸款歸還，進而影響財務費用的水平，以及房地產(chǎn)企業(yè)的信譽?？梢姡康禺a(chǎn)項目結(jié)束后的現(xiàn)金流管理也是十分重要的。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)項目的現(xiàn)金流管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的一個重要組成部分，是整個房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的重要因素。在房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟的現(xiàn)代社會中，對房地產(chǎn)項目的現(xiàn)金管理的認識也要不斷提高和成熟。要對房地產(chǎn)項目的現(xiàn)金流管理進行有效、合理的安排，使現(xiàn)金的使用符合房地產(chǎn)業(yè)全局的發(fā)展。為整個房地產(chǎn)行業(yè)的有序進步和利潤提升提供堅實的保障。

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