房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)及防范探究

鄒尚勇

[摘 要]近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度極快，越來(lái)越多的房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)在人們的視野，開(kāi)發(fā)空地、興建土木正逐漸成為一項(xiàng)高投入、高回報(bào)產(chǎn)業(yè)。作為一大新興行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，逐漸在多年的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)中構(gòu)建了屬于自己的一套獨(dú)特的金融體系，發(fā)展前景十分可觀。但是，由于近年來(lái)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)高，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融面臨著嚴(yán)峻的安全風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。因此，防控金融風(fēng)險(xiǎn)，防止泡沫經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有決定性作用，因此，找到防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的方法有利于該行業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將危害降至最低。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)金融;風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避;研究

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2019.14.059

[中圖分類號(hào)]F832.2;F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1673-0194（2019）14-0-02

0? ? ?引 言

隨著時(shí)代的進(jìn)步和發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要內(nèi)容和構(gòu)成要素。作為一項(xiàng)新興經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)推動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不斷進(jìn)步發(fā)展，因此，想要保證房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，規(guī)避市場(chǎng)上出現(xiàn)的影響我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不良因素，就要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理指導(dǎo)，滿足合理化、規(guī)范化要求，不斷加強(qiáng)管理，進(jìn)而更好地帶動(dòng)企業(yè)發(fā)展?；诖?，本文將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在金融市場(chǎng)上遇到的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行探討，分析產(chǎn)生這些不安全因素的原因，并提出相應(yīng)的解決方案，進(jìn)而對(duì)此提出合理、科學(xué)的意見(jiàn)。

1? ? ?房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀

作為新興企業(yè)的一種，房地產(chǎn)企業(yè)在一定程度上左右著市場(chǎng)的變動(dòng)方向。通常意義上，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在一定程度上帶動(dòng)著金融行業(yè)的發(fā)展。通過(guò)目前用地情況來(lái)分析房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況可以發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)飆升和地價(jià)增值有關(guān)，用地緊張問(wèn)題是導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)興衰的一大因素，因此，如果城市內(nèi)房?jī)r(jià)飆升，則證明城市用地開(kāi)發(fā)過(guò)度。此外，城市化趨勢(shì)使蓋房建房趨勢(shì)上漲，空房交易達(dá)到了前所未有的增長(zhǎng)速度，而空房交易的大多數(shù)人并不是抱著入住心理，而是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或等待房?jī)r(jià)升值來(lái)賺取中間利潤(rùn)，因此，在城市中人口不多的情況下，卻出現(xiàn)了日益增長(zhǎng)的合同交易現(xiàn)象，最終導(dǎo)致城市中出現(xiàn)“鬼房”，沒(méi)有人入住的現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重;過(guò)度開(kāi)發(fā)、買(mǎi)賣(mài)空房使房?jī)r(jià)被炒得越來(lái)越高。目前，我國(guó)商品房一直呈現(xiàn)一種供不應(yīng)求的狀態(tài)，但由于人們追求高水平的生活質(zhì)量，普通商品房不能很好地滿足人們需求，被滯留下來(lái);精裝房等更能滿足高質(zhì)量生活人群需要的房屋，這樣一來(lái)，房屋建造和銷(xiāo)售價(jià)格被進(jìn)一步抬高。房地產(chǎn)商看準(zhǔn)商機(jī)將精裝房的軟件、硬件設(shè)施做到最好，以滿足各類人群需要，使普通商品房失去了原有的價(jià)值。

2? ? ?房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)概述

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有高風(fēng)險(xiǎn)性，興衰直接牽動(dòng)金融行業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都依賴于銀行貸款等形式來(lái)滿足建造資金所需，再通過(guò)后期售賣(mài)來(lái)填補(bǔ)資金空缺并獲得高額回報(bào)，但是，一旦其中任何一步出現(xiàn)問(wèn)題，諸如無(wú)人購(gòu)買(mǎi)或銷(xiāo)售不暢、資金不到位、施工無(wú)法正常進(jìn)行等情況，就會(huì)出現(xiàn)大面積資金空缺，且無(wú)法彌補(bǔ)，對(duì)參與投資和貸款的所有企業(yè)都將造成一定的財(cái)產(chǎn)損失，房地產(chǎn)行業(yè)展示的高風(fēng)險(xiǎn)性往往會(huì)造成很?chē)?yán)重的后果，一旦出現(xiàn)金融方面的問(wèn)題，會(huì)給企業(yè)或個(gè)人帶來(lái)非常嚴(yán)重的消極影響，甚至有時(shí)會(huì)產(chǎn)生犯罪行為。

3? ? ?出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要因素

3.1? ?政策與法律制度的影響

房地產(chǎn)行業(yè)的興起帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)大幅度提升，使國(guó)家格外重視房地產(chǎn)行業(yè)的興衰發(fā)展，有關(guān)部門(mén)通常會(huì)根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行方向和人民意愿等調(diào)整相關(guān)政策，調(diào)整政策會(huì)在一定程度上給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)影響。在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，如果出現(xiàn)政策調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)發(fā)現(xiàn)并彌補(bǔ)自身存在的不足，這樣一來(lái)，就可以將這種消極影響控制在一定范圍之內(nèi)，防止其影響房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展進(jìn)程，帶來(lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

3.2? ?金融機(jī)構(gòu)體系不健全

在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，房地產(chǎn)企業(yè)和金融行業(yè)密切結(jié)合，是一種建立在資金基礎(chǔ)上的資金密集型企業(yè)。以銀行為代表的巨大融資企業(yè)給房地產(chǎn)站穩(wěn)腳跟的信心，因此，一旦資金方面出現(xiàn)任何問(wèn)題，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大影響。此外，房地產(chǎn)企業(yè)與各個(gè)金融融資機(jī)構(gòu)的關(guān)聯(lián)機(jī)制不健全，會(huì)導(dǎo)致資金方面存在很多問(wèn)題。一些常年從事資金周轉(zhuǎn)行業(yè)的“老滑頭”會(huì)借融資理由拿取高額回報(bào)，但如果資金出現(xiàn)問(wèn)題，留給房地產(chǎn)企業(yè)的資金漏洞也是其難以彌補(bǔ)的。

3.3? ?市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響

房地產(chǎn)企業(yè)深受市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響，例如：“炒房?jī)r(jià)”會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不利影響。由于人們對(duì)于房屋需求增加，房地產(chǎn)商加大開(kāi)發(fā)，使空房數(shù)量在一定時(shí)間段內(nèi)大幅增加，房?jī)r(jià)也隨之上漲，使其甚至呈幾何倍數(shù)提升，使原本打算購(gòu)置房屋的人無(wú)力負(fù)擔(dān)巨額房?jī)r(jià)，空房難以售出，房地產(chǎn)商資金不能很好地填補(bǔ)空缺，進(jìn)而使整個(gè)金融體系受到巨大損害，使一些融資企業(yè)面臨巨額虧損，進(jìn)而出現(xiàn)房地產(chǎn)商無(wú)力償還，空房滯留，造成材料以及資金浪費(fèi)的現(xiàn)象。

3.4? ?我國(guó)房地產(chǎn)與金融結(jié)構(gòu)不匹配

事實(shí)上，我國(guó)金融行業(yè)的出現(xiàn)和起步時(shí)間比較晚。因此，我國(guó)金融體系結(jié)構(gòu)大多采用國(guó)外的技術(shù)，經(jīng)常有直接照搬而不結(jié)合自己實(shí)際發(fā)展需要的情況，導(dǎo)致一些金融體系不合理，這嚴(yán)重阻礙我國(guó)金融行業(yè)的發(fā)展。此外，沒(méi)有自主研發(fā)且比較適合我國(guó)國(guó)情和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的金融結(jié)構(gòu)體系，也是導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難的原因。

3.5? ?存在資金周轉(zhuǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的動(dòng)工往往需要大量資金支持，通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要是銀行貸款。但是，目前我國(guó)銀行貸款方面的管理制度仍存在很多缺陷，不能在特殊情況下及時(shí)處理資金管理中的問(wèn)題，這就導(dǎo)致銀行內(nèi)部不能有效處理自身資金周轉(zhuǎn)和借貸問(wèn)題，在無(wú)形中加大了房地產(chǎn)企業(yè)借貸的金融風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)在償還借貸本金的同時(shí)，還需要高額的利息來(lái)補(bǔ)償銀行資金空缺，導(dǎo)致房地產(chǎn)自身資金運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)虧損。此外，還存在一些無(wú)良的房地產(chǎn)商以借貸款為由欺詐銀行資金，導(dǎo)致銀行出現(xiàn)資金缺損。總之，無(wú)論是銀行還是房地產(chǎn)商，在進(jìn)行資金方面的合作時(shí)，都應(yīng)該做好應(yīng)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，提前做好預(yù)案，進(jìn)而降低資金周轉(zhuǎn)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。

3.6? ?對(duì)金融產(chǎn)品的研究不足

由于我國(guó)金融結(jié)構(gòu)體系不夠完善，導(dǎo)致我國(guó)自主研發(fā)的金融產(chǎn)品很少。我國(guó)對(duì)金融產(chǎn)品的研究還處于初級(jí)階段，不能有效滿足金融機(jī)構(gòu)的實(shí)際需要，不足以應(yīng)對(duì)現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。相反，國(guó)外金融體系發(fā)展較成熟，有專門(mén)的金融機(jī)構(gòu)做相關(guān)分析，使金融管理比較完善，不會(huì)或很少出現(xiàn)較為嚴(yán)重的金融問(wèn)題。因此，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)還要借鑒國(guó)外優(yōu)秀的金融管理經(jīng)驗(yàn)，不斷改進(jìn)自身，以便于更好地解決我國(guó)存在的金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

4? ? ?應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金問(wèn)題的對(duì)策

4.1? ?加強(qiáng)管理

根據(jù)我國(guó)當(dāng)前的發(fā)展現(xiàn)狀和金融市場(chǎng)的情況，監(jiān)督部門(mén)和相關(guān)機(jī)構(gòu)要及時(shí)做出調(diào)整，加強(qiáng)對(duì)金融體系的監(jiān)管，盡量規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，保證整個(gè)金融體系的健康，避免不良風(fēng)氣形成。

4.2? ?加強(qiáng)對(duì)金融產(chǎn)品的研究

面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，各個(gè)金融機(jī)構(gòu)推出的金融產(chǎn)品種類繁多，需要各個(gè)單位在選擇相應(yīng)金融產(chǎn)品時(shí)進(jìn)行詳細(xì)研究，同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該秉承負(fù)責(zé)任的態(tài)度，對(duì)前來(lái)購(gòu)買(mǎi)的人員進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明，使其可以根據(jù)自身需要合理購(gòu)買(mǎi)。

4.3? ?選擇合適的金融產(chǎn)品

一個(gè)適合房地產(chǎn)自身需求的金融產(chǎn)品能夠在最大程度上降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要明確自身對(duì)于資金方面的需求，在購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)金融產(chǎn)品前充分了解該產(chǎn)品的特點(diǎn);同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)也要針對(duì)不同客戶推出不同的金融投資方案。例如：不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該根據(jù)自身資金需求情況選擇合適的借貸產(chǎn)品，根據(jù)利潤(rùn)高低及風(fēng)險(xiǎn)大小選擇長(zhǎng)期貸款或者短期貸款。

4.4? ?強(qiáng)化政府的監(jiān)管程度和重視程度

政府可以利用自身宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行更加全面、嚴(yán)肅地監(jiān)管，并對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行一定的政府干預(yù)，特別要嚴(yán)加管理土地政策，并完善相關(guān)政策規(guī)定。對(duì)于在金融方面存在問(wèn)題的房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)加處理，從而規(guī)范正常的市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房產(chǎn)企業(yè)有序發(fā)展。

5? ? ?結(jié) 語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)作為帶動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量，與人們的生活息息相關(guān)，但是，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)重的資金周轉(zhuǎn)以及不能及時(shí)規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，必須引起國(guó)家相關(guān)部門(mén)重視。針對(duì)該問(wèn)題，政府應(yīng)該出臺(tái)完善的措施和相關(guān)規(guī)定來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。本文列舉了房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程或施工過(guò)程中可能出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)的原因和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不足，并針對(duì)不足提出了簡(jiǎn)單但卻有效的解決方案，有利于促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?？梢?jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展還有很長(zhǎng)的一段路要走，需要在國(guó)家、社會(huì)的共同努力下，抓住發(fā)展契機(jī)，實(shí)現(xiàn)更好地發(fā)展。

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