淺析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)成因及解決對(duì)策

摘要：隨著我國(guó)稅收法律法規(guī)日益完善，新的稅制改革進(jìn)一步規(guī)范了我國(guó)稅收制度。自從全面落實(shí)“營(yíng)改增”以來(lái)，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了許多關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅事項(xiàng)公告，這些政策的好利，為房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃提供了法律和制度保障，使稅收籌劃具有了可行性。但房地產(chǎn)行業(yè)涉稅種類(lèi)繁多，營(yíng)運(yùn)周期較長(zhǎng)，稅負(fù)負(fù)擔(dān)較重使得稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)中存在風(fēng)險(xiǎn)性。因此，本文從稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)著手，分析了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的成因并提出相應(yīng)的防范措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);稅務(wù)籌劃;稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)

一、稅務(wù)籌劃與稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)

（一）稅務(wù)籌劃

稅務(wù)籌劃是企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)，在合法合理的前提下，以國(guó)家相關(guān)的稅收法規(guī)為依托，通過(guò)對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中涉稅事項(xiàng)事先進(jìn)行籌劃和安排，以盡量獲取降低企業(yè)稅負(fù)和防范企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)等多重行為。通常來(lái)說(shuō)，企業(yè)的稅務(wù)籌劃要具有合法性，還要有全局性、目標(biāo)性、事前籌劃性。

常用的籌劃方法主要有三大類(lèi)：一是降低計(jì)稅依據(jù)和稅率。一方面，在稅率既定不變的情況下，降低計(jì)稅依據(jù)是稅務(wù)籌劃最基本的方法。另一方面，如果存在不同的稅率，納稅人也可選擇適用相對(duì)來(lái)說(shuō)較低的稅率，從而降低應(yīng)納稅額來(lái)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。二是利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃，按照國(guó)家稅收優(yōu)惠政策來(lái)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)進(jìn)行調(diào)整布局以符合優(yōu)惠條件來(lái)降低稅負(fù);三是運(yùn)用資金時(shí)間價(jià)值來(lái)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，在稅收法規(guī)許可的情況下延遲稅費(fèi)繳納的時(shí)間，以獲取該部分稅金的遞延時(shí)間價(jià)值。

（二）稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)

稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)是納稅人在進(jìn)行稅務(wù)籌劃過(guò)程中因?qū)?guó)家的稅收政策和稅收法規(guī)存在認(rèn)知誤區(qū)，導(dǎo)致未按國(guó)家稅法規(guī)定進(jìn)行納稅而產(chǎn)生的一系列風(fēng)險(xiǎn)。

稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)包括政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)?？v觀近期房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)，國(guó)務(wù)院相繼發(fā)布多項(xiàng)調(diào)控政策，其目的便是整頓、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，確保地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展，同時(shí)加大“去庫(kù)存”力度，降低經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。在一系列國(guó)家政策的加持下，部分地方政府積極響應(yīng)，分別對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)量身定制相關(guān)政策，限購(gòu)限貸已成為標(biāo)準(zhǔn)配置，整頓經(jīng)營(yíng)模式也初見(jiàn)成效。不難看出，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已在不同形式的政策干預(yù)下發(fā)生了較大程度的變化，與此同時(shí)房地產(chǎn)相應(yīng)的稅務(wù)籌劃也將會(huì)發(fā)生變化。因此，在進(jìn)行內(nèi)部籌劃時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮因整個(gè)市場(chǎng)政策變化產(chǎn)生的政策風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因籌劃失敗導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)，包括企業(yè)未按照稅法的規(guī)定或者納稅時(shí)間進(jìn)行足額納稅面臨的經(jīng)濟(jì)處罰，以及企業(yè)沒(méi)有充分利用稅收政策和法規(guī)中的優(yōu)惠降低企業(yè)稅負(fù)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失。法律風(fēng)險(xiǎn)是指因?yàn)E用稅收政策進(jìn)行逃稅、漏稅和惡意避稅導(dǎo)致企業(yè)國(guó)家稅收流失而面臨的法律處罰風(fēng)險(xiǎn)，其中包括拘役或者拘役并處罰金。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）稅收政策的變動(dòng)

近期財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的許多關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅事項(xiàng)公告，這些政策的好利，為房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃提供了法律和制度保障，使稅收籌劃具有了可行性。與此同時(shí)，稅收政策的出臺(tái)和變動(dòng)對(duì)稅收的環(huán)境也產(chǎn)生了不小的影響。對(duì)于新增的稅收政策房地產(chǎn)企業(yè)納稅人并沒(méi)有很好地理解與掌握，對(duì)這些政策變動(dòng)的初衷更是知之甚少，最終導(dǎo)致企業(yè)的稅收籌劃方案被定性為偷稅、漏稅和避稅。

（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人溝通不充分

稅企之間信息不對(duì)稱(chēng)的現(xiàn)象并不罕見(jiàn)，究其根源是企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)缺乏有效和充分的溝通。一方面，國(guó)家以進(jìn)一步減輕市場(chǎng)主體稅負(fù)為目標(biāo)，出臺(tái)了一系列深化增值稅改革的稅收優(yōu)惠政策，這給房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃提供了政策依據(jù)。但稅收政策出臺(tái)與更新時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)并未及時(shí)對(duì)政策進(jìn)行有效的宣傳和詳細(xì)的解讀，導(dǎo)致相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)政策的執(zhí)行缺乏時(shí)效性。另一方面，企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)長(zhǎng)期以來(lái)的溝通機(jī)制并不合理，企業(yè)和稅局之間對(duì)立的狀態(tài)使企業(yè)并未意識(shí)到在稅務(wù)籌劃過(guò)程中稅務(wù)機(jī)關(guān)的重要性。鑒于稅收立法的現(xiàn)狀，企業(yè)的很多涉稅活動(dòng)適用的稅收政策并不是十分的清晰和詳細(xì)，這就需要企業(yè)在籌劃的過(guò)程中和稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通并確認(rèn)相關(guān)稅收政策的具體適用。總的來(lái)說(shuō)，稅企溝通不及時(shí)和缺乏有效性會(huì)在一定程度上誘發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

（三）稅務(wù)籌劃方案缺乏全面性和協(xié)調(diào)性

我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃目標(biāo)是減輕稅負(fù)，并沒(méi)有考慮到籌劃對(duì)整體利益產(chǎn)生的影響，這很容易導(dǎo)致管理層的決策是片面的。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)是分不同的環(huán)節(jié)，而大部分的稅務(wù)人員只注重對(duì)銷(xiāo)售管理環(huán)節(jié)的籌劃，忽略立項(xiàng)環(huán)節(jié)、土地購(gòu)買(mǎi)和規(guī)劃環(huán)節(jié)以及建設(shè)環(huán)節(jié)的籌劃。如果稅務(wù)籌劃人員未考慮到稅務(wù)籌劃對(duì)企業(yè)整體利益所帶來(lái)的影響，以減輕企業(yè)稅負(fù)為目的做出的籌劃方案便不利于企業(yè)的整體發(fā)展，甚至違背企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的整個(gè)運(yùn)行過(guò)程會(huì)涉及很多征稅項(xiàng)目，像增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、契稅、個(gè)人所得稅、耕地占用稅等這會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)人員在籌劃時(shí)面臨的問(wèn)題非常復(fù)雜，而各部門(mén)之間缺乏協(xié)調(diào)性，導(dǎo)致稅務(wù)籌劃方案并不能順利進(jìn)行。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的解決對(duì)策

（一）對(duì)稅收政策保持應(yīng)有的關(guān)注

稅務(wù)籌劃的前提是不違背稅收法律的規(guī)定，這是稅務(wù)籌劃與偷稅、騙稅、抗稅的根本區(qū)別。房地產(chǎn)企業(yè)要想降低籌劃風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)，務(wù)必要遵守稅收法律的規(guī)定。此外，稅務(wù)籌劃不僅要遵守稅收法律的規(guī)定，還要體現(xiàn)稅收的立法精神。因此，房地產(chǎn)企業(yè)制定稅務(wù)籌劃方案時(shí)需要了解掌握國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)，只有對(duì)國(guó)家相關(guān)稅法及相關(guān)法律研讀理解掌握，才能更好地享受稅收政策，減少企業(yè)的稅收成本。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)人員要保持專(zhuān)業(yè)勝任能力和應(yīng)有的關(guān)注，要時(shí)刻關(guān)注稅法的變化，及時(shí)更新稅法的知識(shí)，并在此基礎(chǔ)上依法進(jìn)行籌劃，切不可違背稅收法律或法規(guī)的要求。

（二）稅企之間應(yīng)加強(qiáng)溝通

房地產(chǎn)企業(yè)在籌劃時(shí)納稅人員應(yīng)及時(shí)掌握最新的各項(xiàng)稅務(wù)信息，了解當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)納稅的相關(guān)法律條文和政策。因此納稅人員應(yīng)建立好與稅務(wù)管理部門(mén)的溝通機(jī)制。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)對(duì)稅收法律的認(rèn)知出現(xiàn)偏差時(shí)要及時(shí)與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通。在籌劃時(shí)若對(duì)適用的稅率，抵扣原則以及應(yīng)享有的稅收優(yōu)惠政策的適用出現(xiàn)疑惑時(shí)，應(yīng)及時(shí)與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通明確適用的稅收規(guī)定以免出現(xiàn)籌劃方案違反法律的規(guī)定或者不被認(rèn)可時(shí)因籌劃失敗而給企業(yè)帶來(lái)額外的損失。另一方面，在出臺(tái)新的稅收規(guī)定或者涉稅公告時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)有效地對(duì)稅收政策進(jìn)行解讀，普及稅法知識(shí)。稅務(wù)機(jī)關(guān)還應(yīng)對(duì)納稅人在使用稅收政策時(shí)易出現(xiàn)的問(wèn)題給予重視，可以公眾號(hào)咨詢平臺(tái)或者走進(jìn)企業(yè)等各種方式為納稅人進(jìn)行解答，幫助房地產(chǎn)企業(yè)合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

（三）保持稅務(wù)籌劃方案的全面性和協(xié)調(diào)性

房地產(chǎn)企業(yè)在制定籌劃方案時(shí)要用發(fā)展的眼光看問(wèn)題，要基于戰(zhàn)略層面，不能只一味地減輕稅負(fù)。要考慮企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，通過(guò)籌劃增加企業(yè)長(zhǎng)期、整體的收益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在籌劃時(shí)要樹(shù)立全面的籌劃管理思想。具體來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目部的設(shè)立進(jìn)行籌劃，可成立獨(dú)立的項(xiàng)目子公司或分公司對(duì)本項(xiàng)目的稅務(wù)、財(cái)務(wù)、成本等進(jìn)行獨(dú)立核算。此后對(duì)土地購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)、規(guī)劃環(huán)節(jié)以及建設(shè)環(huán)節(jié)分時(shí)期、分節(jié)點(diǎn)、分步驟地進(jìn)行稅務(wù)籌劃。與此同時(shí)，在制定籌劃方案時(shí)要統(tǒng)籌各種稅種的籌劃，不能只針對(duì)所得稅的籌劃，而忽視對(duì)土地增值稅、增值稅等稅種的納稅方案的整體籌劃。此外，由于國(guó)家的稅收政策不斷變化和調(diào)整，稅務(wù)人員要及時(shí)地對(duì)籌劃過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行監(jiān)控和跟蹤，并將監(jiān)控結(jié)果及時(shí)反饋給納稅籌劃的決策者，以便及時(shí)對(duì)納稅籌劃方案進(jìn)行調(diào)整修正和改進(jìn)。另外要對(duì)實(shí)施完畢的納稅籌劃方案的效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，考核其經(jīng)濟(jì)效益與最終結(jié)果是否實(shí)現(xiàn)納稅籌劃目標(biāo)。

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作者簡(jiǎn)介：

韓田莉（1990.3- ?），女，漢族，河南鄭州人，碩士研究生，鄭州工商學(xué)院，講師。