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    房屋租賃合同中承租人違約解除問題研究

    2019-08-22 09:53:40程保華
    卷宗 2019年20期
    關(guān)鍵詞:承租人

    程保華

    摘 要:房屋租賃合同是租賃雙方基于自愿、公平原則下簽訂的具有法律效力的合同,雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同條款,自覺遵守。但現(xiàn)實生活中,租賃合同時間較長,且存在一定不確定因素,將會阻礙合同繼續(xù)履行。這種情況下,若仍繼續(xù)履行合同,必定會嚴(yán)重損害一方利益,為此,將會出現(xiàn)一方違約問題,針對違約方能否解除合同,目前仍有很大爭議。為此,本文結(jié)合具體案例,就此爭論進行分析與點評,以期更好地為此類案例提供借鑒與參考。

    關(guān)鍵詞:房屋租賃合同;承租人;違約解除

    1 案情簡介

    2015年3月張某與趙某簽訂一份《房屋租賃合同》,一式兩份,合同規(guī)定:1)租期為2015年8月2日至2019年8月2日止;2)年租金標(biāo)準(zhǔn)為172000元整,一年租期到期后,在原基礎(chǔ)上增加10%,連續(xù)續(xù)租;3)租金應(yīng)在當(dāng)年7月1號前支付。簽訂合同之后,在涉案房屋中張某開了一個湘菜館,按照合同內(nèi)容,雙方仍繼續(xù)履約。2018年1月,該市下發(fā)了舊城改造置換須知,涉案房屋在此次改造之中,屬于協(xié)議拆遷。2018年3月,張某將餐館的各項經(jīng)營許可證注銷,且得到相關(guān)部門許可。餐館經(jīng)營到2018年5月底,即停止經(jīng)營。2018年7月1日,趙某催張某繳納租金,雙方協(xié)商未果,以房屋租賃合同糾紛為由張某向法院起訴,原告訴稱:2018年1月涉案房屋被歸入舊城改造范圍,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,需在2017年7月前將涉案房屋騰空,且在此期間,多次出現(xiàn)停水、停電現(xiàn)象,致使租賃物無法正常使用。為此,2018年5月張某停止?fàn)I業(yè),并向趙某告知,需解除合同,并在2018年3月已將相關(guān)經(jīng)營許可證注銷,在此期間趙某為提出異議。因此,雙方在履行合同期間,由于舊城改造致使合同無法履約,為此,請求于2018年6月解除雙方租賃合同。

    趙某辯稱:趙某訴請解除合同條件不成立。雙方在租賃合同內(nèi)未做解除條件的約定,目前,趙某與舊城改造辦事處就征收補償安置協(xié)議等未達成一致,涉案房屋仍具備經(jīng)營、使用的作用,因此,提前解除合同不成立。

    針對此案件,法院一審判決如下:1、雙方簽訂的合同有效,經(jīng)查明,目前涉案房屋已歸入改造范圍,但至今趙某與改造部門未達成一致,簽訂協(xié)議,因此不同意解除合同。2、涉案房屋還未步入依法征收程序,仍可使用,就解除合同條件來講,本案還不具備,因此,張某的訴稱沒有事實和法律依據(jù),一審駁回張某解除合同的訴求。

    后張某不服,提出上訴,二審認為張某在與趙某(出租人)未協(xié)商一致的情況下,想要單方解除合同,不履行支付租金的義務(wù),可判定為合同的違約方。針對違約方是否具備主張合同解除的權(quán)利,由于張某所經(jīng)營為餐館,且已注銷經(jīng)營許可證,根本無法就涉案房屋再次開業(yè)經(jīng)營,目前根本無法繼續(xù)履行租賃合同。為此,要求張某繼續(xù)履行合同,支付租金,將嚴(yán)重影響張某利益,出現(xiàn)雙方利益失衡,故允許解除合同,但應(yīng)按賠償損失的形式,給予趙某補償,代替繼續(xù)履行。

    2 案情分析及點評

    張某與趙某未協(xié)商一致,想要單方解除合同,不履行支付租金的義務(wù),可看做是合同的違約方。本案的爭議點在于違約方是否具備主張合同解除的權(quán)利,是否合理。筆者認為,一審法院判決有誤,二審法院改判合理。

    2.1 一審法院要求張某繼續(xù)履行合同不具有可行性

    第一,租賃合同存在不適合強制履行性。與一般債務(wù)合同糾紛相比,租賃具有獨特性,主要建立在雙方信任的基礎(chǔ)上,需要雙方進行人格性的考量。如出租人,要對承租人的經(jīng)濟實力、能否有效保管租賃物、按期支付租金等進行考慮。而承租人則需要對出租人能否按時交付租賃物、是否為隨意解除合同等進行考慮。在本案中,2018年5月張某已停止?fàn)I業(yè),且告知趙某,但雙方就賠償問題未達成一致,后上訴法院。在此期間,雙方矛盾劇增,已無信任可言,但租期未到,若強行讓張某履約,則會嚴(yán)重損害張某利益。

    第二,現(xiàn)實中強制履行租賃合同難度較大。根據(jù)《民事訴訟法司法解釋》第463條第2款規(guī)定:“法律文書確定繼續(xù)履行合同的,應(yīng)當(dāng)明確繼續(xù)履行的具體內(nèi)容。”在商業(yè)房屋租賃合同中,若繼續(xù)履約,必將與人身強制相關(guān),這種情況下,仍強令承租人履行合同,則會損害承租人的利益,且讓人難以接受。一般來講,利用損失賠償?shù)姆绞骄山鉀Q此類糾紛,無需涉及人身強制。同時,租賃合同具有長期性,若按實際合同要求,張某將履行至2019年8月,這種情況下,若法院仍要求執(zhí)行,則需做好監(jiān)督工作,持續(xù)性租賃合同,必將帶來較高成本的監(jiān)督,這與法院監(jiān)督本質(zhì)存在一定偏差,且監(jiān)督難度較大。此外,張某已完成注銷餐館等行為,且本涉案房屋現(xiàn)被歸入舊城改造范圍,合同履行期間多次出現(xiàn)停水、停電情況,已嚴(yán)重影響張某利益,這種情況下,即便判決后,張某仍無法履行合同,無法正常經(jīng)營,因此,筆者認為,一審法院判決張某訴求被駁回,不解除雙方租賃合同,實屬有誤。

    2.2 二審法院確認解除租賃合同合理有據(jù)

    1)當(dāng)前,相關(guān)法律針對違約方解除合同的權(quán)利并未明確禁止。由理論角度分析,合同是在雙方公平、自愿原則下簽訂,具有契約精神。按約履行合同,不僅包括法律約束,還與當(dāng)事人的自愿行為有極大的關(guān)系。若其中一方不愿繼續(xù)履約,目前未有強制履行的制度,即便是認為依法成立的合同必須履行,但仍不存在絕對性,不能通過強制性,對抗當(dāng)事人的自由行為。在涉案房屋租賃合同糾紛中,若張某履行合同,則需要再次辦理相關(guān)手續(xù),如餐館的經(jīng)營許可證、衛(wèi)生許可證等,且需保證經(jīng)營期間,供水、供電正常,而這明顯無法實現(xiàn),若強制履行,將增加更多矛盾,嚴(yán)重損害張某權(quán)益。為此,在法律對違約方實施解除合同權(quán)利中未明確禁止的情況下,若違約方主張解除合同,不應(yīng)完全被排斥。

    2)當(dāng)前,針對違約方解除合同有相關(guān)法律依據(jù)?!逗贤ā返?10條規(guī)定:“違約方得以主張免除履行合同義務(wù)的情形?!贬槍Ρ景福p方因承租人張某違約想要解除合同而引起的訴訟,且租賃房屋已被歸入拆遷范圍,且多次停水、停電,已無法滿足張某餐館正常營業(yè),因此可看做是債務(wù)的標(biāo)與強制履行、履行費用過高不符的情形。

    3)根據(jù)《民法通則》第4條規(guī)定中的民事活動基本原則。當(dāng)前涉案房屋已被納入拆遷范圍,周圍經(jīng)濟環(huán)境已不適應(yīng)張某餐館經(jīng)營,若仍舊履行合同,則會嚴(yán)重損害張某利益,導(dǎo)致雙方利益失衡。因此,二審法院判決合同解除,但應(yīng)通過賠償損失的方式,來替代繼續(xù)履行,具有合理性。

    3 結(jié)束語

    綜上所述,針對本案,筆者認為,在一定條件下,賦予違約方合同解除權(quán)具有正當(dāng)性,且在立法及法律審判方面,也具備可行性,但不應(yīng)將其作為一般規(guī)則。要根據(jù)案件實際情況,具體問題具體分析,合理采取此方法。

    參考文獻

    [1]王炎.承租人黃某違約解除與謝某的租賃合同案例研究[D].湖南大學(xué),2017.

    [2]米瑤.合同解除與違約責(zé)任[D].西南政法大學(xué),2014.

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