新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃研究

摘? 要：企業(yè)核心競爭力的重要表現(xiàn)是稅收，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營面臨著市場的宏觀調(diào)控環(huán)境和稅收政策復(fù)雜多變的問題，如何在房地產(chǎn)企業(yè)稅收規(guī)劃中進行合理的稅收籌劃，使企業(yè)長期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和增強抵御風險的能力。由于《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的施行，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨稅收制度發(fā)生變化的情況。在稅制改革的背景下，我國的房地產(chǎn)企業(yè)想要實現(xiàn)健康的發(fā)展，迫切需要加強稅收籌劃。本文從稅收籌劃入手，通過對現(xiàn)存的稅收規(guī)劃理論成果進行研究和探討，融入風險管理研究等方面的理論成果，摸索出適合新的稅制改革條例的稅收籌劃的實踐方法，從而使企業(yè)合理的進行稅收籌劃，增強核心競爭力，實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：新形勢;房地產(chǎn)企業(yè);稅收籌劃

國家宏觀調(diào)控鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控也非常重視，將稅收作為杠桿進行房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。自2008年1月1日起實施的企業(yè)所得稅法，2009年1月1日新頒布的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的實施，使得我國的稅收制度進行了比較大的調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的稅收制度發(fā)生了變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何適應(yīng)稅制改革成為當下研究的重點問題。

企業(yè)的發(fā)展要經(jīng)過風險的分析與規(guī)避，通過風險管理，盡量避免企業(yè)在發(fā)展過程中進行錯誤的決策。每個企業(yè)的發(fā)展都會經(jīng)歷創(chuàng)始、成長、成熟和衰退幾個階段，構(gòu)成完整的企業(yè)生命周期。企業(yè)的發(fā)展與相應(yīng)的財務(wù)戰(zhàn)略相結(jié)合，稅收籌劃建立在財務(wù)戰(zhàn)略之上。本文從企業(yè)的風險管理、生命周期和財務(wù)戰(zhàn)略方面入手，通過將這些理論成果與企業(yè)的稅收籌劃相結(jié)合，研究探索出一條房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃方面的道路，增強企業(yè)實力，使企業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展，增強企業(yè)的競爭力，在稅制改革的新形勢下更好的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的現(xiàn)狀

目前，房地產(chǎn)行業(yè)在我國正在快速的發(fā)展，已經(jīng)形成了很大的規(guī)模，由于利潤較高，這些年整個房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮和高利潤時期，競爭日趨激烈。我國實行政府宏觀調(diào)控的方法，通過稅收作為杠桿對房地產(chǎn)行業(yè)進行了調(diào)控，頒布了稅制改革的施行辦法。其中將營業(yè)稅改為增值稅的征收方式，使得整個房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)繳納和稅收籌劃都發(fā)生了巨大的變化。

由于房地產(chǎn)行業(yè)綜合性較強，其業(yè)務(wù)范圍跨度非常廣，不僅涉及到建設(shè)層面，還涉及銷售層面，業(yè)務(wù)范圍的跨度大決定了房地產(chǎn)行業(yè)納稅的種類多樣。增值稅、土地增值稅等都是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅種。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投入資金量大，利潤較高，使得房地產(chǎn)行業(yè)資金流量極大，資金成本的結(jié)構(gòu)也非常復(fù)雜，巨額的稅金，多樣化的納稅種類，都給房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)繳納造成了非常大的困難。企業(yè)都是以利潤為導向的，如何實現(xiàn)利潤最大化是每個企業(yè)追求的目標，由于房地產(chǎn)行業(yè)資金投入量大，利潤高，對于納稅的籌劃和稅務(wù)的風險管控是非常必要的。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅規(guī)劃和稅務(wù)的風險分析，結(jié)合企業(yè)的生命周期理論，從企業(yè)發(fā)展的各個階段來具體論述，新形勢下如何對納稅進行規(guī)劃，合理的管控企業(yè)納稅風險，實現(xiàn)更好的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅規(guī)劃的辦法

（1）從企業(yè)的稅務(wù)風險規(guī)避角度進行納稅規(guī)劃

要嚴格遵循稅務(wù)風險管理涉及到納稅環(huán)節(jié)的過程順序，建立稅務(wù)風險管理的目標，作為進行稅務(wù)風險管理的指導;建立健全稅務(wù)管理機制;建立和完善風險識別的程序與方法;建立健全企業(yè)稅務(wù)風險應(yīng)對的方案;建立稅務(wù)風險管理績效考核方法。在前期的籌備過程中，就可能面臨的稅務(wù)風險進行分析，在項目組織形式的選擇、獲取土地方式的選擇、建筑方式的選擇，成本分析和開發(fā)順序的選擇過程中，進行充分的前期稅務(wù)風險分析。充分考慮獲取土地的相關(guān)稅務(wù)風險、拆遷補償安置費等，分析在項目的實施過程中可能產(chǎn)生的風險。

資金是企業(yè)項目建設(shè)的靈魂，在項目建設(shè)過程中還要充分考慮到籌資融資方面的風險，從企業(yè)的融資階段就要進行稅務(wù)風險的規(guī)避，要在遵守相關(guān)規(guī)定和制度的前提下進行控制管理。房地產(chǎn)企業(yè)在投資融資的過程中，要發(fā)揮稅務(wù)的盾牌效應(yīng)，控制最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，從而降低企業(yè)資產(chǎn)的負債率，減少企業(yè)的財務(wù)風險。要嚴格遵守獨立交易的原則，為了防范稅務(wù)風險，企業(yè)要盡量選擇正規(guī)的金融機構(gòu)。在企業(yè)的開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)風險管理，主要是在合同管理、發(fā)票方面。自從營業(yè)稅改增值稅的政策實施，企業(yè)在進行稅務(wù)風險規(guī)避時，要根據(jù)企業(yè)情況進行增值稅的抵扣，在納稅籌劃時重點考慮納稅風險點。要重點關(guān)注房地產(chǎn)的銷售過程中存在的稅收問題，重視稅務(wù)機關(guān)重點檢查的增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等稅金的繳納，與稅務(wù)人員加強溝通，熟練掌握稅法內(nèi)容，避免稅務(wù)風險的產(chǎn)生。房地產(chǎn)建設(shè)完成后，銷售過程中可能產(chǎn)生的風險也不可小覷，在規(guī)避風險的過程中，還要充分考慮到增值稅等對房價、企業(yè)利潤的影響。

企業(yè)要招攬在稅務(wù)風險規(guī)避方面相應(yīng)的人才，充分結(jié)合稅收籌劃和風險管理相關(guān)的基本理論，分析房地產(chǎn)企業(yè)的財稅特點，通過籌劃人員前期風險分析，設(shè)計風險規(guī)避方案的方式盡量為企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風險。保證企業(yè)稅務(wù)安全，促進企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展，增強核心競爭力。

（2）從企業(yè)的生命周期角度進行納稅規(guī)劃

1.資金融資階段的納稅籌劃

資金融資階段是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的早期階段，此階段房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金，為了籌集大量的資金，企業(yè)主要進行融資，融資方式包括銀行信貸融資、企業(yè)上市融資等。由于融資方式的多元化，導致稅務(wù)繳納的標準不同，我們要結(jié)合稅務(wù)繳納標準對不同的融資方式進行多種方式的納稅籌劃。

企業(yè)在融資前要充分考慮各種融資方式對企業(yè)所得稅、土地增值稅等的影響，取得正規(guī)的發(fā)票根據(jù)。要充分考慮到資金的使用期限，對利息進行資本化，企業(yè)提前與稅務(wù)機關(guān)溝通，明確最佳關(guān)聯(lián)方融資金額，在所得稅前扣除支付給關(guān)聯(lián)方的貸款利息。

2.項目建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段，是稅收籌劃工作的重要環(huán)節(jié)，在這一階段要考慮到房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)項目中的成本，合理規(guī)劃和分配成本費用，制定詳細的納稅方案。納稅籌劃在項目開始階段就進行整體的測算和規(guī)劃，只有從長計劃、細致安排才能為企業(yè)應(yīng)對納稅問題提前安排。

通過在設(shè)計過程中對建設(shè)項目的開發(fā)成本和核算成本進行分析，房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)初期，開發(fā)的樓盤種類可能會有別墅區(qū)、公寓等，這些項目雖然是同批開發(fā)，但是建設(shè)分期，使得增值率和對應(yīng)的稅務(wù)會有所不同，所以在做建設(shè)項目規(guī)劃時，要通過合理的時間分配來適當降低企業(yè)的稅務(wù)負擔。樓盤分期規(guī)劃，清算時只能以分期項目為單位來計劃土地增值率;不同增值率的房產(chǎn)同期規(guī)劃，可以按同期的整體增值率合并來進行土地增值稅的清算?？梢酝ㄟ^對比這兩種方式的增值率，來進行更高利潤、更低稅務(wù)的納稅規(guī)劃。在納稅規(guī)劃中可以充分考慮稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策，進行稅務(wù)規(guī)劃時盡量貼合稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策，盡量降低企業(yè)的納稅負擔，提高利潤率。

3.銷售階段的納稅規(guī)劃

房地產(chǎn)是橫跨建設(shè)與銷售兩大部門的行業(yè)，在房地產(chǎn)的銷售階段同樣也需要高額稅金的繳納。

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售階段的稅務(wù)籌劃，主要是關(guān)注售價對土地增值稅的影響，如果房產(chǎn)的售價較高，其土地增值稅的繳納金額也相對較高;房產(chǎn)售價降低時，土地增值稅繳納的額度也降低，但同時企業(yè)的利潤也會隨之下降。所以企業(yè)在房地產(chǎn)的銷售階段的納稅規(guī)劃主要是對房價進行合理的調(diào)控，既不能過高，使土地增值稅繳納額度增加，也不能使售價過低，影響到企業(yè)建設(shè)的房地產(chǎn)項目的利潤收益，所以企業(yè)應(yīng)該尋找到最佳的平衡點，盡量降低企業(yè)的納稅金額，使企業(yè)的利潤實現(xiàn)最大化。另外，精裝房的銷售可以將裝修作為單獨的業(yè)務(wù)獨立進行核算，這種方法可以降低房屋售價，同時降低土地增值稅的繳納。

（3）重視財務(wù)戰(zhàn)略對企業(yè)的生命周期和稅收規(guī)劃的影響

財務(wù)戰(zhàn)略是通過對企業(yè)的環(huán)境、資金和發(fā)展計劃等因素進行充分分析后，以價值分析為基礎(chǔ)，促進企業(yè)資金長期有效的流動和配置為衡量標準，針對企業(yè)的融資計劃、投資和資金分配計劃等財務(wù)活動制定的，系統(tǒng)的、整體的、長期的決策計劃，是企業(yè)進行戰(zhàn)略的財務(wù)規(guī)劃標準。稅收籌劃的目的是盡量減輕企業(yè)的稅收負擔，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標，通過合理合法的利用稅收優(yōu)惠政策或有利條款，對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營投資和理財活動等一切涉及稅務(wù)事項進行預(yù)先設(shè)計和策劃的經(jīng)濟行為。企業(yè)的納稅籌劃一切圍繞財務(wù)戰(zhàn)略目標進行，他們的根本目的是一致的，從根本上講，稅收籌劃應(yīng)歸納在企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略管理的范圍，企業(yè)的稅收籌劃是由企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略的目標決定的，同時又能對財務(wù)戰(zhàn)略目標產(chǎn)生一定的影響。

企業(yè)中財務(wù)戰(zhàn)略的內(nèi)容，按照財務(wù)活動的形式可以劃分為企業(yè)籌資戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略和利潤分配戰(zhàn)略三大類，稅收籌劃對財務(wù)戰(zhàn)略的三類內(nèi)容都有重要影響。在進行財務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃時，主要考慮的是房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式、利潤資金、合作開發(fā)項目等，制定合理的財務(wù)戰(zhàn)略目標來進行企業(yè)項目的融資活動，這種合理的財務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃影響著日后納稅籌劃。通過合理的財務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃，根據(jù)各種分配形式的利益分成方式，尋找最優(yōu)的納稅結(jié)構(gòu)，最終達到利益的最大化。在財務(wù)戰(zhàn)略影響稅收籌劃的過程中，也要注意合法性原則、無條件服務(wù)于企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略決策原則，成本效益的原則。

基于房地產(chǎn)企業(yè)的生命周期階段來進行財務(wù)戰(zhàn)略目標規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)的生命周期是財務(wù)戰(zhàn)略的重要組成方面。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略，依托于房地產(chǎn)企業(yè)的生命周期，一個企業(yè)從設(shè)立、成長、成熟到逐漸衰退，直至消亡是必經(jīng)之路。掌握了企業(yè)的生命周期的規(guī)律就等于抓住了企業(yè)發(fā)展的規(guī)律，才能正確的進行企業(yè)的自我定位和戰(zhàn)略目標的規(guī)劃和調(diào)整，通過研究企業(yè)的生命周期的規(guī)律，有效防范企業(yè)不同階段可能遇到的各種風險，通過不斷的進行戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)的調(diào)整來保持企業(yè)的競爭力，適應(yīng)當下的新環(huán)境，維持企業(yè)正常的新陳代謝，從而達到延長房地產(chǎn)企業(yè)生命周期的效果。

企業(yè)的投資戰(zhàn)略、融資戰(zhàn)略、分配戰(zhàn)略等都應(yīng)該重視周期性因素的影響，根據(jù)企業(yè)所處不同的生命周期階段來進行相應(yīng)的財務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃。財務(wù)戰(zhàn)略與稅收籌劃要看到企業(yè)生命周期的規(guī)律，通過合理的規(guī)劃企業(yè)成長期、成熟期、衰退期籌資戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略與分配戰(zhàn)略，最大限度的爭取企業(yè)的利潤。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)比較復(fù)雜，由于該行業(yè)業(yè)務(wù)范圍跨度大，資金大量流動，所需繳納稅額、種類都比較多，在新形勢下進行房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃要充分結(jié)合風險管理，企業(yè)生命周期，財務(wù)戰(zhàn)略等方面的理論成果，更好的進行企業(yè)稅收規(guī)劃，避免稅收方面可能出現(xiàn)的問題，提高企業(yè)的競爭力，促進企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

參考文獻

[1]李晶.關(guān)于"營改增"后 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的探討[J].商業(yè)會計，2018（08）：60-61

[2]張旭."營改增"后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃之道[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2019（03）：33-35

[3]李少春.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風險以及防范措施[J].卷宗，2018（08）：118

[4]謝方.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要誤區(qū)及優(yōu)化對策[J].企業(yè)改革與管理，2019（02）：117-126

作者簡介：周長纓（1968年-），女，漢族，云南省昆明市人，副高級會計師，大學本科，財務(wù)稅務(wù)管理方向。