A股市場房地產(chǎn)上市公司投資價值分析

黃淑恒

摘? 要：隨著中國房地產(chǎn)業(yè)二十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為人們重點關(guān)注的行業(yè)之一。滬深股市的房地產(chǎn)板塊也成為熱點板塊，價格起伏，房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展不僅帶動房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，也為投資者帶來了很多的投資機會，但同時不可避免地存在投資風險，投資者們普遍關(guān)注房地產(chǎn)上市公司是否具有投資價值。本文以房地產(chǎn)上市公司2011年至2013年的財務(wù)報告為基礎(chǔ)，選取合適的財務(wù)指標構(gòu)建了投資價值評價指標體系。在分析了目前國內(nèi)主流的主成分分析法和熵權(quán)法的優(yōu)缺點和適應(yīng)性之后，將兩種分析方法相結(jié)合，利用主成分分析法對主要指標因子進行分析，在此基礎(chǔ)上，利用熵權(quán)法客觀確定權(quán)重的特點對主要成分進行綜合分析，結(jié)合股票市盈率得出房地產(chǎn)上市公司投資價值的個股排名，以期可以為投資者提供理性的投資參考。

關(guān)鍵詞：A股市場;房地產(chǎn)上市公司;投資價值分析

房地產(chǎn)業(yè)，從根本上是進行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基礎(chǔ)性建設(shè)產(chǎn)業(yè);廣義的講是就土地以及土地上各類建筑物的開發(fā)、銷售、經(jīng)營和維護等相關(guān)事業(yè)管理的綜合行業(yè)，狹義的講是指就土地及其上建筑物和其他附著物的買賣。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了諸多關(guān)聯(lián)行業(yè)，如鋼鐵、建材、玻璃、塑料、家電等行業(yè)，同時也促生了一批新興的房地產(chǎn)細分行業(yè)，如房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)評估和物業(yè)管理等行業(yè)，屬于具有高度產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度的產(chǎn)業(yè);房地產(chǎn)為國家提供大量的財政收入，伴隨著我國城鎮(zhèn)化進程的高速發(fā)展，一度成為國家重要的經(jīng)濟支柱，但因為與廣大人民群眾的生活息息相關(guān)，也必然成為政策性比較強的行業(yè)。

一、企業(yè)價值的含義與企業(yè)價值評估

企業(yè)價值是由企業(yè)選擇的資產(chǎn)和投資創(chuàng)造的，企業(yè)價值來源于各要素的有機結(jié)合，只有在企業(yè)運行中才能體現(xiàn)出來。從不同的角度來分析企業(yè)價值會形成不同的概念，常見的有賬面價值，市場價值，內(nèi)在價值等。賬面價值是指以會計的歷史成本原則為計量依據(jù)，按照權(quán)責發(fā)生制的要求來確認企業(yè)價值，企業(yè)的賬面價值是以歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的，賬面價值可以直接根據(jù)企業(yè)的報表資料取得，具有客觀性強、計算簡單、資料易得等特點。但賬面價值沒有考慮通貨膨脹和市場影響等重要因素，與市場價格的差別是很大的，并且較易被企業(yè)管理當局所操縱，從而使不同企業(yè)之間、同一企業(yè)不同時期之間的賬面價值缺乏可比性。

二、投資價值分析的指標選取

（1）盈利能力指標。盈利能力通常是指企業(yè)在一定時期內(nèi)賺取利潤的能力。盈利能力的強弱直接影響企業(yè)的償債能力;對于股東（投資人）而言，企業(yè)盈利能力決定著他們能夠獲取多少股息，盈利能力提高還會使股票價格上升，從而使股東們獲得資本收益。因此盈利能力是理性投資者選取投資目標時最重要的分析指標。每股收益。該指標通常反映上市公司的經(jīng)營成果，是投資者評價企業(yè)盈利能力，做出投資決策的重要依據(jù)之一。凈資產(chǎn)收益率。投資者投資股票的目的是為了獲取投資收益，通常情況下，房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)中借入資金占有相當大的比重，利用杠桿原理來進行房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)的普遍行為，因此資產(chǎn)負債率高是房地產(chǎn)上市公司的特點。凈資產(chǎn)收益率不僅反映企業(yè)自有資本的盈利能力，還與企業(yè)的負債經(jīng)營有直接關(guān)系。銷售毛利率。該指標反映了企業(yè)產(chǎn)品銷售的獲利能力。

（2）增長能力指標。增長能力反映企業(yè)發(fā)展前景，一個具有良好成長能力的上市公司能夠讓投資者看見可預見的未來報酬，具有極高的投資價值。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受土地稀缺性的影響，一定程度上限制了其增長能力，擴張能力對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，故而是分析房地產(chǎn)上市公司投資價值的必要內(nèi)容?？傎Y產(chǎn)增長率。該指標用于衡量企業(yè)總資產(chǎn)的擴張程度。主營業(yè)務(wù)收入增長率。該指標是反映企業(yè)的成長性。凈利潤增長率。該指標反映企業(yè)凈利潤的增長幅度。

（3）償債能力指標。房地產(chǎn)業(yè)的項目開發(fā)周期長以及高負債率等特點決定了企業(yè)對資產(chǎn)的流動性有特殊的要求，當國家出臺銀根緊縮的財政政策和相應(yīng)的金融政策，提高貸款利率時，會嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動性，如果企業(yè)的償債能力不夠好，資產(chǎn)流動性情況就將惡化，企業(yè)經(jīng)營風險也就隨之增大。該指標是最常用的財務(wù)指標之一，用于測量企業(yè)短期償債能力，能反映企業(yè)資產(chǎn)流動性狀況。該指標是衡量企業(yè)流動資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動負債的能力，該指標是對流動比率的補充?，F(xiàn)金流動負債比率。該指標是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的根基，良好的經(jīng)營現(xiàn)金流量對負債比率說明企業(yè)現(xiàn)金流量充裕，抗風險能力強。由于國家政策的調(diào)控，商品房成交量下降，降低了房地產(chǎn)企業(yè)預定的回款速度，導致企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入了“現(xiàn)金為王”時代。所以用現(xiàn)金流量來衡量房地產(chǎn)公司的抗風險能力尤為重要。剔除預收款后的資產(chǎn)負債率。該指標是評價企業(yè)負債水平和償債能力的重要指標，預售房款作為一項負債，對于企業(yè)的資產(chǎn)負債率有比較大的影響，因此本文用扣除預收款后的資產(chǎn)負債率來替代資產(chǎn)負債率作為評價指標。

三、結(jié)論

首先，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從高速增長的時代進入平穩(wěn)發(fā)展階段，行業(yè)發(fā)展日趨成熟，行業(yè)內(nèi)部聚集度增加，企業(yè)規(guī)模化程度加深，中小型企業(yè)受到比較大的沖擊。其次，房地產(chǎn)上市公司近三年來財務(wù)績效基本保持平穩(wěn)，受國家政策調(diào)控和市場導向的影響，平均盈利能力的增速有所減緩，平均利潤率有所下降，資產(chǎn)負債率有所提高，營運成本有所增加。第三，房地產(chǎn)上市公司占總上市公司的比重較大，房地產(chǎn)板塊依舊是投資熱點，但行業(yè)平均市盈率較高，投資風險已經(jīng)顯現(xiàn)。

參考文獻

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[2]吳星，張紅和張鑫.中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力評價研究[J].中國房地產(chǎn)金融，2003（09）：3-7