物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理的困境及對策研究

張春麗

摘? 要：全面預(yù)算是物業(yè)服務(wù)企業(yè)理財活動的重要環(huán)節(jié)，處在十分重要的地位，它涉及到企業(yè)經(jīng)營活動的各個方面。它是物業(yè)公司經(jīng)營管理的重要組成部份，是提高企業(yè)競爭力和價值最大化的有效措施，也是推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的重要手段。但是，實際工作中，全面預(yù)算管理的實施面臨著政策不完善、專業(yè)不強、經(jīng)驗不足等原因，使得它的全面推行還面臨著一些困境，摸著石頭過河，達不到預(yù)期效果。本文從全面預(yù)算的概述及作用入手，分析物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題，并提出改進對策。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)企業(yè);財務(wù)預(yù)算;困境;對策

全面預(yù)算是企業(yè)理財活動的起點，是修建高樓大廈的基石，首先，它需要我們掌握企業(yè)資金運動規(guī)律，從做好各種的計劃安排，站在下好一盤棋的角度對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)狀況進行統(tǒng)籌安排;其次，全面預(yù)算要為物業(yè)公司的未來資金運動提供信息，為企業(yè)管理層和業(yè)主等信息需求者掌握物業(yè)公司未來的現(xiàn)金流量和經(jīng)營業(yè)績目標(biāo)、指標(biāo)提供了基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)來源，即是對物業(yè)公司的未來一定時期內(nèi)經(jīng)營目標(biāo)和財務(wù)目標(biāo)所作的定量規(guī)劃。通過全面預(yù)算的編制和實施，明確了各部門實現(xiàn)各項經(jīng)營目標(biāo)過程中的財務(wù)關(guān)系，規(guī)劃、控制企業(yè)的經(jīng)營活動，防范于未然，促使企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)更好地“落地”，為企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)提供合理保證打下堅實基礎(chǔ)。

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理的作用

計劃帶來的節(jié)約，是最大的節(jié)約。為了保證財務(wù)預(yù)算的有效性，使之真正落到實處，還應(yīng)加強全面預(yù)算管控。其作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

（1）掌握資金運動的持點和規(guī)律

與其他企業(yè)的資金運動相比，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資金運動，主是涉及到收取管理費和費用支出兩個環(huán)節(jié)。在編制財務(wù)預(yù)算之前，需要提高財務(wù)預(yù)算的準(zhǔn)確性和可操作性，了解收費周期季節(jié)性波動、以及合同相關(guān)成本費用支出的規(guī)律性等。

（2）全員參與，積極參與

全面預(yù)算管理不僅僅是財務(wù)部門的事情，所有部門均應(yīng)積極參與，建立成本效益意識。將財務(wù)預(yù)算工作融入到所有員工身上，充分樹立全面預(yù)算理念，使其參與到全面預(yù)算編制與實施中，這能有效地增強對其預(yù)算目標(biāo)的認同，來加強目標(biāo)的一致性，以此將實行全面預(yù)算執(zhí)行考核和激勵體系相結(jié)合，增強員工實現(xiàn)目標(biāo)的主動性和責(zé)任性，確保全面預(yù)算執(zhí)行得以實現(xiàn)提供合理保證。

（3）結(jié)合實際，收支平衡

全面預(yù)算目標(biāo)是通過全員努力能夠?qū)崿F(xiàn)的目標(biāo)，應(yīng)結(jié)合內(nèi)外部環(huán)境，充分考慮市場環(huán)境變化等因素，并與以前的年度實際經(jīng)營情況以及預(yù)期目標(biāo)相結(jié)合，實現(xiàn)收支平衡，略有盈利。

（4）提高資金效益，降低成本

物業(yè)服務(wù)中，物業(yè)收費有即定標(biāo)準(zhǔn)，提供質(zhì)價相符的服務(wù)。嚴格控制成本費用支出，防止預(yù)算包括不必要的費用項目，仔細審核其支出的合理性，強化變動性費用管控，例如：辦公費、車輛費、差旅費、業(yè)務(wù)招待費等實行總量控制，分項考核，并結(jié)合業(yè)務(wù)實際發(fā)生必要性，杜絕隨意開支。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題

（1）目標(biāo)不清晰

預(yù)算編制是全面預(yù)算管理的基石，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)行業(yè)的特殊性，其提供的產(chǎn)品是服務(wù)，量化和對象化時較為困難，在進行全面預(yù)算編制時，如果全面預(yù)算決策目標(biāo)不清晰，預(yù)算起點就較難確定，會造成與企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的結(jié)合不緊密，脫離實際業(yè)務(wù)，導(dǎo)全面致預(yù)算方案與實際完成情況的偏差較大，達不到預(yù)期效果。

（2）預(yù)算人員專業(yè)性不強

一些小型的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，缺少專門的預(yù)算機構(gòu)，財務(wù)人員即是預(yù)算編制人員，而實際上很多財務(wù)人員忙于應(yīng)付眼前工作，只局限于日常的會計核算方面，對事前控制的理念不強，不具備全面預(yù)算管理的技能和經(jīng)驗。在成本管控方面，不注重過程控制，做事后先生，沒有收支平衡點的概念，對成本費用不設(shè)警報線，浪費現(xiàn)象得不到有效遏制，待泛濫決堤時干著急，卻束手無策。

（3）政策指導(dǎo)性太強與市場化的矛盾

由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營收入受政策控制性很強，其提供的產(chǎn)品---服務(wù)是無形的，在市場中是參與競爭的。而在市場化的角逐中為提高產(chǎn)品質(zhì)量所增加服務(wù)成本時卻戴上了政策管控的“緊箍咒”，故而造成了成本市場化而收入?yún)s游離在計劃經(jīng)濟之間的不可調(diào)和的矛盾。這一矛盾一方面造成執(zhí)行評價標(biāo)準(zhǔn)難以維繼，另一方面使得全面預(yù)算管控往往與實際經(jīng)營相悖，超支現(xiàn)象較為突出，批復(fù)流于表面，造成其成本費用得不到有效管控，計劃成了“空話”，全面預(yù)算沒有起到預(yù)期的作用，最終流于形式，成為一項空洞的“負債工作”。

三、提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理的對策

（1）合理設(shè)計全面預(yù)算編制，明確范圍

實行參與管理，符合實際。在全面預(yù)算編制過程中，充分調(diào)動各個部門和所有人員共同參與，特別是企業(yè)總經(jīng)理必須牽頭和重視，確定服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，而財務(wù)人員據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)除去固有成本外，量化成本費用。編制全面預(yù)算時，不僅只考慮傳統(tǒng)的收支平衡，還必須納入提高服務(wù)質(zhì)量的超支預(yù)算，并確定超支標(biāo)準(zhǔn)。這樣的全面預(yù)算才不與無形的服務(wù)質(zhì)量矛盾，將全面預(yù)算編制與實際完成的偏差降到最低點，從而也才能真正實施得下去。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的全面預(yù)算范圍大致相似，結(jié)合投入與產(chǎn)出效果進行比較分析，編制全面預(yù)算收支情況表，將各個部門經(jīng)營收支、結(jié)余相關(guān)數(shù)據(jù)納入其中，統(tǒng)一表格，簡化流程，并方便財務(wù)審核匯總。收入方面應(yīng)包含：物業(yè)管理費、保潔收入、餐飲收入、綠化收入、房租收入、其他收入;成本方面應(yīng)包含：員工薪金、社保及福利費、公共用水電費、設(shè)施設(shè)備維護費、保安費用、保潔費用、綠化費用、維修費用、消殺費、低耗品攤銷、招投標(biāo)費、電話費、辦公費、其他。每年編制預(yù)算時結(jié)合本年度規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、人員工資、保安保潔工作等重要相關(guān)數(shù)據(jù)數(shù)量的變動情況，對全面預(yù)算方案進行編制。

（2）設(shè)立預(yù)算機構(gòu)，培養(yǎng)專業(yè)預(yù)算人員

全面預(yù)算管理工作的全面推行中，財務(wù)部只是其中的一員，還涉及到每個部門的方方面面，企業(yè)要真正將全面預(yù)算管理工作做好，不僅需要有組織和制度上的保障、領(lǐng)導(dǎo)的重視和監(jiān)督厲行，同時還需要設(shè)立專門的預(yù)算管理機構(gòu)，做到信息互通、及時反饋，將預(yù)算信息與執(zhí)行完成情況，按月、按季的進行匯總，從而把控預(yù)算管理的每個環(huán)節(jié)，防止信息不對稱。

再好的制度也需要人去完成，全面預(yù)算管理也不例外。預(yù)算管理人員不僅要精通財務(wù)核算和成本管理，更重要的是要具備大局觀和戰(zhàn)略意識，具有很強的溝通能力和執(zhí)行力，故而企業(yè)培養(yǎng)預(yù)算管理人才時，可適當(dāng)放寬預(yù)算人員和財務(wù)人員管理權(quán)限，以此調(diào)動其積極性，發(fā)揮其主觀能性，有意識地提升其做事做人的格局和高度。

工作中，通過組織相關(guān)人員的培訓(xùn)，提高全面預(yù)算管理水平和實操能力，設(shè)置部門專職預(yù)算負責(zé)人員，加強聯(lián)系，緊密溝通，將預(yù)算工作落到實處，并貫徹到底，滲入到工作的日常，使之成為工作中的一項必不可少的工作習(xí)慣。

（3）優(yōu)化評價考核體系，保障預(yù)算功能的實現(xiàn)

為保證全面預(yù)算管理工作真正落到實處，應(yīng)有一套完善的評價考核體系作保障。一是將預(yù)算指標(biāo)計入工資績效部分。與部門績效、個人績效掛起鉤來，加以考核：將預(yù)算完成的好壞，實行獎罰分明，拉開距離，可使人力資源部負責(zé)考核，財務(wù)部提供預(yù)算完成情況數(shù)據(jù)，各部門之間負責(zé)監(jiān)督，相互配合;二是預(yù)算指標(biāo)實際完成情況分期匯報，滾動反饋。基于物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費周期的特性，預(yù)算評價可按月度評價和按季評價，事中控制很有必要性，如等到年末才來收集匯報已無法進行調(diào)整;三是具體偏差具體分析。企業(yè)在評價時，要重視每一項實際與預(yù)算完成情況的偏差，對于超過10%的偏差都要找找原因，落實責(zé)任，形成預(yù)算預(yù)警機制;四是強化外部監(jiān)督。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，每一位業(yè)主是最有效的監(jiān)督者，將每年物業(yè)服務(wù)收費的收支情況進行公示，讓全體業(yè)主監(jiān)督。例如一些社區(qū)節(jié)日活動的每個方案策劃，各種預(yù)算要全部公開、透明、讓全體業(yè)主明明白白消費。這不僅加強了與業(yè)主的溝通聯(lián)系，還促進了企業(yè)全面預(yù)算管理的良好運作。

四、結(jié)束語

在整個國民經(jīng)濟從速度型向效益型轉(zhuǎn)變的大環(huán)境下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的預(yù)算管理工作顯得十分重要，需要未雨綢繆，從而減少資源使用中配置不合理，利用低和浪費現(xiàn)象，實現(xiàn)資源最佳組合和最優(yōu)組合，物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行全面預(yù)算管理的理論與方法，切實做到財務(wù)預(yù)算這塊心臟的血液供給暢通無阻，那么全面預(yù)算管理才將有源源不斷的供給和補充。

參考文獻

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