房地產(chǎn)市場調(diào)整及與金融的關(guān)聯(lián)分析

孔令安

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間不僅是密不可分的兩個行業(yè)，而且兩個行業(yè)具有相輔相成的關(guān)系。首先金融資本為房地產(chǎn)的經(jīng)營、開發(fā)以及流通消費提供了重要的資金支持，并且金融業(yè)也能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場發(fā)揮重要的調(diào)節(jié)作用。近年來，我國房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出攀升的趨勢，且多個城市城市的房價都出現(xiàn)了歷史新高，而為了對房價的過度增長趨勢進行有效抑制，我國出臺了限購、限貸等一系列政策，使全國百城新建住宅平均價格出現(xiàn)了回落趨勢，政策調(diào)控開始發(fā)揮了顯著效果。從當(dāng)前的樓市調(diào)控以及以往的調(diào)控政策方面來看，從金融端對貸款規(guī)模實施有效控制，以此抑制需求，是目前房價調(diào)控中使用最廣泛、使用頻率最高、也是最為直接的防控手段。由此表明，房地產(chǎn)價格會因為受到金融市場因素的深刻影響而出現(xiàn)波動。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場;房地產(chǎn)價格;市場調(diào)控;金融因素;關(guān)聯(lián)

一、房地產(chǎn)價格波動受金融因素的影響分析

（一）房地產(chǎn)市場供給規(guī)模隨著社會融資規(guī)模的擴大而隨之?dāng)U大

房地產(chǎn)價格與社會融資規(guī)模之間的關(guān)系多為正向互動關(guān)系，社會融資規(guī)模影響房地產(chǎn)價格出現(xiàn)波動，主要是因為其能夠?qū)Ω淖兎康禺a(chǎn)的供給。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式就是銀行信貸，而房地產(chǎn)企業(yè)在利率管制、調(diào)整信貸配給等方式的調(diào)整下，就會對企業(yè)的信貸可得性發(fā)揮良好的調(diào)控，進而使房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模受到一定程度的影響。反之，當(dāng)信貸擴張以及擴大了融資規(guī)模的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)就能夠在獲取充足的資金支持下，加大對房地產(chǎn)建設(shè)的資金投入，房地產(chǎn)市場也會由此而出現(xiàn)過熱的情況，進而導(dǎo)致房價出現(xiàn)上漲趨。

于此同時，大量民間資金注入到房地產(chǎn)市場，委托貸款、“影子銀行”以及信托貸款等多種融資方式出現(xiàn)的市場當(dāng)中，使大量資金注入到房地產(chǎn)市場當(dāng)中，讓房地產(chǎn)獲取資金支持的渠道有了更多的選擇，促使房地產(chǎn)業(yè)得以進一步繁榮發(fā)展。在多種融資方式中，“影子銀行”可以通過信用生成、信貸抵押以及風(fēng)險擴散等相關(guān)機制使投入到房地產(chǎn)市場中的資金規(guī)模得到進一步擴大，并因此成為當(dāng)前融資渠道中的核心融資方式。在對房價上漲發(fā)揮了巨大推動作用的同時，也使房地產(chǎn)業(yè)所面臨的金融風(fēng)險以及泡沫膨脹形成不斷累積。而房地產(chǎn)業(yè)在融資規(guī)?？s減、信貸緊縮的情況下，想要獲取足夠的資金支持來加大房地產(chǎn)的生產(chǎn)建設(shè)就存在一定困難，因此就會使房地產(chǎn)過熱的情況得到有效控制，達到調(diào)控房價處于平穩(wěn)或下降趨勢。

（二）杠桿因素對房地產(chǎn)價格通過借助政策導(dǎo)向產(chǎn)生影響

從實際中我們可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場通過杠桿率所傳遞的政府信號而對微觀主體預(yù)期實施有效調(diào)整，以此使房地產(chǎn)實際的需求情況得以有效改變，并由此可引發(fā)房價出現(xiàn)一定波動。杠桿率與房地產(chǎn)價格之間主要呈正相關(guān)。市場主體在政府趨于加杠桿的情況下，就會借助政策導(dǎo)向而推出經(jīng)濟面上行的趨勢，并且房地產(chǎn)市場也會呈現(xiàn)出良好發(fā)展的信號，進而對房地產(chǎn)市場形成看漲預(yù)期發(fā)揮一定的促進作用，進而刺激投資、消費以及投機型購房均出現(xiàn)相應(yīng)增長，在需求增加、金融投資增加影響下，房地產(chǎn)價格就會出現(xiàn)持續(xù)走高的趨勢。而當(dāng)政府趨于去杠桿的情況下，政策導(dǎo)向又會推動市場主體發(fā)出經(jīng)濟面平穩(wěn)的信號，促使房地產(chǎn)市場更加趨于穩(wěn)定發(fā)展，進而對房地產(chǎn)市場的看漲預(yù)期以及購房需求發(fā)揮一定的抑制作用，進而對房地產(chǎn)價格發(fā)揮調(diào)控作用，使價格能夠趨于穩(wěn)定趨勢。

（三）房價因利率調(diào)節(jié)對資金成本的影響而出現(xiàn)波動

利率調(diào)整可以發(fā)揮對房地產(chǎn)價格發(fā)揮基礎(chǔ)性的調(diào)控作用，通常情況下，房價與利率之間的關(guān)系多呈現(xiàn)出負相關(guān)。在存款利率出現(xiàn)下降趨勢的情況下，居民的貸款成本也會隨之出現(xiàn)相應(yīng)降低，而居民對于購房的需求就會出現(xiàn)相應(yīng)增加，而在需求增加的推動下，就對房價就會呈現(xiàn)出拉動式上漲。此外，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)擴大房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模的主要資金來源就是銀行融資，而當(dāng)貸款利率出現(xiàn)降低的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)對資金籌集的成本就會相應(yīng)減少，進而使房地產(chǎn)業(yè)擴大投資規(guī)模能夠獲取充足的資金支持，進而使房價出現(xiàn)供給推動式上漲。

二、調(diào)控房地產(chǎn)市場以及房地產(chǎn)價格的相關(guān)政策建議

（一）加強完善房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控

為了促進房地產(chǎn)業(yè)能夠得以健康平穩(wěn)的發(fā)展，需要在對房地產(chǎn)投資的投機行為實施有效抑制的同時，還需要增加對剛性需求的扶持力度。通過與國家當(dāng)前的經(jīng)濟形勢以及房地產(chǎn)的客觀需求相結(jié)合，提出相關(guān)合理性改善需求，支持居民家庭購買普通自住房，對于存在房貸家庭再次購房時，調(diào)整最低首付款，具體的首付款比例不能夠低于40%;針對購房者名下已有房產(chǎn)的情況下，對其賣出住房后換購自主房給予金融貸款支持。從長遠角度來說，通過增加房產(chǎn)稅代替限購政策具有一定的可行性。

（二）利用合理的投資渠道，進一步對利率市場化進行完善

以市場實際供求為依據(jù)，以央行基準(zhǔn)利率不斷完善利率體系以及利率市場化機制，對房地產(chǎn)價格實施有效調(diào)控。為進一步加快推動利率市場化進程的進程，在落實國務(wù)院對民間資本提出的相關(guān)政策的同時，還需要鼓勵民間資本將資金投入到其他行業(yè)當(dāng)中。同時民間資本還需要通過借助信托、村鎮(zhèn)銀行以及基金等現(xiàn)代金融投資平臺來改變對房地產(chǎn)的投資方向和投資形式，陰道民間資金向商業(yè)地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)移。通過借助房地產(chǎn)股權(quán)私募基金以及房地產(chǎn)信托基金等房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品，將民間資金流向供應(yīng)端揮積極的引導(dǎo)作用，可有效減少對房地產(chǎn)投機情況，緩解供需矛盾。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲與金融因素之間存在著密不可分的關(guān)系，為了能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格波動實施有效調(diào)控，就需要在清楚了解兩者之間影響關(guān)系的前提下，加強對房地產(chǎn)業(yè)融資規(guī)模的管控與監(jiān)管力度，通過利用供給側(cè)改革來實現(xiàn)房地產(chǎn)供需兩端的去杠桿，并通過利用貨幣政策，疏通貨幣政策傳導(dǎo)途徑，使房地產(chǎn)市場價格能夠在貨幣政策以及數(shù)量型貨幣政策影響的得到全方位的調(diào)控，使房地產(chǎn)業(yè)得以健康平穩(wěn)的發(fā)展。

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