考慮居民參與出資的上海里弄房屋改造博弈

文/施建剛 閔心茹 司紅運(yùn)

一、引言

上?，F(xiàn)存的里弄房屋大多建于1930年前后，且主要為磚木結(jié)構(gòu)，建筑結(jié)構(gòu)老化嚴(yán)重，人口密度較高，越來(lái)越難以滿足居民的基本生活需求，[1]亟需進(jìn)行相應(yīng)的修繕改造。但目前上海里弄房屋修繕改造在資金來(lái)源方面面臨著巨大的挑戰(zhàn)。一方面，現(xiàn)階段的上海里弄房屋改造難以吸引社會(huì)資金參與。里弄是多元文化交融的產(chǎn)物，是上海特有的、珍貴的建筑歷史文化遺產(chǎn)。[2]保留保護(hù)里弄房屋至關(guān)重要。2017年11月，上海市人民政府印發(fā)的《關(guān)于堅(jiān)持留改拆并舉深化城市有機(jī)更新進(jìn)一步改善市民群眾居住條件的若干意見(jiàn)》（滬府發(fā)〔2017〕86號(hào)）提出對(duì)上海歷史風(fēng)貌和優(yōu)秀歷史建筑開(kāi)展保留保護(hù)性修繕改造，里弄房屋也包含其中。新政策使開(kāi)發(fā)商難以通過(guò)大規(guī)模翻新和轉(zhuǎn)變里弄的居住功能等手段來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利，從而導(dǎo)致里弄房屋修繕改造項(xiàng)目對(duì)其缺乏吸引力。另一方面，政府財(cái)力有限，難以通過(guò)一己之力完成眾多里弄房屋修繕改造項(xiàng)目。目前上海里弄房屋改造主要采用政府全額出資模式，例如虹口區(qū)春陽(yáng)里、普陀區(qū)金城里等①。雖然不排除有居民承擔(dān)少量成本的案例，如黃浦區(qū)步高里的衛(wèi)生設(shè)備增加改造中每戶居民出資100元，但總體來(lái)說(shuō)，還是以政府出資為主。若上海繼續(xù)采用政府全額補(bǔ)貼的方式，政府財(cái)政將入不敷出。以上海市虹口區(qū)為例，虹口區(qū)計(jì)劃按每年5000戶的節(jié)奏實(shí)施修繕改造，保守估計(jì)每戶成本約為30萬(wàn)元②，即虹口區(qū)每年需要約15億元用于里弄改造，而2017年虹口區(qū)住房保障支出僅為4.9億元[3]，財(cái)政壓力可見(jiàn)一斑。而放眼整個(gè)上海中心城區(qū)，約有730萬(wàn)平方米各類里弄房屋需要保留保護(hù)，僅“十三五”期間就需修繕完成各類里弄房屋250萬(wàn)平方米，改造任務(wù)十分艱巨。

有學(xué)者指出，解決資金問(wèn)題的關(guān)鍵在于提高居民對(duì)于里弄房屋價(jià)值的認(rèn)識(shí)[4]。當(dāng)居民對(duì)房屋價(jià)值認(rèn)識(shí)到位后，即可以組建有居民參與的當(dāng)?shù)亟M織，用以建設(shè)和優(yōu)化社區(qū)環(huán)境。這時(shí)，可以利用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來(lái)吸引資金，解決房屋保留改造的資金問(wèn)題。[5]從已有的先進(jìn)國(guó)家住房制度實(shí)踐看，引導(dǎo)居民參與出資也是緩解政府財(cái)政壓力的重要出路。例如英國(guó)的共享所有權(quán)制度，使當(dāng)?shù)刭Y金有限的居民獲得房屋所有權(quán)成為可能，在該制度下居民和市政府一起購(gòu)買房產(chǎn)，居民分月付給政府屬于政府部分的房產(chǎn)租金，直到居民有足夠的資金能力可以買下全部房產(chǎn)。[6]但如何實(shí)現(xiàn)居民對(duì)于房屋價(jià)值的認(rèn)識(shí)，并利用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來(lái)吸引資金，如何在國(guó)內(nèi)實(shí)踐共享所有權(quán)制度，目前還缺少相關(guān)文獻(xiàn)。

那么，究竟怎樣才能促使居民出資參與里弄房屋的修繕改造呢？現(xiàn)迫切需要探討政府和居民雙方的利益機(jī)制，推動(dòng)居民出資參與的前提條件，不同條件下雙方行為模式的演變路徑，政府如何實(shí)施有效的規(guī)制。

本文僅討論不改變居住用途的里弄房屋修繕改造。一方面，改變居住用途的改造不存在吸引私人資金的問(wèn)題[7]。例如原盧灣區(qū)“新天地”[8]、徐匯區(qū)建業(yè)里等都屬于改變居住用途的改造，私人資金都取得了可觀的投資回報(bào)。另一方面，改變居住用途的改造不符合上海目前的政策導(dǎo)向。過(guò)去十幾年，大量里弄房屋采用拆除的方式進(jìn)行改造，對(duì)上海城市風(fēng)貌建設(shè)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展造成不利的影響。[9]有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2012年底，與1949年時(shí)里弄建筑總量相比，上海已累計(jì)拆除占地面積50%的里弄建筑，其中絕大部分拆除于20世紀(jì)90年代后。[10]

演化博弈理論強(qiáng)調(diào)局中人是有限理性的，博弈的均衡狀態(tài)需要通過(guò)局中人不斷試錯(cuò)、學(xué)習(xí)來(lái)實(shí)現(xiàn)。演化博弈能更好地反映有限理性群體之間博弈行為發(fā)展的動(dòng)態(tài)均衡[11]，適用于局中人不能直接或系統(tǒng)地影響其他局中人未來(lái)行為的情形[12]。演化博弈在政策研究方面有大量應(yīng)用，例如研究群體性突發(fā)事件的政府行為[13]、拆遷弱勢(shì)群體與強(qiáng)勢(shì)群體之間的演化博弈等[14]。

本文研究對(duì)象符合有限理性假設(shè)，政府和居民在決策博弈中存在短視行為，雙方策略選擇都是不斷調(diào)整的動(dòng)態(tài)過(guò)程。因此，本文構(gòu)建演化博弈模型來(lái)分析政府與居民在上海里弄房屋修繕改造項(xiàng)目中的互動(dòng)機(jī)制、動(dòng)態(tài)均衡及演化路徑，探索引導(dǎo)居民出資改造的途徑，提出政府規(guī)制策略，并使用Matlab軟件對(duì)博弈進(jìn)行仿真分析，提出引導(dǎo)居民參與上海里弄房屋修繕改造的政府規(guī)制建議。本文具有較強(qiáng)的實(shí)踐價(jià)值，同時(shí)，對(duì)于解決其他地區(qū)房屋修繕改造的資金問(wèn)題也具有一定的借鑒意義。

二、里弄房屋改造中居民與政府的演化博弈模型

（一）模型的假設(shè)條件

不改變居住用途的里弄房屋由于缺乏后期收益，難以吸引企業(yè)進(jìn)入。為實(shí)現(xiàn)里弄房屋修繕改造的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，政府部門需要進(jìn)行引導(dǎo)，提高居民參與所在里弄房屋修繕改造工作的積極性。因此本文將居民與政府作為博弈的兩大主體。雙方符合有限理性人假設(shè)，追求自身利益最大化，且選擇過(guò)程具有一定慣性，決策時(shí)以現(xiàn)有策略為依據(jù)。根據(jù)上海的實(shí)際情況，對(duì)模型作出下列假設(shè)。

假設(shè)1：居民的策略空間為SR=（參與，不參與）?！皡⑴c”策略是指居民積極響應(yīng)政府號(hào)召，在里弄房屋修繕改造中投入資金，居民選擇“參與”的概率為x；“不參與”策略是指居民不投入資金，而將資金應(yīng)用于投資其他項(xiàng)目或消費(fèi)，居民選擇“不參與”的概率為(1-x)。

假設(shè)2：面對(duì)居民的行為，政府有兩種策略選擇，其策略空間SG=（干預(yù)，不干預(yù)）。其中，“干預(yù)”策略是指政府運(yùn)用公共權(quán)力頒布相關(guān)政策法規(guī)，通過(guò)檢查、督促、限制等措施引導(dǎo)居民投入資金參與里弄房屋修繕改造項(xiàng)目，政府選擇“干預(yù)”的概率為y；“不干預(yù)”策略是指里弄房屋修繕改造過(guò)程中對(duì)居民行為不進(jìn)行任何干預(yù)，政府選擇“不干預(yù)”的概率為(1-y)。

假設(shè)3：若政府采取“干預(yù)”策略，則需要投入一定的人力和物力，干預(yù)的內(nèi)容包括在社區(qū)內(nèi)進(jìn)行宣傳、對(duì)居民進(jìn)行游說(shuō)、監(jiān)督居民遵守合約、制定對(duì)居民的獎(jiǎng)勵(lì)制度等，由此產(chǎn)生的監(jiān)管成本為C，包括監(jiān)管機(jī)構(gòu)的行政管理、宣傳、檢查、執(zhí)法等成本。在政府“干預(yù)”時(shí)，對(duì)于“參與”的居民，政府根據(jù)出臺(tái)的法規(guī)條款給予其獎(jiǎng)勵(lì)，如資金補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等，對(duì)居民的獎(jiǎng)勵(lì)額度用B表示。

假設(shè)4：若居民采取“參與”策略，將減輕政府財(cái)政壓力、提高政府聲譽(yù)，由此給政府帶來(lái)的正向收益為V，里弄房屋修繕改造后的房屋增值部分由居民享受，正向收益為P0。若居民采取“不參與”策略，其將資金用于投資其他項(xiàng)目或消費(fèi)的收益為P1，此時(shí)，該里弄房屋不實(shí)施更新，同時(shí)根據(jù)上?，F(xiàn)有的里弄房屋保留保護(hù)政策，也不實(shí)施房屋動(dòng)拆遷。

假設(shè)5：博弈的初始狀態(tài)是“公眾參與較少且政府干預(yù)較多”，政策的理想目標(biāo)是通過(guò)政策手段，實(shí)現(xiàn)“居民積極參與，并盡量減少政府干預(yù)”。

根據(jù)以上假設(shè)，可得出居民參與里弄房屋修繕改造博弈的支付矩陣，如表1所示。

表1 居民參與里弄房屋修繕改造博弈的支付矩陣

（二）模型的構(gòu)建

根據(jù)模型的假設(shè)條件，可以得到居民選擇“參與”和“不參與”策略下的期望收益和以及群體平均期望收益，如下所示：

同理，可得到政府選擇“干預(yù)”和“不干預(yù)”策略下的期望收益以及群體平均期望收益：

以上表達(dá)式中，“U”表示期望收益。下標(biāo)“R”和“G”分別表示居民和政府?！癥”和“N”對(duì)于居民而言分別表示“參與”與“不參與”，對(duì)于政府而言分別表示“干預(yù)”與“不干預(yù)”?！癕”表示平均值。

居民選擇“參與”策略的復(fù)制動(dòng)態(tài)方程和政府選擇“干預(yù)”策略的復(fù)制動(dòng)態(tài)方程分別為：

三、政府與居民的演化穩(wěn)定性分析

式（7）和式（8）描述了政府與居民博弈過(guò)程中雙方策略調(diào)整的動(dòng)態(tài)關(guān)系。對(duì)于兩種群演化博弈模型，漸進(jìn)穩(wěn)定狀態(tài)要求滿足以下條件：兩種群的復(fù)制動(dòng)態(tài)方程同時(shí)等于0。則在平面H={(x，y)|0≤x≤1，0≤y≤1}上可得演化博弈的 5個(gè)均衡點(diǎn) ：(0，0)、(0，1)、(1，0)、(1，1)、(x*，y*)。其中 x*=-C/B，y*=(P1-P0)/B。當(dāng)且僅當(dāng) x*∈ [0，1]、y*∈ [0，1]時(shí) (x*，y*) 才存在。

博弈的演化穩(wěn)定策略（ESS）需要通過(guò)穩(wěn)定性檢驗(yàn)[7]，即滿足 ：?FE(x)/?x＜0，?FG(y)/?y＜0。其中，

根據(jù)式（9）可見(jiàn)，當(dāng)y=y*時(shí)，F(xiàn)E(x)始終為0，意味著所有x水平都是穩(wěn)定狀態(tài)；當(dāng)y≠y*時(shí)，x=0和x=1是兩個(gè)穩(wěn)定狀態(tài)。其中，當(dāng)y＞y*時(shí)，x=1是ESS，當(dāng)y＜y*時(shí)，x=0是ESS。根據(jù)式（10）可見(jiàn)，當(dāng)x=x*時(shí)，F(xiàn)G(y)始終為0，意味著所有y都是穩(wěn)定狀態(tài)；當(dāng)x≠x*（此時(shí)必然x≥0），則y=0和y=1是兩個(gè)穩(wěn)定狀態(tài)，其中y=0是ESS。

使用相軌跡示意圖描繪系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)演化趨勢(shì)，如圖1所示。

圖1 政府與居民博弈演化相軌跡示意圖

在政策出臺(tái)初期，一方面政府尚未出臺(tái)對(duì)居民的補(bǔ)貼政策，另一方面按照慣例居民投資其他項(xiàng)目或消費(fèi)的收益較大，居民具有投資或消費(fèi)的慣性，居民資金用于投資其他項(xiàng)目或消費(fèi)的收益大于里弄房屋修繕改造后的房屋增值，且兩者的差值大于政府對(duì)居民的補(bǔ)貼（P1-P0＞B）。在這種情形下，居民會(huì)選擇不參與里弄房屋的更新，政府也會(huì)選擇不干預(yù)，則系統(tǒng)的均衡是(0，0)，對(duì)應(yīng)的軌跡區(qū)域是a。

為增加居民參與的意愿，讓系統(tǒng)從a區(qū)域轉(zhuǎn)到b區(qū)域，必須增加政府對(duì)居民的補(bǔ)貼，或者降低P1與P0的差值，使得0＜P1-P0≤B。由于居民投資其他項(xiàng)目的收益較難通過(guò)里弄房屋修繕改造的相關(guān)政策加以控制，所以需要提高P0。需要說(shuō)明的是，為避免系統(tǒng)直接進(jìn)入c區(qū)域，導(dǎo)致系統(tǒng)均衡繼續(xù)向(0，0)發(fā)展，最終導(dǎo)致政府的干預(yù)政策失效，政府需在政策發(fā)布的初期就以最大的可能性提高補(bǔ)貼的力度，并以一定的外在手段增大里弄房屋修繕改造后的房屋增值收益，讓系統(tǒng)直接進(jìn)入b區(qū)域。在b區(qū)域中，居民會(huì)積極投入資金參與里弄房屋修繕改造，政府也可逐步降低干預(yù)的力度，是本系統(tǒng)期望達(dá)到的狀態(tài)。為使系統(tǒng)維持在該區(qū)域，需要擴(kuò)大b區(qū)域的面積。由于政府在初期已經(jīng)投入大量資金用于補(bǔ)貼居民，此時(shí)再通過(guò)提高政府對(duì)居民的補(bǔ)貼B來(lái)擴(kuò)大b區(qū)域的面積不是明智之選，也不符合政策制定的目標(biāo)。故此時(shí)唯有通過(guò)一定的外在手段提高里弄房屋修繕改造后的房屋增值收益來(lái)擴(kuò)大b區(qū)域的面積，使得系統(tǒng)維持在b區(qū)域的范圍內(nèi)。

當(dāng)P0增加到一定程度時(shí)，居民通過(guò)里弄房屋修繕改造所得收益已經(jīng)大于將資金投資于其他項(xiàng)目的收益（P1-P0≤0），系統(tǒng)將進(jìn)入?yún)^(qū)域d。此時(shí)，由于進(jìn)行里弄房屋改造所得收益高，居民有動(dòng)力投入資金進(jìn)行里弄房屋的修繕改造，政府降低對(duì)居民的補(bǔ)貼也不會(huì)影響到居民的決策，系統(tǒng)將向(1，0)均衡發(fā)展，是里弄房屋修繕改造演化最希望達(dá)到的理想狀態(tài)。但是從b區(qū)域到d區(qū)域的演化過(guò)程，需要大量的時(shí)間和外在手段來(lái)提高P0的值。

總結(jié)上述分析，可得三種參數(shù)條件下的系統(tǒng)演化軌跡和政策規(guī)制手段，如表2所示。

表2 不同參數(shù)條件下的系統(tǒng)演化軌跡和政策規(guī)制手段

從以上分析中可以看出，模型中引入的參數(shù)C（政府的監(jiān)管成本）對(duì)博弈的演化進(jìn)程沒(méi)有影響，這主要是因?yàn)槟Ｐ图俣巳绻用癫粎⑴c也沒(méi)有相關(guān)的懲罰措施。由于居民沒(méi)有對(duì)應(yīng)的不參與成本，政府的監(jiān)管成本不能對(duì)居民的決策構(gòu)成影響，所以政府的監(jiān)管成本對(duì)博弈演化進(jìn)程沒(méi)有影響。

四、模型演化仿真研究

為了更好地探究政府如何引導(dǎo)居民參與投資，以下使用Matlab軟件模擬三種具體參數(shù)變化下，居民與政府在里弄房屋改造中的穩(wěn)定策略結(jié)果。根據(jù)目前上海政府全額出資改造的現(xiàn)狀，以下均設(shè)定居民和政府的初始值為0.1和0.9，其余參數(shù)在滿足參數(shù)不等式條件的前提下取定。

圖2 情形1：狀態(tài)Ⅰ下的模擬演化結(jié)果

情形1：在狀態(tài)Ⅰ的情況下，假設(shè)P1=5，P0=3，B=1，C=2，滿足該狀態(tài)下的參數(shù)條件。根據(jù)仿真程序得到的結(jié)果如圖2所示。隨著演化迭代步數(shù)增加，政府進(jìn)行干預(yù)與居民參與投資所占的比例不斷減小，最后二者互動(dòng)行為演化的穩(wěn)定點(diǎn)為(0，0)。由圖可知，當(dāng)投資其他項(xiàng)目或消費(fèi)的收益與里弄房屋修繕改造后的房屋增值差大于政府給予的補(bǔ)貼時(shí)，政府會(huì)逐漸趨向于不干預(yù)，居民會(huì)逐漸趨向于不參與投資。此時(shí)，里弄房屋將逐漸趨向于不改造。

圖3 情形2：狀態(tài)Ⅱ下的模擬演化結(jié)果

情形2：在狀態(tài)Ⅱ的情況下，假設(shè)P1=4，P0=2，B=3，C=2，滿足該狀態(tài)下的參數(shù)條件。根據(jù)仿真程序得到的結(jié)果如圖3所示。隨著演化迭代步數(shù)增加，政府進(jìn)行干預(yù)所占的比例不斷減小，居民參與投資所占比例先增加后不斷減小，最后二者互動(dòng)行為演化的穩(wěn)定點(diǎn)為(0，0)。由圖可知，當(dāng)投資其他項(xiàng)目或消費(fèi)的收益與里弄房屋修繕改造后的房屋增值差大于0但小于政府給予的補(bǔ)貼時(shí)，政府會(huì)逐漸趨向于不干預(yù)，居民會(huì)先增加參與程度而后逐漸趨向于不參與投資。此時(shí)，里弄房屋將逐漸趨向于不改造。

圖4 情形3：狀態(tài)Ⅲ下的模擬演化結(jié)果

情形3：在狀態(tài)Ⅲ的情況下，假設(shè)P1=3，P0=4，B=2，C=2，滿足該狀態(tài)下的參數(shù)條件。根據(jù)仿真程序得到的結(jié)果如圖4所示。隨著演化迭代步數(shù)增加，政府進(jìn)行干預(yù)比例不斷減小，居民參與投資所占比例不斷提高，最后二者互動(dòng)行為演化的穩(wěn)定點(diǎn)為(1，0)。由圖可知，當(dāng)投資其他項(xiàng)目或消費(fèi)的收益與里弄房屋修繕改造后的房屋增值差小于政府給予的補(bǔ)貼時(shí)，政府會(huì)逐漸趨向于不干預(yù)，居民會(huì)逐漸趨向于參與投資。此時(shí)，里弄房屋將逐漸趨向于由居民出資進(jìn)行改造。在此演化過(guò)程中，政府逐步降低干預(yù)程度表現(xiàn)為補(bǔ)貼B和干預(yù)成本C兩方面的下降，可見(jiàn)政府可采取逐步降低補(bǔ)貼的方式，推動(dòng)系統(tǒng)的演化。

五、結(jié)論與建議

根據(jù)上述分析，本文得到以下結(jié)論：

結(jié)論1：政府對(duì)居民的獎(jiǎng)勵(lì)程度（或稱補(bǔ)貼力度）和里弄房屋修繕改造的增值收益是推動(dòng)演化進(jìn)程的關(guān)鍵因素。

結(jié)論2：目前上海大致處于居民投資其他項(xiàng)目或消費(fèi)的收益與里弄房屋修繕改造后的房屋增值差大于0但小于政府補(bǔ)貼的情形④，若不采取規(guī)制措施系統(tǒng)將向不改造演化。提升里弄房屋修繕改造的增值收益是目前推動(dòng)上海系統(tǒng)演化的關(guān)鍵，應(yīng)積極通過(guò)內(nèi)在、外在措施，控制系統(tǒng)演化趨勢(shì)，并推動(dòng)博弈演化進(jìn)程。

內(nèi)在措施主要體現(xiàn)在對(duì)居民的補(bǔ)貼上。為避免系統(tǒng)演化出現(xiàn)倒退，本文提出應(yīng)先暫時(shí)穩(wěn)定目前的補(bǔ)貼水平，通過(guò)外在措施提升里弄房屋修繕改造增值收益，待增值收益取得較大提升時(shí)再逐步降低政府補(bǔ)貼，后者可通過(guò)出臺(tái)政策逐年減弱對(duì)居民的補(bǔ)貼力度得以實(shí)現(xiàn)。

外在措施主要是提高修繕改造后的增值收益?？梢詮奶嵘课萜焚|(zhì)和檔次、進(jìn)行差異化產(chǎn)品供給、改革產(chǎn)權(quán)制度[14]、打造品牌效應(yīng)、整合多元文化資源[15]等角度出發(fā)。關(guān)鍵在于通過(guò)市場(chǎng)化手段提升里弄房屋的市場(chǎng)價(jià)值，通過(guò)政策手段保證房屋價(jià)值的變現(xiàn)途徑。在里弄房屋修繕改造的增值收益提升過(guò)程中，會(huì)有越來(lái)越多的居民意識(shí)到里弄房屋的價(jià)值，愿意出資進(jìn)行改造。此時(shí)再結(jié)合上述的內(nèi)在措施，隨時(shí)間逐步降低政府對(duì)于里弄房屋修繕改造的補(bǔ)貼額度，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)。

由此，本文從時(shí)間序列角度對(duì)上海里弄房屋修繕改造提出以下政策建議：先穩(wěn)定當(dāng)前對(duì)居民的補(bǔ)貼水平，同時(shí)迅速有效地提高里弄房屋改造后的增值收益，而后逐步、緩慢地降低對(duì)居民的補(bǔ)貼力度。后續(xù)需要對(duì)以上政策建議作細(xì)化研究，提出實(shí)施內(nèi)在和外在措施的具體步驟。

注釋

①來(lái)源于上海市人民政府決策咨詢研究項(xiàng)目重點(diǎn)課題“上海城市有機(jī)更新和‘留改拆’政策研究”的一手調(diào)研資料，調(diào)研時(shí)間為2018年7月6日－2018年8月31日。

②根據(jù)虹口區(qū)春陽(yáng)里一期改造調(diào)研情況保守估算得出。春陽(yáng)里一期涉及46戶居民，改造初始合同簽約價(jià)為1100萬(wàn)人民幣，若考慮到改造過(guò)程中的內(nèi)容變更、住戶住房補(bǔ)貼等費(fèi)用，成本將遠(yuǎn)超1100萬(wàn)人民幣。由于春陽(yáng)里三期工程目前仍在施工，項(xiàng)目最終戶均成本還未公布官方數(shù)據(jù)，此處僅保守估計(jì)戶均成本約為30萬(wàn)。

③同①。

④同①。