防范房地產(chǎn)風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展

文/張永岳 嚴(yán)躍進(jìn)

一、關(guān)于房地產(chǎn)市場風(fēng)險的性質(zhì)

通過多年的實踐，我們對房地產(chǎn)市場風(fēng)險的性質(zhì)應(yīng)該有更加清晰的認(rèn)識，并予以一定的界定，以便更好地應(yīng)對和防范風(fēng)險。如果我們把房地產(chǎn)市場風(fēng)險解釋為房地產(chǎn)市場的波動引發(fā)的不確定性，其中包括投資、供求、規(guī)模、價格等各種因素的波動所引起的房地產(chǎn)市場的不確定性，那么可以發(fā)現(xiàn)，所有的市場在任何時間點都有風(fēng)險，風(fēng)險始終與市場相伴隨。那么，每天觀察風(fēng)險的人是誰呢？首先應(yīng)是企業(yè)家，其次是政府主管部門。為什么政府主管部門要關(guān)心這個風(fēng)險呢？如果在現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)生活中，房地產(chǎn)市場的不確定性已演化成一個系統(tǒng)性、集聚性或普遍性乃至趨勢性的不確定性問題，那么政府主管部門就需要非常關(guān)注它了。

再引申開來：為什么中央領(lǐng)導(dǎo)也要關(guān)注房地產(chǎn)風(fēng)險？如果在現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)生活中，房地產(chǎn)市場的不確定性可能會影響經(jīng)濟(jì)金融安全，并進(jìn)而影響社會安全穩(wěn)定，這個時候中央領(lǐng)導(dǎo)就必然會予以關(guān)注。可見，對整個市場風(fēng)險的性質(zhì)及其定位的把握要分寸得當(dāng)，這看起來是個老問題，是個長期問題，但是在實踐工作當(dāng)中，還是涉及到一個如何應(yīng)對的問題。

在房地產(chǎn)調(diào)控的實際工作中，過去有些區(qū)域政府領(lǐng)導(dǎo)對一般的市場風(fēng)險過于敏感，有可能造成應(yīng)對動作過多。但是如果對系統(tǒng)性的風(fēng)險沒有認(rèn)識、沒有防范、沒有預(yù)警，那么就可能對大問題的出現(xiàn)措手不及。所以，認(rèn)識清楚房地產(chǎn)風(fēng)險的性質(zhì)，并予以合適的界定，有助于我們在實際工作中防范和化解相應(yīng)的房地產(chǎn)風(fēng)險。

二、注重雙向防范房地產(chǎn)風(fēng)險

黨的十八大以后，在房地產(chǎn)市場調(diào)控中，有些很好的經(jīng)驗要長期堅持。第一，“房子是用來住的，不是用來炒的”。這句話要作為綱領(lǐng)性的指示來貫徹，這樣的提法現(xiàn)在大家都接受了。從政治社會的角度要堅持這樣一個提法，重點不僅在于市場風(fēng)險，而且在于使老百姓獲得社會安全感、住房獲得感，要讓老百姓知道我們國家以人為本，是關(guān)心老百姓住房問題的，這是從政治社會的角度防范風(fēng)險。第二，“分城施策”、“一城一策”也是很好的做法，可以降低過去房地產(chǎn)大一統(tǒng)的調(diào)控所可能形成的系統(tǒng)性風(fēng)險影響。第三，防范房地產(chǎn)風(fēng)險，重點要關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)可能引發(fā)的金融風(fēng)險。房地產(chǎn)出現(xiàn)大的問題肯定會影響社會信用，引發(fā)金融風(fēng)險，引發(fā)社會問題。對于那些行之有效的做法我們要堅持下去，不要變動。

同時，在當(dāng)前中國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生新的情況特別是要防范經(jīng)濟(jì)下滑風(fēng)險的情況下，更要雙向防范房地產(chǎn)風(fēng)險。關(guān)于房價高可能帶來的很多問題，大家都認(rèn)識到了，但是這里講的雙向防范，一是我們還要保持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有一定的增速。就像整個中國經(jīng)濟(jì)不能失速，整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也不能失速，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的困難點就在這里。中國房地產(chǎn)業(yè)具有雙重歷史使命，既要拉動經(jīng)濟(jì)又要改善民生。這種雙重使命一直伴隨著整個中國現(xiàn)代化的過程。我們過去曾研究過，中國GDP增長率8%的年代，與房地產(chǎn)業(yè)直接間接相關(guān)的有1.5-1.8個百分點，現(xiàn)在這個增速已經(jīng)相對低一點了，達(dá)到6.5%、6.4%甚至是6.0%，但房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)占比一定不會太低，也會有將近1%的水平。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)的正面貢獻(xiàn)。為了這一點，也要防范失速，我們至少現(xiàn)在應(yīng)該把防失速的問題納入防范風(fēng)險的考慮范圍。二是我們要認(rèn)識到房地產(chǎn)是我國金融的信用基礎(chǔ)。如果房價普遍下降了30%，就會影響信用的穩(wěn)定，進(jìn)而會引起整個金融體系的危機(jī)。這就需要對房地產(chǎn)風(fēng)險進(jìn)行監(jiān)測。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)市場中的風(fēng)險分析

房地產(chǎn)市場運行風(fēng)險，主要包括房價風(fēng)險和交易風(fēng)險。其中，房價風(fēng)險是核心問題，即要防范房價出現(xiàn)大起大落。同時，房地產(chǎn)交易風(fēng)險也是重要的風(fēng)險來源點，規(guī)范和穩(wěn)定市場交易也很關(guān)鍵。

（一）房價風(fēng)險

房價風(fēng)險可以從房價走勢中看出。全國房價、70城房價指數(shù)、100城成交均價等數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度，全國新建商品房成交均價為9065元/平方米，在2018年全國房價位于8000元/平方米行列的基礎(chǔ)上，2019年已經(jīng)進(jìn)入到9000元/平方米的行列。2019年3月份全國70城新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.6%，同比上漲11.3%，兩類漲幅均有擴(kuò)大。2019年一季度，易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅成交均價為13685元/平方米，同比上漲13.1%，相比1-2月份12.0%的漲幅有所擴(kuò)大。

房價管控需要防范房價大起大落。總體上看，當(dāng)前房價呈現(xiàn)出“漲易跌難、漲多跌少、漲長跌短、漲快跌慢”等市場特征。本輪房價上漲，與市場交易回暖、高端樓盤密集入市、銀行房貸發(fā)放節(jié)奏加快、市場預(yù)期不穩(wěn)等有關(guān)。房價上漲增加了購房者的購房成本，市場預(yù)期也變得更不穩(wěn)定。同時，也需要關(guān)注房價下跌過快的風(fēng)險。尤其是隨著棚改政策紅利的減弱，三四線城市也要防范價格過快下跌的風(fēng)險。類似風(fēng)險也容易帶來房源空置率上升、交易不順暢等新的風(fēng)險。

（二）交易風(fēng)險

交易風(fēng)險體現(xiàn)在買賣交易過程中。從市場領(lǐng)域劃分，交易風(fēng)險主要體現(xiàn)在購房市場、購地市場和租房市場上。

購房市場需要關(guān)注交易秩序風(fēng)險。數(shù)據(jù)顯示，近期市場略有回暖，比如2019年一季度，全國新建商品房成交面積同比跌幅為0.9%，該跌幅有所收窄。上海、南京和廈門等地的二手房交易也不錯，呈現(xiàn)出小陽春態(tài)勢。隨著市場升溫，房地產(chǎn)交易秩序也容易出現(xiàn)各類紊亂的狀態(tài)，即各類虛假營銷和違規(guī)銷售等做法會增加。類似風(fēng)險體現(xiàn)在一房兩價、雙面合同、變相收費、引入首付貸、拒絕公積金貸款等違規(guī)操作上。

購地市場需要關(guān)注高地價對高房價的傳導(dǎo)機(jī)制。雖然總體上看，今年一季度在全國土地市場上，全國開發(fā)商土地購置面積同比下跌33%，但具體城市中也表現(xiàn)出地價過快上漲的現(xiàn)象，包括杭州、蘇州、合肥、大連和廣州等地均出現(xiàn)搶地的現(xiàn)象，部分土拍溢價率超過了40%的水平。高地價風(fēng)險往往會引起高房價的風(fēng)險。預(yù)計二季度樓市政策有收緊的趨勢，此時各類地王項目是否會被套，也是需要警惕的。

租房市場同樣需要關(guān)注經(jīng)營風(fēng)險。第一，很多房源，尤其是長租公寓，過去投資規(guī)模大，現(xiàn)在卻面臨消化難的問題，即空置率增加。第二，從具體的反饋情況看，類似甲醛超標(biāo)、消防隱患等問題，也需要積極進(jìn)行化解。第三，在租購并舉的模式下，租售同權(quán)等機(jī)制并沒有很好地建立起來，這實際上反映了當(dāng)前租賃業(yè)務(wù)依然停留在傳統(tǒng)模式的基礎(chǔ)上。

四、重視房地產(chǎn)市場的新風(fēng)險

房地產(chǎn)市場的發(fā)展，除了上述市場運行的風(fēng)險外，還會衍生出很多新的風(fēng)險。類似風(fēng)險包括經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、金融風(fēng)險、城市風(fēng)險和社會風(fēng)險等，這也從側(cè)面說明了房地產(chǎn)市場風(fēng)險把控的重要性。

（一）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)擁有較多的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，上中下游包括了60余個產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不穩(wěn)的時候，它也會影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。以房地產(chǎn)開發(fā)投資的指標(biāo)為例，開發(fā)投資數(shù)據(jù)偏高或偏低，往往會影響固定資產(chǎn)投資和第三產(chǎn)業(yè)投資，進(jìn)而影響“三駕馬車”中的重要一端——投資。投資不穩(wěn)定，自然也會影響宏觀經(jīng)濟(jì)的運行。而經(jīng)濟(jì)風(fēng)險也會在財政等指標(biāo)上得到體現(xiàn)，尤其是三四線城市發(fā)展對于房地產(chǎn)市場的依賴程度較高，房地產(chǎn)市場若發(fā)展不穩(wěn)定，往往也容易影響這些城市的財政狀況。

（二）金融風(fēng)險

當(dāng)前中央提出要積極化解金融風(fēng)險，房地產(chǎn)風(fēng)險若處理不好，往往也會影響此類金融風(fēng)險。房地產(chǎn)金融主要體現(xiàn)在購房按揭貸款、開發(fā)貸款和租房貸等領(lǐng)域，其在商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)中所占比重較高，屬于金融機(jī)構(gòu)需要積極管控風(fēng)險的領(lǐng)域。比如說，在市場下行的時候，房屋交易不足、房價下跌、預(yù)期看空，這個時候往往會出現(xiàn)銀行的房貸規(guī)模萎縮甚至房貸資產(chǎn)惡化的現(xiàn)象。類似房屋斷供和房屋被司法拍賣的風(fēng)險和案例也會增加。而在市場上行的時候，往往也存在各類企業(yè)經(jīng)營貸、個人消費貸違規(guī)進(jìn)入樓市的現(xiàn)象，進(jìn)而造成高杠桿的風(fēng)險。

（三）城市風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展不到位，其實也體現(xiàn)了城市發(fā)展的風(fēng)險。這里以近期市場比較關(guān)注的鶴崗為例：據(jù)新聞報道，東北鶴崗存在很多“2萬元一套”的住房，進(jìn)而形成此類城市低房價的市場印象。當(dāng)然實際數(shù)據(jù)顯示，鶴崗房價也沒有想象的那么低。從具體市場情況看，鶴崗全市房價大約在3000元/平方米，新盤項目不多，不超過10個，很多都是現(xiàn)房，去化效果極差，但絕對沒有新聞報道的房價過低現(xiàn)象。而近期新聞報道的低房價房源，往往是沒有產(chǎn)權(quán)證、毛坯狀態(tài)、二手房屬性的棚改安置房，不具有代表性。當(dāng)然，鶴崗房價的問題，其實也體現(xiàn)了現(xiàn)在的一類城市風(fēng)險，即收縮型城市的風(fēng)險。2019年4月國家發(fā)改委發(fā)布了《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》，首提“收縮型城市”的概念。部分統(tǒng)計顯示，目前全國約有100個城市屬于收縮型城市，絕大部分屬于資源枯竭型城市。類似城市房地產(chǎn)市場疲軟，也反映了城市資源導(dǎo)入困難等問題。

（四）社會風(fēng)險

房地產(chǎn)市場的發(fā)展，本身屬于市場交易的范疇，但因為房屋交易牽涉較多的居民家庭財富，所以也容易引起各類社會風(fēng)險。以房屋質(zhì)量問題和房地產(chǎn)稅問題為例：對于房屋質(zhì)量問題，2018年全國各地出現(xiàn)了很多維權(quán)案例，集中在部分強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)、工期壓縮的樓盤項目中。預(yù)計2019年很多此類樓盤進(jìn)入了交付期，此時也往往會形成很多問題。當(dāng)業(yè)主大規(guī)模維權(quán)時，交易風(fēng)險就演變?yōu)樯鐣L(fēng)險。房地產(chǎn)稅的問題，其實也是當(dāng)前普通民眾比較關(guān)注的問題，這涉及物權(quán)法的概念。

此外，對房地產(chǎn)新風(fēng)險出現(xiàn)的可能趨勢要進(jìn)行預(yù)判。例如前面提到的鶴崗市房價大幅下跌就是一例。這是個別的還是帶有普遍性質(zhì)的案例？對這類由于區(qū)域發(fā)展不平衡而出現(xiàn)的具有普遍性的城市萎縮乃至相關(guān)風(fēng)險，如經(jīng)過研判是普遍性的趨勢性的風(fēng)險，那么就要進(jìn)行關(guān)注與監(jiān)控，并加以防范和化解。又如最近有報道，北京的共有產(chǎn)權(quán)房60%以上有空置的問題，這是階段性的還是趨勢性的？這方面同樣需要判別。如果類似情況演變?yōu)橼厔菪缘膯栴}，那么就要予以及時研究和解決。

五、多渠道多措施化解風(fēng)險

房地產(chǎn)市場的風(fēng)險防范和化解，既要從政策導(dǎo)向、體制機(jī)制建設(shè)等角度出發(fā)，也要從具體參與者行為規(guī)范等角度考慮。只有這樣，才能真正化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，同時對于經(jīng)濟(jì)、金融、城市和社會等實行較好的風(fēng)險防控，最終能確保落實到房地產(chǎn)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的道路上來。這也能夠更好地真正發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)中的穩(wěn)定器、推進(jìn)器作用。

（一）政策定位：堅持房住不炒

堅持“房住不炒”的政策定位，明確房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本導(dǎo)向，是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、防范風(fēng)險擴(kuò)大的重要條件。從2019年各次會議可以看出，中央在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的態(tài)度方面一直是比較堅決的。3月5日政府兩會工作報告提到，更好解決群眾住房問題，落實城市主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。3月18日國務(wù)院副總理韓正到住建部調(diào)研，重申“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)。4月19日中共中央政治局召開會議，明確要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制。

從此類政策定位來看，后續(xù)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”將成為政策調(diào)控的基本基調(diào)。各地政府在一城一策的推進(jìn)過程中，也需要把穩(wěn)定市場、防范風(fēng)險作為工作的主要方向，同時需要落實城市政府主體責(zé)任制度等。

（二）體制建設(shè)：完善住房保障體系

在實行政策調(diào)控的同時，房地產(chǎn)市場需要積極走長效發(fā)展的道路。在這里，落實和完善住房保障體系也很關(guān)鍵，尤其是需要積極搭建“多主體供給、多渠道保障”的住房保障體系，主要包括公租房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、人才住房、藍(lán)領(lǐng)公寓等領(lǐng)域。

對于公租房來說，政府采購公租房運營服務(wù)是大趨勢。2018年底，住建部、財政部根據(jù)地方自愿原則以及公租房發(fā)展情況，確定在浙江、安徽、山東、湖北、廣西、四川、云南、陜西等8個省（區(qū)）開展政府購買公租房運營管理服務(wù)試點工作。未來建議推廣此類城市試點經(jīng)驗。對于租賃住房來說，建議積極優(yōu)化“只租不售”的模式，讓各企業(yè)能夠更積極地參與到此類住房供應(yīng)環(huán)節(jié)中來。對于共有產(chǎn)權(quán)住房來說，針對當(dāng)前部分城市認(rèn)購不足和棄購的現(xiàn)象，建議后續(xù)積極增加學(xué)區(qū)學(xué)位資源，同時優(yōu)化金融模式，以打消購房者的顧慮。對于人才住房來說，后續(xù)在增大推廣力度的情況下，建議做好信息溝通，防范此類政策和“救市”等概念掛鉤。而對于藍(lán)領(lǐng)公寓來說，當(dāng)前涉足的企業(yè)相對較少，后續(xù)建議針對保潔、保安、物業(yè)、快遞等相關(guān)行業(yè)的居住困難人員，積極增加相關(guān)房源的供應(yīng)。

（三）市場參與：理順各主體角色職責(zé)

對于房地產(chǎn)市場中的各參與主體，包括地方政府、房企和投資資金、個人購房者等，需要積極明確其定位，防范越位的風(fēng)險，這樣也可以理順責(zé)任關(guān)系，進(jìn)而有助于防范各類風(fēng)險的形成。

對于地方政府來說，需要在市場引導(dǎo)和政府干預(yù)兩方面做好平衡。一方面，應(yīng)該從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度給予更大的發(fā)展空間，應(yīng)該允許相關(guān)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)進(jìn)行各類創(chuàng)新和試錯，不盲目打壓，并在這個過程中給予積極引導(dǎo)，防范企業(yè)走彎路。另一方面，需要對各類風(fēng)險點積極進(jìn)行干預(yù)。尤其是對于一些市場熱點問題，需要積極關(guān)注和研究，及時化解風(fēng)險和穩(wěn)定市場預(yù)期。

對于房企和各類投資資金來說，需要理順投資模式、規(guī)范經(jīng)營，以穩(wěn)健經(jīng)營來促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。比如在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理等領(lǐng)域，需要規(guī)范經(jīng)營。其中，在開發(fā)領(lǐng)域不盲目追求高周轉(zhuǎn)，需要以“房屋質(zhì)量第一”作為經(jīng)營生命線。而在銷售領(lǐng)域，應(yīng)注重合規(guī)經(jīng)營，防范虛假營銷和違規(guī)營銷等做法。在物業(yè)管理領(lǐng)域，注重業(yè)主的訴求，積極在消防、治安等領(lǐng)域做好管理工作，同時提升服務(wù)水平。

對于個人購房者來說，也需要端正購房心態(tài)，科學(xué)購房。第一，深刻理解“房住不炒”的精神，不炒房，購房以自住和改善為目的。第二，不對市場的調(diào)整一驚一乍，不亂信傳言，對市場穩(wěn)定應(yīng)該有足夠的信心。第三，注重風(fēng)險防范，不盲目追高房價或看空房價，注重對市場交易規(guī)律和趨勢的把握，進(jìn)而科學(xué)購房。

最后，我們認(rèn)為在新的形勢下，要更加注重防范和化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，把對房地產(chǎn)風(fēng)險的監(jiān)測預(yù)報提升到一個相對獨立的層面。同時，在房地產(chǎn)重大政策出臺之時，對該政策要進(jìn)行專項風(fēng)險評估，供政府決策參考。例如，對于正在研究出臺的房地產(chǎn)稅，就十分有必要進(jìn)行專業(yè)的專項風(fēng)險評估，分析其可能在社會、政治、市場、輿論等多個方面引發(fā)的風(fēng)險，以便及時化解或防范。這應(yīng)該成為慣例。

數(shù)據(jù)來源

1.國家統(tǒng)計局2019年4月16日發(fā)布得2019年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

2.國家統(tǒng)計局2019年4月17日發(fā)布的2019年1-3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。

3.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2018年09月14日發(fā)布的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部關(guān)于印發(fā)推行政府購買公租房運營管理服務(wù)試點方案的通知》。