新湖中寶緊張的資金鏈

楊現(xiàn)華

本命年是中國傳統(tǒng)文化的一個(gè)重要組成部分，在傳統(tǒng)習(xí)俗中，本命年常常被認(rèn)為是一個(gè)不平坦的年份，1959年出生的新湖中寶（600208.SH）老板黃偉正迎來自己60歲的本命年。

流年能否順利？剛剛和融創(chuàng)中國進(jìn)行的一筆近70億元交易似乎表明，新湖中寶的日子并不好過，否則在耗時(shí)數(shù)年終于完成拆遷等繁雜冗長的前期工作、馬上迎來開工之際，新湖中寶怎么會(huì)輕易將上海的舊城改造地塊轉(zhuǎn)手融創(chuàng)呢？

對于一家年簽約銷售不到200億元、又熱衷于金融投資的房企來說，融資超800億元是自身造血能力無法覆蓋的規(guī)模，借新還舊是必由之路。這條緊張的資金鏈不能出現(xiàn)意外。

賣子求生？

如果不是遇到問題，誰會(huì)將囤積多年的土地在馬上可以開工建設(shè)的時(shí)候轉(zhuǎn)手他人呢？而且這樣的土地還是上海城中區(qū)剛剛完成拆遷征收的舊改項(xiàng)目。

對于舊城改造，在2018年年報(bào)中，新湖中寶表示，“亞龍項(xiàng)目、天虹項(xiàng)目、瑪寶項(xiàng)目已進(jìn)入征收實(shí)施階段，截至期末征收簽約率分別為95%、98%和99%，瑪寶項(xiàng)目將于2019年進(jìn)入開發(fā)階段?！?/p>

日前的一紙公告，宣告瑪寶項(xiàng)目基本與新湖中寶沒有關(guān)系了，公司所做的征收等前期工作都為他人做了嫁衣。融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱“融創(chuàng)地產(chǎn)”）摘下了“桃子”，公司是融創(chuàng)中國（1918.HK）的全資附屬公司。

根據(jù)公告，新湖中寶全資子公司以5億元向融創(chuàng)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓浙江甌瓴實(shí)業(yè)有限公司（下稱“甌瓴實(shí)業(yè)”）90.1%的股權(quán)及其對應(yīng)的平陽隆恒置業(yè)有限公司（下稱“隆恒公司”）、南通啟仁置業(yè)有限公司（下稱“啟仁公司”）全部權(quán)益。

同時(shí)，新湖中寶全資子公司還將以3.78億元向融創(chuàng)地產(chǎn)分步實(shí)施并最終完成轉(zhuǎn)讓上?，攲毞康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“瑪寶公司”）90.1%的股權(quán)。與此同時(shí)，新湖中寶將平價(jià)轉(zhuǎn)讓對上述公司的全部債權(quán)58.27億元。

也就是說，新湖中寶以67.05億元的價(jià)格將甌瓴實(shí)業(yè)和瑪寶公司轉(zhuǎn)讓給了融創(chuàng)地產(chǎn)。甌瓴實(shí)業(yè)的全資子公司隆恒公司擁有溫州西灣65.68萬平方米的土地，計(jì)容總建筑面積154.87萬平方米，啟仁公司則擁有啟東圓陀角30.74萬平方米土地，可售住宅計(jì)容建筑面積52.14萬平方米。即，這兩家公司合計(jì)擁有土地面積96.42萬平方米。

這兩塊土地屬于海涂圍墾項(xiàng)目，是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目。截至2018年年末，公司擁有的啟東圓陀角項(xiàng)目和溫州西灣項(xiàng)目兩個(gè)海涂開發(fā)項(xiàng)目占地面積合計(jì)1206萬平方米，已完成開發(fā)664.4萬平方米，即開發(fā)面積剛剛過半。

此次轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)的海涂項(xiàng)目是已完成開發(fā)的還是未開發(fā)的，公告中并未詳細(xì)介紹，并且在逾67億元的轉(zhuǎn)讓總價(jià)中，兩個(gè)海涂項(xiàng)目股權(quán)和債務(wù)合計(jì)金額為多少，新湖中寶也沒有詳細(xì)說明。

2018年年底，溫州平陽縣收儲(chǔ)了新湖中寶53.29萬平方米的海涂土地，總價(jià)為8.15億元。融創(chuàng)地產(chǎn)拿下的近百萬平方米海涂土地代價(jià)又是多少呢？

新湖中寶獲得上述海涂地塊時(shí)的投入并不少。根據(jù)2014年年報(bào)，隆恒公司當(dāng)年分別獲得了數(shù)塊溫州平陽西灣圍涂地塊，合計(jì)土地面積恰好為此次轉(zhuǎn)讓時(shí)隆恒公司所擁有的65.68萬平方米，合計(jì)的土地價(jià)款為29.56億元。

年報(bào)顯示，隆恒公司的項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為92.92億元，2014年投入金額為27.61億元，基本上應(yīng)該是土地轉(zhuǎn)讓款。到了2018年時(shí)，隆恒公司的開發(fā)成本已經(jīng)累計(jì)至39.65億元了。

即除了土地出讓金，4年多時(shí)間里，不考慮成本中利息資本化的影響，新湖中寶的后續(xù)投入達(dá)到10億元左右。

在隆恒公司成立的同一年，啟仁公司也宣告設(shè)立，公司出資3.9億元獲得了啟東圓陀角合計(jì)7塊土地，總面積約為26.76萬平方米，略少于此次融創(chuàng)地產(chǎn)收購的30.74萬平方米土地。

2014年，啟仁公司項(xiàng)目的總投資為14.47億元，當(dāng)年投入3.7億元，到2018年年末，該項(xiàng)目開發(fā)成本的期末余額為5.35億元，項(xiàng)目進(jìn)展較為緩慢。不過與最初的預(yù)計(jì)投資規(guī)模相比，投資總額已經(jīng)接連增加了，2015年時(shí)增加至18.14億元，2018年時(shí)一躍攀升至39.2億元。

也就是說，在2014年拿地時(shí)，隆恒公司和啟仁公司合計(jì)出資達(dá)到了33.46億元，這并未包含啟仁公司后續(xù)又增加土地時(shí)的投入。截至2018年年末，兩家公司開發(fā)成本期末余額合計(jì)為45億元。

此次收購中，更為市場關(guān)注的重頭戲應(yīng)該是瑪寶公司所擁有的上海內(nèi)環(huán)舊改項(xiàng)目。根據(jù)公告，瑪寶公司持有上海市虹口區(qū)青云路167弄地塊，項(xiàng)目規(guī)劃占地面積2.36萬平方米，計(jì)容總建筑面積約 7萬平方米。

但新湖中寶2018年年報(bào)顯示，瑪寶項(xiàng)目的規(guī)劃計(jì)容建筑面積為60160平方米，總建筑面積98160平方米，那么約7萬平方米的計(jì)容總建筑面積又從何而來呢？

瑪寶項(xiàng)目是新湖中寶在2015年通過收購獲得的。2015年12月底，新湖中寶以2.4億元從自然人吳建新手中收購瑪寶公司100%股權(quán)，其中股權(quán)轉(zhuǎn)讓款2.08億元，債權(quán)3200萬元。

根據(jù)收購公告，該項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積不超過61367平方米，其中含獎(jiǎng)勵(lì)面積9966平方米。新湖中寶2016-2018年披露的年報(bào)中，瑪寶項(xiàng)目的規(guī)劃計(jì)容建筑面積始終都是60160平方米。

2018年年報(bào)中，新湖中寶同時(shí)披露，在公司2019年開工項(xiàng)目中，瑪寶公司的計(jì)劃新開工面積為70878平方米。按照最早的公告，瑪寶項(xiàng)目6萬余平方米的計(jì)容面積中已經(jīng)包含了獎(jiǎng)勵(lì)面積，那么，突然出現(xiàn)的逾7萬平方米計(jì)容面積又是怎么回事呢？

瑪寶項(xiàng)目的投入超出了新湖中寶的原計(jì)劃。在2015年和2016年的年報(bào)中，新湖中寶表示瑪寶項(xiàng)目的預(yù)計(jì)總投資為43.25億元，2017年猛增至72.58億元，較之前的投資計(jì)劃暴漲了近70%。

在2016年年末，瑪寶項(xiàng)目的開發(fā)成本余額僅有2.84億元，2017年直線飆升至40.41億元，2018年年末進(jìn)一步增加至45.97億元。

根據(jù)瑪寶項(xiàng)目的進(jìn)度介紹，2016年項(xiàng)目進(jìn)入前期拆遷準(zhǔn)備和設(shè)計(jì)論證階段;2017年進(jìn)入拆遷階段;2018年進(jìn)入征收實(shí)施階段，期末征收簽約率為99%，2019年將進(jìn)入開發(fā)階段。

這就是說，在2017年和2018年的大規(guī)模拆遷、征收過程中，瑪寶項(xiàng)目的投資金額也隨之大幅增加了。不出意外的話，投資規(guī)模的膨脹與拆遷直接相關(guān)。就在耗時(shí)超過3年基本完成拆遷、征收后，在項(xiàng)目進(jìn)入開工的2019年，新湖中寶將項(xiàng)目拱手“送人”。

按照付款流程，新湖中寶并不能一次性拿到這67.05億元，2019年，公司可以拿到39.88億元，23.47億元將于2020年4月30日前支付，剩余的1.7億元和5億元將在交易的2年內(nèi)和3年內(nèi)支付。

在不考慮稅費(fèi)的情況下，通過此次轉(zhuǎn)讓新湖中寶僅能獲得5億元的收益，且這筆收益到賬時(shí)間長達(dá)3年。雖然新湖中寶還能獲得項(xiàng)目超約定售價(jià)的額外收益，但這部分并不確定。

如前所述，截至2018年年末，隆恒公司和啟仁公司開發(fā)成本期末余額合計(jì)為45億元，加之瑪寶公司，3家公司合計(jì)為90.97億元。那么這里面有多少是新湖中寶的本金投入，又有多少是利息資本化金額呢？

根據(jù)新湖中寶的年報(bào)，2014-2018年，公司期末存貨余額中的借款費(fèi)用資本化金額分別為68.38億元、89.76億元、108.88億元、116.64億元和129.83億元，占同期存貨的比例分別為15.98%、18.28%、21.06%、19.65%和18.45%。

因此，新湖中寶存貨中利息資本化的比例基本在20%左右。按照20%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，新湖中寶在上述3家公司中的本金投入約為72.78億元。利息資本化并非意味著相關(guān)利息不需要支付，相關(guān)費(fèi)用仍要計(jì)入成本中。

將開發(fā)多年的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓他人，尤其是包括公司引以為傲的上海舊改項(xiàng)目，新湖中寶似乎是遇到了什么問題？在不斷收緊的房企融資面前，新湖中寶龐大的融資規(guī)模能否順利過關(guān)呢？

高企的有息債務(wù)

新湖中寶有沒有資金壓力？先看看大股東浙江新湖集團(tuán)股份有限公司（下稱“新湖集團(tuán)”）的情況。

天眼查顯示，2018年7月，新湖集團(tuán)和實(shí)際控制人黃偉分別將部分股份質(zhì)押給了杭州奮華投資合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“奮華投資”），目前依然處于有效期。

奮華投資是誰？2018年9月，顧家家居（603816.SH）的一則公告透露了其身份，奮華投資的執(zhí)行事務(wù)合伙人是浙商創(chuàng)投股份有限公司，股權(quán)穿透后來自浙江國資。

因此，新湖集團(tuán)質(zhì)押對象奮華投資屬于浙江國資，公司質(zhì)押融資自然來自國資的“仗義疏財(cái)”。不僅如此，奮華投資同樣出現(xiàn)在新湖集團(tuán)的股東名單中。

根據(jù)天眼查，2018年，新湖集團(tuán)股東名單中奮華投資在列，其以4967萬元的注冊出資額獲得了新湖集團(tuán)14.29%的股份，成為新湖集團(tuán)實(shí)際控制人黃偉、李萍夫婦外的第二大股東。

奮華投資成立于2018年5月，在該公司成立后，新湖集團(tuán)不但通過質(zhì)押獲得了資金，還通過入股再度獲得了奮華投資的資金支持。在民企紓困的大背景下，新湖集團(tuán)迅速獲得資金支持是否從側(cè)面說明公司遇到了流動(dòng)性危機(jī)呢？

新湖中寶的公告顯示，大股東新湖集團(tuán)及其一致行動(dòng)人已經(jīng)將手中絕大多數(shù)股份悉數(shù)質(zhì)押。根據(jù)7月17日的最新公告，新湖集團(tuán)及其一致行動(dòng)人已經(jīng)質(zhì)押了40.09億股新湖中寶的股票，占其持股總數(shù)的81.66%。

在2018年和2019年新湖中寶接連發(fā)布的質(zhì)押公告中，質(zhì)押要么是大股東及其一致行動(dòng)人的融資需求，要么就是新湖集團(tuán)及其一致行動(dòng)人的補(bǔ)充質(zhì)押公告。在剩余股份不多的情況下，一旦二級(jí)市場股價(jià)再度出現(xiàn)下跌，新湖中寶的大股東恐怕面臨壓力。

歷史上，新湖集團(tuán)的負(fù)債率較高。根據(jù)彼時(shí)新湖集團(tuán)入股大智慧（601519.SH）的公告，2014-2016年，新湖集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)營收195.02億元、215.65億元和235.85億元，凈利潤分別為9973萬元、12.94億元和48.35億元，公司這3年的資產(chǎn)負(fù)債率都超過了80%。

同期主要子公司之一的新湖中寶的營收為110.38億元、116.36億元和136.26億元，凈利潤為11.46億元、10.42億元和58.47億元。

也就是說，新湖中寶貢獻(xiàn)了新湖集團(tuán)半數(shù)左右的收入，除了2015年，凈利潤更是占比超過100%，即新湖集團(tuán)的其他公司并沒有給集團(tuán)帶來盈利。

不過，在2017年9月新湖中寶轉(zhuǎn)讓新湖期貨時(shí)，公司披露2016年新湖集團(tuán)的收入與大智慧披露的數(shù)據(jù)完全一致，凈利潤僅有15.06億元?？鄢潞袑氈螅潞瘓F(tuán)其他業(yè)務(wù)合并之后明顯虧損了。

大股東引入國資紓困基金、不斷質(zhì)押融資，新湖中寶的日子也并不順利，賣地或許就是一個(gè)明證。不僅如此，公司龐大的債務(wù)規(guī)模陸續(xù)進(jìn)入償還期。與大股東新湖集團(tuán)相比，新湖中寶收入過百億元，賬面有利潤，但借款規(guī)模龐大，這些借款是否都用于自身而非大股東呢？

2018年年報(bào)顯示，2019年9月，即不到兩個(gè)月之后，新湖中寶50億元的公司債將迎來償還期;35億元的公司債在2019年5月份將接受債券持有人回售選擇權(quán)的考驗(yàn)。根據(jù)債券公告，有9.07億元選擇了回售。

這只是新湖中寶償還即將到期債務(wù)的一小部分。2018年年末，公司一年內(nèi)到期的非流動(dòng)債務(wù)為165.81億元，2019年一季度末時(shí)進(jìn)一步增加至221.54億元。

這樣規(guī)模的到期債務(wù)超過了同行業(yè)的榮盛發(fā)展（002146.SZ），僅次于招商蛇口（001979.SZ），榮盛發(fā)展2018年的簽約規(guī)模超千億元，新湖中寶還不到200億元。

新湖中寶到期債務(wù)之所以如此之高，與其高企的有息負(fù)債規(guī)模直接相關(guān)。2014-2018年年末，公司的融資余額分別為336億元、450億元、588億元、686億元和811.08億元，同期公司的合同銷售收入分別為2.97億元、108.6億元、160億元、132億元和162億元。

在近幾年合約銷售基本停滯的情況下，新湖中寶有息負(fù)債余額并沒有停止增長的勢頭。在上市房企中，期末融資余額800億元左右的不在少數(shù)，金地集團(tuán)（600383.SH）的簽約規(guī)模超過1600億元，中國金茂（0817.HK）簽約銷售達(dá)到1280億元，遠(yuǎn)洋集團(tuán)簽約銷售達(dá)到1095.1億元。

800億元左右的融資額，其他房企換來的是千億元左右的銷售規(guī)模，新湖中寶的簽約銷售幾乎只是同行的零頭。

銷售規(guī)模無法上新臺(tái)階，公司投資的眾多金融等公司無法換回所需的真金白銀，于是繼續(xù)借款還債成為現(xiàn)實(shí)的選擇。對外，公司選擇發(fā)行美元債。

6月份，新湖中寶發(fā)行了兩筆合計(jì)1.6億美元的債券，票面年利率為11%。之前的2018年年底和2019年3月份，公司合計(jì)發(fā)行了5.15億美元債券，利率同樣為11%。兩年前公司發(fā)行美元債時(shí)，利率為6.15%，甚至低于公司的加權(quán)平均融資成本。

2014-2018年，新湖中寶包括美元債在內(nèi)的加權(quán)平均融資成本分別為9.69%、8.56%、7.57%、6.48%和6.46%。從2018年年底開始，新湖中寶加大美元債的發(fā)行力度，目前的規(guī)模約為6.75億美元，國家發(fā)改委批復(fù)的額度是8億美元。

即使是利率更高，新湖中寶還是很快將批復(fù)的大部分額度使用殆盡。在國內(nèi)，新湖中寶也開始籌劃新一輪發(fā)債。根據(jù)公司早前公告，新湖中寶計(jì)劃發(fā)行不超過75億元的公司債，不出意外的話，將用于償還到期債務(wù)和補(bǔ)充流動(dòng)資金等用途。

在計(jì)劃發(fā)行債券以及通過其他途徑獲得融資時(shí)，新湖中寶的資產(chǎn)負(fù)債情況是出資人或者債權(quán)方最為關(guān)注的地方?？鄢A(yù)收款后，2018年新湖中寶的資產(chǎn)負(fù)債率不到65%，看似并不高，但新湖中寶的凈負(fù)債率達(dá)到181.33%，在上市房企中已然不低，如果將其中的一筆關(guān)鍵投資——中信銀行（601998.SH;0998.HK）真實(shí)的價(jià)值回歸的話，新湖中寶的負(fù)債率遠(yuǎn)不止于此，債券投資者是否注意到了新湖中寶這筆投資呢？

虛增凈資產(chǎn)？

除了房地產(chǎn)主業(yè)，新湖中寶還投資了包括銀行在內(nèi)的一系列金融資產(chǎn)，其中包括中信銀行、盛京銀行（2066.HK）、溫州銀行等。

盛京銀行是新湖中寶多年前的一筆投資，彼時(shí)公司以4.5億元獲得了盛京銀行8.12%的股份，在其上市后股權(quán)稀釋至5.18%。

在連續(xù)盈利之后，這筆最初4.5億元投資的賬面值已經(jīng)達(dá)到29.71億元，按照新湖中寶持有3億股來計(jì)算，公司認(rèn)可的賬面價(jià)值為9.9元/股。

盛京銀行在2015年上市后，其股價(jià)最高時(shí)也不到12港元，匯率換算后約為10元/股，目前的股價(jià)5.6港元/股左右，匯率換算后不過5元/股，二級(jí)市場的股價(jià)僅為新湖中寶賬面值的一半左右。

不過，由于新湖中寶入股盛京銀行較早，彼時(shí)對盛京銀行的估值在55億元左右，如今盛京銀行的市值在300億元左右，雖然公司計(jì)入的賬面值要明顯高于二級(jí)市場的實(shí)際價(jià)值，但這仍是一筆劃算的買賣。

對中信銀行的投資則是另外一回事兒了。這筆投資要追溯到2015年年初，新湖中寶通過一系列方式獲得了中信銀行22.93億股H股，代價(jià)是5.73港元/股，即總投入約為131.36億港元，折合人民幣約為111.2億元。

在一開始，新湖中寶只是擁有這筆交易的收益權(quán)，2016年，公司通過收購直接持有了中信銀行23.2億H股，公司董事黃芳也在這一年的年底成功進(jìn)駐中信銀行董事會(huì)。因此，從2016年12月1日起，新湖中寶對中信銀行開始改按權(quán)益法入賬，計(jì)入了長期股權(quán)投資。

2017年，新湖中寶又以21.7億港元入股了中信銀行下屬中信銀行（國際） 有限公司，公司對中信系的投資達(dá)到了153.06億港元，約合人民幣129.36億元，對中信銀行H股的持股進(jìn)一步提升至4.99%，持股數(shù)量為24.46億股。

以新湖中寶153.06億港元的總投入和24.46億股的持股數(shù)估算，公司的成本約為6.26港元/股。需要說明的是，2015年，新湖中寶已經(jīng)購買了2760萬股中信銀行H股，購買成本為1.11億元。

在新湖中寶入股中信銀行之后，中信銀行H股的股價(jià)鮮有6港元之上的表現(xiàn)，超過5港元的時(shí)刻也非常少見，多數(shù)時(shí)間公司在港的股價(jià)都在4.5港元/股上下波動(dòng)。因此，從購買價(jià)格和二級(jí)市場上的交易來看，即使考慮到分紅因素，新湖中寶的這筆交易也暫時(shí)處于明顯浮虧中。

但新湖中寶并不這樣看。2018年年報(bào)顯示，中信銀行的賬面價(jià)值已經(jīng)達(dá)到人民幣200.81億元，即新湖中寶認(rèn)為中信銀行每股價(jià)值在8.21元左右。

目前，中信銀行H股基本在4元/股附近，新湖中寶對中信銀行賬面價(jià)值的估算要超過二級(jí)市場交易價(jià)的1倍以上。

按照相關(guān)規(guī)定，當(dāng)長期股權(quán)投資的可收回金額低于其賬面價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備一經(jīng)確認(rèn)，在持有期間不得轉(zhuǎn)回。

顯然，如果按照可收回金額與其賬面價(jià)值孰低計(jì)提的話，新湖中寶凈資產(chǎn)將減少百億元以上。2018年年末，新湖中寶的凈資產(chǎn)為343.87億元，計(jì)提后僅剩240余億元，真實(shí)的凈負(fù)債率將提高到256.34%，而不是目前的181.33%，直接躋身A股上市房企前列。

對此，新湖中寶有自己的理解。公司表示，公司投資中信銀行是長期投資，由于短期股價(jià)受到多種因素的影響，并不能反映其真實(shí)的資產(chǎn)價(jià)值，不是以二級(jí)市場價(jià)格來作為衡量標(biāo)準(zhǔn);公司對照相關(guān)規(guī)定后認(rèn)為不需要對中信銀行的投資計(jì)提資產(chǎn)減值損失。

除了每年可以穩(wěn)定地增加賬面價(jià)值外，中信銀行的投資還直接增厚了新湖中寶的凈利潤。2017年和2018年，新湖中寶分別實(shí)現(xiàn)營收175億元和172.27億元，凈利潤分別為33.5億元和26.93億元，同期新湖中寶的投資收益為31.82億元和24.9億元，其中來自聯(lián)營、合營企業(yè)的投資收益分別為24.82億元和23.11億元。在扣除投資收益后，2017年和2018年新湖中寶的凈利潤僅剩下1.68億元和2.03億元。

2018年，中信銀行為新湖中寶貢獻(xiàn)21.75億元投資收益，盛京銀行貢獻(xiàn)了2.65億元，2017年分別為20.89億元和3.92億元，這兩家銀行尤其是中信銀行成為了新湖中寶投資收益最主要的來源。

2016年年底，中信銀行才納入新湖中寶的長期股權(quán)投資范圍，雖然沒有多少投資收益，卻因核算標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整給新湖中寶帶來57.39億元的營業(yè)外收入?？鄢@筆“意外收入”，新湖中寶當(dāng)年的凈利潤僅剩下1.08億元了。

按照公司債的發(fā)行要求，公司最近3年年均可分配利潤不少于債券一年利息的1.5倍。在扣除上述投資收益等影響后，新湖中寶的年均凈利潤僅有1.6億元，公司目前計(jì)劃發(fā)行的最多75億元公司債中，又能實(shí)際發(fā)行多少呢？

新湖中寶的實(shí)控人黃偉以低調(diào)著稱，這位曾經(jīng)的溫州首富早在數(shù)年前已經(jīng)退出新湖中寶的直接經(jīng)營，但這并沒有妨礙新湖中寶一步步壯大。然而，在低效的地產(chǎn)主業(yè)面前，開始轉(zhuǎn)賣項(xiàng)目的新湖中寶能否渡過這一關(guān)呢？