誰來代表住宅區(qū)廣大業(yè)主—以北京市朝陽區(qū)潤楓水尚小區(qū)為例

■ 陳 樹

住宅區(qū)的自治和管理是每個業(yè)主都關心的事。但這種自治和管理如何在順應廣大業(yè)主意愿的前提下落地，則需要探索。北京市朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)潤楓水尚小區(qū)的業(yè)主就發(fā)生了激烈爭議。爭議表現(xiàn)在以下幾方面：

怎樣保證選舉程序正確？

一個住宅區(qū)往往多達幾百、幾千戶，業(yè)主們平時忙于各自的工作、家務，如果想成立業(yè)主委員會，誰來牽頭、如何組織呢？

修訂后的《物業(yè)管理條例》第十條規(guī)定：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會?！钡谑鶙l規(guī)定：“業(yè)主代表應當具有業(yè)主身份，熱心公益事業(yè)，責任心強，履行業(yè)主義務等?！钡珱]有明確業(yè)主委員會的產生流程。

對此，《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（以下簡稱《指導規(guī)則》）有了相對明確的程序。其中第十條規(guī)定：“占總人數(shù)5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請?！钡谑龡l規(guī)定：“在物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的指導下，社區(qū)居委會負責首次業(yè)主大會會議的籌備工作。社區(qū)居委會人員擔任籌備組召集人(未成立社區(qū)居委會的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府指派工作人員擔任)，負責組織業(yè)主代表、開發(fā)建設單位、社區(qū)居委會、派出所等單位代表組建首次業(yè)主大會會議籌備組。其中，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的一半。除召集人外，籌備組成員人數(shù)應為單數(shù)，每人享有一票表決權。”第十四條規(guī)定“籌備組中業(yè)主代表的產生，由社區(qū)居委會或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織業(yè)主推薦，業(yè)主也可以自薦或聯(lián)名推薦?！笔遣皇侵灰≌瑓^(qū)里有幾位熱心公益事業(yè)的業(yè)主，就能推動業(yè)主委員會成立呢？沒有那么簡單！

前述潤楓水尚小區(qū)分東區(qū)、西區(qū)，共有2000多戶。小區(qū)內環(huán)境優(yōu)美，干凈整潔寧靜。但這種寧靜在2018年7月24日被打破。

本來這一天，就業(yè)主大會的籌備工作推選籌備組成員。200多業(yè)主前來登記。結果因為籌備組成員人選問題，業(yè)主們的意見不一致，有人砸了投票箱。此事還報了案，選舉也因此叫停。

2019年5月11日，籌備組組長簽發(fā)《關于潤楓水尚小區(qū)業(yè)主大會推選籌備組成員結果公示》，公示了6位業(yè)主候選人。而部分業(yè)主認為，這種推選候選人的做法違規(guī)，理由是：本次業(yè)主代表的自薦或者聯(lián)名推薦的人員名單于2018年8月確定。但本次業(yè)主代表推選工作于2019年5月11日進行，其時間跨度已遠遠超過《指導規(guī)則》規(guī)定的60日。

按《指導規(guī)則》，籌備組負責首次業(yè)主大會會議籌備工作，并在成立之日起60日內，制訂首次業(yè)主大會會議召開方案，確定首次業(yè)主大會會議召開及表決方式、召開時間、召開地點、決議事項、表決規(guī)則、業(yè)主委員會委員候選人產生辦法、業(yè)主委員會委員及候補委員產生辦法、籌備及召開首次業(yè)主大會會議費用預算明細及費用結算方案和籌備組的解散等。

籌備組成員資格尚且有爭議，遑論業(yè)委會選舉！

候選人能代表廣大業(yè)主的意愿嗎？

按籌備組組長簽發(fā)的公示，2019年5月11日的業(yè)主大會籌備組成員推選工作，報名且符合條件的東區(qū)業(yè)主132位、西區(qū)業(yè)主94位；東區(qū)實到74位、西區(qū)實到33位。實到業(yè)主人數(shù)達到了全小區(qū)2000多戶的5%的要求。以東、西區(qū)業(yè)主各自互相投票形式表決，按得票數(shù)量由高到低排序后，最終確定東區(qū)3名業(yè)主、西區(qū)3名業(yè)主為籌備組成員。

問題是這5%的業(yè)主能否廣泛代表全小區(qū)業(yè)主的意愿？

部分業(yè)主明確回答“不能！”他們還向平房鄉(xiāng)政府提出如下申請：1.立即終止?jié)櫁魉行^(qū)首次業(yè)主大會的后續(xù)籌備工作！2.立即確認本次選舉結果（即籌備組業(yè)主代表）無效！3.立即對本次選舉的過程及選舉結果展開調查并將結果向全體業(yè)主公示！4.依法追究有關人員的法律責任！

這部分業(yè)主反映：本次選舉出的業(yè)主籌備組成員共6人，組建多個業(yè)主微信群，并在群中通過反復發(fā)布6個人的名字和序號等，要求業(yè)主為自己投票，且最終投票結果顯示，該6人全部當選。據此可以認為，選舉結果絕非偶然，系人為操縱的結果。有業(yè)主拿出照片反映，此6人多次在微信群中組織業(yè)主在自家陽臺上、窗戶跟前拉橫幅，有損小區(qū)和諧安寧的氣氛。有多個業(yè)主說，在那些微信群里，只要發(fā)表不同意見，就被踢出去。

據其他業(yè)主反映，本次推選的投票當日，出現(xiàn)了一家兩口子各投一票的現(xiàn)象。而按規(guī)定，每個業(yè)主只能投一票。

有細心的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，個別業(yè)主已不具備《指導規(guī)則》第七條所規(guī)定的業(yè)主資格——無權參與本次籌備組業(yè)主代表的自薦或聯(lián)名推薦事宜。鄉(xiāng)政府公示的“符合條件的業(yè)主”名單中有三位已將房產轉讓出去。

北京市朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)潤楓水尚小區(qū)內景

據小區(qū)的物業(yè)管理公司反映，這當選的6人中，還有長期拖欠物業(yè)服務費的。而按《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，要履行按時交納物業(yè)服務費用的義務。這不得不讓人懷疑：業(yè)主義務都不能履行的，能為業(yè)主做好服務嗎？

如何識別并選出好的業(yè)主代表？

本來，參加籌備組也好，加入業(yè)主委員會也好，都是為廣大業(yè)主服務，既要有高昂的服務熱情，還要舍得投入一定的精力。其他業(yè)主感謝他們還來不及呢，怎么會拼命阻止他們來服務？

這源于部分業(yè)主認為當選者有圖利之嫌，因為后者曾向300多戶業(yè)主每戶收取500元以作為“公關費用”，還因為小區(qū)人防工程的裝修而鼓動部分業(yè)主要求噪音補償?shù)?。這部分業(yè)主不由得想到，對方如果一旦代表廣大業(yè)主行使權力，會不會在物業(yè)共有部位的經營收益、專項維修資金等的管理和使用等方面為自己謀私？

當然，小區(qū)的重大事項將由業(yè)主大會來決定，而《物業(yè)管理條例》賦予業(yè)主多項權力來影響業(yè)主大會，如：提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；參加業(yè)主大會會議，行使投票權等?！吨笇б?guī)則》也明確，業(yè)主大會有這些職責：制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉或者更換業(yè)主委員會委員，確定或者變更物業(yè)管理方式、服務事項、服務標準和收費方案，選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)，決定物業(yè)共用部分的經營方式，管理、使用物業(yè)共用部分經營收益等。

但是，如果大多數(shù)業(yè)主一旦忙于職業(yè)工作和私事，無暇顧及小區(qū)公共事務，將自己的權力讓渡于人，就可能讓一些人鉆空子。為防止這種情況出現(xiàn)，將防范的關口前移——在籌備階段即選出合適的業(yè)主代表，不失為穩(wěn)妥的辦法。

有業(yè)主提議，《指導規(guī)則》第二十九條雖然是針對參加業(yè)主大會會議的代表提出的，為什么不在籌備組成員推選階段就實行這種做法呢——“業(yè)主人數(shù)較多，業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，具體辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確規(guī)定?！?/p>

的確，在一個擁有幾千戶的大型住宅區(qū)里，互不認識，選他人來代表自己極不現(xiàn)實，而以幢、單元、樓層等為單位來推舉代表則是非?？尚械?。