淺析房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃

(河南科技大學 河南 洛陽 471023)

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點

(一)開發(fā)周期長，投資數(shù)額大

(二)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的復雜性

所謂復雜性包含兩個方面：

1、業(yè)務內容復雜。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要開發(fā)土地和房屋，還要建設相關的基礎設施和公共配套設施。經(jīng)營業(yè)務從征地、拆遷安置、勘察設計、施工、銷售再到售后服務，形成一系列的業(yè)務鏈條。

2、經(jīng)營往來對象多。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要面對下游的客戶，還與政府、材料供應商、設計規(guī)劃單位、施工單位發(fā)生聯(lián)系和業(yè)務往來。

二、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅特點

(一)涉及稅種繁多

上文已經(jīng)闡述了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，業(yè)務內容復雜的經(jīng)營特點，與之相對應的在各個經(jīng)營環(huán)節(jié)上房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種更是多達九種，從項目準備和開發(fā)階段的契稅、耕地占用稅，到產(chǎn)品銷售階段的增值稅、土地增值稅等，再到次年的企業(yè)所得稅匯算清繳，以及企業(yè)自用土地、房產(chǎn)需要繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅，涉稅種類既多且雜。

(二)與上下游行業(yè)稅率存在差異

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點之一就是經(jīng)營往來對象眾多，而針對同一稅種，上下游行業(yè)卻可能設置不同的稅率。以增值稅為例，房地產(chǎn)建造適用11%的增值稅率，但是為其提供原材料的上游供應商施行17%的增值稅率，即房地產(chǎn)企業(yè)增值稅銷項稅率和進項稅率不一致，這就給房地產(chǎn)企業(yè)的稅務處理帶來不便。

三、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種

房地產(chǎn)企業(yè)在各個環(huán)節(jié)上涉及的主要稅種如下表所示：

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種表

四、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅務籌劃手段

(一)增值稅

1、爭取最大額度的進項稅額抵扣

電子商務運營與企業(yè)運營存在相似之處，包括調研、產(chǎn)品定位、管理分類、開發(fā)規(guī)劃、運營策劃、產(chǎn)品管控、數(shù)據(jù)分析、分析執(zhí)行及跟進等。但其執(zhí)行對象有別于實體產(chǎn)品。電子商務運營的對象是根據(jù)企業(yè)需要所開發(fā)設計建設的電子商務平臺的附屬宣傳推廣產(chǎn)品。

增值稅額是由銷項稅額減去進項稅額得到的，銷項稅額由銷售額計算得到的。要想降低增值稅額，要么降低銷項稅額，要么增加進項稅額。降低銷項稅額就要減少銷售額，這顯然是不合理的，所以要在增加可抵扣的進項稅額上下功夫。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在采購原材料或者接受勞務時，要注意對方是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人。如果對方是一般納稅人，應要求對方提供合規(guī)的增值稅專用發(fā)票；如果對方是小規(guī)模納稅人，可以要求對方去稅局代開增值稅專用發(fā)票，或者在價格上予以一定優(yōu)惠；其次，要選擇有正規(guī)資質的施工單位，在和施工單位進行工程價款決算的過程中，應及時取得增值稅專用發(fā)票，以便于在規(guī)定期限內向稅務部門申請進項稅額抵扣。

2、適當?shù)倪x擇計稅方法

根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。因此企業(yè)要根據(jù)自身實際情況選擇適當?shù)挠嫸惙椒?。比如?/p>

某房地產(chǎn)企業(yè)有一個2016年4月30日之前就開工建設的項目，該項目不含稅銷售額是5000萬元，可抵扣進項稅額250萬元。若不考慮該企業(yè)采用預收款方式銷售的情況，①采用簡易計稅方法，應納稅額=5000*5%=250(萬元)②放棄簡易計稅方法而是采用一般計稅方法，銷項稅額=5000*11%=550(萬元)，進項稅額250萬元，則應繳納增值稅額=550-250=300(萬元)，對比可見采用簡易計稅方法雖然不能抵扣進項稅額，但是最終繳納的稅額比第二種方案少50萬元，達到減輕稅負的效果。

3、靈活利用房屋銷售策略

根據(jù)規(guī)定，納稅人在銷售貨物或者提供應稅勞務時，其納稅義務的發(fā)生時間為收訖銷售款或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天。如果先開具了發(fā)票后收取款項，那么開票當天便產(chǎn)生納稅義務。所以企業(yè)應科學安排簽訂合同的進程，嚴密監(jiān)控每月的開票數(shù)量，防止提前開票。這樣可以利用延遲納稅獲得資金的時間價值，同時獲得較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

(二)土地增值稅

1、利用土地增值稅的征稅范圍進行稅務籌劃

首先要明確以下三個要點：第一，土地增值稅只對轉讓國有土地使用權征稅，轉讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅；第二，土地增值稅既對轉讓土地使用權征稅，也對轉讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權征稅；第三，土地增值稅只對有償轉讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

針對上述有關土地增值稅的征稅對象和征稅范圍，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用以下兩種方式合理籌劃土地增值稅：

①代建房行為

房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)實現(xiàn)后向客戶收取代替建房收入的行為。對于房地產(chǎn)公司而言，雖然取得了收入，但由于沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定終級用戶，實施定向開發(fā)，以達到減輕稅負的目的，防止開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

②合作建房后分房自用行為

稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。比如，某房地產(chǎn)公司有一塊土地，擬與A公司配合建造寫字樓，資金由A公司提供，建成后按比例分房自用。對房地產(chǎn)公司而言，將其作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅，從而降低了房地產(chǎn)成本，加強了市場競爭力。未來再做處理時，只就屬于本公司的部分繳納土地增值稅。

2、利用增加扣除項目金額進行稅務籌劃

計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小，按照適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。

其中房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息費用是稅務籌劃的入手點之一。凡可以按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內計算扣除。因此，房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以取舍：如果企業(yè)預計利息費用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可以不計算應分攤的利息，這樣能夠多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。舉例說明如下：

假設某房地產(chǎn)企業(yè)進行一個房地產(chǎn)項目開發(fā)，取得土地使用權所支付的金額為300萬元，開發(fā)成本為500萬元。那么：如果該企業(yè)利息費用可以按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供了金融機構證明，則：房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息費用+(300+500)×5%=利息費用+40萬元。如果該企業(yè)利息費用無法按轉讓房地產(chǎn)項目計算攤派，或無法提供金融機構證明，則：房地產(chǎn)開發(fā)費用=(300+500)×10%=80萬元。對于該企業(yè)來說，如果預計利息費用高于40萬元，企業(yè)應力爭按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并獲得有關金融機構證明，以便據(jù)實扣除有關利息費用，從而增加扣除項目金額；反之，如果企業(yè)預計利息費用低于40萬元的話，那么就不用按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，也不必供給有關金融機構證實，以便多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，達到增加扣除項目金額的目的。

3、利用稅收優(yōu)惠政策進行稅務籌劃

根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)如果既建造普通標準住宅，又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)，在能夠分別核算的情況下，籌劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內，以免失去免稅待遇。要降低增值率，關鍵是降低增值額。

(三)房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為從價計征和從租計征兩種。對于從價計征，因為它是按房產(chǎn)余值計稅，所以房產(chǎn)原值的大小直接決定房產(chǎn)稅的多少，合理地減少房產(chǎn)的原值是房產(chǎn)稅籌劃的關鍵。因此，在進行稅籌時要將可以同房屋主體分開核算的建筑部分盡量分開。而對于從租計征，租金金額直接決定了了房產(chǎn)稅的多少。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽署房屋租賃合同時，往往將水費、電費和房屋租金統(tǒng)統(tǒng)放在一起算入租賃價，這樣就增加了租金，多交了房產(chǎn)稅。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將水費、電費等從租金中剔除，由承租人自己負擔。即使由出租人繳納水、電費，也應當在租賃合同中明確為代扣代繳項目，通過“其他應收應付款”進行核算，從而減少應納房產(chǎn)稅的稅基。

五、結語

綜上所述，不論是降低稅基還是轉嫁稅負，均能不同程度的地降低房地產(chǎn)企業(yè)的整體稅負。在現(xiàn)實中，企業(yè)應該根據(jù)自身情況靈活運用政策，以最大程度的地減輕企業(yè)的稅收負擔。同時應注意到，房地產(chǎn)業(yè)不是孤立的，與其他產(chǎn)業(yè)存在著密切的上下游聯(lián)系。所以應加強同其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，多管齊下，實現(xiàn)減稅的目的，推動國民經(jīng)濟發(fā)展。