人口老齡化背景下日本應(yīng)對空置房問題的措施與借鑒

田正，楊凌

摘 要：當(dāng)前日本的空置房現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，房屋空置率的提升不僅降低了當(dāng)?shù)氐纳钇焚|(zhì)，而且阻礙了日本地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人口老齡化是造成空置房出現(xiàn)的一個重要因素。日趨嚴(yán)重的人口老齡化問題，不但造成日本房地產(chǎn)市場的供需失衡，而且進(jìn)一步加大了日本地方和首都圈地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距，空置房問題由此產(chǎn)生。為此，日本政府通過法律及行政手段，采取了諸多措施，積極解決空置房問題。日本的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒，綿陽應(yīng)注重人口老齡化問題，積極發(fā)展康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，助力經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長。

關(guān)鍵詞：日本;人口老齡化;空置房;房地產(chǎn)市場;康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)

中圖分類號：F293.3 ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2019）18-0135-03

日本的房地產(chǎn)業(yè)具有長久的發(fā)展歷史，形成了較為完善的政策與法規(guī)制度，為日本房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。在20世紀(jì)90年代初期，日本經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫的形成與崩潰，影響了此后日本經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷程，導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)長期低迷，其中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)值得深思。當(dāng)前，日本的人口老齡化問題日趨嚴(yán)重，房屋空置現(xiàn)象日益凸顯，成為日本一個重要的社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，有必要研究日本空置房的現(xiàn)狀與對策。目前，國內(nèi)學(xué)者對日本空置房的研究主要集中于《日本空置房特別措施法》及其應(yīng)對措施[1]。本文著力于日本人口老齡化現(xiàn)象對日本空置房產(chǎn)生的影響，探討日本空置房現(xiàn)狀及日本政府的應(yīng)對措施，并探究其對中國特別是四川省綿陽市的借鑒意義。

一、日本空置房現(xiàn)象日趨嚴(yán)重

近年來，房屋空置現(xiàn)象稱為日本房地產(chǎn)行業(yè)的一個重要問題，主要體現(xiàn)在兩個方面，一是房屋空置率的上升，二是房屋空置的絕對數(shù)量持續(xù)增加。下圖顯示，日本房屋空置率從1973年的5.5%增加至2013年的13.5%。日本的空置房屋數(shù)量從1973年的172萬戶增加至2013年的820萬戶，增長了4.8倍?？罩梅康牟粩嘤楷F(xiàn)，增加了房屋的安全隱患，而且也對居民的住宅環(huán)境造成了負(fù)面影響，不利于房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定與健康發(fā)展。

與此同時，日本的空置房屋在區(qū)域分布上也表現(xiàn)出了明顯特征，即中心城市區(qū)較少，而地方城市地區(qū)分布較多。在日本的東京、大阪、名古屋等城市的核心地區(qū)，因?yàn)榫幼⌒枨笸ⅲ罩梅楷F(xiàn)象并不突出。但是，深入日本的地方縣市就會發(fā)現(xiàn)，日本地方縣市的房屋空置問題非常嚴(yán)重，許多工廠和住宅都處于空置狀態(tài)[2]。部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了0元出售的房產(chǎn)，房屋購買者只需要支付固定資產(chǎn)稅以及中介傭金即可。面對日趨嚴(yán)重的日本房屋空置現(xiàn)象，需要分析其后的社會與經(jīng)濟(jì)因素。

空置房的不斷涌現(xiàn)，會帶來一系列社會經(jīng)濟(jì)問題。其一，空置房的增加會帶來負(fù)外部性，降低居住地區(qū)的生活品質(zhì)?？罩梅课萃ǔo人修理，房屋老化嚴(yán)重，從而對鄰居乃至整個街區(qū)產(chǎn)生不良影響，降低居民區(qū)的住宅環(huán)境，影響整個地區(qū)的房地產(chǎn)價格。其二，空置房屋的增加還會加重其所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，抑制地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展?？罩梅课莸墓芾碣M(fèi)用需要地方政府從財(cái)政收入中墊支，這無疑為原本脆弱的地方財(cái)政增加了額外負(fù)擔(dān)。此外，空置房屋的存在導(dǎo)致土地資源使用效率下降，影響了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。其三，空置房的持續(xù)增加會導(dǎo)致居民人數(shù)下降，從而使得空置房問題更加突出。隨著空置房數(shù)量的增加，致使居住環(huán)境惡化和地方經(jīng)濟(jì)衰退，不宜于人口遷入，反而促使人口加速遷出，空置房問題越發(fā)嚴(yán)重。

二、日本空置房不斷增加的原因

近年來，空置房增加已經(jīng)成為了日本房地產(chǎn)行業(yè)的重要現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰后，日本經(jīng)濟(jì)長期低迷，人口老齡化以及地方經(jīng)濟(jì)衰退進(jìn)一步阻礙了日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展，正是在這一背景下空置房問題日益突出。因此，必須詳細(xì)分析人口老齡化與空置房問題之間的內(nèi)在關(guān)系，探究人口老齡化對空置房問題的影響。

1.日本的人口老齡化現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰后，日本的人口老齡化問題日漸突出。根據(jù)日本國立社會保障人口問題研究所的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，1973—2015年，日本65歲以上的人口數(shù)量從810萬增至3 386萬，老齡化率從7.5%增加至26.6%。與人口老齡化問題密切相關(guān)的是，日本人口出生率也出現(xiàn)了持續(xù)下降趨勢。日本的人口出生率從1970年的2.13%，下降到了2015年的1.45%[3]。隨著人口老齡化的持續(xù)發(fā)展，成為誘發(fā)空置房問題產(chǎn)生的重要原因。

2.人口老齡化對日本空置房影響探析。第一，人口老齡化引發(fā)房屋供需失衡。隨著人口老齡化的不斷深化，在總?cè)丝谥械睦夏耆丝跀?shù)量占比不斷上升，而年輕人口占比則不斷下降，這會導(dǎo)致社會中家庭數(shù)目的下降。隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，育齡人口的結(jié)婚年齡也在不斷推升，更加不利于社會中家庭數(shù)目的增加。受此影響，在人口老齡化背景下社會中的家庭總數(shù)不斷斷下降，對于房屋的需求出現(xiàn)下降。日本國立社會保障人口問題研究所的預(yù)測結(jié)果顯示，預(yù)計(jì)到2040年日本的家庭總數(shù)為5 076萬家，比2015年下降233萬家[4]。與此相對的是，日本房屋的固有存量減少較為緩慢，并且隨著新建房屋的增加，房屋存量日趨增加。日本野村綜合研究所的預(yù)測結(jié)果指出，到2030年日本的房屋庫存將會達(dá)到7 126萬戶，比2013年的6 063萬戶增加1 063萬戶[5]。由此可見，日本現(xiàn)有的房屋存量持續(xù)上升，房屋供給不斷加強(qiáng)。因此，對于房屋的需求持續(xù)下降，而房屋的供給卻在上升，導(dǎo)致日本的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供過于求的失衡現(xiàn)象，空置房問題也就隨之產(chǎn)生。第二，人口老齡化引發(fā)日本地方經(jīng)濟(jì)衰退。當(dāng)前，日本的首都圈與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出不均衡的態(tài)勢，人口老齡化會加強(qiáng)地方和首都圈地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡。日本的政治、經(jīng)濟(jì)、文化以及社會資源不斷向東京及首都圈地區(qū)集中，吸引年輕人口向資金、人才集聚的首都圈地區(qū)移動，而高齡者則傾向于留在非首都地區(qū)，造成日本地方老年人口不斷上漲。受此影響，日本的人口則不斷從地方流出，并流向首都圈地區(qū)。根據(jù)日本國勢調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在2000—2005年間就有約100萬人口從地方流向了首都圈地區(qū)。隨著年輕人口從地方的流失，日本地方的人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出老齡化趨勢，社會經(jīng)濟(jì)需求縮小，地方的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻，各地方政府的財(cái)政收支問題越發(fā)嚴(yán)重，日本地方經(jīng)濟(jì)不斷衰退。例如，21世紀(jì)初期日本北海道的夕張市就面臨著嚴(yán)重的債務(wù)償還壓力，夕張地區(qū)居民的生活受到了影響。地方經(jīng)濟(jì)衰退與人口流出形成了惡性循環(huán)，不景氣的地方經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步導(dǎo)致人口流向東京，從而使得空置房問題更加嚴(yán)重。由此可見，人口老齡化問題不僅引發(fā)了房地產(chǎn)市場的供需失衡，而且還不利于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)一步惡化了房屋空置問題。

三、日本應(yīng)對空置房的對策

在人口老齡化以及地方經(jīng)濟(jì)不景氣的背景之下，日本政府出臺了一系列的政策措施，包括出臺法律規(guī)定、引導(dǎo)空置房的改造和利用、發(fā)揮空置房在養(yǎng)老看護(hù)產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的運(yùn)用等，主要的具體措施包括以下幾點(diǎn)。

1.出臺《空置房特別措施法》應(yīng)對空置房增加。目前，空置房現(xiàn)已成為日本社會中亟待解決的重要問題。為應(yīng)對空置房數(shù)量的持續(xù)增加，日本政府于2014年公布了《空置房特別措施法》，從制度層面上推動解決空置房問題[6]。根據(jù)這一法律，地方自治體可以通過勸告、指導(dǎo)、命令等方式，直接對空置房屋實(shí)施修理或拆除等措施。此外，為促進(jìn)空置房屋的使用，地方自治體可以根據(jù)自身情況，設(shè)置“空置房對策協(xié)調(diào)會”，收集整理當(dāng)?shù)乜罩梅课莸木唧w情況，形成數(shù)據(jù)庫，從而促進(jìn)空置房屋及其土地的利用，加強(qiáng)土地資源的使用效率。

2.推動空置房的流通與利用。日本的許多村鎮(zhèn)實(shí)施了諸多促進(jìn)空置房流通與利用的措施。其一，在流通方面，有的地方自治體構(gòu)建了空置房流通交易平臺，提供當(dāng)?shù)乜罩梅康慕灰仔畔?。如日本千葉縣構(gòu)建了“住宅交換支援組織”，為供需雙方提供一個信息交換平臺，促進(jìn)空置房的買賣與租賃。其二，推動人口向地方村鎮(zhèn)流動。增加當(dāng)?shù)鼐幼∪丝谑墙鉀Q空置房問題的關(guān)鍵措施，日本各地方政府提出了許多政策，推動人口向地方流動。如日本神奈川縣橫須賀市，為促進(jìn)年輕人移居，推出“育兒支援”措施，為有孩子的家庭提供購房和裝修補(bǔ)貼，促進(jìn)空置房屋利用[7]。其三，將空置房改造為民宿及旅游景點(diǎn)。許多空置房屋有著悠久的歷史，具有很高的旅游觀光價值，通過開發(fā)和改造，可推動空置房屋的使用。如日本石川縣能登町將既有的舊屋改造為民宿，提供具有特色的文化體驗(yàn)，帶動了當(dāng)?shù)芈糜谓?jīng)濟(jì)發(fā)展。

3.促進(jìn)空置房在養(yǎng)老看護(hù)領(lǐng)域發(fā)揮作用。人口老齡化不僅困擾著日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也是日本各地方政府所面臨的嚴(yán)峻問題。地區(qū)的空置房可以為高齡老人的養(yǎng)老和看護(hù)提供服務(wù)場所，可以改造為面向老人的高齡老人住宅、養(yǎng)老院等福利設(shè)施。例如，日本岐阜縣的下呂市將某公司的空置房屋改造成養(yǎng)老院，服務(wù)社區(qū)老人，可提供看護(hù)、醫(yī)療等服務(wù)[8]。此外，還可以通過免除租金的方式，吸引年輕人居住到老人的住宅中去，并提供一定的看護(hù)服務(wù)，這不僅降低了年輕人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，也保障了老人的看護(hù)需求。

四、借鑒與啟示

隨著中國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步發(fā)展，可以預(yù)期未來也會像日本一樣出現(xiàn)人口老齡化的問題，屆時中國的空置房數(shù)量以及空置房屋比率也會隨之上升。日本的經(jīng)驗(yàn)是中國的前車之鑒。中國的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中應(yīng)注意以下方面：一要注重區(qū)域經(jīng)濟(jì)間的平衡發(fā)展，避免人才、資金等集中于中心城市的情況。區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不平衡發(fā)展，容易造成地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展失衡、資源要素錯配等問題，而這正是誘發(fā)空置房問題的重要因素。二要完善相關(guān)政策制度，提高房屋使用效率。借鑒日本經(jīng)驗(yàn)，收集空置房屋信息，構(gòu)建信息交換平臺，提升既有房屋的使用效率。三要提高對人口老齡化及空置房屋問題的重視程度，對投資商和消費(fèi)者實(shí)施積極引導(dǎo)，盡量降低空置房屋的出現(xiàn)。

四川省是中國中西部地區(qū)具有代表性的省份，而綿陽市則是四川省的重要城市，是國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)的中國唯一“科技城”，在四川省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要地位。隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，近年來綿陽市的高齡人口也在不斷增加。為此，綿陽在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。第一，重視人口老齡化問題，積極吸引人員來到綿陽工作。與諸多中西部城市類似，綿陽外出務(wù)工人員較多，年輕勞動力不斷流向中心城市，因而需要加快產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，積極吸引人員赴綿開展經(jīng)濟(jì)活動。第二，借助供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。當(dāng)前，綿陽經(jīng)濟(jì)面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整，為此應(yīng)大力實(shí)施供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量。第三，積極發(fā)展康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，有效提高房屋利用效率。綿陽市具有優(yōu)良的氣候條件，具備發(fā)展康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)條件，應(yīng)借鑒日本空置房利用經(jīng)驗(yàn)，統(tǒng)籌運(yùn)用閑置房屋資源，促進(jìn)發(fā)展康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，吸引人員來綿陽市生活，滿足日益提高的生活需要。

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An analysis of the References of Japans Response to Vacant Housing in the Context of Population Aging

TIAN Zheng1，YANG Ling2

（1.Japan Institute of Chinese Academy of Social Sciences，Beijing 100007，China;

2.Mianyang High-tech Construction and Development Co.，Ltd.，Mianyang 621000，China）

Abstract：At present，the phenomenon of vacant houses in Japan is becoming more and more serious.The increase of housing vacancy rate not only reduces the quality of life in the local area，but also hinders the development of local economy in Japan.The aging of the population is an important factor in the emergence of vacant houses.The increasingly serious problem of population aging has not only caused imbalances in the Japanese real estate market，but also has further increased the economic development gap between Japan's local and metropolitan areas.The Japanese government has taken many measures including the legal and administrative means to solve the problem of vacant houses.Mianyang should pay attention to the problem of population aging，actively develop the health and wellness industry，learn from the Japan experiences，to achieve a high-quality economic growth.

Key words：Japan;population aging;vacant housing;real estate market;health and wellness industry