房產(chǎn)測量測繪工程的過程及要點分析

李冠雄

【摘 要】隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房屋測量測繪工程的需要也越來越多，房產(chǎn)測繪測量技術(shù)直接關(guān)系著房地產(chǎn)工程項目的審核驗收和房屋交付，對房地產(chǎn)發(fā)展有十分關(guān)鍵的影響。論文主要對房產(chǎn)測量過程和重點進行了探討。

【Abstract】With the rapid development of the real estate industry in China， more and more housing surveying and mapping projects are needed. The surveying and mapping technology of real estate is directly related to the examination and acceptance of real estate engineering projects and the delivery of houses， which has a very important impact on the development of real estate. This paper mainly discusses the process and key points of real estate surveying.

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測量;測繪工程;技術(shù)要點

【Keywords】real estate surveying; surveying and mapping engineering; technical essentials

【中圖分類號】P258? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2019）05-0005-02

1 引言

房產(chǎn)測繪工作是房地產(chǎn)建設(shè)過程中必不可少的一項內(nèi)容，在房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)中有十分重要的作用。有效的房產(chǎn)測量測繪工程可以促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，保證購買者的合法權(quán)益。在目前房產(chǎn)測量測繪過程中，普遍存在測繪機構(gòu)不重視，測量設(shè)備不先進以及測量技術(shù)不科學等問題。嚴重影響測量效果。因此，必須要加強對房地產(chǎn)測量測繪工作的研究和探討。重視起房地產(chǎn)的測量測繪工作，規(guī)范整個測量流程，并對測量過程進行嚴格檢查和監(jiān)督，確保測量結(jié)果的準確性。

2 房產(chǎn)測量測繪工程的具體過程

2.1 開發(fā)前期設(shè)計測繪工作

房地產(chǎn)的設(shè)計開發(fā)必須要以測繪單位的測繪地形圖作為施工依據(jù)。在進行房產(chǎn)選址申請的過程中，要交給規(guī)劃部門相應(yīng)的測繪部門修測和施測的地形圖，并根據(jù)項目實際建設(shè)要求，保證地形圖的精確度。通常房產(chǎn)內(nèi)部的管線規(guī)劃和具體規(guī)劃建設(shè)需要使用1：500的比例尺地形圖，區(qū)域總圖規(guī)劃應(yīng)用

1：200的比例尺地形圖，測繪人員要做好房產(chǎn)開發(fā)的前期設(shè)計測繪工作，保障后續(xù)施工能夠科學合理進行[1]。

2.2 施工前工程用地的勘察定界測繪

施工單位根據(jù)《地籍測繪規(guī)范》以及工程用地范圍的相關(guān)信息，做好工程用地規(guī)劃，仔細測量工程用地的現(xiàn)場，并建立相應(yīng)的施工表文圖，保證工程用地審批工作基礎(chǔ)資料的完整性和合理性。對建設(shè)工程項目進行勘測定界包括國有土地的出讓和農(nóng)用土地的轉(zhuǎn)讓，要注意勘測定界的合法性，遵循國家發(fā)展的基本目標和土地整體的規(guī)劃要求有效完成工程項目用地的勘察定界[2]。

2.3 施工過程的測繪工作

建設(shè)部門在完成選址意見書報批工作和建筑用地規(guī)劃工作之后，要對實際用地情況進行仔細規(guī)劃和檢查，并在審批完畢以后申請臨時建筑項目規(guī)劃許可證書，進入正式的建筑施工階段。在施工過程中，測繪內(nèi)容包括房產(chǎn)建筑平整度的測繪、建筑的放樣以及相關(guān)管線道路的測量等。測繪人員要根據(jù)實際建筑規(guī)劃標準的相關(guān)要求做好放樣工作，保證施工流程能夠嚴格按照圖紙規(guī)劃進行，確保施工的準確性[3]。

2.4 完整的房產(chǎn)測繪工作

房產(chǎn)測繪相對來說政策性強，技術(shù)程度比較高，是一項專業(yè)化的測繪工作，主要包括對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)查、房產(chǎn)平面控制測量圖紙繪制、房產(chǎn)要素測量、面積測算、變更測量和成果驗收等。在進行房地產(chǎn)測繪工作中，首先要進行平面控制測量，保證后續(xù)房產(chǎn)施工的科學性和穩(wěn)定性。房產(chǎn)要素測量主要包括房屋用地和其他要素的相關(guān)測量工作，為后續(xù)房屋產(chǎn)權(quán)登記和產(chǎn)籍管理提供依據(jù)。房產(chǎn)圖的繪制包括分戶圖、分幅平面圖以及分丘平面圖的繪制，為施工提供理論依據(jù)。房屋的面積測算包括對房屋產(chǎn)權(quán)面積、建筑面積、用地面積和公攤面積的計算，變更測量則為根據(jù)房產(chǎn)直系變更情況開展的測量工作。在整個測量流程當中，成果驗收是最后一項內(nèi)容，是有效保證房產(chǎn)質(zhì)量合乎標準的重要途徑，只有驗收合格之后房屋才可以售賣交付使用[4]。

2.5 竣工測繪和房產(chǎn)測繪工作

房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)設(shè)計管理過程中審批的工程項目施工圖、設(shè)計圖、面積界定圖、放線圖以及其他有關(guān)文件信息進行房產(chǎn)的測繪和竣工測繪工作，測繪人員依據(jù)科學合理的測繪方法對房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)的全部地物進行測繪，并記錄有關(guān)數(shù)據(jù)信息，包括有效的面積、數(shù)據(jù)和房產(chǎn)用途，為后續(xù)綜合性驗收以及城市地理數(shù)據(jù)庫的豐富提供數(shù)據(jù)支持。竣工之后的房產(chǎn)測繪和完工測繪工作也可以有效確定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)區(qū)的交通面積、住宅面積、公共面積、綠地面積等，可以檢查建筑是否存在違法犯規(guī)的現(xiàn)象，比如檢查工程建設(shè)活動是否改變了土地使用性質(zhì)，管線埋設(shè)是否達到標準要求，有無超高現(xiàn)象以及竣工面積和實際面積的差值控制范圍等，保證房產(chǎn)竣工審核通過的概率。其次，房產(chǎn)竣工測量完畢后要繪制總的竣工圖、房屋管線完工圖和分間分層平面圖等，并交由規(guī)劃管理部門進行驗收和違法界定，確保房產(chǎn)開發(fā)工作的合法合理性。

3 房產(chǎn)測量測繪工作的要點

3.1 完善測繪質(zhì)量相關(guān)配套機制

房產(chǎn)測繪工作相對來說涉及的測繪內(nèi)容較多，測繪技術(shù)比較復雜，因此，需要有可靠的測量配套機制作為指導。但實際測量的過程中，相關(guān)建設(shè)部門、規(guī)劃部門、設(shè)計部門以及測量部門之間必須要進行有效、積極的溝通，保證測試工作能夠合理有效完成，并有針對性地建立起完善的、公平公正的市場準入規(guī)則和機制，提高房產(chǎn)測繪的整體質(zhì)量，保證測繪工作完成的準確性。

3.2 構(gòu)建測繪信息系統(tǒng)

隨著科學技術(shù)的不斷發(fā)展尤其是計算機技術(shù)的進步，在測繪工作中構(gòu)建房產(chǎn)測繪信息技術(shù)平臺，對于有效提升測繪工作效率，保證工作質(zhì)量成果具有至關(guān)重要的作用。房產(chǎn)管理部門需要與測繪單位進行充分有效的溝通，制定標準化的房產(chǎn)測繪操作規(guī)程，確定相應(yīng)技術(shù)指標，并建立統(tǒng)一的運行模式和專業(yè)的技術(shù)信息平臺，實現(xiàn)勘測收發(fā)件、檢查、繪圖的自動化處理，減少測繪工作人員的重復性勞動，保證最終測繪結(jié)果。房產(chǎn)測繪技術(shù)信息平臺的構(gòu)建也能夠使房產(chǎn)測繪工作更加的規(guī)范化和科學化，使得測繪結(jié)果更加準確和更有說服性，也有利于維護房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。

3.3 加強基本測量控制工作

基本測繪測量控制工作主要是為了做好房產(chǎn)圖根控制網(wǎng)的測量以及房產(chǎn)界址點的測量。在實際進行房產(chǎn)測量測繪工作時，要能夠準確測量地面控制點的位置，并根據(jù)測量需求建立平面控制網(wǎng)和高程控制網(wǎng)，滿足房產(chǎn)圖的測繪要求和房產(chǎn)界址點的確定需要。根據(jù)分級制度完成平面控制標準圖的繪制，通過準確的坐標進行數(shù)據(jù)處理，從而實現(xiàn)有效的平面位置控制，保證測量效果。

3.4 提高測繪面積計算的準確度

由于測繪工作具有一定的連續(xù)性，所以在測量的過程中，要盡可能地由一個人負責完成連續(xù)性的測量工作，包括測繪數(shù)據(jù)的收集、分攤面積和戶型面積的繪制，保證測繪工作的準確性和流暢性。同時測繪人員在測繪之前，需要對房產(chǎn)項目信息有具體清晰的認識，并通過系統(tǒng)性的測繪工作加深對房產(chǎn)圖測繪的了解和行業(yè)數(shù)據(jù)的掌握。在處理房產(chǎn)測量工作的過程中，要保證樓上樓下數(shù)據(jù)的一致性，注意戶型和層次之間的聯(lián)系，測繪圖紙完成之后，要通過專業(yè)人員進行審查，審查時根據(jù)面積計算的方法不同和分攤方法的差別進行圖紙的評判，保證計算的科學性和合理性，充分保證測量的準確度。

4 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)作為我國建筑工程項目最為重要的組成部分之一，直接關(guān)系著普通人民的生活環(huán)境。房產(chǎn)測繪工作作為保障住房信息數(shù)據(jù)準確性的重要方法，在房地產(chǎn)發(fā)展過程中有著不可或缺的作用。隨著各種測量技術(shù)的不斷發(fā)展和測繪工具的升級，我國房產(chǎn)測量測繪工程水平不斷提高，相應(yīng)的房產(chǎn)測繪標準和房產(chǎn)測繪法律法規(guī)也得到了完善，有利于促進房地產(chǎn)行業(yè)積極科學的發(fā)展進步。本文主要通過對房產(chǎn)測量測繪工程具體過程進行研究，指出房產(chǎn)測量測繪工作的主要要點，希望能夠不斷加強測量工作的準確性，保障測繪工作的順利開展。

【參考文獻】

【1】曹力.房產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)的發(fā)展研究[J].黑龍江科技信息，2014（25）：106.

【2】顏應(yīng)人.房產(chǎn)測繪管理與房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)發(fā)展分析[J].城市地理，2014（6）：3.

【3】黎超節(jié).房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)可行性研究[J].江西建材，2015（21）：25.

【4】李永喜.房地產(chǎn)測繪特點及技術(shù)分析[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2010（14）：139.