房屋征收評(píng)估四大估價(jià)方法統(tǒng)一

王卓民

摘要：從研究市場(chǎng)法的價(jià)格內(nèi)涵著手，將其他三大估價(jià)方法與市場(chǎng)法相對(duì)比，找到結(jié)果不一致的原因，進(jìn)行調(diào)整，使不具備市場(chǎng)法評(píng)估條件的房地產(chǎn)也可以獲得公正的估價(jià)。

關(guān)鍵詞：國(guó)有土地;征收估價(jià);房地產(chǎn)估價(jià);土地使用年限

中圖分類號(hào)：F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）07-0058-62 收稿日期：2019-06-28

關(guān)于估價(jià)方法的選擇，《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第13條第2款規(guī)定：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估?？梢酝瑫r(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。

現(xiàn)實(shí)中，有較多情況是無(wú)法選用上述估價(jià)方法的，且市場(chǎng)法和收益法得出的價(jià)格也常常不一致?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》均沒(méi)有保證各估價(jià)方法得出結(jié)論一致，這可能會(huì)導(dǎo)致因選用不同的估價(jià)方法或不具備應(yīng)選估價(jià)方法的條件而被迫選用其他方法而造成的不公平。因此，我們必須重新審視評(píng)估出來(lái)的價(jià)格內(nèi)涵及其統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

市場(chǎng)法是首選的估價(jià)方法，也是社會(huì)認(rèn)同度最高的估價(jià)方法。本文從房屋征收的角度，從研究市場(chǎng)法的價(jià)格內(nèi)涵著手，將其他三大估價(jià)方法與之相對(duì)比，找到結(jié)果不一致的原因，并進(jìn)行調(diào)整，使之能得出一致的或有意義的結(jié)論。

1市場(chǎng)法

土地使用權(quán)年限與房地產(chǎn)價(jià)值之間的關(guān)系，是房地產(chǎn)估價(jià)的核心問(wèn)題。如果不對(duì)土地到期后的權(quán)益做一個(gè)法律上的界定，房地產(chǎn)的價(jià)格將始終處于不確定的狀態(tài)。遺憾的是，目前只有《物權(quán)法》第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。土地使用年限到期后，是有償還是無(wú)償自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期時(shí)應(yīng)該續(xù)交多少出讓金的問(wèn)題，都無(wú)定論，而這些恰恰是房地產(chǎn)價(jià)格組成的必要問(wèn)題。

首先，在一些地方的估價(jià)實(shí)踐中，對(duì)于市場(chǎng)法，估價(jià)公司宣稱是按住宅用地的最高年限70年進(jìn)行估價(jià)，不到70年的也給予70年的價(jià)格評(píng)定。但這個(gè)設(shè)定與測(cè)算過(guò)程無(wú)關(guān)，無(wú)法說(shuō)明設(shè)定的條件和價(jià)格的關(guān)系。這種不區(qū)分土地剩余年限價(jià)格差異的處理方式，違背了等價(jià)有償?shù)幕痉稍瓌t。將低土地使用剩余年限的所有人的權(quán)益和高土地使用年限的所有人的權(quán)益劃等號(hào)，是一種不公正的處理方式。

其次，一個(gè)重要的事實(shí)行為直接決定了人們對(duì)土地使用年限的認(rèn)知。例如，一套使用了30年的房屋，經(jīng)過(guò)房屋征收，原地或就近安置了一套有完整使用年限的房屋，對(duì)住宅原土地使用者而言，他的土地實(shí)際使用年限變成30+70=100年，只不過(guò)換了就近的位置，而被征收人無(wú)需支付任何額外的土地收益金。如此循環(huán)往復(fù)，實(shí)際上變成了土地?zé)o限期使用的事實(shí)。

再次，因?yàn)椴粩喑霈F(xiàn)沒(méi)有到期就被征收的事實(shí)，導(dǎo)致人們?cè)谫?gòu)買二手房時(shí)根本不考慮房屋土地使用權(quán)的剩余年期，甚至剩余年期越少越好，因?yàn)樗R上要被征收了?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。該規(guī)定變相地為土地使用是無(wú)限年期的心理預(yù)期上了保險(xiǎn)。“投資拆遷”成了一種投資方式。

最后，舊房的價(jià)格不顧土地剩余年限的制約逐年大幅度上漲的事實(shí)，基本可以說(shuō)明市場(chǎng)認(rèn)定的價(jià)格是無(wú)限年期的價(jià)格。否則，從權(quán)益的角度來(lái)說(shuō)，土地按使用年期逐漸減少，建筑物按使用年限逐漸減損物理價(jià)值，舊房的價(jià)格應(yīng)逐年走低才對(duì)。

因此，目前房地產(chǎn)實(shí)際的市場(chǎng)預(yù)期使用年限是無(wú)限年，而這種預(yù)期也直接反映到房地產(chǎn)交易價(jià)格上，市場(chǎng)法得出的價(jià)格也就成了無(wú)限年期的價(jià)格。既然市場(chǎng)法反映的是無(wú)限年期的價(jià)格，那么，基于公正的要求，其他三種估價(jià)方法也應(yīng)按這一標(biāo)準(zhǔn)估價(jià)。

2收益法

對(duì)于收益性房地產(chǎn)，我們發(fā)現(xiàn)，租金每年以一定的速度上漲。由于無(wú)法回避租金上漲的事實(shí)，觀察所有收益法公式，我們認(rèn)為凈收益按照一定比例遞增、收益期為無(wú)限年的公式評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，最能反映估價(jià)實(shí)際。具體公式為V=A/（Y-g）。g為租金平均上漲速度，Y是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的貸款綜合利率+-估價(jià)時(shí)點(diǎn)前后利率變動(dòng)影響值+-其他風(fēng)險(xiǎn)利率，Y可以和假設(shè)開(kāi)發(fā)法的折現(xiàn)率數(shù)值相當(dāng)。將租金上漲這一事實(shí)融入價(jià)格公式中，更貼近用收益法估價(jià)的實(shí)例，更具有價(jià)格解釋和估價(jià)方法統(tǒng)一的的優(yōu)勢(shì)。租金上漲率和綜合貸款利率是無(wú)限年期的平均利率，因?yàn)槲覀円呀y(tǒng)一到無(wú)限年期這一估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)上，所以這個(gè)數(shù)值是比較穩(wěn)定的。有特殊租售比的房屋，需要通過(guò)其他風(fēng)險(xiǎn)利率進(jìn)行調(diào)整。

如果用資本化率或租售比估算房地產(chǎn)價(jià)格，其實(shí)質(zhì)也是無(wú)限年期的房地產(chǎn)價(jià)格。因?yàn)樵诠街袥](méi)有年限的計(jì)算因子。因此，我們要做的事是在有條件的情況下，盡可能計(jì)算市場(chǎng)法和收益法同時(shí)適用的案例，以提取這個(gè)無(wú)限年期的收益乘數(shù)或（Y-g），以便在沒(méi)有足夠成交案例的情況下，用收益法也能計(jì)算出與市場(chǎng)法相當(dāng)?shù)膬r(jià)格。

為什么要提取這個(gè)收益乘數(shù)呢？因?yàn)橄虮徽魇杖私忉屖找娣▋r(jià)格時(shí)，用這種方式提取出來(lái)的收益乘數(shù)，更容易使被征收人認(rèn)可。

3成本法

3.1生產(chǎn)成本是否等于效用價(jià)值的問(wèn)題

房和地要結(jié)合才能發(fā)揮居住效用。房和地需要通過(guò)一系列投入才能結(jié)合，但是這些投入加上房地的成本，并不必然等于房地結(jié)合的效用價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格。效用價(jià)值要大于費(fèi)用才有結(jié)合的需求。就像房主把房屋簡(jiǎn)單裝修了再出租，是因?yàn)楹怂氵^(guò)租金的提高會(huì)大于裝修的折舊。

3.2對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格概念的細(xì)分

根據(jù)上文分析，就房地產(chǎn)價(jià)格而言，我們可以細(xì)分7個(gè)概念：獨(dú)立的土地價(jià)格I;獨(dú)立的房屋（建筑物）價(jià)格b;房地產(chǎn)價(jià)格V;房地結(jié)合時(shí)土地所占的按份價(jià)格L;房地結(jié)合時(shí)房屋（建筑物）所占的按份價(jià)格B;結(jié)合效用數(shù)值C，C=V-l-b;為了更能看清房地產(chǎn)價(jià)格的形成，我們將成本法（動(dòng)態(tài)）分為三項(xiàng)：一是土地成本，二是建設(shè)成本，三是管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，我們將第三項(xiàng)簡(jiǎn)稱為其他成本E。

舉一個(gè)例子，一塊地，樓面地價(jià)1=6000元/m2，建筑物成本b=1500元/m2，房?jī)r(jià)V=12000元/m2，其他成本E=3000元/m2。由于建筑物的價(jià)值和土地的價(jià)值變化曲線是不同的，要計(jì)算它在某一時(shí)點(diǎn)的房地合一價(jià)格，需要以土地或建筑物的按份價(jià)格為基數(shù)進(jìn)行計(jì)算，就像股東出資一樣，誰(shuí)出資越多，誰(shuí)在公司所享有的權(quán)利就越大。因此，計(jì)算出土地的按份價(jià)格L=12000*6000/（6000+1500）=9600元/m2;建筑物的按份價(jià)格B=12000*1500/（6000+1500）=2400元/m2，

通過(guò)對(duì)大量案例用市場(chǎng)法和成本法進(jìn)行計(jì)算（成本法利潤(rùn)率15%），我們發(fā)現(xiàn)，按市場(chǎng)法得出的價(jià)格，往往大于成本法估價(jià)出來(lái)的價(jià)格。也就是，結(jié)合效用值C大于其他成本E。如上例C=12000-1500-6000=4500元/m2，E=3000元/m2（少數(shù)案例C小于或等于E，原因是房地結(jié)合效用不佳）。造成這個(gè)現(xiàn)象的原因主要是沒(méi)有考慮到房地合一所帶來(lái)的價(jià)值提升和土地按照有限年期進(jìn)行計(jì)算。

3.3成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的必須設(shè)定

用成本法計(jì)算的最大問(wèn)題是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率應(yīng)該定多少？這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響巨大。為了進(jìn)一步分析，基于“生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論”的依據(jù)出發(fā)，我們將開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率定為15%（為了簡(jiǎn)化計(jì)算，我們采用直接成本利潤(rùn)率，計(jì)算基數(shù)是土地成本+建設(shè)成本）。至于該數(shù)值是否科學(xué)，有待各地區(qū)估價(jià)實(shí)踐的交流和匯總。這個(gè)利潤(rùn)率必須確定下來(lái)，否則成本法的公式將變成二元一次方程，有無(wú)數(shù)個(gè)解。

3.4成本法和市場(chǎng)法的統(tǒng)一

統(tǒng)一了利潤(rùn)率，分析了在結(jié)合效用值C大于其他成本E的原因后，我們認(rèn)為，用成本法評(píng)估出來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格一般不能真正反映房和地結(jié)合起來(lái)時(shí)的價(jià)格。

本文暫不討論“結(jié)合效用系數(shù)”的求取。但用成本法估價(jià)時(shí)必須考慮“結(jié)合效用系數(shù)”的存在。如果考慮到“結(jié)合效用系數(shù)”，我們就可以完成成本法和市場(chǎng)法的統(tǒng)一。在無(wú)法得出“結(jié)合效用系數(shù)”的情況下，應(yīng)當(dāng)將“其他成本E”按比例分?jǐn)側(cè)胪恋睾徒ㄖ镏校⒖剂拷Y(jié)合效用。

3.5市場(chǎng)法建筑物折舊的提取

用市場(chǎng)法調(diào)整建筑物的成新時(shí)，對(duì)建筑物折舊的扣減基數(shù)也應(yīng)該用建筑物的按份價(jià)格，否則會(huì)造成少扣減折舊而高估房地產(chǎn)的價(jià)格。

4假設(shè)開(kāi)發(fā)法

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》CB/T 50291-2015規(guī)定：“假設(shè)開(kāi)發(fā)適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)”。

4.1用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估被征收房屋價(jià)格

由于被征收房屋是毛地，所以我們可以用假設(shè)開(kāi)發(fā)法求取被征收房屋的價(jià)值。但需要有一些假設(shè)條件，才能使測(cè)算結(jié)果有意義。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條第1款規(guī)定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”。據(jù)此，我們可以認(rèn)為，被征收人的補(bǔ)償權(quán)益是大于或等于市場(chǎng)價(jià)格，超出市場(chǎng)價(jià)格的利潤(rùn)，被征收人就缺乏主張權(quán)利的直接法律依據(jù)。

基于此，我們就依據(jù)法律給定的權(quán)利，推算出被征收人應(yīng)得利益所對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)完成后原地安置的房屋容積率。

我們看一下衢州市最近一個(gè)成片多層危房改建成高層的房屋征收補(bǔ)償案例：

被征收房屋是多層單元式套房，改造后，未來(lái)建設(shè)的小區(qū)為高層（12-19層），地下室1層，各層兩戶1部電梯，三年建成（根據(jù)安置合同）。

因考慮到電梯增加的公攤部分，要維持同等套內(nèi)面積，新房屋實(shí)際建筑面積要增加10%（根據(jù)該小區(qū)和擬建成的小區(qū)設(shè)計(jì)圖，分別計(jì)算公攤面積抽樣平均得出，其他多層套房改成電梯房也大致是此數(shù)值）。我們將新小區(qū)容積率設(shè)定為原容積率的1.1倍。被征收人在套內(nèi)面積不變的情況下，可以全部被安置。而且，原來(lái)多層的房屋改成高層，容積率提高10%是可以輕易辦到的，至于提升的容積率部分權(quán)益，則不屬于估價(jià)被征收房屋項(xiàng)目應(yīng)考慮的部分。以此容積率測(cè)算被征收項(xiàng)目是較科學(xué)的。

補(bǔ)償公告中有贈(zèng)送10%安置面積的規(guī)定，與電梯所增加的公攤面積恰好相符。

估價(jià)過(guò)程如下：

電梯費(fèi)用取50元/m2，建安工程造價(jià)取1550元/m2（不考慮地下工程的建設(shè)成本，因?yàn)檫@屬于超過(guò)1.1倍容積率部分;不采用裝配式建造），前期費(fèi)用取100元/m2，小區(qū)配套設(shè)施及綠化取350元/m2，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)取費(fèi)10元/m2，單位建筑面積成本約為2060元/m2。預(yù)計(jì)三年建成。

用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估被征收房地（毛地）價(jià)格的公式（采用動(dòng)態(tài)分析法）為：被征收房屋的單價(jià)（不包括其他裝修和其他補(bǔ)償、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用）=建成后新房的單價(jià)-單位建筑面積成本-單位拆遷費(fèi)用-單位開(kāi)發(fā)管理費(fèi)-單位開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-單位稅費(fèi)-單位銷售費(fèi)用。

設(shè)征收房地產(chǎn)的價(jià)格是V，新房折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的單價(jià)為18000/（1+7%）3=14693元/m2。

通過(guò)市場(chǎng)法、專家調(diào)查法和被征收人問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果，得出三年后新房的價(jià)格將達(dá)到18000元/m2。

單位建筑面積成本=2060/3+2060/3*（1+7%）+2060/3*（1+7%）2=1928元/m2。

這里假設(shè)開(kāi)發(fā)開(kāi)始投入1/3資金，第一年末投入1/3資金，第二年末投入1/3資金。

房屋征收費(fèi)用為2000+200+50+540+10+40+500=3340元/m2。

評(píng)估、房屋征收綜合服務(wù)費(fèi)40元/m2，法律服務(wù)、軟件服務(wù)費(fèi)取20元/m2，房屋征收提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)200元，其他各項(xiàng)政府補(bǔ)貼50元/m2，臨時(shí)安置費(fèi)補(bǔ)償15×36=540元/m2;選擇貨幣安置獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)2000元/m2，選擇貨幣補(bǔ)償?shù)恼?0%，選擇房屋安置的占70%，可以認(rèn)為，選擇貨幣和選擇安置的價(jià)格相當(dāng)。房屋裝修平均補(bǔ)償費(fèi)用500元/m2，搬家費(fèi)10元/m2。

管理費(fèi)：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取土地和建筑物單獨(dú)評(píng)估價(jià)格之和的6%（安置房不計(jì)測(cè)算成本）。

利潤(rùn)：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取V×15%。理由是：與成本法的利潤(rùn)率相統(tǒng)一;利潤(rùn)率可以看成開(kāi)發(fā)者預(yù)期應(yīng)取得的最低利潤(rùn);利潤(rùn)率無(wú)需用實(shí)踐或大量的數(shù)據(jù)進(jìn)行驗(yàn)證，只是應(yīng)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的一個(gè)必要假設(shè)，沒(méi)有這個(gè)假設(shè)，或不將這個(gè)假設(shè)告知估價(jià)委托人，那么估價(jià)結(jié)論將毫無(wú)意義。

稅費(fèi)：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取V×3%（安置房稅費(fèi)減免，工本費(fèi)基本可以忽略不計(jì)）。

銷售費(fèi)用：取V×3%（安置房不考慮）。

管理費(fèi)、利潤(rùn)、稅費(fèi)、銷售費(fèi)用是正常的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用，但本例是公益性項(xiàng)目，因?yàn)槔麧?rùn)已提前轉(zhuǎn)移到房屋征收的各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助費(fèi)用中去了，如果是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在該容積率情況下是基本無(wú)利潤(rùn)的。而且如此高昂的房屋征收費(fèi)用已經(jīng)和管理費(fèi)、利潤(rùn)、稅費(fèi)、銷售費(fèi)用相當(dāng)了（具體計(jì)算過(guò)程略）。得出V=14693×1.1-3360-1928×1.1-0-0-0-0=10682元/m2（這里乘以1.1的系數(shù)是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)完成后容積率設(shè)定為原小區(qū)的1.1倍）。計(jì)算出來(lái)的價(jià)格10682元/m2與房屋征收時(shí)用市場(chǎng)法評(píng)估出的房屋平均價(jià)格10500元/m2驚人地相符。

這個(gè)估價(jià)是將這次房屋征收的復(fù)雜補(bǔ)貼方式完全反應(yīng)出來(lái)的估價(jià)實(shí)例，我們發(fā)現(xiàn)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法與市場(chǎng)法的結(jié)果高度吻合。說(shuō)明征收人對(duì)這次舊區(qū)改建在經(jīng)濟(jì)上和被征收人權(quán)益定位上是非常合理的。而且還可以說(shuō)明，用假設(shè)開(kāi)發(fā)法使用本案的設(shè)定，得出的數(shù)據(jù)是有決策參考價(jià)值的。

有人說(shuō)，如果該小區(qū)是只用了10年的小區(qū)，這種方法估價(jià)可能不準(zhǔn)確。但是我認(rèn)為，這種方法仍然有效，用假設(shè)開(kāi)發(fā)法得出的價(jià)格肯定要低于市場(chǎng)價(jià)格，這就說(shuō)明，這個(gè)小區(qū)不適合改造，是勞民傷財(cái)?shù)呐e措。這恰恰說(shuō)明，假設(shè)開(kāi)發(fā)法是可以評(píng)估擬征收房屋項(xiàng)目的，評(píng)估出來(lái)的價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，就說(shuō)明這個(gè)小區(qū)改造在經(jīng)濟(jì)上是不可行的。如果假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估出來(lái)的價(jià)格高于市場(chǎng)價(jià)格，說(shuō)明項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是非常好的。當(dāng)然，小區(qū)是否拆遷，政府有更宏觀方面的考量，但是這個(gè)數(shù)據(jù)可以直接給政府提供一個(gè)經(jīng)濟(jì)上的精確參考數(shù)據(jù)，以衡量實(shí)施項(xiàng)目的得失。

4.2用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估土地的問(wèn)題

用假設(shè)開(kāi)發(fā)法得出：土地價(jià)格=開(kāi)發(fā)完成后房地價(jià)格-建設(shè)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-土地取得稅費(fèi)。

該公式的左邊是獨(dú)立的土地（房地分開(kāi)的價(jià)格），右邊包含有房地合一的項(xiàng)目（開(kāi)發(fā)完成后房地價(jià)格），計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不一致，所以等式不能成立。如果要使該公式成立，建筑物價(jià)格需使用建筑物的“按份價(jià)格”。既然成本法存在“結(jié)合效用系數(shù)”，而且成本法存在沒(méi)有考慮結(jié)合效用的問(wèn)題，而假設(shè)開(kāi)發(fā)法是成本法的倒算，也必然存在這個(gè)問(wèn)題。

而本文提到的評(píng)估被征收房屋（毛地）的公式，左邊項(xiàng)目是房地合一的價(jià)格，右邊也包含房地合一的價(jià)格，等號(hào)兩邊的估價(jià)思路均符合房地合一的估價(jià)思路。

5建議

本文所提供的估價(jià)過(guò)程均符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》CB/T 50291-2015和《國(guó)有土地房屋征收評(píng)估辦法》的義務(wù)性規(guī)定，且沒(méi)有違反《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》GB/T 50291-2015和《國(guó)有土地房屋征收評(píng)估辦法》的禁止性規(guī)定。

綜上所述，我們提出四種方法統(tǒng)一的初步想法。四種估價(jià)方法統(tǒng)一的意義在于，在沒(méi)有市場(chǎng)法基礎(chǔ)的情況下，用收益法、成本法估價(jià)的房地產(chǎn)也有獲得公正定價(jià)的機(jī)會(huì)。因假設(shè)開(kāi)發(fā)法與其他三種估價(jià)方法的用途有區(qū)別，無(wú)法要求其評(píng)估征收房地產(chǎn)的補(bǔ)償價(jià)格，但可以用于評(píng)估被征收地塊項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性。