對城市國有土地不得征收租金

◎陳戰(zhàn)杰

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對城市國有土地不得征收租金

◎陳戰(zhàn)杰

問：

我市屬于西部貧困地區(qū)，我們感到我國的土地法有不完善之處，例如，現(xiàn)在城市的土地都屬于國家所有，等于城市居民都是無償使用國有土地，應(yīng)當繳納國有土地租賃費。為此市政府詢問過我局，我局匯報說，《土地管理法》規(guī)定農(nóng)民集體土地不得出租，沒有規(guī)定城市國有土地不得出租，出租也屬于《土地管理法》第五十四條、第五十五條規(guī)定中的“出讓等有償使用方式”中的一種，應(yīng)該沒有問題。

雖然我局對市政府這么匯報了，但還是感覺不太踏實。

請問，對城市國有土地是否應(yīng)該征收租賃費，請你指點迷津。

答：

我國實行土地公有制，經(jīng)歷了計劃經(jīng)濟時期，城市居民和廠礦機關(guān)都是使用的國有土地，這些土地稱之為“城市國有土地”，區(qū)別于城市以外征收農(nóng)民集體的國有土地。

《土地管理法》第八條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。第九條規(guī)定：國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務(wù)。

那么對于“城市國有土地”是不是都要實行租賃呢？答案是“不是”?！蛾P(guān)于印發(fā)〈規(guī)范國有土地租賃若干意見〉的通知》（1999年7月27日國土資發(fā)〔1999〕222號）對此做出了明確規(guī)定。

《關(guān)于印發(fā)〈規(guī)范國有土地租賃若干意見〉的通知》第一條規(guī)定：嚴格依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，確定國有土地租賃的適用范圍。

國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。當前應(yīng)以完善國有土地出讓為主，穩(wěn)妥地推行國有土地租賃。

對原有建設(shè)用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實行有償使用，也不實行租賃。對因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當有償使用的，可以實行租賃。對于新增建設(shè)用地，重點仍應(yīng)是推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補充。對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實行出讓，不實行租賃。

根據(jù)該條規(guī)定，城市居民和原有的國有企事業(yè)單位使用的國有土地屬于該條第三款中的“原有建設(shè)用地”，“法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實行有償使用，也不實行租賃”。也就是說，城市居民原來的房產(chǎn)之類，仍然維持原來的使用權(quán)，“不實行租賃”。正因為如此，所以，在城市改造拆遷中，只對居民的房產(chǎn)給予補償，對土地則沒有補償。城市尚未改造的部分，不管原來的國有土地使用權(quán)人使用了多少年，全部是無償使用，并頒發(fā)給國有土地使用權(quán)證書，以確認其使用國有土地的權(quán)利，只要沒有改造到那里，原住戶可以無償?shù)赜肋h使用下去。如果改造到那里，依法拆遷的，按照補償安置后房產(chǎn)的土地使用權(quán)性質(zhì)依法辦事，這就是所謂的“老人老辦法，新人新辦法”。

對于原住戶出租房產(chǎn)的，當然包含了土地的價值，從理論上說，用國有土地出租贏利屬于不當?shù)美瑧?yīng)當返還給國家。但是，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1990年5月19日，國務(wù)院令第55號）第四章沒有明確規(guī)定，其他規(guī)范性文件也沒有明確的量化標準而無法實行，這一塊比較模糊。根據(jù)法無規(guī)定就是權(quán)利和法無授權(quán)政府不得作為的原則，不得擅自征收租金。

因此，向原城市國有土地使用權(quán)人征收租金的想法是沒有法律依據(jù)的。

建議你們將該文件呈報給市政府領(lǐng)導(dǎo)，并附一個匯報材料，說明城市國有土地租賃的范圍和對象，維護當?shù)氐纳鐣€(wěn)定。

（本文摘自《國土資源170個怎么辦》一書）