潛在的利害關(guān)系人也可以查詢登記資料

劉守君

摘要：潛在利害關(guān)系人查詢不動產(chǎn)登記資料是否合法？潛在利害關(guān)系人的判定標(biāo)準(zhǔn)是什么？結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)作出相關(guān)解釋。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記;資料;查詢

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：C

文章編號：1001-9138-（2019）05-0050-53 收稿日期：2019-03-15

1問題的提出

《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第21條規(guī)定，有買賣、租賃、抵押不動產(chǎn)意向，或者擬就不動產(chǎn)提起訴訟或者仲裁等，但不能提供本辦法第20條規(guī)定的利害關(guān)系證明材料的，可以提交本辦法第8條規(guī)定材料，查詢相關(guān)不動產(chǎn)登記簿記載的下列信息：（一）不動產(chǎn)的自然狀況;（二）不動產(chǎn)是否存在共有情形;（三）不動產(chǎn)是否存在抵押權(quán)登記、預(yù)告登記或者異議登記情形;（四）不動產(chǎn)是否存在查封登記或者其他限制處分的情形。對此規(guī)定，很多登記人員提出疑問：

第一，如何判斷申請人是否有買賣、租賃、抵押不動產(chǎn)的意向，或者擬就不動產(chǎn)提起訴訟、仲裁等？

第二，此條指出“不能提供本辦法第20條規(guī)定的利害關(guān)系證明材料的，可以提交本辦法第8條規(guī)定材料”即可進(jìn)行相關(guān)查詢，從該層面講，是否任何一個人都可以隨意查想查的人的不動產(chǎn)登記相關(guān)信息，只要說有買賣意向、提起訴訟或申請仲裁意向就行？

第三，當(dāng)事人申請查詢時是否還須提供其他申請材料，若須提供其他申請材料，具體是什么材料？

《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第20條規(guī)定，不動產(chǎn)的利害關(guān)系人申請查詢不動產(chǎn)登記結(jié)果的，除提交本辦法第八條規(guī)定的材料外，還應(yīng)當(dāng)提交下列利害關(guān)系證明材料：（一）因買賣、互換、贈與、租賃、抵押不動產(chǎn)構(gòu)成利害關(guān)系的，提交買賣合同、互換合同、贈與合同、租賃合同、抵押合同;（二）因不動產(chǎn)存在相關(guān)民事糾紛且已經(jīng)提起訴訟或者仲裁而構(gòu)成利害關(guān)系的，提交受理案件通知書、仲裁受理通知書。據(jù)此可知，與登記簿上記載的權(quán)利人簽訂買賣合同、互換合同、贈與合同、租賃合同、抵押合同，或因登記簿上記載的事項(xiàng)產(chǎn)生民事糾紛而對登記簿上的權(quán)利人提起訴訟或申請仲裁且持有案件通知書、仲裁受理通知書的人，為與登記簿上記載的事項(xiàng)有利害關(guān)系的人，簡稱利害關(guān)系人。相對而言，該辦法第21條規(guī)定的對登記簿上記載的事項(xiàng)有買賣、租賃、抵押意向，但尚未簽訂買賣合同、租賃合同、抵押合同的人，或因登記簿上記載的事項(xiàng)產(chǎn)生民事糾紛欲對登記簿上的權(quán)利人提起訴訟或申請仲裁但還沒有提起訴訟或申請仲裁的人，則為與登記簿上記載的事項(xiàng)有潛在利害關(guān)系的人，簡稱潛在利害關(guān)系人。

筆者認(rèn)為，要解決上述登記人員的問題，需回答兩個問題：

第一，潛在利害關(guān)系人查詢不動產(chǎn)登記資料是否合法？

第二，潛在利害關(guān)系人的判定標(biāo)準(zhǔn)是什么？

2潛在利害關(guān)系人是查詢不動產(chǎn)登記資料的合法主體

《物權(quán)法》第18條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。其中的利害關(guān)系人是指那些人？筆者擬采用文義解釋、體系解釋、社會學(xué)解釋對其作解讀。

2.1文義解釋

法律解釋必先由文義解釋入手，且所作解釋不能超過可能的文義。對《物權(quán)法》第18條規(guī)定中的“利害關(guān)系人”作文義解釋，該利害關(guān)系人包括：一是登記簿上記載的事項(xiàng)對其行使不動產(chǎn)權(quán)利，或?qū)嵤┎粍赢a(chǎn)交易有影響或妨礙并產(chǎn)生利害關(guān)系的人，即利害關(guān)系人;二是登記簿上記載的事項(xiàng)可能影響或妨礙其行使不動產(chǎn)權(quán)利，或可能對其抉擇是否與登記簿上記載的事項(xiàng)產(chǎn)生交易有影響并產(chǎn)生利害關(guān)系的人，即潛在的利害關(guān)系人。

2.2體系解釋

對《物權(quán)法》第18條規(guī)定中的“利害關(guān)系人”作體系解釋：《物權(quán)法》第16條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。質(zhì)言之，不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容是有公信力的。所謂公信力，即法律對第三人依據(jù)不動產(chǎn)登記簿的記載所表述的不動產(chǎn)物權(quán)的內(nèi)容而取得的該項(xiàng)權(quán)利予以強(qiáng)制保護(hù)，使其免受任何人追奪的強(qiáng)制力。據(jù)此可知，第三人基于對登記簿上現(xiàn)時記載的內(nèi)容的查詢、知曉，即基于對登記簿上現(xiàn)時記載內(nèi)容的依賴而取得登記簿上記載的不動產(chǎn)權(quán)利的，受法律的保護(hù)。申言之，查詢登記簿的人可能是與登記簿上記載的不動產(chǎn)權(quán)利有交易意向且最終完成交易的人，即利害關(guān)系人。也可能是與登記簿上記載的不動產(chǎn)權(quán)利有交易意向但最終沒有建立交易關(guān)系的人，即潛在利害關(guān)系人?！段餀?quán)法》第16條和第18條同在該法第2章第1節(jié)“不動產(chǎn)登記”中，且不動產(chǎn)登記簿屬于登記成果資料，屬于當(dāng)事人可以申請查詢、復(fù)制的登記資料，登記簿的公信力建立在當(dāng)事人查詢、知曉登記簿的記載后信任、利用登記簿的基礎(chǔ)上，即《物權(quán)法》第16條和第18條間存在緊密聯(lián)系，通過對第16條意思之探析，能夠判斷出第18條規(guī)定的利害關(guān)系人中包括利害關(guān)系人和潛在利害關(guān)系人。

2.3社會學(xué)解釋

社會學(xué)解釋，須以文義解釋為基礎(chǔ)，在文義解釋得出復(fù)數(shù)解釋結(jié)果的情形下，才能進(jìn)行社會學(xué)解釋。《物權(quán)法》第1條規(guī)定，為了維護(hù)國家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法，制定本法。據(jù)此可知，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，是物權(quán)法的立法目的。據(jù)此可知，按《物權(quán)法》第18條規(guī)定，與登記簿上記載的不動產(chǎn)權(quán)利產(chǎn)生交易的人，或產(chǎn)生訴訟、申請仲裁的人，即利害關(guān)系人，通過對登記簿記載內(nèi)容的查詢，知曉登記簿的記載并信任、利用登記簿的記載，按正常秩序交易，提高了效率和質(zhì)量，充分發(fā)揮了不動產(chǎn)的效用。或根據(jù)登記簿的記載，判定其受到損害的權(quán)益是否能夠得到救濟(jì)，以保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。與登記簿上記載的不動產(chǎn)權(quán)利有交易意向的人，即潛在利害關(guān)系人，通過對登記簿的查詢，在知曉登記簿記載內(nèi)容的基礎(chǔ)上，對欲實(shí)施的交易行為根據(jù)自身情況進(jìn)行評估、抉擇，雖然最終沒有形成交易，但能有效防止交易產(chǎn)生的矛盾或錯誤，維護(hù)社會的和諧?；蚋鶕?jù)登記簿的記載，判定其權(quán)益是否受到損害，明確訴訟對象或申請仲裁的對象，為有的放矢地提起訴訟或申請仲裁作準(zhǔn)備。

因此，《物權(quán)法》第18條中的“利害關(guān)系人”包括利害關(guān)系人和潛在利害關(guān)系人，換言之，潛在利害關(guān)系人是查詢不動產(chǎn)登記資料的合法主體。

3作為不動產(chǎn)登記資料查詢主體的潛在利害關(guān)系人的判定標(biāo)準(zhǔn)

《物權(quán)法》第18條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。在不動產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第4條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依照本辦法的規(guī)定，查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料。據(jù)此可知，不動產(chǎn)登記資料查詢不是公開開放的，而是針對一定范圍內(nèi)的對象有限開放的，即不動產(chǎn)登記資料查詢只對不動產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人、潛在利害關(guān)系人提供查詢。反之，非不動產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人、潛在利害關(guān)系人，則不屬于不動產(chǎn)登記資料查詢的主體，若登記機(jī)構(gòu)為其提供查詢服務(wù)，屬于《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第29條第2項(xiàng)規(guī)定的擅自查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料或者出具查詢結(jié)果證明的情形，登記機(jī)構(gòu)相關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)受到行政處分、甚至承擔(dān)刑事責(zé)任。申言之，利害關(guān)系人、潛在利害關(guān)系人申請不動產(chǎn)權(quán)登記資料查詢時，應(yīng)當(dāng)提交其為利害關(guān)系人、潛在利害關(guān)系人的證明。

在不動產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第8條第1款規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人申請查詢不動產(chǎn)登記資料，應(yīng)當(dāng)提交查詢申請書以及不動產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人的身份證明材料。第20條規(guī)定，不動產(chǎn)的利害關(guān)系人申請查詢不動產(chǎn)登記結(jié)果的，除提交本辦法第8條規(guī)定的材料外，還應(yīng)當(dāng)提交下列利害關(guān)系證明材料：（一）因買賣、互換、贈與、租賃、抵押不動產(chǎn)構(gòu)成利害關(guān)系的，提交買賣合同、互換合同、贈與合同、租賃合同、抵押合同;（二）因不動產(chǎn)存在相關(guān)民事糾紛且已經(jīng)提起訴訟或者仲裁而構(gòu)成利害關(guān)系的，提交受理案件通知書、仲裁受理通知書。據(jù)此可知，《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第20條規(guī)定中，申請人提交的買賣合同、互換合同、贈與合同、租賃合同、抵押合同、受理案件通知書、仲裁受理通知書是其與登記簿上記載事項(xiàng)有利害關(guān)系的證明，該類證明也是申請人有資格查詢不動產(chǎn)登記資料的證明，即是申請人的利害關(guān)系人資格的證明。按舉重明輕原則，已經(jīng)與登記簿上記載的事項(xiàng)產(chǎn)生利害關(guān)系的利害關(guān)系人查詢不動產(chǎn)登記資料尚且舉證證明其有資格查詢，可能與登記簿上記載的事項(xiàng)產(chǎn)生利害關(guān)系的潛在利害關(guān)系人，更應(yīng)當(dāng)證明其有資格查詢，那么，潛在的利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)提交什么證明呢？

如前所述，潛在的利害關(guān)系人，是指與登記簿上記載的不動產(chǎn)有互換、買賣、抵押等有交易意向但尚未簽訂交易合同的人，或?qū)Φ怯洸旧嫌涊d的事項(xiàng)有提起訴訟或申請仲裁意向，但尚未持有受理案件通知書、仲裁受理通知書的人。與之對應(yīng)，登記簿上記載的不動產(chǎn)權(quán)利人也應(yīng)當(dāng)有與他人有互換、買賣、抵押等交易意向，或登記簿上記載的事項(xiàng)對他人已經(jīng)構(gòu)成損害。基于此，與登記簿上記載的不動產(chǎn)權(quán)利有互換、買賣、抵押等交易意向的潛在利害關(guān)系人申請查詢時，應(yīng)當(dāng)提交登記簿上記載的權(quán)利人與他人有交易意向的證明佐證其查詢主體資格，該類證明的具體方式如權(quán)利人或有權(quán)處分人在報(bào)刊上登載的轉(zhuǎn)讓公告、有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的轉(zhuǎn)讓信息招貼、當(dāng)事人達(dá)成的互換或轉(zhuǎn)讓意向書等。對登記簿上記載的事項(xiàng)有提起訴訟或申請仲裁意向的潛在利害關(guān)系人，申請查詢時，應(yīng)當(dāng)提交登記簿上記載的事項(xiàng)對其已經(jīng)構(gòu)成損害的證明佐證其查詢主體資格，該類證明根據(jù)具體個案確定，如甲樓上的乙下水管漏水，影響其對廚房的正常使用，甲與乙交涉了多次，但乙仍未維修，甲在向乙發(fā)出起訴解決問題的警告后，向登記機(jī)構(gòu)申請查詢登記簿記載的房屋所有權(quán)人是乙，還是乙的配偶，或是乙的兒子，為起訴解決問題作準(zhǔn)備，甲提交的乙對其構(gòu)成損害的證明可以是其所在小區(qū)物管服務(wù)企業(yè)出具的漏水損害證明。再如張某將其房屋轉(zhuǎn)讓給李四，轉(zhuǎn)讓合同約定轉(zhuǎn)讓總價(jià)60萬元，轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記前李四付給張某40萬元，轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記完成后30日內(nèi)付清剩下的20萬元。但完成轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記90日后，李四沒有向張某支付剩下的20萬元，張某多次向李四催收未果，向登記機(jī)構(gòu)申請查詢登記簿的記載情況，以證明轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記已經(jīng)完成，為可能產(chǎn)生的訴訟或申請仲裁解決問題作準(zhǔn)備，張某應(yīng)當(dāng)提交的李四對其構(gòu)成損害的證明為房屋轉(zhuǎn)讓合同和收到李四付給張某40萬元的證明或張某的欠款情況說明等。