京津冀物業(yè)服務(wù)協(xié)同發(fā)展對策

何偉

摘要：伴隨中國改革開放40年的巨變，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平逐漸提高，人們對于美好生活的要求也越來越高，為住宅業(yè)態(tài)提供物業(yè)服務(wù)的美好生活整合服務(wù)商在微觀層面助推著和諧生活和民族復(fù)興。目前中國物業(yè)服務(wù)水平地方性差異顯著，京津冀物業(yè)服務(wù)水平良莠不齊，京津冀物業(yè)服務(wù)協(xié)同發(fā)展必須擺脫無序發(fā)展局面，走共建、共享的良性發(fā)展道路，實(shí)現(xiàn)充分市場化、社會化、系統(tǒng)化，凸顯戰(zhàn)略性、流動性、開放性區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢，京津冀物業(yè)服務(wù)方能抓住機(jī)遇做大做強(qiáng)。

關(guān)鍵詞：京津冀物業(yè);服務(wù);對策

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）05-0069-74 收稿日期：2019-04-10

隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平逐漸提高，人們對于生活狀態(tài)的要求也越來越高。十九大報(bào)告指出中國特色社會主義進(jìn)入新時(shí)代，中國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分發(fā)展之間的矛盾。幸福是人們追求的永恒主題，提高人們的生活質(zhì)量、追求幸福生活成為現(xiàn)代人不變的生活目標(biāo)，作為美好生活整合服務(wù)商的住宅業(yè)態(tài)物業(yè)服務(wù)在微觀層面助推著和諧生活和民族復(fù)興。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷發(fā)展壯大過程中，物業(yè)服務(wù)行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)逐漸完善，有效推動了行業(yè)進(jìn)步，但是地方性差異顯著，京津冀物業(yè)服務(wù)水平良莠不齊，要達(dá)到協(xié)同發(fā)展必須擺脫無序發(fā)展局面，走共建、共享的良性發(fā)展道路，實(shí)現(xiàn)充分市場化、社會化、系統(tǒng)化，凸顯戰(zhàn)略性、流動性、開放性區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢，京津冀物業(yè)服務(wù)方能抓住機(jī)遇做大做強(qiáng)。

1京津冀物業(yè)服務(wù)協(xié)同發(fā)展的研究基礎(chǔ)

2014年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出重點(diǎn)實(shí)施“一帶一路”、京津冀一體化和長江經(jīng)濟(jì)帶三大國家戰(zhàn)略，開啟區(qū)域協(xié)同發(fā)展新格局。2015年4月30日中共中央政治局召開會議，審議通過了《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》，其中指出推動京津冀協(xié)同發(fā)展是重大國家戰(zhàn)略，核心是有序疏解北京非首都功能，要在京津冀交通一體化、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)移等重點(diǎn)領(lǐng)域率先取得突破，同時(shí)明確了北京市、天津市、河北省協(xié)同發(fā)展的功能定位。2017年10月19日，中共中央總書記習(xí)近平在十九大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)“實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略”，并提出“以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化?！?018年11月《中共中央國務(wù)院關(guān)于建立更加有效的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新機(jī)制的意見》中明確提出以“一帶一路”建設(shè)、京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)等重大戰(zhàn)略為引領(lǐng)，以西部、東北、中部、東部四大板塊為基礎(chǔ)，促進(jìn)區(qū)域間相互融通補(bǔ)充。京津冀協(xié)同發(fā)展是涉及整合要素資源、消除行政壁壘、統(tǒng)籌社會事業(yè)等多個(gè)層面的系統(tǒng)工程，既包含產(chǎn)業(yè)、項(xiàng)目，也包含行政管理、公共服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)面對新時(shí)代從物質(zhì)文化領(lǐng)域向精神文明、社會文明、生態(tài)文明領(lǐng)域全面拓展的美好生活需要，以推動雄安新區(qū)和北京城市副中心建設(shè)、建立中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展、城市群帶動區(qū)域發(fā)展為契機(jī)，緊扣京津冀協(xié)同發(fā)展脈搏，以提升人民生活舒適度為目標(biāo)，尋求均衡高質(zhì)量創(chuàng)新發(fā)展。

自2014年提出重點(diǎn)實(shí)施“京津冀一體化”至今，京津冀三地人口數(shù)量都發(fā)生了變化，北京常住人口數(shù)量在2018年已經(jīng)過三年遞減回落到2014年水平。2018年12月《北京人口藍(lán)皮書：北京人口發(fā)展研究報(bào)告（2018）》發(fā)布，其中最引人關(guān)注的是“北京市常住人口在減少，北京市外來人口也在減少”（見圖1）。

自2015年至2018年底天津常住人口數(shù)量平穩(wěn)波動、略有增加，積極承接北京非首都功能疏解有效，“海河英才”行動計(jì)劃引進(jìn)人才13.3萬人，實(shí)施22項(xiàng)促進(jìn)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)就業(yè)政策，妥善安置化解過剩產(chǎn)能企業(yè)職工，全市新增就業(yè)49萬人，就業(yè)質(zhì)量進(jìn)一步提升。

黨的十八大以來，習(xí)近平總書記7次視察河北，作為首都政治“護(hù)城河”，河北省政府在《河北省人口發(fā)展規(guī)劃（2018-2035年）》中明確提出，到2035年河北省人口總量增加到7910萬人，形成人口均衡發(fā)展態(tài)勢，人口素質(zhì)要提高、人口與經(jīng)濟(jì)社會和資源環(huán)境的關(guān)系要協(xié)調(diào)。自2014年至今河北省人口數(shù)量穩(wěn)定增長，為京津冀協(xié)同發(fā)展、雄安新區(qū)規(guī)劃建設(shè)、冬奧會籌辦盡享人才紅利。

京津冀物業(yè)服務(wù)是距離業(yè)主生活的“最后一百米”，如此優(yōu)勢有效促進(jìn)了物業(yè)在注重基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)大力發(fā)展多種經(jīng)營、建立立體交叉虛擬服務(wù)平臺，在人才流動的同時(shí)伴隨物資、信息、技術(shù)流動，提高物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化、智能化水平，構(gòu)建人們的美好生活，促進(jìn)京津冀物業(yè)服務(wù)協(xié)同發(fā)展。

2京津冀物業(yè)服務(wù)協(xié)同發(fā)展的現(xiàn)狀分析

京津冀協(xié)同發(fā)展能有效調(diào)整優(yōu)化城市布局和空間結(jié)構(gòu)、構(gòu)建現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、擴(kuò)大環(huán)境容量生態(tài)空間，引航人民美好生活，京津冀物業(yè)服務(wù)協(xié)同發(fā)展是人民美好生活的“捍衛(wèi)者”和“保護(hù)神”。

2.1京津冀物業(yè)服務(wù)共建的供給側(cè)現(xiàn)狀分析

物業(yè)服務(wù)作為建筑全生命周期管理，即BLM（全稱Building Lifecycle Management）中重要一環(huán)，要學(xué)會站在市場云端，換個(gè)角度做好整合、優(yōu)化、升級的準(zhǔn)備。

截至2018年一季度末北京全市住宅物業(yè)管理項(xiàng)目3825個(gè)，住宅物業(yè)管理面積4.5億平方米，共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)3134家，從業(yè)人員40萬人;截至2017年末天津全市住宅物業(yè)管理項(xiàng)目2569個(gè)，住宅物業(yè)管理面積3.2億平方米，共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)1883家，從業(yè)人員17萬人;截至2017年末河北省全市住宅物業(yè)管理面積8.9億平方米，共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)6058家，從業(yè)人員33萬人（見圖2、圖3）。

京津冀三地住宅物業(yè)管理面積和物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量以河北省為最高，但是從業(yè)人員占比卻是北京居首，這充分說明供給側(cè)差異。三地人員“雙城生活”“人口潮汐”現(xiàn)象要求京津冀物業(yè)服務(wù)要共建發(fā)展，依據(jù)同樣的政策、融入同樣的理念、應(yīng)用同樣的技術(shù)、提供同樣的服務(wù)，共建京津冀一體的物業(yè)服務(wù)。

2.2京津冀物業(yè)服務(wù)共享的需求側(cè)現(xiàn)狀分析

從房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額近五年數(shù)據(jù)顯示，北京2016年達(dá)到最高點(diǎn)后迅速回落到2011年水平，但在2018年末北京全年房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長3.4%，其中住宅投資增長17.4%、辦公樓投資下降29.7%、商業(yè)營業(yè)用房投資下降12.6%（見圖4）。住宅和辦公樓投資額增減變化反應(yīng)出疏解非首都功能和租購并舉提升生活品質(zhì)的效果，住宅業(yè)態(tài)物業(yè)服務(wù)市場需求正在增加，需有效鏈接京津冀各個(gè)角落，提升粘性激發(fā)幸福體驗(yàn)。

天津和河北省從數(shù)據(jù)的趨勢顯示，津冀正在通過住宅的持續(xù)投資增長為北京人口流動提供條件。隨著住宅項(xiàng)目數(shù)量的增加，物業(yè)服務(wù)的市場需求也在逐漸增加，同時(shí)物業(yè)服務(wù)需求標(biāo)準(zhǔn)也隨之提升，人口流動方向是從經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)越的北京向津冀流動，因此對于津冀的物業(yè)服務(wù)水平提出了更高要求。

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，京津冀住宅商品房平均銷售價(jià)格在過去的五年間呈現(xiàn)不同漲幅，北京漲幅最大、河北價(jià)格變動相對穩(wěn)定（見圖5）。由于京津冀協(xié)同發(fā)展，現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)逐漸建成，在租購并舉的形勢下“雙城生活”的租戶逐漸增加，租戶與房主對于物業(yè)服務(wù)的需求存在差異，來自不同城市的租戶對于物業(yè)服務(wù)的滿意程度也不盡相同，這需要京津冀物業(yè)服務(wù)企業(yè)以租戶需求為導(dǎo)向共享資源、共享標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)一體化服務(wù)。

3京津冀物業(yè)服務(wù)協(xié)同發(fā)展困境分析

3.1京津冀物業(yè)服務(wù)市場化體系堪憂

2014年12月《國家發(fā)展改革委關(guān)于放開部分服務(wù)價(jià)格意見的通知》指出非保障性住房物業(yè)服務(wù)價(jià)格放開。京、津、冀作為三個(gè)獨(dú)立行政區(qū)，有各具優(yōu)勢的資源環(huán)境，有適應(yīng)自身發(fā)展的物業(yè)服務(wù)制度政策，如《北京市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法》《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求》《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》《天津市社區(qū)物業(yè)管理辦法》《天津市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》《天津市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整規(guī)則的指導(dǎo)意見》《河北省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》《石家莊市物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，雖主題相似但內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)截然不同，三地物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵循各自原則、堅(jiān)守各自底線，市場差異較大。但是在京津冀協(xié)同發(fā)展的背景下，物業(yè)服務(wù)整體格局發(fā)生了變化，京津冀明確了以“一核、雙城、三軸、四區(qū)、多節(jié)點(diǎn)”為骨架，推動有序疏解北京非首都功能，構(gòu)建以重要城市為支點(diǎn)，以戰(zhàn)略性功能區(qū)平臺為載體，以交通干線、生態(tài)廊道為紐帶的網(wǎng)絡(luò)型空間格局。在京津冀范圍內(nèi)，三地原本的資源需要整合、行政壁壘需要打破、社會事務(wù)需要統(tǒng)籌、交通需要現(xiàn)代網(wǎng)路化，物業(yè)服務(wù)要按照一定的聯(lián)系組合成整體，形成有秩序的市場化體系。

3.2京津冀物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)社會化受阻

2018年10月19日河北省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會組織專家審議《住宅物業(yè)服務(wù)等級劃分》標(biāo)準(zhǔn)，北京2010年實(shí)施了《北京市物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》、天津2009年執(zhí)行了《天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)和指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》，京津冀業(yè)主和租戶在各自物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系下被動享受各自不同的物業(yè)服務(wù)。以北京為例，截至2018年一季度北京全市物業(yè)管理項(xiàng)目6681個(gè)，但是業(yè)主委員會備案數(shù)909個(gè)，僅為13.6%，住宅項(xiàng)目成立率不足25%。面對京津冀協(xié)同發(fā)展新格局，環(huán)境和社會行為方式都需要業(yè)主和租戶適應(yīng)社會并積極作用于社會，這種社會化是持續(xù)終身的。在京津冀協(xié)同發(fā)展環(huán)境下，業(yè)主和租戶與社會物業(yè)行業(yè)的交互作用較低，業(yè)主和租戶對于物業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)知缺失，業(yè)主和業(yè)主委員會不同程度缺位，使得京津冀物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)社會化受阻。

3.3京津冀物業(yè)服務(wù)立體系統(tǒng)化思維不足

由于體制、政策、人力、資源、地理、交通等多方面因素影響，京津冀經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不平衡，京津冀三地政府雖已經(jīng)采取了協(xié)調(diào)聯(lián)動機(jī)制，但物業(yè)服務(wù)立體系統(tǒng)化思維不足，一定程度上限制了落實(shí)跨界合作、優(yōu)勢互補(bǔ)、互利共贏的京津冀物業(yè)服務(wù)協(xié)同發(fā)展核心治理理念。

1988年，北京市與河北省環(huán)京地區(qū)6地市已經(jīng)組建了環(huán)京經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)，以推進(jìn)行業(yè)聯(lián)合為突破口，帶動企業(yè)間的聯(lián)合與協(xié)作，卓有成效地推進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作，地緣相接、人緣相親、地域一體、文化一脈，區(qū)域合作由來已久。京津冀中的北京市、天津市及河北省的保定、唐山、廊坊、石家莊、邯鄲、秦皇島、張家口、承德、滄州、邢臺、衡水11個(gè)地級市，是“首都經(jīng)濟(jì)圈”，是中國的政治、文化中心和近代中國經(jīng)濟(jì)中心，以北京、天津、保定、廊坊為中部核心功能區(qū)。京津冀近五年居民人均可支配收入雖增幅均接近40%，但是絕對數(shù)量差異較大，天津不足北京的三分之二，河北省不足北京的五分之二（見圖6）。三地人民生活品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)差異顯現(xiàn)了對物業(yè)服務(wù)的不同需求，京津冀協(xié)同需全方位立體系統(tǒng)性發(fā)展。

京津冀三地物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)中的政府主管部門、行業(yè)協(xié)會、龍頭企業(yè)都應(yīng)秉承物業(yè)服務(wù)協(xié)同發(fā)展立體系統(tǒng)化思維，放下身段放棄地方主張、地方保護(hù)、地方遷就，共同促進(jìn)首都優(yōu)質(zhì)資源共享、京津雙城強(qiáng)化聯(lián)動、河北承接延伸產(chǎn)業(yè)鏈，只有京津冀物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體創(chuàng)新升級，才能提升地方競爭力，才能示范全國。

4京津冀物業(yè)服務(wù)協(xié)同發(fā)展的對策

4.1以雄安新區(qū)為支點(diǎn)，凸顯戰(zhàn)略定位構(gòu)建市場化體系，發(fā)展綠色物業(yè)，搭建京津冀物業(yè)技術(shù)交流平臺

2018年4月中共中央、國務(wù)院批復(fù)《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》，2019年1月《河北雄安新區(qū)總體規(guī)劃》對外公布，雄安按照綠色、智能、創(chuàng)新要求建設(shè)綠色智慧新城，成為新支點(diǎn)。遍布新區(qū)的物業(yè)服務(wù)行業(yè)面對綠色低碳的生活方式、先進(jìn)環(huán)保節(jié)能材料和技術(shù)工藝、綜合地下管廊建設(shè)、數(shù)字城市等必須進(jìn)行理念更新、技術(shù)革新，實(shí)施綠色物業(yè)服務(wù)。京津冀物業(yè)服務(wù)協(xié)同發(fā)展要以雄安新區(qū)為支點(diǎn)，將雄安綠色智能物業(yè)服務(wù)輻射京津冀，搭建京津冀物業(yè)技術(shù)交流平臺，結(jié)合各城市實(shí)際情況選擇性借鑒，帶動河北省物業(yè)服務(wù)技術(shù)水平整體提升，凸顯戰(zhàn)略定位構(gòu)建市場化體系。

4.2以京津?yàn)榱鲃有詡鲗?dǎo)雙中心，推動服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)社會化，整合京津冀“智慧物業(yè)+資本”服務(wù)集成商

2018年11月《關(guān)于建立更加有效的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新機(jī)制的意見》中明確指出“以北京、天津?yàn)橹行囊I(lǐng)京津冀城市群發(fā)展，帶動環(huán)渤海地區(qū)協(xié)同發(fā)展?！苯刂?018年4月內(nèi)地物業(yè)服務(wù)行業(yè)有1家A股上市企業(yè)、7家港股上市企業(yè)、58家新三板掛牌企業(yè)，資本正與智能化技術(shù)相結(jié)合雙輪趨動流入這一行業(yè)。面對傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的諸多痛點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)借助京津雙中心采取業(yè)務(wù)整合、功能整合、技術(shù)整合、模式整合等方式，增加京津冀市場拓展流動性、增加京津冀區(qū)域內(nèi)資源和人才流動性、增加物業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈上下游的流動能力、增加與業(yè)主和租戶的引導(dǎo)互動性。通過上市或其他方式匯集資本鏈接世界，整合邊緣化企業(yè)，創(chuàng)造合作共贏機(jī)會，形成現(xiàn)代服務(wù)集成商，推動服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)社會化。

4.3提高站位建立頂層設(shè)計(jì)系統(tǒng)化思維，堅(jiān)持立體開放，有效應(yīng)用大數(shù)據(jù)

基于京津冀協(xié)同發(fā)展時(shí)代背景，物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)“頂層設(shè)計(jì)”思維能統(tǒng)籌考慮各層級要素，統(tǒng)攬全局高效快捷地實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，有效集中資源，在最高層次上尋求問題的解決之道?；谝?guī)范和促進(jìn)京津冀物業(yè)服務(wù)市場的需要，京津冀三地政府可以出臺與京津冀物業(yè)服務(wù)協(xié)同發(fā)展規(guī)劃相關(guān)的文件;三地企業(yè)可以提高站位，自高端向低端構(gòu)建長效激勵(lì)機(jī)制，提供“頂層設(shè)計(jì)”實(shí)踐可行性的立體開放空間。京津冀三地城市之間可以推出互補(bǔ)的發(fā)展計(jì)劃，就三者之間存在的產(chǎn)業(yè)差異性和城鎮(zhèn)化水平差異性有效應(yīng)用大數(shù)據(jù)分析，順應(yīng)現(xiàn)代人類文明發(fā)展趨勢采取多產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、追求品牌提升競爭力、組建政府采購優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商庫、探索“黨建+”格局等方式，從而達(dá)成有約束力的共識。