基于AHP與模糊綜合評價(jià)法的大型商業(yè)綜合體建設(shè)水平評價(jià)*
——以瑞安重慶天地項(xiàng)目為例

0 引言

隨著我國商業(yè)綜合體建設(shè)進(jìn)入高速發(fā)展期，各省市商業(yè)綜合體的數(shù)量呈爆發(fā)式增長。但在經(jīng)濟(jì)增長放緩的今天，較為集中的投資建設(shè)帶來供給側(cè)過剩的隱患。此前國內(nèi)商業(yè)綜合體的研發(fā)體系尚不成熟，許多商業(yè)綜合體出現(xiàn)“重規(guī)劃輕設(shè)計(jì)、重商業(yè)輕環(huán)境、重人工輕自然、重經(jīng)濟(jì)效益輕社會效益”等問題。這些問題使一批已建成的商業(yè)綜合體達(dá)不到預(yù)期效果，商業(yè)氛圍寡淡，即將被市場淘汰，浪費(fèi)大量社會資本。

大型商業(yè)綜合體綜合效益評價(jià)因素較多，涉及范圍較廣，目前可行的評價(jià)理論和方法較少。根據(jù)當(dāng)前我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，構(gòu)建大型商業(yè)綜合體的評價(jià)指標(biāo)體系、建立系統(tǒng)的綜合評價(jià)模型勢在必行。基于此，本文建立定性與定量分析相結(jié)合的綜合評價(jià)體系，為大型商業(yè)綜合體的綜合建設(shè)水平評估提供參考，為其后期改進(jìn)和優(yōu)化提供理論依據(jù)。

1 大型商業(yè)綜合體概念

商業(yè)綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的3項(xiàng)以上功能相互組合，并在各部分之間建立相互依存、互利互惠的動(dòng)態(tài)關(guān)系，形成高效、多功能、復(fù)雜且統(tǒng)一的綜合體。大型商業(yè)綜合體是一種實(shí)現(xiàn)新型城市建筑空間的設(shè)計(jì)模式，通過不同功能空間的整合，實(shí)現(xiàn)各功能互補(bǔ)目標(biāo)，以功能多元化、流線復(fù)雜化和建筑規(guī)?；癁橹饕攸c(diǎn)。根據(jù)功能，大型商業(yè)綜合體可分為商業(yè)中心、文化中心、交通樞紐、購物中心等類型。根據(jù)不同功能復(fù)合方式，大型商業(yè)綜合體可分為“商業(yè)+辦公+酒店+交通+展覽+娛樂+公寓”等不同比例的組合。

本文結(jié)合我國大型商業(yè)綜合體的實(shí)際情況，將大型商業(yè)綜合體界定為：以建筑群為基礎(chǔ)，會議集3項(xiàng)以上功能為一體的，各部分相互依存的，多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。

2 大型商業(yè)綜合體的綜合評價(jià)指標(biāo)體系

基于大型商業(yè)綜合體相關(guān)背景及定義，本文按下列步驟建立綜合評價(jià)指標(biāo)體系。

2.1 確定方法

層次分析法（AHP）是由美國運(yùn)籌學(xué)家薩蒂提出的一種定性與定量相結(jié)合、系統(tǒng)化、層次化的分析方法，其特點(diǎn)是建立層次化、結(jié)構(gòu)化的評價(jià)系統(tǒng)以適用于多準(zhǔn)則復(fù)雜問題的評價(jià)分析；不需太多定量數(shù)據(jù)，對數(shù)據(jù)精度要求不高?；谝陨咸攸c(diǎn)，本文選用層次分析法構(gòu)建大型商業(yè)綜合體建設(shè)項(xiàng)目綜合效益評價(jià)體系。

2.2 評價(jià)指標(biāo)選取

評價(jià)大型商業(yè)綜合體的總體建設(shè)水平首先要建立層次結(jié)構(gòu)模型。大型商業(yè)綜合體建設(shè)水平影響因素眾多，本文按科學(xué)性、層次性及橫向可比性原則，在查閱相關(guān)文獻(xiàn)、研究行業(yè)報(bào)告、咨詢行業(yè)專家及現(xiàn)場實(shí)地調(diào)研基礎(chǔ)上，從經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益3個(gè)維度構(gòu)建大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目評價(jià)的層次結(jié)構(gòu)。具體分為3個(gè)層次。

1）目標(biāo)層 其為大型商業(yè)綜合體的建設(shè)水平，在模型中標(biāo)記為A。

2）中間層 分析大型商業(yè)綜合體的建設(shè)水平，主要涉及3方面，即經(jīng)濟(jì)、社會及環(huán)境效益，在模型中分別標(biāo)記為B1、B2、B3。

3）指標(biāo)層 是中間層的具體化和操作化，經(jīng)濟(jì)效益B1層次主要包括4個(gè)指標(biāo)：建設(shè)規(guī)模C1、投資回收期C2、租售價(jià)格C3、投資利潤C(jī)4；社會效益B2層次主要包括4個(gè)指標(biāo)：招商引資吸引度C5、提高城市化水平C6、新增商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積C7、新增就業(yè)C8；環(huán)境效益B3層次主要分為2個(gè)指標(biāo)：噪聲污染C9、環(huán)保治理情況C10。

2.3 評價(jià)指標(biāo)權(quán)重確定

2.3.1 判斷矩陣構(gòu)建與權(quán)重確定

在建立起層次模型遞階結(jié)構(gòu)后，采取兩兩比較法構(gòu)造判斷矩陣，以確定中間層和指標(biāo)層的權(quán)重及各指標(biāo)因素對于總目標(biāo)的重要性。具體方法是對同一層次的指標(biāo)因素兩兩比較重要性，采用1～9的比例標(biāo)度兩因素相對重要性賦值。各標(biāo)度賦值的具體含義如表1所示。

表1 比例標(biāo)度賦值

為更好描述和分配指標(biāo)因素的相對重要性，合理構(gòu)建判斷矩陣，作出以下規(guī)定：表1中標(biāo)度值的中間值也可用于描述相對重要性。如果2因素處于“同等重要”和“稍重要”之間，則用2標(biāo)度；處于“稍重要”和“明顯重要”之間，則用4標(biāo)度；處于“明顯重要”和“強(qiáng)烈重要”之間，則用6標(biāo)度；處于“強(qiáng)烈重要”和“極端重要”之間，則用8標(biāo)度。同時(shí)，我們規(guī)定矩陣中第i行、第j列的值表示第i行因素對于第j列因素的相對重要性分值。顯然，如果因素i較因素j的相對重要性為n，那么因素j較因素i的相對重要性為1/n。任何元素和其本身同樣重要，因此對角線上的值為1。

本文指標(biāo)體系中確定3層指標(biāo)，其中2層可根據(jù)相對重要程度構(gòu)建判斷矩陣，確定權(quán)重。對于各指標(biāo)因素的相對重要性，咨詢相關(guān)工程管理、房地產(chǎn)行業(yè)專家及教授，結(jié)合文獻(xiàn)資料，得出判斷矩陣。

將原始矩陣經(jīng)歸一化處理轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)矩陣，求得各層次權(quán)重（見表2，3）。

表2 中間層權(quán)重

表3 指標(biāo)層權(quán)重

2.3.2 一致性檢驗(yàn)

1）經(jīng)濟(jì)效益矩陣檢驗(yàn)

將矩陣每列都乘上對應(yīng)的權(quán)重值，結(jié)果加總?cè)缦隆?/p>

因?yàn)?．30對應(yīng)的是C1建設(shè)規(guī)模，0．59對應(yīng)的是C2投資回收期，1．01對應(yīng)的是C3租售價(jià)格，2．15對應(yīng)的是C4投資利潤，將這些值分別除以對應(yīng)的權(quán)重值，得建設(shè)規(guī)模C1：0．30/0．07=4．29；投資回收期C2：0．59/0．15=3．93；租售價(jià)格C3：1．01/0．25=4．04；投資利潤C(jī)4：2．15/0．53=4．06。這些數(shù)的平均值就是最大特征根λ。

λ=（4．29+3．93+4．04+4．06）／4=4．08，所以CI=（4．08-4）/（4-1）=0．03，由于n=4，m=0．90，得出一致性比率：CR=0．03/0．90=0．03＜0．1，從而認(rèn)為經(jīng)濟(jì)效益的判斷矩陣具備滿意一致性。

2）社會效益矩陣檢驗(yàn)

同理對社會效應(yīng)指標(biāo)C5～C8進(jìn)行運(yùn)算，得λ=4．06，CI=（4．06-4）/（4-1）=0．02，由于n=4，m=0．90，得出一致性比率：CR=0．02/0．90=0．02＜0．1，從而認(rèn)為社會效益的判斷矩陣具備滿意一致性。

3）環(huán)境效益矩陣檢驗(yàn)

環(huán)境效益指標(biāo)層中只有2項(xiàng)環(huán)境指標(biāo)，所以不存在一致性問題。

綜上，經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益均已通過一致性檢驗(yàn)，最后得到評價(jià)大型商業(yè)綜合體綜合效益的指標(biāo)體系如表4所示。

表4 各指標(biāo)綜合權(quán)重

3 瑞安重慶天地項(xiàng)目綜合效益評價(jià)

為驗(yàn)證該評價(jià)方法的科學(xué)合理性，同時(shí)進(jìn)一步了解大型商業(yè)綜合體的建設(shè)水平，基于建設(shè)時(shí)間、市場培育程度、商業(yè)經(jīng)營成熟度等方面，本文選取瑞安重慶天地項(xiàng)目作為分析對象。

3.1 項(xiàng)目介紹

項(xiàng)目位于重慶市主城區(qū)幾何中心地段，東起嘉華大橋，西至渝中區(qū)紅巖革命紀(jì)念館，項(xiàng)目總占地約1800畝，是大型國際化商業(yè)綜合體，涵蓋高品質(zhì)住宅、商務(wù)中心等綜合業(yè)態(tài)，并設(shè)有會展、貿(mào)易、批發(fā)中心、智能寫字樓、餐飲、娛樂、購物、休閑及相關(guān)社區(qū)配套設(shè)施。停車位約600個(gè)，容積率4．0，綠化率40%。

3.2 綜合評價(jià)

3.2.1 評價(jià)集確定

根據(jù)評價(jià)者對各指標(biāo)因素的不同滿意度水平，確定可能出現(xiàn)的幾個(gè)評價(jià)等級，記為評價(jià)集。將評價(jià)集設(shè)為Vi{V1，V2，…，Vm}，V的具體設(shè)定如表5所示。

3.2.2 評價(jià)分?jǐn)?shù)確定

根據(jù)上述評價(jià)指標(biāo)體系，邀請10位經(jīng)驗(yàn)豐富的專家對項(xiàng)目進(jìn)行評分， 成員包括學(xué)校教授、工程師、招商部經(jīng)理、經(jīng)濟(jì)學(xué)者等權(quán)威人士，共同組成評價(jià)集：P=（P1，P2，P3，P4，P5，P6，P7，P8，P9，P10）， 綜合評價(jià)各因素，其評價(jià)情況如表6所示。

表5 評分等級

表6 專家評分

根據(jù)專家評分結(jié)果，將已經(jīng)確定的各層因數(shù)指標(biāo)權(quán)重依次填入（見表7）。

表7 評價(jià)指標(biāo)權(quán)重

設(shè)M1，M2，M3分別為各二級因素指標(biāo)矩陣，N1，N2，N3分別為各二級因數(shù)指標(biāo)權(quán)重；3個(gè)二層指標(biāo)因素矩陣的模糊評價(jià)分別記為Xi（i=1，2，3）。

Xi=NiMi得一級因素矩陣：

中間層指標(biāo)權(quán)重為N=(0．65 0．23 0．12)，故項(xiàng)目綜合效益評價(jià)指標(biāo)X為：

按照加權(quán)平均法計(jì)算評價(jià)分?jǐn)?shù)Y。

3.2.3 評價(jià)結(jié)果分析

通過評價(jià)， 該項(xiàng)目綜合得分79．89，介于中等和較好之間。其中，經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益分別得分81．35，74．78，81．75，均在中等建設(shè)水平上下。作為大型商業(yè)綜合體，其承載的不僅是個(gè)體經(jīng)濟(jì)利益，而是社會整體層面的綜合效益。從社會角度出發(fā)，該項(xiàng)目招商引資吸引力不足，欠缺城市化貢獻(xiàn)度，促進(jìn)就業(yè)效果不顯著；從環(huán)境建設(shè)角度出發(fā)，該項(xiàng)目借助區(qū)位優(yōu)勢注重綠化建設(shè)，但需加大噪聲治理力度。

該項(xiàng)目的評價(jià)結(jié)果是諸多大型商業(yè)綜合體弊病的縮影。從總體建設(shè)水平看，目前我國大型商業(yè)綜合體面臨很多問題：一方面，城市發(fā)展水平限制了當(dāng)?shù)卮笮蜕虡I(yè)綜合體的整體水平，如本案中的重慶市，其第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平及各人均綜合指標(biāo)方面與東部沿海發(fā)達(dá)省市存在較大差距，客觀上導(dǎo)致大型商業(yè)綜合體的建設(shè)存在瓶頸，若項(xiàng)目建成后與地區(qū)綜合發(fā)展能力不相符，將無法有效發(fā)揮綜合體作用，造成資源浪費(fèi)；另一方面，在大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目的前期策劃中，開發(fā)商和政府較重視業(yè)態(tài)組合、商圈分析、商業(yè)人流等經(jīng)濟(jì)問題的論證，重經(jīng)濟(jì)效益而輕社會、環(huán)境效益，由此導(dǎo)致的社會和環(huán)境問題給周邊居民造成困擾。

4 結(jié)語

本文依據(jù)層次分析法（AHP）和模糊綜合評價(jià)法，建立“經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境”三維一體的綜合評價(jià)指標(biāo)體系，構(gòu)建大型商業(yè)綜合體建設(shè)水平綜合評價(jià)模型，并利用該模型對瑞安重慶天地項(xiàng)目的建設(shè)水平進(jìn)行綜合評價(jià)。該模型具有一定的科學(xué)性和可行性，不僅可對大型商業(yè)綜合體的建設(shè)水平作出系統(tǒng)性評價(jià)，為項(xiàng)目評估提供理論依據(jù)，而且可為開發(fā)商及政府的決策與規(guī)劃提供科學(xué)參考。