老年公寓分時度假模式引入的可行性與問題

我國養(yǎng)老問題隨著老年人口的增加而愈發(fā)凸顯，受到社會各界廣泛關(guān)注。引入分時度假概念是解決社會化養(yǎng)老需求的重要方式，進(jìn)而提高老年公寓的經(jīng)營理念，改善老年人的生活質(zhì)量。

1 老年公寓引入分時度假模式的可行性

我國老年人口數(shù)量眾多，老齡化程度嚴(yán)重。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會生活水平的提高，老年人具有很大的消費(fèi)潛力，老年公寓引入分時度假模式具有可行性。

1）目前老年人收入大幅增加，包括老年人儲蓄、膝下子女給予的生活費(fèi)及社會保障等眾多收入來源，老年人不缺金錢，但缺乏高品質(zhì)養(yǎng)老。數(shù)據(jù)顯示，近幾年我國老年人年均消費(fèi)近3000億元，且隨著老年人及子女家庭生活水平的提高，其消費(fèi)總額逐漸提升。老年人思想觀念也不斷改變，對養(yǎng)老生活質(zhì)量及內(nèi)容要求越來越高。尤其北上廣等一線城市，存在高收入老年群體，其人數(shù)占當(dāng)?shù)厝丝?%以上，該群體不滿足養(yǎng)老生活現(xiàn)狀，如養(yǎng)老公寓居住條件、服務(wù)水平等。

2）老年人產(chǎn)生新的消費(fèi)觀念，度假養(yǎng)老等消費(fèi)形式出現(xiàn)。福建、云南、貴州、四川、廣西、海南等自然環(huán)境較好地區(qū)，因具有適宜的氣候、豐富的民俗文化、遠(yuǎn)離大城市喧鬧及合適的消費(fèi)水平等因素，逐漸吸引全國老年人到此養(yǎng)老度假。目前，分時度假模式具有更合適的外環(huán)境，通過老年人喜好的季節(jié)氣候、偏愛的文化氛圍等成為一種新的養(yǎng)老模式。

3）老年公寓引入分時度假具有優(yōu)勢。老年公寓分時度假模式是老年公寓之間交換或連鎖經(jīng)營模式，可定期讓入住老年人到其他省份或地區(qū)的老年公寓養(yǎng)老度假，在幾乎不增加成本基礎(chǔ)上滿足老年人不同季節(jié)、區(qū)域的養(yǎng)老度假需求。老年公寓宜選址于大城市周邊風(fēng)景較好區(qū)域，開車不超過1．5h，配套旅游住宿且植入兒童娛樂業(yè)態(tài)，孩子玩樂與看望老人兩全其美。該模式可有效改善老年公寓入住率不高或個別公寓爆滿無法入住問題，改善部分區(qū)域老年公寓季節(jié)性經(jīng)營情況，合理利用公寓閑置資源，提高公寓利用率，增加老年公寓收入，吸引大量異地老年人入住。

2 老年公寓分時度假模式存在的問題

2.1 老年公寓建設(shè)供不應(yīng)求

國外發(fā)達(dá)國家老年人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)及老年公寓的比例占全國總?cè)丝诘?%。以我國遼寧省大連市為例，城市總?cè)丝?5%為60歲以上老年人，約71．1萬人，按最低3%比例計(jì)算，大連市應(yīng)有近2萬老年人有入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或老年公寓需求，但目前全市僅有7000余張床位，遠(yuǎn)不能滿足人口老齡化發(fā)展需求。

2.2 老年公寓布局不合理

目前我國絕大多數(shù)城市總體規(guī)劃中未涉及養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和老年公寓的份額，也未結(jié)合我國老年人需求及特點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃。因此，部分環(huán)境、物質(zhì)條件較好的老年公寓遠(yuǎn)離親友，交通不便，甚至坐落于高層塔樓中，活動空間狹小，給老年人日常生活造成影響。

2.3 老年公寓價位偏高

地段好、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美的住宅通常對應(yīng)較高的租售價位，老年公寓也不例外。據(jù)了解，某些服務(wù)較好的老年公寓月租金為2000～3000元，使很多老年人望洋興嘆。收入偏低是我國絕大多數(shù)老年人面臨的基本問題，因此在建設(shè)老年公寓時，其設(shè)計(jì)檔次與最終租售價位需符合廣大中低收入老年人的經(jīng)濟(jì)承受能力。

3 解決措施

3.1 地點(diǎn)選擇

結(jié)合現(xiàn)代社會老年人的需求特點(diǎn)，老年公寓宜選擇靠近親友、毗鄰公園、綠化程度高、交通便捷、空氣良好的地區(qū)。

老年住宅是項(xiàng)目開發(fā)重點(diǎn)，需具有輔助休閑、度假、娛樂、會務(wù)等功能。通過充分討論分析當(dāng)代老年人的心理和生理需求，提出老年公寓需滿足的基本要求。

1）生態(tài)自然化 地塊內(nèi)或周邊應(yīng)有水域、丘陵、田野或山地，塑造空氣清新、環(huán)境優(yōu)美的居住氛圍。良好的生態(tài)環(huán)境也能讓老年人始終保持愉悅、舒暢的心情，滿足其生活行為要求。

2）交通便利化 老年公寓或住宅的水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)施齊全，周圍道路通暢，出入方便，可滿足老年人探訪親友的基本需求。

3）環(huán)境園林化 幽雅靜謐的生活環(huán)境能讓老年人遠(yuǎn)離城市喧囂，廣闊的公共活動空間則能為老年人提供鍛煉和娛樂場所。盡量提高公建設(shè)施比例，增加老年大學(xué)、釣魚臺、超市商場、保險、銀行、醫(yī)療保健、閱覽室、花房、郵局、書畫室、門球場、棋牌娛樂室等生活配套設(shè)施。

4）設(shè)計(jì)人性化 平面設(shè)計(jì)以方便老年人出行為準(zhǔn)則，減少臺階，若無法避免臺階，則需設(shè)置輪椅通道；樓梯兩側(cè)均需安裝扶手，踏面需大于300mm，高度小于140mm，坡度不超過1/12，且每隔200m配置休息座椅供老年人使用；電梯內(nèi)部及前廳需預(yù)留輪椅、擔(dān)架活動空間；室內(nèi)空間通透，保證采光時長；開關(guān)按鈕均選用大型號，避免老年人因視力下降，使用不便。設(shè)計(jì)人性化，打造無障礙居住環(huán)境，最大程度滿足老年人要求和特殊使用功能。

3.2 規(guī)模與檔次

從居者利益、市場需求及安全管理角度看，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或老年公寓規(guī)模不宜過大，需參考各地實(shí)際條件最終確定。充分考慮老年人健康條件、生活需求及經(jīng)濟(jì)收入，建設(shè)不同檔次的老年公寓。老年公寓開發(fā)建設(shè)時需考慮中低收入者需求及經(jīng)濟(jì)承受能力，不能片面追求規(guī)模與檔次。

老年公寓是相對高端及健康的養(yǎng)老運(yùn)行模式，對軟硬件要求較高。老年消費(fèi)群體較看重口碑、便利條件、服務(wù)水平、設(shè)施及環(huán)境等。規(guī)劃建設(shè)時需考慮以下內(nèi)容。

1）老年公寓設(shè)計(jì)規(guī)劃應(yīng)具前瞻性，選址階段重點(diǎn)關(guān)注當(dāng)?shù)刈匀伙L(fēng)光、文化氣息、民俗民風(fēng)、生態(tài)環(huán)境、自然氣候等，建立具有地方特色的養(yǎng)老養(yǎng)生老年公寓。

2）老年公寓中應(yīng)注重功能布局，加大公共空間、餐飲服務(wù)、周邊環(huán)境綠化、健身設(shè)施、娛樂設(shè)施、養(yǎng)生樂道、文化教育等投入，滿足老年人特殊體質(zhì)要求和心理需求。

3）不斷完善公寓軟件系統(tǒng)，培養(yǎng)專業(yè)公寓管理及服務(wù)人員，提高員工服務(wù)水平和素質(zhì)，與高端高效的分時度假相匹配。

4）整合社會資源，多方位提高老年公寓服務(wù)水平。目前有利于老年公寓發(fā)展的社會資源十分豐富，如醫(yī)院、老年大學(xué)及旅游渡假區(qū)等，老年公寓可與之建立合作，為老年人提供醫(yī)療、文化教育和休閑度假等多種服務(wù)，兼顧老年人精神文化及健康養(yǎng)生需求，打造老年人高品質(zhì)的晚年生活。

3.3 老年公寓性質(zhì)

結(jié)合國外經(jīng)驗(yàn)及我國現(xiàn)狀可看出，老年公寓應(yīng)兼具公益性與經(jīng)營性。老年公寓的租售方式可依據(jù)不同地區(qū)實(shí)際情況而定，考慮通過老年人舊房出租、舊房置換或返本銷售入駐等方式維持資金運(yùn)轉(zhuǎn)，政府也應(yīng)給予一定的資金和政策支持。

老年公寓根據(jù)現(xiàn)階段老年人經(jīng)濟(jì)條件、愛好、身體狀況，將公寓分為醫(yī)護(hù)式、宿舍式、居家式3類。

1）醫(yī)護(hù)式公寓 將行動不便、身體有殘疾、生活無法自理的老年人集中安排居住，由專業(yè)護(hù)理人員和醫(yī)師進(jìn)行照料，此類公寓具有較好醫(yī)療條件，價格相對較高，適合子女不在身邊的老年人居住。

2）宿舍式公寓 將老年人安排在社區(qū)樓房中居住生活，即寄宿制公寓。此類公寓住宿條件相對嘈雜，適合夫婦2人或單身老年人居住。

3）居家式公寓 獨(dú)立的住宅區(qū)域，每家每戶不受他人干擾，自成一體，適合老年人夫婦居住或與親人同住，此類公寓的住宿與生活環(huán)境較好，價格較高，但能使老年人產(chǎn)生居家感，是社會與家庭養(yǎng)老的結(jié)合。

4 結(jié)語

目前分時度假在我國剛剛興起，分時度假優(yōu)勢較多，通過共享資源兼顧消費(fèi)者對旅游品質(zhì)的追求，同時帶動住宿設(shè)施等的創(chuàng)新經(jīng)營。分時度假以特殊的旅游形式給國內(nèi)消費(fèi)者提供新理念，具有廣闊的發(fā)展空間。