《物權(quán)法》視域下不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用研究
——以唐山市為例

文/董艷潔 唐山市不動產(chǎn)登記中心 河北唐山 063000

1、《物權(quán)法》對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的時代意義

《物權(quán)法》作為一部基本的民事法律，明確了物的歸屬、確定了物包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)，以14個條文(第九條至第二十二條)的篇幅，確立了我國不動產(chǎn)登記的基本結(jié)構(gòu)，其中：該法第六條、第九條、第十條規(guī)定了，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記，經(jīng)依法登記、發(fā)生效力，未經(jīng)登記、不發(fā)生效力，不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理，國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度[1]，上述規(guī)定為《不動產(chǎn)登記暫行條例》及操作規(guī)范的制定，提供了整體的框架和結(jié)構(gòu)。因此，《物權(quán)法》及最高人民法院相繼出臺一系列司法解釋（如《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等）成為不動產(chǎn)登記的重要法律依據(jù)，從行政行為的規(guī)制法來看，登記機(jī)構(gòu)的行政職權(quán)來源于法律授權(quán)，即不動產(chǎn)登記職權(quán)并非一般民法意義上權(quán)利，而是國家公權(quán)力的體現(xiàn)，不具有權(quán)利義務(wù)對等的特性。登記機(jī)構(gòu)在履行法定職責(zé)時必須嚴(yán)格依照《物權(quán)法》及相應(yīng)部門規(guī)章的規(guī)定，依申請登記，依法收件、審核、計(jì)費(fèi)。

2、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的歷史沿革及發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 唐山市不動產(chǎn)登記工作的沿革及現(xiàn)狀

唐山市的不動產(chǎn)登記工作主要包括土地確權(quán)登記和房屋權(quán)屬登記，分屬于唐山市國土資源局和唐山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局管轄，分別進(jìn)行登記。直至2013年11月20日，國務(wù)院常務(wù)會議決定，整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，后2014年11月24日《不動產(chǎn)登記暫行條例》公布、2015年3月1日該條例施行，2015年6月29日國土資源部審議通過《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》、2016年1月1日該實(shí)施細(xì)則公布并實(shí)施，為進(jìn)一步開展整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、規(guī)范登記行為、方便群眾申請登記等工作提供了法律依據(jù)。自此，唐山市的不動產(chǎn)登記整合工作，由唐山市國土資源局負(fù)責(zé)牽頭整合，自中心區(qū)（路南區(qū)、路北區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)）為起點(diǎn)正式開展，逐漸輻射至周邊八區(qū)七縣。2016年10月，唐山市不動產(chǎn)登記局正式掛牌成立，下設(shè)唐山市不動產(chǎn)管理中心，主要負(fù)責(zé)路南區(qū)、路北區(qū)范圍內(nèi)的不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)由高新區(qū)國土資源分局負(fù)責(zé)。2017年1月3日起，唐山市不動產(chǎn)登記中心正式開展業(yè)務(wù)，統(tǒng)一受理坐落在路南、路北轄區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)（房屋、土地）登記業(yè)務(wù)，頒發(fā)全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)證書和證明，不再分別登記、辦證，2017年1月3日前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書和證明繼續(xù)有效、不變不換，此后依法辦理變更登記、轉(zhuǎn)移登記等業(yè)務(wù)時予以換發(fā)新證。

2.2 外省市的經(jīng)驗(yàn)

從中央來看，房地產(chǎn)行政主管部門分別為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部，均為國務(wù)院組成部門；從各地實(shí)踐來看，不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)整合前，主要存在三種登記機(jī)構(gòu)設(shè)置模式：一是作為政府職能部門的房地產(chǎn)管理部門，但實(shí)現(xiàn)了“房地合一”，如天津、重慶、廈門、深圳等地；二是作為政府職能部門的房地產(chǎn)管理部門，但土地和房屋分屬不同部門管轄，分別進(jìn)行登記，如成都、無錫等地，唐山市亦是采取了這一模式；三是獨(dú)立于國土、房管部門之外直屬于政府、自收自支性質(zhì)的事業(yè)單位負(fù)責(zé)房地產(chǎn)登記，如福州、珠海等地[2]。這三種模式相比較而言，第一種模式與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的契合度最高，不動產(chǎn)登記整合之后，各項(xiàng)工作的對接均較為順暢，以深圳市為例，該市自2015年9月22日起實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，整合成立深圳市不動產(chǎn)登記中心，在原有的“房地合一”的登記模式下，對照《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行變革，全面推進(jìn)不動產(chǎn)登記權(quán)責(zé)清單標(biāo)準(zhǔn)化，率先完成了行政確認(rèn)、其他服務(wù)62項(xiàng)不動產(chǎn)登記權(quán)責(zé)清單編制工作，同時配合當(dāng)?shù)刂鞴懿块T推進(jìn)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》修訂進(jìn)程，對《產(chǎn)權(quán)登記標(biāo)準(zhǔn)化操作手冊(2014版)》進(jìn)行了修編，最終形成了《不動產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)化操作手冊(2017版)》。

與深圳市不動產(chǎn)權(quán)屬整合工作相比，唐山市在整合過程中，因原主管部門管轄不同，導(dǎo)致操作系統(tǒng)、辦事流程、人員組成等均存在一定程度的差異，組建唐山市不動產(chǎn)登記中心后，各項(xiàng)事務(wù)的對接較復(fù)雜繁多，特別是由于原權(quán)屬系統(tǒng)管理平臺不同一，相應(yīng)資源和信息無法共享、電子數(shù)據(jù)傳遞困難，致使整合后不動產(chǎn)權(quán)屬登記業(yè)務(wù)在操作初期頻繁遭遇技術(shù)問題。因此，唐山市應(yīng)積極學(xué)習(xí)借鑒外省市的先進(jìn)工作經(jīng)驗(yàn)，更新觀念、開拓視野，助推唐山市不動產(chǎn)登記工作又好又快發(fā)展。

3、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對唐山市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用

3.1 對房屋成交量的提升作用

自2017年1月，唐山市不動產(chǎn)登記中心正式開展業(yè)務(wù)以來，全年累計(jì)完成各類不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)92019件（路南和路北兩個區(qū)），較去年同期的60889件（路南、路北和高新三個區(qū)）上升了51.13%，2018年較2017年登記量繼續(xù)攀升。從下列柱狀圖中可以較直觀的看出2010-2018年房屋權(quán)屬登記及2017年不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后業(yè)務(wù)數(shù)量的對比情況。

從當(dāng)前房地產(chǎn)的買賣市場發(fā)展情況來看，雖然不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施本身并不能對房屋成交量及價格進(jìn)行直接調(diào)控，但不動產(chǎn)登記制度卻與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。特別是，自2017年唐山市專門針對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的歷史遺留問題成立專門的“處理房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題領(lǐng)導(dǎo)小組”，推進(jìn)唐山市房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題的工作進(jìn)程，解決諸如“建設(shè)難、辦證難”等與民生密切相關(guān)的問題，而這一項(xiàng)工作的難點(diǎn)之一就是需要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)土地、房產(chǎn)、規(guī)劃等職能部門，其中土地及房屋權(quán)屬登記分屬唐山市國土資源管理局和唐山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局管轄，但自唐山市不動產(chǎn)登記整合之后，土地、房屋權(quán)屬登記統(tǒng)一至唐山市國土資源局管轄，大大減少了在處理此類登記問題時需要各職能部門統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的環(huán)節(jié)。因此，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的整合不僅方便了民眾辦理業(yè)務(wù)、減少了登記費(fèi)，更是協(xié)助“市處遺辦”解決了一些商品房項(xiàng)目的權(quán)屬登記遺留問題，進(jìn)而促使2017年度不動產(chǎn)登記數(shù)量大幅增加。

3.2 對稅收征繳的助推作用

依照國家稅務(wù)總局2015年下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)【2005】 82號）和《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知》（國稅發(fā)【2005】156號）文件要求，房屋權(quán)屬登記施行“先稅后證”。自不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，加之諸多因素的影響，唐山市不動產(chǎn)登記數(shù)量急劇攀升，與不動產(chǎn)交易相關(guān)稅種（如契稅、增值稅、個人所得稅等）的辦理數(shù)量隨之增加；加之，唐山市房地產(chǎn)市場受“京津冀”一體化國家重點(diǎn)戰(zhàn)略及一港雙城發(fā)展規(guī)劃的影響，自2017年3、4月份起，唐山市涌入大量外地購房業(yè)主，使得房地產(chǎn)市場急劇回暖，商品房及二手房房價均大幅上漲，而上述稅種的征繳基數(shù)是以不動產(chǎn)市場價值為參考。因此，在稅務(wù)交易數(shù)量及征繳基數(shù)均增長的前提下，唐山市稅收收入必然上漲。

3.3 對不動產(chǎn)交易安全的保護(hù)作用

不動產(chǎn)作為家庭的重要資產(chǎn)，對于大多數(shù)家庭而言，往往占據(jù)了最大的比重，在進(jìn)行交易時，買方首先關(guān)注的就是交易房屋的權(quán)屬是否明確、是否存在瑕疵、是否存在抵押或查封，房屋登記信息是否與房屋現(xiàn)狀一致等數(shù)據(jù)。但是，在土地、房屋權(quán)屬登記分別管轄時，由于主管部門不同、登記規(guī)程不同、登記系統(tǒng)不同，往往登記項(xiàng)目、信息、時間均不能保持一致，后續(xù)變更也不能保持同步更新，這就為交易安全埋下了不可避免的隱患。而隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的逐步構(gòu)建及整合，土地、房屋權(quán)屬登記統(tǒng)一劃歸一個部門管轄，在登記種類、登記規(guī)程、登記系統(tǒng)等方面均保持同一，最終將建立全國性不動產(chǎn)信息管理平臺，能夠最大限度的確保不動產(chǎn)交易安全、保護(hù)交易雙方的合法權(quán)益。

3.4 對涉案不動產(chǎn)保全、查封措施的保障作用

在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施之前，公、檢、法等辦案部門在進(jìn)行案涉不動產(chǎn)保全、查封時，往往需要依照土地的現(xiàn)狀，選擇主管部門，如果案涉土地上不存在建筑物，那么只需到土地管理部門辦理保全、查封手續(xù)；如果案涉土地上在進(jìn)行保全、查封時已存在建筑物，那么依照“地隨房走”的原則，就需要到住建部門去辦理保全、查封手續(xù)[3]。但是，實(shí)踐中往往存在著諸多弊端，譬如保全、查封土地存在變化，多起案件首次、輪候查封存在交叉，行政區(qū)劃變更檔案移交不及時導(dǎo)致保全、查封手續(xù)不能同時對接等，如：A案件查封案涉土地為空地，在土地管理部門辦理查封手續(xù)并為首次查封；后該地塊進(jìn)行地上建設(shè)，在建設(shè)過程中，B案件就案涉建筑物進(jìn)行查封，在住建部門辦理查封手續(xù)也為首次查封；之后，案涉土地及建筑物所在區(qū)域發(fā)生行政區(qū)劃變更，變更后C案件在行政區(qū)劃變更后接受建筑物權(quán)屬登記業(yè)務(wù)的職能部門辦理了查封手續(xù)，因該職能部門尚未與原部門辦理權(quán)屬檔案移交手續(xù)，故C案件的查封仍顯示為首次查封。后上述三個案件均進(jìn)入了執(zhí)行程序，但因辦理各自的查封登記時土地現(xiàn)狀不同、主管權(quán)屬登記部門不同、地方地區(qū)區(qū)劃變更等原因，使得三個案件按照法定程序辦理后均為首封登記，導(dǎo)致三個案件執(zhí)行過程中就執(zhí)行標(biāo)的物產(chǎn)生爭議，直接阻礙了各案件的執(zhí)行進(jìn)展，使得各案件雙方當(dāng)事人的矛盾升級為各法院間因依法查封、執(zhí)行同一標(biāo)的物引發(fā)的執(zhí)行難題。這一法律難題究其根源系因土地、房屋權(quán)屬登記分屬管轄、各司其職，進(jìn)而導(dǎo)致登記信息不對等、不同步引起的。但不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施之后，這一難題便迎刃而解，公檢法查封對案涉不動產(chǎn)的保全、查封，不論其現(xiàn)狀如何、是否在建，均可向同一職能部門提起，有效避免了類似上述三個案件的情形。另外，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施之后，擁有大量房產(chǎn)的人可以被很快確定，從這個角度來說，這項(xiàng)制度對反腐的助力作用也不容小視。

綜上，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是我國《物權(quán)法》構(gòu)架下法定的制度模式，實(shí)施后必然對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的各個層面均產(chǎn)生促進(jìn)作用，但鑒于唐山市實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記尚處于初級階段，在整合前，由于各職能部門在收件審核、權(quán)屬登記、系統(tǒng)應(yīng)用等方面存在較大的差異，整合后在實(shí)踐對接方面容易出現(xiàn)種種問題，因此還需要針對實(shí)際問題并結(jié)合外省市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，不斷改進(jìn)完善，如規(guī)范收件審核受理標(biāo)準(zhǔn)、盡快建立統(tǒng)一的登記系統(tǒng)操作平臺、充分利用“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)以提升不動產(chǎn)登記的便捷性等，以更廣闊的視域?qū)Σ粍赢a(chǎn)登記進(jìn)行規(guī)范，使其更有效的促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。