土地儲(chǔ)備影響因素分析及其數(shù)量預(yù)測(cè)方法研究

易舟

摘 要 ?本文主要對(duì)土地儲(chǔ)備的影響因素進(jìn)行詳細(xì)分析，注意在土地儲(chǔ)備規(guī)劃編制過程中的關(guān)鍵因素。對(duì)土地儲(chǔ)備量預(yù)測(cè)方法進(jìn)行理論研究，比較分析土地儲(chǔ)備量預(yù)測(cè)幾種方法，并剖析方法的實(shí)質(zhì)。根據(jù)已往六年來吉首市相關(guān)土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)，對(duì)2017-2019年三年年平均土地儲(chǔ)備供應(yīng)量進(jìn)行預(yù)測(cè)計(jì)算。發(fā)現(xiàn)趨勢(shì)分析預(yù)測(cè)方法與灰色模型方法預(yù)測(cè)數(shù)值具有較高的吻合度。因此，這兩種預(yù)測(cè)方法比較適用于土地儲(chǔ)備總量預(yù)測(cè)，值得推廣應(yīng)用。

關(guān)鍵詞 ?土地儲(chǔ)備;因素分析;預(yù)測(cè)方法;灰色模型;趨勢(shì)分析

中圖分類號(hào)：F293.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

Abstract： This paper mainly analyzes the influencing factors of land reserve and pays attention to these key factors in the process of preparing land reserve planning.This paper makes a theoretical study on the forecast of land reserve quantity， compares and analyzes the methods of land reserve quantity forecast， and analyzes its essence.According to the relevant land reserve data of Jishou city， the average annual land reserve supply in the three years from 2017 to 2019 is predicted and calculated.The results show that the trend analysis method and the grey model method have a good agreement.Therefore， it shows that these two prediction methods are reasonable and worthy of promotion and application.

Keywords： land reserve; factor analysis; forecasting method; grey model; trend analysis

1 ?引言

我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展導(dǎo)致城市化速度加快，城市的基礎(chǔ)設(shè)施需要快速發(fā)展，才能適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程[4]?？茖W(xué)合理的城市土地規(guī)劃、土地儲(chǔ)備計(jì)劃能有效促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施快速高效發(fā)展。城市儲(chǔ)備的土地在符合相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃的前提下，既能控制增量土地的收回和儲(chǔ)備，又要增加現(xiàn)存土地盤活力能力，進(jìn)一步優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，提高土地利用率[1，2]。土地儲(chǔ)備和利用應(yīng)綜合考慮城市人口資源和環(huán)境的承載能力、土地儲(chǔ)備開發(fā)潛力和效益，合理確定土地儲(chǔ)備總量相關(guān)技術(shù)指標(biāo)，維持年度土地儲(chǔ)備供需的總量動(dòng)態(tài)平衡[6]，保障土地市場(chǎng)平穩(wěn)和健康發(fā)展[2]。土地儲(chǔ)備計(jì)劃編制應(yīng)充分考慮相關(guān)影響的關(guān)鍵因素，結(jié)合地區(qū)特色，合理規(guī)劃土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)和規(guī)模，充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。因此，其中一項(xiàng)重點(diǎn)工作是科學(xué)合理把控和預(yù)測(cè)土地儲(chǔ)備供應(yīng)量。預(yù)測(cè)土地市場(chǎng)的供求量與需求量，科學(xué)合理預(yù)測(cè)儲(chǔ)備土地有利于城市健康發(fā)展。充分發(fā)揮現(xiàn)代科技優(yōu)勢(shì)，利用多種分析預(yù)測(cè)模型對(duì)未來進(jìn)行合理預(yù)測(cè)，確保土地儲(chǔ)備的合理性，避免負(fù)面影響，推動(dòng)城市快速健康發(fā)展。

2 ?土地儲(chǔ)備的影響因素分析

影響土地儲(chǔ)備量的因素很多。分析影響土地儲(chǔ)備量各個(gè)因素及相互間關(guān)系是預(yù)測(cè)未來城市土地合理儲(chǔ)備量的前提和關(guān)鍵[2]。影響土地儲(chǔ)備量的因素主要有：

城市規(guī)劃法規(guī)因素：《城市規(guī)劃法》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或相關(guān)部門確定的儲(chǔ)備地塊，應(yīng)符合城市的土地規(guī)劃要求[4]。土地儲(chǔ)備編制應(yīng)詳細(xì)規(guī)劃捆綁儲(chǔ)備地塊相關(guān)內(nèi)容，按照規(guī)劃控制地塊儲(chǔ)備。吉首市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要、吉首市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020 年）、吉首市城市總體規(guī)劃（2003-2020）等重要文件都對(duì)吉首市近三年土地儲(chǔ)備計(jì)劃具有指導(dǎo)和約束作用。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)促進(jìn)土地使用量不斷擴(kuò)大[4]，給土地市場(chǎng)帶來繁榮發(fā)展，需要更大土地儲(chǔ)備規(guī)模[8]。根據(jù)近九年 GDP、固定資產(chǎn)投資、財(cái)政總收入三項(xiàng)指標(biāo)值，建立線性趨勢(shì)模型或灰色模型測(cè)算，預(yù)計(jì)吉首市此三項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長(zhǎng)率將分別達(dá)到 5.61%、19.69%、9.10%，因此，土地儲(chǔ)備計(jì)劃需保證經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要的土地供應(yīng)規(guī)模，如圖1所示。

土地用途和地理位置：土地用途和地理位置直接影響城市土地儲(chǔ)備規(guī)模和結(jié)構(gòu)，土地儲(chǔ)備通常優(yōu)先考慮具有優(yōu)越儲(chǔ)備開發(fā)條件和良好地理位置的土地。吉首市地處湖南省西北部，與湖南、湖北、重慶、四川四省市邊區(qū)接壤，它是四省市邊區(qū)的中心城市，具有較好交通和區(qū)位地理優(yōu)勢(shì)。因此，優(yōu)化土地使用結(jié)構(gòu)，合理控制土地儲(chǔ)備規(guī)模有利于吉首市快速發(fā)展，如圖2所示。

資金與資金源：資金和資金來源是土地儲(chǔ)備成功與否的關(guān)鍵因素[1，4，5]?；I資機(jī)制極不健全[11]，政府注入的資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于土地儲(chǔ)備的需要巨額投資[4]。土地儲(chǔ)備資金的最主要來源就是依靠銀行貸款支持[5，11]。土地儲(chǔ)備工作資金來源至關(guān)重要，尋找拓寬土地儲(chǔ)備中心籌夠資金的渠道[5]，關(guān)系著土地儲(chǔ)備發(fā)展，也是開展儲(chǔ)備土地工作的核心所在。因此，資金和資金源限制土地儲(chǔ)備規(guī)模。

兼顧公共效益優(yōu)先：土地儲(chǔ)備的編制過程及其價(jià)值取向上，社會(huì)效益應(yīng)為首要考慮因素。為促進(jìn)土地資源的集約使用[9]，我國層面實(shí)施宏觀調(diào)控職能和資源優(yōu)化配置。因此，土地儲(chǔ)備的工作應(yīng)當(dāng)遵循社會(huì)效益優(yōu)先、公共效益優(yōu)先原則進(jìn)行。吉首市公共用地占比雖然不大，但是每年都是優(yōu)先考慮，每年都是按計(jì)劃實(shí)施率100%完成。

3 ?土地儲(chǔ)備量預(yù)測(cè)方法述評(píng)

3.1 土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)和規(guī)?？刂?/p>

土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)和規(guī)模是城市區(qū)位經(jīng)濟(jì)發(fā)展的操控桿，合理的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)和規(guī)模對(duì)城市發(fā)展起到帶動(dòng)和控制作用。土地儲(chǔ)備必須結(jié)構(gòu)合理，規(guī)模適中才能促進(jìn)城市發(fā)展，促進(jìn)區(qū)位經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。土地儲(chǔ)備規(guī)模關(guān)系到城市的發(fā)展方向和潛力[10];土地儲(chǔ)備的結(jié)構(gòu)是城市發(fā)展的動(dòng)力和特色。因此，合理控制規(guī)模，科學(xué)定位結(jié)構(gòu)對(duì)城市區(qū)位經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具有積極促進(jìn)作用。

3.2 土地儲(chǔ)備趨勢(shì)分析法

趨勢(shì)分析法是將已有的數(shù)看作為一個(gè)時(shí)間序列，根據(jù)這些資料的變化規(guī)律，擬合一條能基本反映數(shù)據(jù)本質(zhì)變化的趨勢(shì)曲線，然后按照這個(gè)變化趨勢(shì)曲線預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的未來發(fā)展變化趨勢(shì)，估計(jì)出未來某一時(shí)間點(diǎn)的數(shù)據(jù)估值。趨勢(shì)預(yù)測(cè)法是先建立直角坐標(biāo)系，將時(shí)間序列t定義為橫坐標(biāo)，縱坐標(biāo)為指標(biāo)時(shí)序?qū)?yīng)數(shù)值y，將時(shí)間與指標(biāo)展會(huì)到坐標(biāo)系中，構(gòu)成一張散點(diǎn)圖，然后根據(jù)散點(diǎn)圖構(gòu)成的分布情況與數(shù)據(jù)具體情況綜合分析，擬合構(gòu)建以最小二乘法為核心的趨勢(shì)方程，求解方程中的常數(shù)系數(shù)，最后應(yīng)用求解的趨勢(shì)線方程，對(duì)未來時(shí)間序列中對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)測(cè)對(duì)分析方法。常用的構(gòu)建趨勢(shì)預(yù)測(cè)方程有：

直線型趨勢(shì)線：y（t）=at+b，該方程適用于近似線性增減時(shí)間序列;

二次曲線方程：y（t）=at2+bt+c及三次曲線方程：y（t）=at3+bt2+ct+d，該方程適用于具有凹凸變化的趨勢(shì)分析;

指數(shù)方程：y（t）=abt，該方法適用于逐年增減率相近趨勢(shì)分析。

根據(jù)不同形式的分布數(shù)據(jù)，構(gòu)建不同的趨勢(shì)預(yù)測(cè)曲線方程，具有較好的適用性，同時(shí)在MATLAB等高級(jí)數(shù)據(jù)處理軟件輔助下，可以更好的擬合趨勢(shì)線方程，效率更高。

3.3 灰色模型預(yù)測(cè)法

灰色模型（Grey Model），記為 GM?；疑A(yù)測(cè)GM（1，1）模型起源于20世紀(jì)80年代年代初，由鄧聚龍教授提出來的。該方法對(duì)使用對(duì)數(shù)據(jù)基本要求是數(shù)據(jù)具有非負(fù)單調(diào)性且為光滑離散數(shù)列;其主要優(yōu)勢(shì)在于[7]：訓(xùn)練樣本需求量少[12]（一般不少于四個(gè)樣本），樣本數(shù)據(jù)適用性很廣泛;數(shù)據(jù)模型成熟，可軟件實(shí)現(xiàn)計(jì)算;灰色模型預(yù)測(cè)準(zhǔn)確度穩(wěn)定。

建立灰色預(yù)測(cè)GM（1，1）模型[7]一般式為;

解此微分方程得：

式中參數(shù)a，u可由最小二乘原理[3]求得：

根據(jù)上述方程可以分析得到：該方法對(duì)與負(fù)數(shù)，單調(diào)性較差或不具有單調(diào)性對(duì)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)效果較差。

3.4結(jié)合多種方法綜合分析

多種方法綜合分析是一種權(quán)衡預(yù)測(cè)手段，各個(gè)模型都有各自的相關(guān)參數(shù)，選擇參數(shù)不同，產(chǎn)生不同的預(yù)測(cè)結(jié)果，各個(gè)模型都有缺點(diǎn)和局限性，因此，采用多種模型數(shù)據(jù)，加權(quán)平均獲得更為可靠的預(yù)測(cè)結(jié)果。通常采用多種預(yù)測(cè)方法，使得預(yù)測(cè)結(jié)果具有較高可信度和可靠性。

4 ?吉首市土地儲(chǔ)備分析與預(yù)測(cè)

4.1 吉首市區(qū)位概況

吉首市地處湖南省西北部，與湖南、湖北、重慶、四川四省市邊區(qū)接壤，同時(shí)它也位于這四省市邊區(qū)的中心。吉首市處于湘西土家族苗族自治州南部，五百公里半徑內(nèi)的重要網(wǎng)絡(luò)中心城市有貴陽、重慶、宜昌、長(zhǎng)沙、柳州等。境內(nèi)有焦柳線鐵路，常-吉、吉-茶、吉-懷高速、國道G319、G209，以及省道S229、S262等構(gòu)建的高速交通網(wǎng)絡(luò);此外還有1條通航河道，交通優(yōu)勢(shì)十分明顯[6]。全市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總體表現(xiàn)穩(wěn)中快進(jìn)，2016年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值137億元，同比增長(zhǎng)10%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、較穩(wěn)定，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。

4.2 吉首市土地儲(chǔ)備的影響因素分析

影響吉首市土地儲(chǔ)備的主要因素包括：資金方面，征拆難易程度，拆遷戶安置等因素制約，儲(chǔ)備控制計(jì)劃未采用前三年儲(chǔ)備土地供應(yīng)總量平均值進(jìn)行控制，因此，該指標(biāo)規(guī)模設(shè)置偏大，這也在一定程度上影響實(shí)施效果。同時(shí)，多方機(jī)構(gòu)管轄導(dǎo)致存量土地以及審批的國有建設(shè)用地未納入儲(chǔ)備計(jì)劃的存量土地，對(duì)土地儲(chǔ)備計(jì)劃都有影響。

總之，土地儲(chǔ)備計(jì)劃中儲(chǔ)備土地總規(guī)模、儲(chǔ)備土地供應(yīng)、儲(chǔ)備土地融資和儲(chǔ)備庫存等指標(biāo)的確定，不僅要充分對(duì)接全國及吉首市實(shí)際經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、城市化進(jìn)度等實(shí)際情況，而且要與項(xiàng)目報(bào)批與審批、土地征地拆遷補(bǔ)償與安置、土地前期開發(fā)、安置農(nóng)民配合度等各種主觀和客觀因素息息相關(guān)[6]。

4.3 吉首市土地儲(chǔ)備供應(yīng)量預(yù)測(cè)

根據(jù)近六年土地供應(yīng)量數(shù)據(jù)分析，除由于永吉高速公路用地供應(yīng)導(dǎo)致2013年供地量為近六年峰值外，其他五年供地量呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。故在對(duì)2017年供地量進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，2013年供地量數(shù)據(jù)作為異常值剔除，不參與預(yù)測(cè)計(jì)算初值，見表1。

（1）灰色模型預(yù)測(cè)

根據(jù)吉首市2011-2016年土地儲(chǔ)備供應(yīng)量變化情況，選用灰色模型對(duì)其2017、2018和2019年土地儲(chǔ)備供應(yīng)量進(jìn)行預(yù)測(cè)。根據(jù)數(shù)據(jù)與時(shí)間序列關(guān)系建立GM（1，1）模型，建立供應(yīng)總量預(yù)測(cè)模型為：

X（t+1） = 1695.541678 e （0.067033t）- 1626.971678

由此可以測(cè)算2017-2019年度供應(yīng)量為153.704公頃、164.361公頃、175.756公頃，未來三年年平均供應(yīng)量為164.607公頃。

表2根據(jù)2017年、2018年實(shí)際供應(yīng)量數(shù)據(jù)分析，預(yù)測(cè)誤差以及相對(duì)誤差，灰色GM（1，1）模型預(yù)測(cè)精度非常高，預(yù)測(cè)誤差在3.2%內(nèi)。

（2）趨勢(shì)分析預(yù)測(cè)

使用剔除2013年數(shù)據(jù)異常值數(shù)據(jù)后，根據(jù)趨勢(shì)分析預(yù)測(cè)法進(jìn)行數(shù)據(jù)分析與建模，基于多種關(guān)系式擬合，如圖3所示。

最終選定對(duì)數(shù)趨勢(shì)模型分析，其擬合優(yōu)度R2=0.8999，與數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢(shì)一致，符合要求，建立擬合趨勢(shì)方程式為：

y = 44.501ln（x） + 75.595

其中：x為時(shí)間變量，y為供應(yīng)總量預(yù)測(cè)值，根據(jù)趨勢(shì)預(yù)測(cè)法計(jì)算結(jié)果得出未來三年吉首市用地供應(yīng)量分別為156.328公頃，163.188公頃和169.130公頃，所以未來三年年平均供應(yīng)量為162.882公頃。

根據(jù)表3數(shù)據(jù)分析2017年、2018年實(shí)際供應(yīng)量數(shù)據(jù)分析，預(yù)測(cè)誤差以及相對(duì)誤差，趨勢(shì)分析模型預(yù)測(cè)精度非常高，預(yù)測(cè)誤差在2.0%內(nèi)。

通過數(shù)據(jù)計(jì)算分析，趨勢(shì)分析預(yù)測(cè)精度略高于灰色模型精度。綜合考慮各類因素，使用趨勢(shì)預(yù)測(cè)法和灰色模型所得結(jié)果均符合吉首市實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀，采用趨勢(shì)預(yù)測(cè)法進(jìn)行預(yù)測(cè)的用地值權(quán)重取0.5，灰色模型分析法的預(yù)測(cè)用地權(quán)重為0.5，最終預(yù)測(cè)的吉首市土地儲(chǔ)備供應(yīng)量未來三年年平均需求量為163.7445公頃，2019年土地儲(chǔ)備量預(yù)計(jì)172.443公頃。

5 ?結(jié)語

土地儲(chǔ)備計(jì)劃編制包含眾多因素，需要深入剖析眾多影響因素，發(fā)現(xiàn)眾多因素中主要的或是關(guān)鍵因素，制定土地儲(chǔ)備計(jì)劃，有利于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)[12]。本文主要對(duì)常用的兩種預(yù)測(cè)方法進(jìn)行實(shí)際運(yùn)算分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，灰色理論模型分析法和趨勢(shì)分析法結(jié)果極為相近，因此，此兩種方法在吉首市土地供應(yīng)量預(yù)測(cè)中具有較高的可靠性和實(shí)用性。

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