房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及對(duì)策研究

孫曉輝

[摘 要]近幾十年，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)，但因其行業(yè)特殊性，易受外部宏觀因素和金融政策的影響。2018年底的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議中，國家明確繼續(xù)推行積極的財(cái)政政策和松緊適度的貨幣政策，在金融財(cái)政政策定向“寬松”的同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然“從緊”，同時(shí) “房住不炒”的指導(dǎo)思想沒有發(fā)生改變，使得房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展受到一定的影響，而加強(qiáng)內(nèi)部控制成為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)及挑戰(zhàn)的有效手段。文章從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及原因入手，提出提高內(nèi)控意識(shí)、建立內(nèi)控制度建設(shè)、加大制度執(zhí)行力度、提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)及完善內(nèi)外部監(jiān)督機(jī)制等對(duì)策建議，以期幫助企業(yè)提高管理水平，實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；問題；對(duì)策

1 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的概念及意義

1.1 企業(yè)內(nèi)部控制的概念

內(nèi)部控制是指企業(yè)內(nèi)部建立的一種各組織部門相互制約的管理機(jī)制，是企業(yè)內(nèi)部自我調(diào)整、約束、評(píng)估、控制等一系列手段、方法的總稱。目的是為了保證企業(yè)會(huì)計(jì)信息資料的正確性和可靠性，確保企業(yè)經(jīng)營方針得以貫徹執(zhí)行，確保業(yè)務(wù)活動(dòng)的效率，經(jīng)濟(jì)性和有效性。內(nèi)部控制有助于企業(yè)降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)營效率，保護(hù)企業(yè)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的意義

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，投資成本高，需求資金大，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高。近年來，房產(chǎn)企業(yè)整合速度加快，千億級(jí)房企逐年增多，各大房企競(jìng)爭(zhēng)激烈，行業(yè)集中度越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)想要在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中取得生存和發(fā)展，需要向管理要效益，通過精細(xì)化、創(chuàng)新化、差異化管理，提高風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，提高資金利用效率，縮短投資周期，獲得更大收益。內(nèi)部控制作為提高企業(yè)管理水平的重要方法，對(duì)提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）有助于抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。有效的內(nèi)部管理，可以避免企業(yè)因管理錯(cuò)誤或者不合規(guī)操作造成企業(yè)資產(chǎn)的意外損失，可以有效的保障企業(yè)資產(chǎn)的安全和完整，保持企業(yè)運(yùn)行機(jī)制的科學(xué)性、高效性，保證考核、問責(zé)制度的合理性、明確性可以提升員工工作的合規(guī)和自覺意識(shí)，從而有效降低企業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）有利于提高經(jīng)營效率。通過有效的內(nèi)部控制，明確組織架構(gòu)及各自職責(zé)，將企業(yè)的各個(gè)目標(biāo)分解到每一個(gè)部門，使各個(gè)部門之間協(xié)調(diào)配合，有助于其共同進(jìn)步。企業(yè)通過建立良好的內(nèi)部溝通及解決問題機(jī)制，避免因溝通成本過高或推諉扯皮造成的效率低下，從而有效的提高經(jīng)營效率。

（3）有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)想要取得長遠(yuǎn)發(fā)展，必須建立長期發(fā)展戰(zhàn)略，而長期戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)需要在企業(yè)正常經(jīng)營中逐步實(shí)現(xiàn)。內(nèi)部控制貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，通過有效的內(nèi)部控制，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并進(jìn)行糾偏，預(yù)防并應(yīng)對(duì)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的變化，推動(dòng)公司根據(jù)預(yù)定目標(biāo)健康持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)長期戰(zhàn)略目標(biāo)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問題

2.1 內(nèi)部控制意識(shí)不強(qiáng)

隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展形勢(shì)良好，各房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績大幅提升，企業(yè)管理者將大部分精力投入到對(duì)業(yè)績的追求，對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制建設(shè)重視程度不足，沒有真正理解內(nèi)部控制的具體內(nèi)容和含義，許多管理者片面的認(rèn)為內(nèi)部控制就是企業(yè)內(nèi)部各種制度的組合及羅列。直至近幾年，國家宏觀調(diào)控趨緊，外部競(jìng)爭(zhēng)激烈，各房地產(chǎn)企業(yè)才更加注重內(nèi)部控制，向管理要效益，也更加注重風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

2.2 內(nèi)部控制制度不健全

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸關(guān)注到內(nèi)部控制的重要性，但相關(guān)制度建設(shè)仍然落后。部分企業(yè)雖然已經(jīng)建立了內(nèi)部控制相關(guān)制度，但制度尚不全面和完善。究其原因，一方面是由于公司逐利的特性，房地產(chǎn)公司的主要關(guān)注點(diǎn)在開發(fā)和銷售方面，為了在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，無法在企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)投入充足的資源和人力；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制在制度建設(shè)方面仍處于發(fā)展階段，沒有成熟的制度和經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制系統(tǒng)與公司的業(yè)務(wù)特征匹配度不高，在實(shí)際執(zhí)行過程達(dá)不到預(yù)期效果。

2.3 內(nèi)部控制執(zhí)行力不足

科學(xué)、健全、有效的內(nèi)部控制體系，離不開良好的實(shí)踐和執(zhí)行力，沒有良好的執(zhí)行環(huán)境，內(nèi)部控制很難發(fā)揮應(yīng)有作用。由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，其內(nèi)部控制對(duì)人才的需求更高，特別是需要懂金融、工程、市場(chǎng)、資本的綜合型管理人才，對(duì)管理人員的綜合能力有較高的要求。而目前，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制綜合人才數(shù)量不能滿足行業(yè)要求，從而影響內(nèi)部控制的有效實(shí)施和執(zhí)行到位。

2.4 風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

風(fēng)險(xiǎn)控制是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制重要的組成部分，健全的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，可以預(yù)計(jì)或評(píng)估企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，制定相應(yīng)預(yù)防及應(yīng)對(duì)措施，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)抵抗力，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，改善經(jīng)濟(jì)利益的商業(yè)目標(biāo)。但是，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并未有專門的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)，也未對(duì)行業(yè)和企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行完整和長期的評(píng)估。受公司人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足、專業(yè)能力不強(qiáng)的限制，企業(yè)不能完全識(shí)別經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，大多數(shù)房地產(chǎn)公司沒有系統(tǒng)地研究企業(yè)和行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)并制定相應(yīng)的解決方案。因此，當(dāng)市場(chǎng)因素變化發(fā)生并且存在風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，大多數(shù)房地產(chǎn)公司無法及時(shí)提出應(yīng)對(duì)方案，從而影響企業(yè)發(fā)展，甚至使企業(yè)遭受經(jīng)濟(jì)損失。

2.5 內(nèi)外部監(jiān)督機(jī)制不健全

當(dāng)前，部分房地產(chǎn)企業(yè)建立了相關(guān)的內(nèi)部控制制度，但是不注重評(píng)價(jià)機(jī)制的建立和完善，管理層內(nèi)部控制的表現(xiàn)未受到嚴(yán)格監(jiān)控，導(dǎo)致內(nèi)部控制不能有效化解對(duì)公司不利的行為，內(nèi)部控制效果不明顯。有些公司和管理層不注重對(duì)內(nèi)部控制執(zhí)行情況的科學(xué)評(píng)價(jià)，問責(zé)和懲罰機(jī)制尚不完善，導(dǎo)致內(nèi)部控制未得到嚴(yán)格執(zhí)行，影響內(nèi)部的控制的預(yù)期效果。

3 完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策建議

3.1 提高全員內(nèi)控意識(shí)

要完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，首先要提高管理層的內(nèi)部控制意識(shí)。公司領(lǐng)導(dǎo)層不應(yīng)只關(guān)注企業(yè)短期利益或直接利益，不應(yīng)盲目的進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)張和拓展，而應(yīng)該認(rèn)清房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)和高收益的特征，在擴(kuò)大規(guī)模之前做好風(fēng)險(xiǎn)分析，預(yù)判過程中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)并制定好應(yīng)對(duì)措施，從而為長期可持續(xù)發(fā)展做好保障。與此同時(shí)，要提高全體員工對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)知，企業(yè)應(yīng)大力宣傳企業(yè)內(nèi)部控制的重要性和必要性，使全員了解并知悉，要提高員工的職業(yè)道德，選擇優(yōu)秀員工，定期對(duì)內(nèi)控制度進(jìn)行優(yōu)化，定期組織內(nèi)部控制專項(xiàng)培訓(xùn)。

3.2 建立健全內(nèi)控制度

企業(yè)要建立和完善的內(nèi)部控制制度，必須保證內(nèi)部控制主導(dǎo)部門的絕對(duì)獨(dú)立性，保證該部門獨(dú)立行使監(jiān)督管理權(quán)而不受其他部門的限制，從而有效減少或防止風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生。公司內(nèi)部要擁有熟悉房地產(chǎn)行業(yè)所有流程專業(yè)知識(shí)的內(nèi)部審計(jì)師，具備及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)并進(jìn)行防范的能力。要建立科學(xué)的內(nèi)部控制制度，保證企業(yè)各部門工作既能順利開展，相互支持，又能互相制約，防范風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 提高內(nèi)部控制執(zhí)行力

內(nèi)控制度要發(fā)揮作用，良好的執(zhí)行力是關(guān)鍵。提高制度執(zhí)行力，可以從以下幾個(gè)方面入手，一是建立內(nèi)部考核與激勵(lì)制度，將內(nèi)控執(zhí)行力與績效強(qiáng)掛鉤，并且在考核過程中堅(jiān)決做到“有功必賞，有過必罰”，調(diào)動(dòng)全員參與內(nèi)控的積極性。二是建立有效的信息管理系統(tǒng)，一個(gè)良好的信息系統(tǒng)，可以確保內(nèi)部控制信息的真實(shí)可靠，有效避免信息傳遞過程中的錯(cuò)誤，有效減少人為控制因素的影響。三是在內(nèi)控實(shí)施過程中應(yīng)及時(shí)總結(jié)和糾偏，遇到問題找出原因，及時(shí)總結(jié)并進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)，避免類似問題再次發(fā)生。

3.4 提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，是房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)長期發(fā)展的必備要素。企業(yè)可借助專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估人員的力量，對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模式及防御措施。同時(shí)，要確保企業(yè)信息數(shù)據(jù)的真實(shí)性及準(zhǔn)確性，為企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作提供準(zhǔn)確和及時(shí)的數(shù)據(jù)支持，定期對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行檢查和復(fù)核，保證會(huì)計(jì)信息準(zhǔn)確性。

3.5 完善內(nèi)外部監(jiān)督機(jī)制

完善內(nèi)外部監(jiān)督機(jī)制是內(nèi)部控制得以良好實(shí)施的重要環(huán)節(jié)。企業(yè)應(yīng)建立完善的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，建立審計(jì)部等獨(dú)立的監(jiān)督部門，保證監(jiān)督部門由公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)直接領(lǐng)導(dǎo)，不受業(yè)務(wù)部門控制。檢查過程及結(jié)果全員公示，避免出現(xiàn)徇私舞弊現(xiàn)象。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)建立完善的外部監(jiān)督機(jī)制，依靠相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的監(jiān)督，定期檢查企業(yè)的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)。聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)企業(yè)進(jìn)行審計(jì)，充分發(fā)揮注冊(cè)會(huì)計(jì)師的專業(yè)特長，幫助企業(yè)查找問題。鼓勵(lì)全社會(huì)參與監(jiān)督，尤其是各種新聞媒體對(duì)企業(yè)的如實(shí)報(bào)道，督促企業(yè)合法經(jīng)營。

4 結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)是一個(gè)長期、復(fù)雜的過程。需要企業(yè)管理層的高度重視，需要企業(yè)全員認(rèn)識(shí)內(nèi)部控制的重要性，需要企業(yè)自上而下的貫徹執(zhí)行，需要有效的管理機(jī)制和執(zhí)行力，也需要企業(yè)內(nèi)外部的長期有效監(jiān)督。企業(yè)管理者應(yīng)優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，優(yōu)化審批流程，明確崗位職責(zé)，明確工作界面，梳理業(yè)務(wù)流程，保證信息暢通，明確經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)并制定相應(yīng)防范措施，不斷推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的改善、發(fā)展，更有效地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長期、健康、可持續(xù)發(fā)展。

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