多措共舉破解“新市民”住房難

李長安 劉娜

【摘要】解決“新市民”群體住房難問題是當(dāng)前進(jìn)一步做好民生工作的重要任務(wù)。其中，城鄉(xiāng)和地區(qū)分割的戶籍制度是導(dǎo)致“新市民”住房難的制度性原因，而收入水平相對較低、房價收入比過高是其中的經(jīng)濟(jì)原因。要解決“新市民”的住房難問題，需要堅持“租購并舉、租賃為主”的住房保障建設(shè)思路，完善“新市民”的住房金融支持體系，以及抑制房價與提高收入共舉。

【關(guān)鍵詞】“新市民” 住房難 租購并舉 【中圖分類號】F299.23 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A

改革開放以來，隨著流動人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及新型城鎮(zhèn)化的逐步推進(jìn)，在我國的經(jīng)濟(jì)社會活動中產(chǎn)生了一個新的群體：“新市民”?！靶率忻瘛卑▋纱箢惾后w：一類是戶籍為非本地的進(jìn)城務(wù)工農(nóng)村流動人口，另一類是戶籍為非本地的城鎮(zhèn)流動人口，前者是“新市民”中的主體。據(jù)測算，在我國勞動密集型的制造業(yè)中，農(nóng)民工的比重已經(jīng)占到了70%以上。規(guī)模如此龐大的農(nóng)民工已成為我國產(chǎn)業(yè)工人隊伍的主力軍。在構(gòu)建和諧社會和全面建成小康社會的過程中，如何讓這些“新市民”能夠盡快地融入城市生活，如何確保他們的各項權(quán)益得到切實的保障，尤其是居住權(quán)得到保障，使他們能夠“安居樂業(yè)”“住有所居”，是當(dāng)前進(jìn)一步做好民生工作的一項重要任務(wù)。

“新市民”面臨的“住房難、住房貴、住房差”問題突出

根據(jù)公安部門的統(tǒng)計，隨著農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城落戶條件進(jìn)一步放寬，農(nóng)業(yè)人口落戶城鎮(zhèn)的人數(shù)日益增多。僅在2018年，全國農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城落戶的人數(shù)就達(dá)到了1390萬人；與此同時，大力推行居住證制度，2018年年內(nèi)全國一共發(fā)放居住證2400余萬張。大量的流動人口涌入城市，在推動我國城鎮(zhèn)化水平不斷提高的同時，也必然會對當(dāng)?shù)氐母鞣N公共設(shè)施形成龐大的需求。這其中，住房需求是最基本、也是最迫切的民生需求之一。然而，從目前的情況來看，這些“新市民”的住房條件并不令人滿意，“住房難、住房貴、住房差”問題十分突出。從居住方式來看，絕大多數(shù)“新市民”選擇的是住在工棚或租住房屋。根據(jù)國家統(tǒng)計局2015年公布的數(shù)據(jù)顯示，在全部外出農(nóng)民工中，大約有39.8%的人選擇居住在單位宿舍或工地工棚，另有37%的人選擇自行租賃住房。其中選擇合租和獨(dú)立租賃的又各占到一半左右，相比之下，僅有1.3%的外出農(nóng)民工能夠在打工所在地有能力購房。

在居住面積方面，“新市民”的居住面積大多比較狹小。根據(jù)國家統(tǒng)計局的監(jiān)測報告顯示，2017年，進(jìn)城農(nóng)民工人均居住面積為19.8平方米，雖然比上年提高0.4平方米，但是與全國居民人均住房建筑面積40.8平方米相比，連平均水平的一半都不到。即使與城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積的36.6平方米相比，也僅及他們的54%左右。如果再與他們離開的農(nóng)村相比，住房面積更是直線下降，當(dāng)年農(nóng)村居民人均住房建筑面積為45.8平方米，是進(jìn)城農(nóng)民工人均居住面積的2.3倍多。值得注意的是，城市規(guī)模越大，進(jìn)城農(nóng)民工所擁有的人均居住面積就越小。比如在500萬人以上城市，農(nóng)民工的人均居住面積僅為15.7平方米，其中人均居住面積5平方米及以下的農(nóng)民工占5.7%。除了居住面積小，居住條件也不好。有13%的進(jìn)城農(nóng)民工家里沒有自來水，有近20%的進(jìn)城農(nóng)民工家里沒有洗澡設(shè)施，還有近30%的進(jìn)城農(nóng)民工家里沒有獨(dú)立廁所。

戶籍制度是導(dǎo)致“新市民”住房難的制度性原因，而收入水平相對較低、房價收入比過高是經(jīng)濟(jì)原因

導(dǎo)致“新市民”住房難的原因多種多樣，首先，城鄉(xiāng)和地區(qū)隔離的戶籍制度導(dǎo)致大多數(shù)“新市民”喪失了城市住房權(quán)。在我國的城市中，特別是在大中城市中，戶籍制度的限制仍未徹底消除。雖然近些年來大力推行城鄉(xiāng)居民統(tǒng)一的居住證制度，但從實際效果上來看，農(nóng)民、農(nóng)民工以及城鎮(zhèn)戶口的非本地戶籍流動人口的各項保障和福利待遇與城鎮(zhèn)居民相比仍有較為明顯的差距。在戶籍制度放開的城市層級上，目前能夠真正實現(xiàn)相對比較開放并能夠自由落戶的，多數(shù)停留在部分中小城市。

阻礙“新市民”在城市購房的另一個因素是收入。在大多數(shù)的城市，相對于普通民眾的收入水平而言，偏高的房價使得房價收入比（即平均家庭住房總價與年度平均居民家庭可支配收入的比值）不斷攀升。依據(jù)國際慣例，房價收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間。然而，在我國幾乎所有的一二線城市中，房價收入比都遠(yuǎn)超6倍的警戒線。相比高昂的房價，“新市民”的收入水平明顯偏低。2017年，外出務(wù)工農(nóng)民工月均收入3805元，除去必要的日常開支，基本上不具備購房能力。此外，雖然近兩年房價上漲勢頭受到了一定的抑制，但房租卻出現(xiàn)“蹺蹺板”效應(yīng)，上漲勢頭明顯。面對昂貴的房價和房租，“新市民”們只能無奈地群租或者住在工棚。

堅持“租購并舉、租賃為主”，完善“新市民”的住房金融支持體系，抑制房價與提高收入共舉

目前，在經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)住房等保障房建設(shè)過程中，都有專門針對非本地戶籍流動人口的優(yōu)惠措施。2016年5月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，要求準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，建立購租并舉的住房制度。2017年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家發(fā)展和改革委員會等八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出住房建設(shè)要以滿足“新市民”住房需求為基本出發(fā)點，重申了要堅持“租購并舉”的住房制度。堅持以政府為主導(dǎo)，深入推進(jìn)住房供給側(cè)改革，為“新市民”提供基本住房保障。建議加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，切實增加租賃住房的有效供應(yīng)，大力發(fā)展住房租賃市場，加快培育保障房二級市場，降低保障房空置率，實現(xiàn)合理優(yōu)化配置，對過剩的保障房實行“租售并舉”。堅持以租賃為主，是從“新市民”的實際情況出發(fā)的一條可行之路。

完善“新市民”的住房金融支持體系。一方面，加大對“新市民”個人住房貸款的支持。通過個人所得稅減免、政府貼息支持、合理制定貸款模式，為“新市民”家庭的基本住房需求提供穩(wěn)定、長期、低息的住房抵押貸款。同時，加大對租賃住房建設(shè)的支持力度，對以企業(yè)主導(dǎo)的租賃住房建設(shè)項目，在符合國家政策的前提下提供專項貸款支持，企業(yè)既可以給本單位“新市民”提供住房便利，也可以豐富市場供給。另一方面，擴(kuò)大住房公積金的資金運(yùn)作空間，提高住房公積金的使用效率。激勵“新市民”自愿繳存住房公積金，政府和企業(yè)給予一定的資金補(bǔ)貼，同時可享受低利率的住房公積金貸款。試行租房貸款等小額度貸款制度，放寬住房公積金在租房等方面的使用范圍。

努力提高“新市民”的收入水平，這是增強(qiáng)他們住房消費(fèi)能力的關(guān)鍵點。堅持工資上漲與企業(yè)效益提高同步、與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平同步，堅決打擊惡意欠薪行為，保障工資能夠及時、足額發(fā)放。此外，還需要盡快完善“新市民”住房保障體系，以確?！靶率忻瘛钡募彝ゾ幼?quán)，放寬保障房在年齡、戶籍和可支配收入等方面的限制。建議中央政府和地方政府設(shè)立“新市民”住房保障補(bǔ)助，為收入過低的“新市民”家庭提供購房和租房補(bǔ)助金，加快實施房產(chǎn)稅，明確房產(chǎn)稅可作為補(bǔ)助金的主要來源，并制定購買和租賃住房補(bǔ)貼制度，同時實行房地產(chǎn)租金管制，以抑制租金過快增長。只有如此，才能真正圓“新市民”的“住房夢”。

（作者分別為對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)公共管理學(xué)院教授、博導(dǎo)；上海電機(jī)學(xué)院商學(xué)院副教授）

【參考文獻(xiàn)】

①邵林：《我國住房租賃市場金融支持問題解決及國際借鑒》，《理論探討》，2018年第5期。

②祝仲坤、冷晨昕 ：《農(nóng)民工住房公積金制度的運(yùn)行現(xiàn)狀——基于中國勞動力動態(tài)調(diào)查數(shù)據(jù)的分析》，《城市問題》，2017年第3期。