房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力案例分析

王若甜

【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力問題一直以來是各方投資者關(guān)心的問題。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展，人們對于房地產(chǎn)盈利問題的關(guān)注度只增不減。源源不斷地獲取更多的利潤，提升利潤空間是企業(yè)不斷追求的目標(biāo)，而提高盈利水平是公司平穩(wěn)發(fā)展的一個重要前提。論文從一個財務(wù)報表外部使用者的角度，以W公司為例，對企業(yè)的盈利能力進(jìn)行了分析，并提出了相應(yīng)的對策建議。

【Abstract】The profitability of real estate enterprises has always been a concern of investors. With the rapid development of real estate enterprises in China， people are paying more and more attention to the profitability of real estate. Continuously accessing to more profits， improving profit space is the goal that enterprises continuously to pursue， and improving the profitability level? is an important premise for the steady development of the company. From the perspective of an external user of financial statements， this paper takes W company as an example to analyze the profitability of the enterprise， and puts forward corresponding countermeasures and suggestions.

【關(guān)鍵詞】盈利能力分析;財務(wù)能力;資金利用率

【Keywords】 profitability analysis; financial capacity; capital utilization rate

【中圖分類號】F75? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2019）06-0136-02

1 企業(yè)背景

W企業(yè)有限公司創(chuàng)立于1984年5月，注冊資本110億，1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年在深圳證券交易所上市，是中國大陸第一家以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的上市公司。在2018年的世界五百強企業(yè)評選中，W企業(yè)位居332位。

截至2017年底，W公司的總資產(chǎn)11653.47億元，貨幣資金1741.21億元，凈資產(chǎn)1866.74億元，有息負(fù)債1906.24億元，凈負(fù)債率為8.84%。這個凈負(fù)債率在行業(yè)中處于很低的水平，而且它的有息負(fù)債主要是長期負(fù)債?？梢钥闯?，W公司的財務(wù)政策比較穩(wěn)定。同時，通過分析W公司近幾年的財務(wù)報表，可以看出W公司的平均凈資產(chǎn)收益率呈穩(wěn)步上升趨勢，說明其盈利能力也比較穩(wěn)定。

2 盈利能力分析

2.1 資本雄厚

2018年3月，W公司發(fā)布2017年財報，總資產(chǎn)為11653.47億元，主營業(yè)務(wù)收入2429億元，實現(xiàn)股東凈利潤280.5億元。公司在其發(fā)展的30年間一直占據(jù)市場領(lǐng)先地位，具有品牌和規(guī)模優(yōu)勢。

2.2 資產(chǎn)負(fù)債率穩(wěn)定，償債能力有保障

W公司的資產(chǎn)負(fù)債率一直處于較高水平，償債能力偏低，然而，這個問題在2008年通過發(fā)行公司債券得到了補償，長期償債能力得到了一定緩和。然而，作為房地產(chǎn)行業(yè)，成本較高，這樣就大大降低了營運資金的盈利能力，并增加了公司的運營成本[1]。

2.3 融資方式較豐富

在近幾年中，W公司除了向銀行貸款外，還使用股票和債券發(fā)行進(jìn)行融資。公司力求財務(wù)穩(wěn)定，一直堅持將債務(wù)權(quán)益比率穩(wěn)定在70%左右。

2.4 貨幣資金利用不夠充分

W公司之前一直堅持“現(xiàn)金為王”的原則。在2018年財報的分析中可以看到，W公司所持有的貨幣資金達(dá)1884.2億元，這個數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期非流動負(fù)債的總和。W公司認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)正處于調(diào)整過程中，這一策略更有利于股東的利益。但是，我們經(jīng)過分析可以知道這種做法導(dǎo)致資金沒有得到充分利用[2]。在未來的運營中，公司可以適當(dāng)調(diào)整貨幣資金的比例，將其充分利用[3]。

2.5 成本控制水平有待加強

W企業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)市場份額較高的公司，其期間費用相對于其他同類企業(yè)略高，原因在于公司將重心放在銷售管理上，將大部分資金用于品牌規(guī)模的推廣。但是，在成本控制水平上，公司應(yīng)當(dāng)予以重視，避免盲目擴(kuò)張的負(fù)面影響，注意資產(chǎn)擴(kuò)張是否會帶來經(jīng)濟(jì)效益的增加，控制成本以促進(jìn)經(jīng)營利潤率的增加[4]。

3 對策建議

在對W公司盈利能力的分析中，我們發(fā)現(xiàn)，雖然W公司的財務(wù)數(shù)據(jù)一直趨于平穩(wěn)，但其盈利質(zhì)量仍存在一些問題，近幾年的經(jīng)營活動以及財務(wù)政策也存在一些問題。以下是對W公司的一些建議：①繼續(xù)加大品牌規(guī)模效應(yīng)的推廣和銷售，提高市場競爭力，同時也要注重創(chuàng)新，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢。②進(jìn)一步拓寬融資渠道，提高融資效率，在條件允許的情況下，可以進(jìn)行股權(quán)融資，同時也要改變自己的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，不能僅依靠大量融資來滿足經(jīng)營現(xiàn)金的需求。③實施收縮策略，必要時實施降價促銷，減少退還資金的費用，不得在調(diào)整期內(nèi)追求短期利益[5]。同時也要確保運營的穩(wěn)定性，及時調(diào)整新項目的發(fā)展步伐。④提高資金利用率以保證公司更好地經(jīng)營。⑤進(jìn)一步提高成本控制水平，降低管理費用和銷售費用的比例，促進(jìn)經(jīng)營利潤的提高。

4 結(jié)論

本文從一個財務(wù)報表外部使用者的角度，以W公司為例，對企業(yè)的盈利能力進(jìn)行了分析，指出了一些問題并提出了相應(yīng)的對策建議。但是本文也存在很多不足，故所得出的結(jié)果只具有參考價值，并不是絕對合理。如果需要對W公司進(jìn)行更深層次的研究，則需要查閱更多資料。

【參考文獻(xiàn)】

【1】趙聚輝，于沖，秦云.房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債率經(jīng)營模式的解析[J].中國管理信息化，2014（18）：107-109.

【2】謝超.我國上市證券公司資本結(jié)構(gòu)與盈利能力相關(guān)性研究——以國元證券和長江證券為例[D].北京：對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2015.

【3】張雙才，錢海波.上市公司募集資金的投資績效比較分析與啟示——以桂林集琦與升華拜克為例[J].河北大學(xué)學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版），2012（01）：110-116.

【4】劉洋.基于價值鏈的房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力構(gòu)建[D].天津：天津商業(yè)大學(xué)，2015.

【5】郭惠華.華能國際和大唐發(fā)電的財務(wù)績效、財務(wù)政策和財務(wù)戰(zhàn)略分析[D].廈門：廈門大學(xué)，2012.