房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃問題研究

韓偉

摘 要：土地增值稅在企業(yè)稅費(fèi)中有著極為重要的地位，由于征收稅費(fèi)較高，所以在稅費(fèi)征收中會(huì)給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。實(shí)際稅費(fèi)繳納中必須要科學(xué)合理的規(guī)劃增值稅才能夠減輕企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，但是當(dāng)前制定的政策存在部分風(fēng)險(xiǎn)，所以在改革過程中必須要有效控制相關(guān)政策，本文在此背景下分析房地產(chǎn)企業(yè)中進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的重要意義以及存在的問題及解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)中進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的重要意義

當(dāng)前我國市場經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)多元發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地增值稅進(jìn)行科學(xué)合理的稅收規(guī)劃，有助于合理安排企業(yè)的稅費(fèi)計(jì)劃，能夠有效提高企業(yè)適應(yīng)環(huán)境的競爭能力。由于當(dāng)前企業(yè)的競爭是市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展導(dǎo)致的，稅收成本會(huì)跟隨著企業(yè)的收入增加逐步上升，基于國家的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間逐步減少，由于受到政策的影響，稅收成本逐步增加，所以企業(yè)要想在嚴(yán)峻的市場競爭環(huán)境中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，就必須要科學(xué)合理的進(jìn)行稅收籌劃。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃問題

（1）并未理解國家宏觀調(diào)控政策

自從2014年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤不斷增加，房價(jià)飆升，國家也進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控。為了維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的市場經(jīng)濟(jì)秩序，穩(wěn)定房價(jià)，國家相繼出臺(tái)了各項(xiàng)法律法規(guī)以及政策。各類政策一定程度上的給房地產(chǎn)企業(yè)帶來消極影響，但是大部分房地產(chǎn)缺乏適應(yīng)宏觀政策的能力，導(dǎo)致房地產(chǎn)土地增值稅的納稅籌劃工作面臨著阻力，也加大了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）缺乏對(duì)稅收法規(guī)的認(rèn)識(shí)掌握

由于土地增值稅具有特殊性，稅率也具有特殊性，所以大部分的稅收優(yōu)惠條款與增值額計(jì)算方式，企業(yè)并未全面認(rèn)識(shí)。在房地產(chǎn)開發(fā)中，企業(yè)也并未從稅收優(yōu)惠或者是減少增值稅等角度分析思考缺乏增值稅稅收籌劃觀念，所以在增值稅稅務(wù)政策的應(yīng)用上也并不熟練。主要體現(xiàn)在納稅籌劃遞延，節(jié)稅與相關(guān)問題缺乏正確認(rèn)知等等，所以導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤遭到損失。

（3）缺乏對(duì)納稅事前籌劃的認(rèn)知

企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃事前控制及有必要，但是大部分企業(yè)通常是在土地增值稅清算時(shí)才能意識(shí)到籌劃，但是此時(shí)已經(jīng)是時(shí)過境遷，由于已經(jīng)確定了銷售收入以及可以扣稅的項(xiàng)目，所以企業(yè)的利息扣除難以進(jìn)行選擇。基于此類情況下，其對(duì)比進(jìn)行事前納稅籌劃的企業(yè)而言，稅率上會(huì)相差10%，增值額差距甚至上千萬過億等等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的建議

（1）應(yīng)用征稅范圍進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)要想達(dá)到節(jié)稅目標(biāo)，可以利用合作建房節(jié)稅、代建房節(jié)稅、將銷售改為出租。通過合作建房，一方出資而另一方出地，房屋建成之后根據(jù)相關(guān)比例進(jìn)行分房自用，能夠暫時(shí)免征收土地增值稅，在房屋建成之后轉(zhuǎn)讓則需要征收土地增值稅。對(duì)于此類情況，房地產(chǎn)企業(yè)可以有效應(yīng)用該政策與其他企業(yè)進(jìn)行合作建房，但是卻不轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，從而合理避稅。由于大部分房地產(chǎn)企業(yè)主要是簽訂合同與客戶確定合作關(guān)系，已委托明已開發(fā)房產(chǎn)，在房產(chǎn)開發(fā)之后向客戶收取代建費(fèi)，但是卻并未轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，所以房地產(chǎn)企業(yè)收取的代建費(fèi)屬于勞務(wù)收入，也不屬于土地增值稅征收范圍之內(nèi)。大部分房地產(chǎn)企業(yè)從長遠(yuǎn)角度來看，并未銷售所建項(xiàng)目，或者是銷售出部分所建項(xiàng)目，并未消除的項(xiàng)目可能會(huì)發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，所以也不在，土地增值稅的征收范圍之內(nèi)，而出租房地產(chǎn)能夠獲得長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。

（2）利息支出籌劃法

由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期較長，通常需要大量的資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，所以大部分的房地產(chǎn)企業(yè)存在外部融資問題，企業(yè)必須要進(jìn)行科學(xué)合理的事前稅收籌劃。企業(yè)可以根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)成本與土地成本的兩者之和的5%進(jìn)行扣除，或者是提供金融機(jī)構(gòu)證明，如果利息沒有超過商業(yè)銀行的同類貸款利率計(jì)算，金額也可以根據(jù)實(shí)際情況扣除，如果超過了，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)該金額進(jìn)行扣除。所以企業(yè)在進(jìn)行利息稅收籌劃中，必須要權(quán)衡兩種不同方式，分析哪種成本較少，便應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用。是大部分房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際工作中難以取得金融機(jī)構(gòu)，證明清算土地增值稅時(shí)，由于銀行金融機(jī)構(gòu)證明十分嚴(yán)格，所以部分房地產(chǎn)企業(yè)只會(huì)選用按照土地成本與開發(fā)成本兩者和的5%進(jìn)行扣除。

（3）結(jié)合稅率特征籌劃稅率

由于國家對(duì)于普通的住宅稅收優(yōu)惠，可以是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)成本與土地成本之和的20%進(jìn)行扣除，但是商業(yè)地產(chǎn)卻沒有該項(xiàng)稅收優(yōu)惠，所以企業(yè)在立項(xiàng)前必須要充分考慮稅收優(yōu)惠政策，切實(shí)做好事前籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)也可以在合理的范圍內(nèi)通過綠化來增加開發(fā)成本，開發(fā)企業(yè)銷售的裝修房屋中的裝修費(fèi)用，也可以計(jì)算到房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本之中，這些皆可以作為加計(jì)扣除的基數(shù)，能夠增加稅收扣除額，有助于降低企業(yè)稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)在確定銷售價(jià)格前必須要做好成本預(yù)算工作，綜合分析區(qū)間，并且確定臨界值才能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。

四、結(jié)束語

綜上所述，我們能夠看出，當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策的約束，使得房地產(chǎn)企業(yè)必須要提高自身的財(cái)務(wù)管理水平，應(yīng)用各類措施，提高財(cái)務(wù)決策以及規(guī)劃能力，才能夠提高資金的使用水平及流通速度，科學(xué)合理的使用資金，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理過程中，必須要對(duì)偷稅漏稅行為進(jìn)行杜絕?；诤侠硪?guī)劃稅收情況下，嚴(yán)格根據(jù)國家的各項(xiàng)政策，切記不要違反國家的相關(guān)法律法規(guī)，在國家的宏觀調(diào)控下應(yīng)用自身的利潤空間合理調(diào)整成本與利潤，才能夠在不觸犯法律的前提下，提高自身經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)市場競爭能力。

參考文獻(xiàn)

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